Como amortizar una hipoteca de la forma más eficiente

Despues de leer el hilo no me queda finalmente claro si en la situación actual (bajos tipos de interes, crisis endémica...) es mejor:

1) no amortizar nada y estar en cash.
2) amortizar a tope reduciendo el importe de la cuota.
3) amortizar a tope reduciendo el número de plazos.

Una aclaración pido gracias.


Yo de momento salvo que me convenzais de lo contrario estoy en la opción 1. Estar en cash. Si realmente vas a pagar los mismos intereses si amortices antes o después ( si no es así decirmelo) creo que lo mejor es que el dinero lo tenga yo en la cuenta ya que puedo amortizar cuando quiera, pero una vez amortizado si necesito cash volver a atras me costaria pedirle un credito al banco. No sé si mi táctica es inteligente o no.

Archimanguina dijo:

Despues de leer el hilo no me queda finalmente claro si en la situación actual (bajos tipos de interes, crisis endémica...) es mejor:

1) no amortizar nada y estar en cash.
2) amortizar a tope reduciendo el importe de la cuota.
3) amortizar a tope reduciendo el número de plazos.

Una aclaración pido gracias.


Yo de momento salvo que me convenzais de lo contrario estoy en la opción 1. Estar en cash. Si realmente vas a pagar los mismos intereses si amortices antes o después ( si no es así decirmelo) creo que lo mejor es que el dinero lo tenga yo en la cuenta ya que puedo amortizar cuando quiera, pero una vez amortizado si necesito cash volver a atras me costaria pedirle un credito al banco. No sé si mi táctica es inteligente o no.

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Si te permite aplicarte deducción por vivienda habitual amortiza lo máximo hasta dicho tope (9040 € o doble si la hipoteca está a nombre de dos titulares y hacéis declaración individual). El 15%de deducción no tiene precio y nunca se sabe si pueden llegar a eliminarlo en algún momento, no creo pero en esta situación nunca se sabe.

Así lo he hecho yo y desde Abril que no pago hipoteca y más feliz que nada, aunque pagase 20 y algo de cuota todos los meses. Pero el saber que ya no le debo nada al banco, no tiene precio.

Si no te puedes deducir en IRPF, salvo que vayas a obtener más rentabilidad por tu dinero del que pagas por tu deuda, igualmente te interesa amortizar e ir reduciendo deuda, da prácticamente igual a plazo o cuota. Si puedes pagar la cuota reduce plazo y si vas más justo reduce cuota. Lo importante es reducir deuda y no estar esclavo del banco.

Y como te digo, vivir sin deudas no tiene precio.

jainalo dijo:

Si te permite aplicarte deducción por vivienda habitual amortiza lo máximo hasta dicho tope (9040 € o doble si la hipoteca está a nombre de dos titulares y hacéis declaración individual). El 15%de deducción no tiene precio y nunca se sabe si pueden llegar a eliminarlo en algún momento, no creo pero en esta situación nunca se sabe.

Así lo he hecho yo y desde Abril que no pago hipoteca y más feliz que nada, aunque pagase 20 y algo de cuota todos los meses. Pero el saber que ya no le debo nada al banco, no tiene precio.

Si no te puedes deducir en IRPF, salvo que vayas a obtener más rentabilidad por tu dinero del que pagas por tu deuda, igualmente te interesa amortizar e ir reduciendo deuda, da prácticamente igual a plazo o cuota. Si puedes pagar la cuota reduce plazo y si vas más justo reduce cuota. Lo importante es reducir deuda y no estar esclavo del banco.

Y como te digo, vivir sin deudas no tiene precio.

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estoy en el segundo caso. Es decir que si amortizo, ¿me ahorro a futuro intereses?

Archimanguina dijo:

estoy en el segundo caso. Es decir que si amortizo, ¿me ahorro a futuro intereses?

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Amortizando siempre vas a ahorrar intereses en el futuro, reduzcas en plazo o cuota. Por el sistema de cálculo francés de las hipotecas, se pagan más intereses al principio y menos capital. Al pagar menos capital se reduce lentamente la deuda por lo que los intereses apenas menguan (salvo bajada de tipos en la renovación).

Es preferible amortizar cuanto antes ya que cuando va quedando poco tiempo de hipoteca ya has pagado la mayoría de intereses y entonces el ahorro en intereses es menor.

Smiling Jack dijo:

Caeteris paribus, el plazo, cuanto más largo mejor.
Insisto en que la hipoteca dura LO QUE DURA LA DEUDA, el plazo sólo es lo máximo que el banco nos concede para devolver la pasta.



