MonteKarmelo
Madmaxista
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* Convertir locales en vivienda se puso de moda en la época del boom
* Muchas normativas urbanísticas se están adaptando ahora
* Su principal problema es la falta de luz, que se suple con modernos diseños
MADRID.- ¿Imaginas cómo sería vivir en una antigua mercería, o en lo que antes fue una panadería, una oficina o un almacén? Adquirir este tipo de locales para convertirlos en vivienda se puso de moda hace unos años, cuando los pisos estaban por las nubes y su precio resultaba más ventajoso. Ahora, esta tendencia ha quedado relegada para un perfil de demandante "más sofisticado", dicen los expertos, aunque muchas normativas urbanísticas llegan tarde y se adaptan a marchas forzadas. El último ayuntamiento en ponerse manos a la obra ha sido el de San Sebastián, que se suma a los de Barcelona, Madrid, Barakaldo o Bilbao, entre otros.
Proyecto de tras*formación de Habilita Hogares.
Moda importada del cine
Ana es una de esas madrileñas que hace un par de años compró uno de estos locales tras*formados porque "era lo único que podía pagar". Un promotor había convertido un antiguo almacén de pan de unos 70 metros cuadrados en dos viviendas de 30 metros (25 habitables) en la zona del Alto de Extremadura. El piso estaba totalmente amueblado y decorado. "Me lo dieron con todos los electrodomésticos, incluidos una tele de plasma y un DVD, y con todo el menaje: sábanas, nórdico, cubertería..., además de una ducha con hidromasaje y un mobiliario muy moderno", cuenta Ana. Todo ello hizo que el piso "me entrara por los ojos", comenta.
Sin embargo, Ana no ha llegado a vivir en su casa. Desde que la compró —por 162.000 euros, más 12.000 euros de costes de escrituración—, la ha tenido alquilada porque, dice, "enseguida me arrepentí de la compra, no me sentía cómoda allí". Ahora la tiene arrendada a una joven por 680 euros/mes —"que es lo que necesito para pagar mi hipoteca", explica—, y no le han faltado aspirantes a ocupar este pequeño espacio residencial. "Me siguen llamando preguntándome si está ocupada. Ven las fotos y les encanta, como me ocurrió a mí al principio", afirma.
Y es que un apartamento totalmente amueblado y con un diseño moderno es un buen gancho para atraer a muchos de los que sueñan con emanciparse y tener un espacio propio, aunque éste sea limitado. Eso sí, siempre que el precio sea asequible.
El perfil del demandante de este tipo de viviendas es muy similar. Suele ser gente joven, parejas entre 25 y 35 años, solteros o divorciados, con un nivel cultural alto, pero un poder adquisitivo medio. "Hay mucho creativo, arquitectos, aparejadores...", dice Javier Sanabria, gerente de Habilita Hogares, empresa especializada en este tipo de trabajos.
Pero no todos los locales reúnen las condiciones necesarias para tras*formarse en la casa de tus sueños, aunque haya quien se ha apuntado a esta moda imaginando que podría emular a los protagonistas de películas como Match Point o Hitch, o vivir en un loft como el de Miguel Ángel Silvestre en la serie "Sin berzas no hay paraíso". No obstante, nada tienen que ver los loft norteamericanos, surgidos de la tras*formación de naves industriales de gran tamaño y con ventanales de 3 metros, con los 'made in Spain', provenientes de locales bajos, donde la falta de luz se ha intentado compensar con el diseño y la predominancia del blanco.
Cuando prima el diseño
"Hay que hacer que el producto entre por los ojos", afirma Sanabria, quien asegura cuidar "hasta el último detalle" de sus productos y garantiza "precios asequibles". Su compañía, que comercializa locales tras*formados en vivienda con un coste de entre 100.000 y 130.000 euros, ha creado una imagen de marca propia basada en muebles de Ikea, encimeras verdes de Silestone, electrodomésticos Bosch, suelos de roble envejecido, armarios empotrados lacados en blanco y sanitarios marca Roca. Todo ello aderezado con lámparas y halógenos último modelo, altos techos y paredes de un luminoso blanco.
En su caso, Habilita Hogares busca locales de gran tamaño, "en torno a un mínimo de 200 metros cuadrados", para poder parcelarlos en 3 ó 4 viviendas de unos 50 metros cuadrados construidos cada una, y crea un portal propio para estas casas. En opinión de Sanabria, "el principal error que se ha dado hasta ahora es dar acceso directo al piso desde la calle. Es cutre y desmerece este tipo de proyectos".
