Los que alquiláis pisos, ¿qué rentabilidad obtenéis?

Lma0Zedong dijo:
¿10% neto? roto2

Hice un cálculo de un piso en Madrid de 200k (val. cat. 150k) que se alquilaría a 800€/mes.

Bruto año: 9600€
IBI (0.442% val cat): 663€
Comunidad (100€/mes): 1200€
Tasa basuras municipal: 175€
IRPF (19% retención): 1591€
Neto año: 5970€

Y luego claro, puedes tenerlo meses sin ingresos por falta de inquilino, o algún desperfecto/derrama/asunto que te añada costes. El IRPF puede subir algo más. Quizá me esté dejando alguna cosa en el cálculo. Las comunidades son más caras en muchos edificios, o el IBI puede ser mayor.

Adicionalmente, al comprar el piso si lo quieres poner para alquiler son 12000€ de ITP y 1000-2000€ de notarías/registros/gestiones. Que debes de descontarlos a la hora de hacer el análisis.
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Un 2,98% rentabilidad neta....alforjas, viaje y tal.

Rentabilidades PACO total.

El inmobiliario crea un espejismo en términos nominales - precio de adquisición alto - y como el que analize la inversión no sepa algo de matemáticas, queda 'deslumbrado' con los números y cree que tiene la gallina de las narices de oro.
Nada más lejos de la realidad.

La realidad........200K indexados al mundo (MSCI World (IWDA)......y a dormir a pierna sueltísima.

Además, un ETF no te llamará diciendo que no funciona la lavadora o la encimera...roto2

Enfin.

saludos,
 
Tengo un amigo con varias propiedades, un piso en Madrid, otros en capital de provincia y otros en pueblo de playa muy turistico

Comprados casi todos despues de la crisis del 2008, entre 2010 y 2015 por tanto mejor momento imposible y algunos chollos en plan se entero por sus familiares que unos se estaban divorciando y querian quitarselos de encima

Y los gestiona el mismo con ayuda de familiares que viven en las zonas, ademas de reformas con el albañil baratero que cobra en neցro

Alquileres turisticos gestionados por su pareja a traves de Milanuncios, en neցro obvio

Trucos contables en la declaracion anual y con risilla de por ahora no me han pillado

Pues despues de toda la conjuncion de estrellas a su favor, me dice que sobre un 7% neto

No hablo de los dolores de cabeza y el estres de gestionarlos, que este amigo los lleva medio bien porque tiene familiares que le trabajan por una paella los domingos

Por tanto, las personas normales que no disponen de nadie que les de chivatazos de chollos, ni se los gestionen por una paella dominguera, ni puedan comprar a precios de bajon postcrisis 2008 si llegan al 4% neto ya pueden darse por contentos
 
Ds_84 dijo:
Un 2,98% rentabilidad neta....alforjas, viaje y tal.

Rentabilidades PACO total.

El inmobiliario crea un espejismo en términos nominales - precio de adquisición alto - y como el que analize la inversión no sepa algo de matemáticas, queda 'deslumbrado' con los números y cree que tiene la gallina de las narices de oro.
Nada más lejos de la realidad.

La realidad........200K indexados al mundo (MSCI World (IWDA)......y a dormir a pierna sueltísima.

Además, un ETF no te llamará diciendo que no funciona la lavadora o la encimera...roto2

Enfin.

saludos,
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Para los que les mole el ladrillo entre un 2% y un 3% de rentabilidad anual lo está pagando algún ETF de Reits de distribución, como el TRET de VanEck, por ejemplo (que no será una rentabilidad para echar cohetes y tal, y si baja mucho la bolsa también se fostiará el fondo, pero no tiene quebraderos de cabeza con inquilinos, averías, mantenimiento, derramas, seguros del alquiler, alarmas, okupas e inquiokupas y demás historias).
 
Migas de pan en la barba para que aparentar que habia comido...

A algunos les encanta darselas de grandes inversores, ellos sacan un 10 o un 20% y facil, sin dolores de cabeza ni problemas, nada se rompe, no hay reformas, impuestos? nada....cuando se pasan por sus casas no es una molestia, es para que la inquilina les haga una limpieza de sable mensual como extra al alquiler
 
Yo tengo una casa enorme familiar que estaba hecha una cosa, estuvo alquilada entera y la destrozaron, si haces cuentas se compró con lo que se sacó en el año 2000 por un piso de 3 dormitorios en la zona del Retiro.

Por ese piso hoy si se alquilara sacaria 3 veces menos que alquilando el caserón por habitaciones, es zona más lumpen pero con mucha demanda, y está diversificado, si te dejan de pagar no es lo mismo un inquilino de todo el piso que de una parte de la vivienda

Conclusión….mejor 2 o 3 en zona lumpen que 1 en zona buena

Eso si, no valgo para esto, estoy hasta los mismísimos de esto pero es lo que hay, mil veces pense en vender porque es rentable haciendo números y si me lo comprarían pero me dan pánico otras opciones
Hartazgo máximo, no me gusta
 
Ds_84 dijo:
Creo que es de los comentarios más valiosos que he leído jamás en burbuja, y que me reafirman en mi idea de sólo tocar el ladrillo para primera vivienda.