Sistema francés ni leches en vinagre.
EN TODOS LOS PRÉSTAMOS SE PAGA INTERÉS POR TODO LO QUE DEBES DESDE EL PRINCIPIO HASTA EL FINAL.

El sistema francés no es más que una forma de calcular los pagos para que, dado un interés, una periodicidad y un número de cuotas, sean todas (nominalmente) iguales.

Que quede mucha o poca deuda no tiene ningún impacto en la conveniencia de la amortización: lo que ahorramos siempre es lo mismo, los intereses del dinero que hemos dejado de deber. Lo único que impacta es eso: cuánto debemos y por cuánto tiempo lo debemos.

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Que gustazo leerle, cabrón. Me encanta como simplifica usted el problema hasta que la solución se hace obvia.

Sobre el tema de reducción de plazo o cuota, completamente de acuerdo, hay que reducir cuota, no plazo. Otra forma de verlo es que si amortizando cierto capital bajas la cuota, por ejemplo, de 1000 a 700€, nada te impide guardar la diferencia (300€), si tu capacidad económica te lo permite, y amortizarla a fin de año (300x12). Si haces eso todos los años acabaras de pagar la hipoteca el mismo día (*) que si hubieras reducido plazo. La ventaja es evidente: si un mes viene mal dado no estas obligado a pagar 1000€ sino 700€ (a costa de tardar más en pagarla y pagar más intereses, pero eso debería ser el mal menor).

Dejando de lado pelotazos varios de apostarlo todo al rojo y hacerse mil millonario, la única desventaja que le veo a amortizar capital es el coste de oportunidad. Es decir, que al no disponer de cash no puedas acometer alguna inversión buena que se te presente o tengas que afrontar mal un contratiempo. Por poner un ejemplo, te revienta el coche y necesitas uno nuevo. O te viene una complementaria de hacienda. La financiación del coche es mucho más desventajosa que una hipoteca, por no hablar de un prestamos personal...

De hecho una de las formas más baratas de financiarse (para un particular) es una hipoteca. Financiación que además tiene unos gastos iniciales nada poco apreciables (notaria, registro, impuestos de actos jurídicos, ...). En cierta forma tengo cierta sensación de "desperdicio" cada vez que amortizo hipoteca. ¿Cual es su impresión al respecto? Tampoco creo que con lo 'poco' que usualmente se tiene oportunidad de amortizar se pueda acometer la inversión de tu vida, pero el tema de un gasto sobrevenido si me inquieta un poco más. ¿Que tipo de interés sería razonable asumir con tal de tener cash disponible para eventualidades?



(*) Quizás no exactamente, ya que hay una ligera diferencia entre amortizar mes a mes que anualmente (como se ha comentado antes) pero que, salvo cantidades muy grandes, es completamente poco apreciable.

Smiling Jack dijo:

Su anterior afirmación era ambigua, y esta también lo es.

Los plazos pueden ser el número de plazos pendientes, y la cuantía del plazo puede referirse a la cantidad que hay que abonar en cada plazo.

Para que quede claro, usted es partidario de, al amortizar deuda, reducir el importe de cada cuota en lugar de reducir el número de cuotas pendientes (también llamado plazo) ¿Correcto?

Si es así, estamos de acuerdo

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Comentario original del OP.

amchacon dijo:

- No amortizar.
- Amortizar reduciendo plazos.
- Amortizar reduciendo cuota.
- Amortizar reduciendo cuota, pero aumentando amortización (cuota constante).

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Repuesta.

dabrute dijo:

Plazos, siempre.

Y con un ojo en refinanciación si el mercado cambia.

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dabrute dijo:

Comentario original del OP.



Repuesta.

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Pues entonces, se equivoca usted.
Los motivos los he dado más arriba: reducir plazos es obligarse innecesariamente con el banco, a cambio de nada.
El ahorro que se pudiera obtener porque al reducir plazo se aumenta el ritmo de amortización de capital de las cuotas se puede replicar con amortizaciones parciales subsiguientes, pero porque tú quieras y puedas, no porque si no lo haces el banco te cruje.

amgomez dijo:

Que gustazo leerle, cabrón. Me encanta como simplifica usted el problema hasta que la solución se hace obvia.

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Lo que es explicar, vaya, pero gracias por el piropo.
Ya decía el pelúo aquel al que le gustaba sacar la lengua en las fotos, que si no puedes explicar algo para que lo entienda tu abuelita, es que en realidad no lo entiendes.