En Madrid, por ejemplo, barrios como el Alto de Extremadura, Campamento u Orcasitas, entre otros muchos, han perdido al pequeño comercio, que ha sido sustituido por puertas de acceso a bajos residenciales. Bares, peluquerías, cristalerías, almacenes y otros pequeños locales han desaparecido para dejar paso a decenas de casas a pie de calle que evocan el 'sabor' a pueblo más que el estilo cool que vemos en las películas. Y lo mismo ha ocurrido en los últimos años en Barakaldo, en barrios como Cruces, Rontegi y Lasesarre.
Según Fernando Encinar, directivo de idealista.com, los locales tras*formados en vivienda "son un producto típico de burbuja que no va a desaparecer". "Parecía que iba a ser un fenómeno explosivo, pero se ha desinflado y ha quedado relegado a un perfil de comprador muy específico y sofisticado". En su opinión, sus propietarios "tendrán que bajar los precios", ya que ahora tienen que competir con todo el stock de viviendas en altura que se encuentra en el mercado y que está rebajando su coste. "La gente prefiere vivir en un piso en altura a hacerlo en un local bajo, por muy reformado y vanguardista que parezca", dice este experto.
Que no te engañen
Para muchos técnicos, el problema viene por la vía de la legalidad. Según Luis Jiménez, director del gabinete técnico de los Aparejadores de Madrid, en los tiempos del boom "se han vendido muchos locales sin licencia de primera ocupación, necesaria para escriturarlos como vivienda".
No es extraño encontrar, en cualquier localidad, anuncios en los que se alquilan o se venden antiguos locales tras*formados en vivienda, o con posibilidad de hacerlo. Pero, ¡ojo!, porque no todos son legales. Muchos de ellos carecen de algo tan básico y necesario como la cédula de habitabilidad. Este certificado controla que los inmuebles cumplan las condiciones de higiene y salubridad exigidas por la normativa, y acredita su habitabilidad. Sin esta autorización, expedida por los ayuntamientos, no se puede contratar el alta en servicios como la electricidad, el gas o el agua; y bancos y cajas de ahorro pueden denegarte la hipoteca.
Para obtener la cédula de habitabilidad, estos 'loft' deben cumplir las condiciones que establece la normativa urbanística de cada comunidad autónoma o municipio, respecto a superficie mínima, ventilación, estética de la de derechasda, instalaciones..., y han de estar escriturados como vivienda, nos explica Luis Jiménez. "Hay ayuntamientos que prohíben construir viviendas en semisótanos; otros, en plantas bajas. Si el local se encuentra en una de estas situaciones nunca podrá obtener la licencia de cambio de uso y tampoco se podrá vivir legalmente en él", añade este experto.
A tener en cuenta
David Arias, asesor técnico de los aparejadores madrileños, nos resume el proceso a seguir:
1. Estudio de viabilidad: Consulta en tu junta de distrito o ayuntamiento los requisitos que debe cumplir el local para ser tras*formado, así como en el Registro de la Propiedad, para comprobar cargas y la titularidad de la propiedad. También puedes hacerlo a través de una empresa especializada.
2. Acuerdo con la comunidad de propietarios: En muchos casos no es necesario que la junta de vecinos apruebe el proyecto, dependerá de los estatutos de división horizontal de ese inmueble, pero es aconsejable que tus vecinos estén informados y, en la medida de lo posible, de acuerdo.
3. Proyecto técnico visado. Una vez comprobada la viabilidad de la tras*formación, es necesario presentar un proyecto técnico, elaborado por un arquitecto, para que sea aprobado. Deberás tener en cuenta los gastos del técnico redactor del proyecto.
4. Solicitud de licencia de obra. En tu ayuntamiento o junta de distrito. A tener en cuenta los gastos de autoliquidación de tasas.
5. Realización de la obra.
6. Inspección de primera ocupación. Para la obtención de la cédula de habitabilidad.
7. Inscripción en el Registro de la Propiedad con el cambio de uso a vivienda.
8. Contratación de los suministros de gas, luz, agua...
Todo este proceso puede durar un año y medio (3 meses el proyecto, 4 ó 5 la licencia, y otros 5 ó 6 meses la obra), nos comenta Javier Sanabria, de Habilita Hogares, hablando de tras*formar un local en 2-3 viviendas —menos si se trata de una única casa—.