Realmente te honra contarlo así a calzón quitao.

saludos,
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Es de lo que trata este foro. De que cada uno se reafirme en sus ideas. Ya tenemos una edad como para cambiar de opinon
 
HARLEY66 dijo:
Tal cual. 200k alquilado a 1000/mes es un rendimiento del 5,5% en bruto. Cuando descuentas IBIs, gastos de cominidad, seguro de responsabilidad civil etc ya bajamos del 4% y como se te quede un mes vacío, haya una derrama extraordinaria o se aguante el calentador o haya que explotar la ducha, date el año por estropeado.
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Porque nunca contáis la exención fiscal?? Hablando de alquiler tradicional claro
 
Lord Yavestruc dijo:
Pues vaya decepción de rentabilidades. Obviamente hay formas de conseguir rentabilidades similares con muchísimos menos dolores de cabeza. Gracias por toda la información en el hilo.
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Yo creo que también hay que tener en cuenta la rentabilidad obtenida cuando se venda la vivienda, sumada a la del alquiler.

Por eso no me preocupa tener un alquiler rentando al 3% si al piso le puedo hacer un x1,5 o un x2 cuando se venda el día de mañana.

Pero eso solo se sabrá cuando se venda o por estimaciones de precio de mercado.
 
Lma0Zedong dijo:
¿10% neto? roto2

Hice un cálculo de un piso en Madrid de 200k (val. cat. 150k) que se alquilaría a 800€/mes.

Bruto año: 9600€
IBI (0.442% val cat): 663€
Comunidad (100€/mes): 1200€
Tasa basuras municipal: 175€
IRPF (19% retención): 1591€
Neto año: 5970€

Y luego claro, puedes tenerlo meses sin ingresos por falta de inquilino, o algún desperfecto/derrama/asunto que te añada costes. El IRPF puede subir algo más. Quizá me esté dejando alguna cosa en el cálculo. Las comunidades son más caras en muchos edificios, o el IBI puede ser mayor.

Adicionalmente, al comprar el piso si lo quieres poner para alquiler son 12000€ de ITP y 1000-2000€ de notarías/registros/gestiones. Que debes de descontarlos a la hora de hacer el análisis.
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Cálculo de muy corto plazo, en que te dejaste el seguro de vivienda y alguna derrama.

En el largo plazo habrás tenido que afrontar "cosillas" como: muchas derramas, sustituir ventanas, varias calderas, alguna máquina de aire acondicionado, toldos, reforma integral de cocina y baños, porque no las hay que aguanten el paso del tiempo, cambio de suelo, y seguramente armarios. Además de todo tu tiempo para arreglar eso.

Es una fruta ruina, aun contando con inquilinos buenos. Solamente ganan las administraciones.
 
está todo recalentado...........

seguridad jurídica de pena,alto impuesto de compra de vivienda...........

si lo miras desde el precio de coste del piso ahora se está viendo rentabilidades altas porque el piso ha multiplicado x2 su valor en 10 años, un piso que hace 10 años costaba 120000eur se está alquilando por 900-1000eur, una rentabilidad bruta del 10% aprox,, pero si lo miras con los precios actuales es del 6% porque ese piso ya vale 200 y pico mil eur.

teniendo depósitos al 3% ahora alquilar no es buen negocio, posibles impagos, tratar con los inquilinos, problemas, arreglos, etc etc,
 
cerilloprieto dijo:
Cálculo de muy corto plazo, en que te dejaste el seguro de vivienda y alguna derrama.

En el largo plazo habrás tenido que afrontar "cosillas" como: muchas derramas, sustituir ventanas, varias calderas, alguna máquina de aire acondicionado, toldos, reforma integral de cocina y baños, porque no las hay que aguanten el paso del tiempo, cambio de suelo, y seguramente armarios. Además de todo tu tiempo para arreglar eso.

Es una fruta ruina, aun contando con inquilinos buenos. Solamente ganan las administraciones.
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Ese es el elefante en la habitación de cualquier conversación sobre actividades económicas en la España actual.

Cualquier cosa que se haga tiene unas cargas fiscales y administrativas del copón.
 
Lma0Zedong dijo:
¿10% neto? roto2

Hice un cálculo de un piso en Madrid de 200k (val. cat. 150k) que se alquilaría a 800€/mes.

Bruto año: 9600€
IBI (0.442% val cat): 663€
Comunidad (100€/mes): 1200€
Tasa basuras municipal: 175€
IRPF (19% retención): 1591€
Neto año: 5970€

Y luego claro, puedes tenerlo meses sin ingresos por falta de inquilino, o algún desperfecto/derrama/asunto que te añada costes. El IRPF puede subir algo más. Quizá me esté dejando alguna cosa en el cálculo. Las comunidades son más caras en muchos edificios, o el IBI puede ser mayor.

Adicionalmente, al comprar el piso si lo quieres poner para alquiler son 12000€ de ITP y 1000-2000€ de notarías/registros/gestiones. Que debes de descontarlos a la hora de hacer el análisis.
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eso de 19% de impuestos va a ser que no, dejan deducir la amortización de la construcción, el 10% del valor del mobiliario,etc etc y luego te hacen un 60% de descuento de la tarifa general si es de larga duración 5 años, si tienes pocas rentas del trabajo se pagan pocos impuestos de irpf en alquileres,
 
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