Sobre el tema de reducción de plazo o cuota, completamente de acuerdo, hay que reducir cuota, no plazo. Otra forma de verlo es que si amortizando cierto capital bajas la cuota, por ejemplo, de 1000 a 700€, nada te impide guardar la diferencia (300€), si tu capacidad económica te lo permite, y amortizarla a fin de año (300x12). Si haces eso todos los años acabaras de pagar la hipoteca el mismo día (*) que si hubieras reducido plazo. La ventaja es evidente: si un mes viene mal dado no estas obligado a pagar 1000€ sino 700€ (a costa de tardar más en pagarla y pagar más intereses, pero eso debería ser el mal menor).

Dejando de lado pelotazos varios de apostarlo todo al rojo y hacerse mil millonario, la única desventaja que le veo a amortizar capital es el coste de oportunidad. Es decir, que al no disponer de cash no puedas acometer alguna inversión buena que se te presente o tengas que afrontar mal un contratiempo. Por poner un ejemplo, te revienta el coche y necesitas uno nuevo. O te viene una complementaria de hacienda. La financiación del coche es mucho más desventajosa que una hipoteca, por no hablar de un prestamos personal...

De hecho una de las formas más baratas de financiarse (para un particular) es una hipoteca. Financiación que además tiene unos gastos iniciales nada poco apreciables (notaria, registro, impuestos de actos jurídicos, ...). En cierta forma tengo cierta sensación de "desperdicio" cada vez que amortizo hipoteca. ¿Cual es su impresión al respecto? Tampoco creo que con lo 'poco' que usualmente se tiene oportunidad de amortizar se pueda acometer la inversión de tu vida, pero el tema de un gasto sobrevenido si me inquieta un poco más. ¿Que tipo de interés sería razonable asumir con tal de tener cash disponible para eventualidades?



(*) Quizás no exactamente, ya que hay una ligera diferencia entre amortizar mes a mes que anualmente (como se ha comentado antes) pero que, salvo cantidades muy grandes, es completamente poco apreciable.

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En efecto, la financiación hipotecaria es ridículamente barata (durante los años de los IR-, intereses reales negativos, de hecho lo que salía a cuenta era estar cuanto más endeudado, mejor; así nos fue...), y con un plazo increíblemente largo.
Si piensa en un préstamo personal, que raro será que lo consiga a menos del 6% ni por más de 10 años, la diferencia es abultada.
Como se meta ya en financiación para un coche (10% a 4 años, con penalizaciones por amortizar anticipadamente) o la USURA DESCARADA de las tarjetas de crédito (26%, y se quedan tan anchos: y te llama la comercial a vendértelo como que está fenómeno, que sólo es un 2% MENSUAL... buenas risas me echo tomándoles el pelo), da pavor.

Así que para el problema que plantea, la solución es el clásico colchón: con un interés tan bajo, el coste de mantener una cantidad moderada en liquidez para imprevistos es ridículamente bajo.

Por ejemplo, suponga que mantiene, qué le digo yo, suficiente para vivir sin ingreso alguno durante 1 año (cosa que es extremadamente rara: siempre caería algún subsidio si realmente tiene cero ingresos). ¿Qué le costaría anualmente no amortizar hipoteca con ese colchón? ¿100€ al año? igual ni eso. Más se gasta en seguros para cubrirse de riesgos menos probables, seguramente.

Mientras te desgraves un 15% como en mi caso, lo ideal y óptimo sería pagar hasta 9040 al año, la máxima cantidad sobre la que te puedes desgravar, nunca más.

La cantidad exacta ya depende de tu economía personal.

Si lo que desea usted es pagar menos intereses, lo mejor es reducir siempre plazo. Sin duda es la opción más rentable a largo plazo.
Si lo que desea usted es pagar menos cada mes para andar algo más desahogado a corto plazo, la mejor opción es reducir cuota.

dapman dijo:

Si lo que desea usted es pagar menos intereses, lo mejor es reducir siempre plazo. Sin duda es la opción más rentable a largo plazo.
Si lo que desea usted es pagar menos cada mes para andar algo más desahogado a corto plazo, la mejor opción es reducir cuota.

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No.

Está usted considerando el "ahorro de intereses" de un periodo superior a 10 años como si ocurriera en un solo momento del tiempo.

Eso no tiene sentido, porque el dinero que tendré que pagar dentro de 10 años NO VALE LO MISMO que el que tengo que pagar hoy.
Y no ya porque la inflación se coma su valor, que también, sino por EL MERO HECHO DE QUE NO TENGO QUE PAGARLO HASTA DENTRO DE 10 AÑOS.

¿No está de acuerdo? ponga la pasta donde tiene el argumento: deme 10.000€ hoy, que yo se los devuelvo dentro de 10 años, y hasta se los ajusto a la inflación.
¿A que no le interesa la operación? Claro que no, porque aunque conscientemente no lo vea, usted en su interior ya sabe que es mejor tener las cosas YA que tenerlas dentro de 10 años.