En cuanto al coste, tras*formar un local de 50 metros cuadrados supone "unos 10.000 euros en tasas urbanísticas, proyecto de arquitectura y gestión de inscripción en el Registro de la Propiedad", asegura Sanabria. A esto habría que añadir el coste de la obra, que podría estar "entre los 600 euros/m2 y 1.000 euros/m2, dependiendo de la calidad de los productos empleados, concluye este experto.
http://www.soitu.es/soitu/2009/04/13/actualidad/1239634378_255710.html
* Muchas normativas urbanísticas se están adaptando ahora
* Su principal problema es la falta de luz, que se suple con modernos diseños
MADRID.- ¿Imaginas cómo sería vivir en una antigua mercería, o en lo que antes fue una panadería, una oficina o un almacén? Adquirir este tipo de locales para convertirlos en vivienda se puso de moda hace unos años, cuando los pisos estaban por las nubes y su precio resultaba más ventajoso. Ahora, esta tendencia ha quedado relegada para un perfil de demandante "más sofisticado", dicen los expertos, aunque muchas normativas urbanísticas llegan tarde y se adaptan a marchas forzadas. El último ayuntamiento en ponerse manos a la obra ha sido el de San Sebastián, que se suma a los de Barcelona, Madrid, Barakaldo o Bilbao, entre otros.
Proyecto de tras*formación de Habilita Hogares.
Moda importada del cine
Ana es una de esas madrileñas que hace un par de años compró uno de estos locales tras*formados porque "era lo único que podía pagar". Un promotor había convertido un antiguo almacén de pan de unos 70 metros cuadrados en dos viviendas de 30 metros (25 habitables) en la zona del Alto de Extremadura. El piso estaba totalmente amueblado y decorado. "Me lo dieron con todos los electrodomésticos, incluidos una tele de plasma y un DVD, y con todo el menaje: sábanas, nórdico, cubertería..., además de una ducha con hidromasaje y un mobiliario muy moderno", cuenta Ana. Todo ello hizo que el piso "me entrara por los ojos", comenta.
Sin embargo, Ana no ha llegado a vivir en su casa. Desde que la compró —por 162.000 euros, más 12.000 euros de costes de escrituración—, la ha tenido alquilada porque, dice, "enseguida me arrepentí de la compra, no me sentía cómoda allí". Ahora la tiene arrendada a una joven por 680 euros/mes —"que es lo que necesito para pagar mi hipoteca", explica—, y no le han faltado aspirantes a ocupar este pequeño espacio residencial. "Me siguen llamando preguntándome si está ocupada. Ven las fotos y les encanta, como me ocurrió a mí al principio", afirma.
Y es que un apartamento totalmente amueblado y con un diseño moderno es un buen gancho para atraer a muchos de los que sueñan con emanciparse y tener un espacio propio, aunque éste sea limitado. Eso sí, siempre que el precio sea asequible.
El perfil del demandante de este tipo de viviendas es muy similar. Suele ser gente joven, parejas entre 25 y 35 años, solteros o divorciados, con un nivel cultural alto, pero un poder adquisitivo medio. "Hay mucho creativo, arquitectos, aparejadores...", dice Javier Sanabria, gerente de Habilita Hogares, empresa especializada en este tipo de trabajos.
Pero no todos los locales reúnen las condiciones necesarias para tras*formarse en la casa de tus sueños, aunque haya quien se ha apuntado a esta moda imaginando que podría emular a los protagonistas de películas como Match Point o Hitch, o vivir en un loft como el de Miguel Ángel Silvestre en la serie "Sin berzas no hay paraíso". No obstante, nada tienen que ver los loft norteamericanos, surgidos de la tras*formación de naves industriales de gran tamaño y con ventanales de 3 metros, con los 'made in Spain', provenientes de locales bajos, donde la falta de luz se ha intentado compensar con el diseño y la predominancia del blanco.
Cuando prima el diseño
"Hay que hacer que el producto entre por los ojos", afirma Sanabria, quien asegura cuidar "hasta el último detalle" de sus productos y garantiza "precios asequibles". Su compañía, que comercializa locales tras*formados en vivienda con un coste de entre 100.000 y 130.000 euros, ha creado una imagen de marca propia basada en muebles de Ikea, encimeras verdes de Silestone, electrodomésticos Bosch, suelos de roble envejecido, armarios empotrados lacados en blanco y sanitarios marca Roca. Todo ello aderezado con lámparas y halógenos último modelo, altos techos y paredes de un luminoso blanco.
En su caso, Habilita Hogares busca locales de gran tamaño, "en torno a un mínimo de 200 metros cuadrados", para poder parcelarlos en 3 ó 4 viviendas de unos 50 metros cuadrados construidos cada una, y crea un portal propio para estas casas. En opinión de Sanabria, "el principal error que se ha dado hasta ahora es dar acceso directo al piso desde la calle. Es cutre y desmerece este tipo de proyectos".
En Madrid, por ejemplo, barrios como el Alto de Extremadura, Campamento u Orcasitas, entre otros muchos, han perdido al pequeño comercio, que ha sido sustituido por puertas de acceso a bajos residenciales. Bares, peluquerías, cristalerías, almacenes y otros pequeños locales han desaparecido para dejar paso a decenas de casas a pie de calle que evocan el 'sabor' a pueblo más que el estilo cool que vemos en las películas. Y lo mismo ha ocurrido en los últimos años en Barakaldo, en barrios como Cruces, Rontegi y Lasesarre.
Según Fernando Encinar, directivo de idealista.com, los locales tras*formados en vivienda "son un producto típico de burbuja que no va a desaparecer". "Parecía que iba a ser un fenómeno explosivo, pero se ha desinflado y ha quedado relegado a un perfil de comprador muy específico y sofisticado". En su opinión, sus propietarios "tendrán que bajar los precios", ya que ahora tienen que competir con todo el stock de viviendas en altura que se encuentra en el mercado y que está rebajando su coste. "La gente prefiere vivir en un piso en altura a hacerlo en un local bajo, por muy reformado y vanguardista que parezca", dice este experto.
Que no te engañen
Para muchos técnicos, el problema viene por la vía de la legalidad. Según Luis Jiménez, director del gabinete técnico de los Aparejadores de Madrid, en los tiempos del boom "se han vendido muchos locales sin licencia de primera ocupación, necesaria para escriturarlos como vivienda".
No es extraño encontrar, en cualquier localidad, anuncios en los que se alquilan o se venden antiguos locales tras*formados en vivienda, o con posibilidad de hacerlo. Pero, ¡ojo!, porque no todos son legales. Muchos de ellos carecen de algo tan básico y necesario como la cédula de habitabilidad. Este certificado controla que los inmuebles cumplan las condiciones de higiene y salubridad exigidas por la normativa, y acredita su habitabilidad. Sin esta autorización, expedida por los ayuntamientos, no se puede contratar el alta en servicios como la electricidad, el gas o el agua; y bancos y cajas de ahorro pueden denegarte la hipoteca.
Para obtener la cédula de habitabilidad, estos 'loft' deben cumplir las condiciones que establece la normativa urbanística de cada comunidad autónoma o municipio, respecto a superficie mínima, ventilación, estética de la de derechasda, instalaciones..., y han de estar escriturados como vivienda, nos explica Luis Jiménez. "Hay ayuntamientos que prohíben construir viviendas en semisótanos; otros, en plantas bajas. Si el local se encuentra en una de estas situaciones nunca podrá obtener la licencia de cambio de uso y tampoco se podrá vivir legalmente en él", añade este experto.
A tener en cuenta
David Arias, asesor técnico de los aparejadores madrileños, nos resume el proceso a seguir:
1. Estudio de viabilidad: Consulta en tu junta de distrito o ayuntamiento los requisitos que debe cumplir el local para ser tras*formado, así como en el Registro de la Propiedad, para comprobar cargas y la titularidad de la propiedad. También puedes hacerlo a través de una empresa especializada.
2. Acuerdo con la comunidad de propietarios: En muchos casos no es necesario que la junta de vecinos apruebe el proyecto, dependerá de los estatutos de división horizontal de ese inmueble, pero es aconsejable que tus vecinos estén informados y, en la medida de lo posible, de acuerdo.
3. Proyecto técnico visado. Una vez comprobada la viabilidad de la tras*formación, es necesario presentar un proyecto técnico, elaborado por un arquitecto, para que sea aprobado. Deberás tener en cuenta los gastos del técnico redactor del proyecto.
4. Solicitud de licencia de obra. En tu ayuntamiento o junta de distrito. A tener en cuenta los gastos de autoliquidación de tasas.
5. Realización de la obra.
6. Inspección de primera ocupación. Para la obtención de la cédula de habitabilidad.
7. Inscripción en el Registro de la Propiedad con el cambio de uso a vivienda.
8. Contratación de los suministros de gas, luz, agua...
Todo este proceso puede durar un año y medio (3 meses el proyecto, 4 ó 5 la licencia, y otros 5 ó 6 meses la obra), nos comenta Javier Sanabria, de Habilita Hogares, hablando de tras*formar un local en 2-3 viviendas —menos si se trata de una única casa—.
En cuanto al coste, tras*formar un local de 50 metros cuadrados supone "unos 10.000 euros en tasas urbanísticas, proyecto de arquitectura y gestión de inscripción en el Registro de la Propiedad", asegura Sanabria. A esto habría que añadir el coste de la obra, que podría estar "entre los 600 euros/m2 y 1.000 euros/m2, dependiendo de la calidad de los productos empleados, concluye este experto.
http://www.soitu.es/soitu/2009/04/13/actualidad/1239634378_255710.html