Decía el histriónico Huerta del Soto que eso que le digo sobre preferir las cosas hoy, que se llama "preferencia temporal del dinero", era equivalente a un interés del 2% anual "porque se lo había dicho Dios" (sic.). La tasa concreta de cada uno no será esa (me figuro que la de un moribundo al que le quedan pocos meses de vida será mucho, mucho mayor), pero la media de la sociedad no andará muy lejos.

Y sucede que si toma usted una cuota que se ahorra dentro de 10 años y le aplica una tasa de descuento del 2%, pues sin siquiera tener en cuenta la inflación esa cuota vale un 20% menos que si se la ahorrara hoy.

La prueba del algodón: como que el banco nos iba a dejar elegir cómo amortizar si se ahorrara más (= si ellos ganaran menos) de una forma que de otra...

Smiling Jack dijo:

No.

Está usted considerando el "ahorro de intereses" de un periodo superior a 10 años como si ocurriera en un solo momento del tiempo.

Eso no tiene sentido, porque el dinero que tendré que pagar dentro de 10 años NO VALE LO MISMO que el que tengo que pagar hoy.
Y no ya porque la inflación se coma su valor, que también, sino por EL MERO HECHO DE QUE NO TENGO QUE PAGARLO HASTA DENTRO DE 10 AÑOS.

¿No está de acuerdo? ponga la pasta donde tiene el argumento: deme 10.000€ hoy, que yo se los devuelvo dentro de 10 años, y hasta se los ajusto a la inflación.
¿A que no le interesa la operación? Claro que no, porque aunque conscientemente no lo vea, usted en su interior ya sabe que es mejor tener las cosas YA que tenerlas dentro de 10 años.

Decía el histriónico Huerta del Soto que eso que le digo sobre preferir las cosas hoy, que se llama "preferencia temporal del dinero", era equivalente a un interés del 2% anual "porque se lo había dicho Dios" (sic.). La tasa concreta de cada uno no será esa (me figuro que la de un moribundo al que le quedan pocos meses de vida será mucho, mucho mayor), pero la media de la sociedad no andará muy lejos.

Y sucede que si toma usted una cuota que se ahorra dentro de 10 años y le aplica una tasa de descuento del 2%, pues sin siquiera tener en cuenta la inflación esa cuota vale un 20% menos que si se la ahorrara hoy.

La prueba del algodón: como que el banco nos iba a dejar elegir cómo amortizar si se ahorrara más (= si ellos ganaran menos) de una forma que de otra...

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entonces da igual amortizar, ¿no te ahorras intereses ya reduzcas plazo o cuota?

Archimanguina dijo:

entonces da igual amortizar, ¿no te ahorras intereses ya reduzcas plazo o cuota?

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A ver, no da igual porque supuestamente el banco le cobra un diferencial sobre la tasa de descuento natural.

Es decir, si, considerando la inflación prevista y la preferencia temporal del dinero fuera lo mismo el dinero de hoy que el dinero del año que viene más un x%, el banco le cobra de interés un (x+y)%.

Si a eso se le añade que a un dinero que tengamos en exceso y no vayamos a utilizar no le vamos a sacar un rendimiento igual a la tasa de descuento natural (al menos, no sin riesgo), pues el resultado es que amortizar deuda sí que compensa.

El plan que tengo ideado para amortizar la hipoteca lo llamo el de "los cuartos" cuando tenga ahorrado el 25% de lo que debo amortizo dicha cantidad y así sucesivamente, amortizando siempre al llegar mis ahorros al 25% del saldo pendiente. Amortizando en plazos no en cuota. Cada vez que amortice dicho cuarto a ahorrar será menos dinero y lo ahorrare antes al ser menos cantidad. No sé que os parece mi plan si una buena idea o una chorrada. Gracias.

Archimanguina dijo:

El plan que tengo ideado para amortizar la hipoteca lo llamo el de "los cuartos" cuando tenga ahorrado el 25% de lo que debo amortizo dicha cantidad y así sucesivamente, amortizando siempre al llegar mis ahorros al 25% del saldo pendiente. Amortizando en plazos no en cuota. Cada vez que amortice dicho cuarto a ahorrar será menos dinero y lo ahorrare antes al ser menos cantidad. No sé que os parece mi plan si una buena idea o una chorrada. Gracias.

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El gustazo que da cuando amortizas leer en el banco "se ha ahorrado 5000€ en intereses" no tiene precio.

Hace 2 años que me hipoteque por segunda vez en mi vida, de 15 años, me quedan 10, a fin de año serán 5 y la verdad, ojalá fuesen 0.

repruebo deber dinero y sigo ese refrán que dice:el que paga descansa y al que le devuelven más aun.