Me he hecho un resumen para consumo propio, ya que lo de las cargas es bastante complicado para mí y lo pongo aquí a modo recordatorio por si le viene bien a alguien:
"Cuando compras una cosa que no es tuya, si tiene una carga, tendrás que pagarla, pero no eres el responsable final de la deuda. No te reclamarán por ella, como mucho irán contra la finca pero no pueden ir contra ti. Tú eres un tercer poseedor.
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En gestión directa sale aquello que no se han quedado en subasta con un precio mínimo del 70%.
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En una nota simple te vienen las cargas, por ejemplo:
a) Hipoteca a favor de Banesto por la cuantía de 20.000 €
b) Embargo de Hacienda por importe de 44.000 €
c) Embargo del Banco Pastor por importe de 18.000 €
Si el bien lo ejecuta Hacienda, las cargas anteriores quedan subsistentes, es decir, las tienes que asumir. La hipoteca de Banesto la tienes que pagar o subrogarte o descontarla cuando vendas el bien. Las posteriores no las tienes que pagar y se alza el embargo.
Las cargas que veáis detrás del que ejecuta se limpian, las que están delante las asume la vivienda. Si no se renuevan cada 4 años también se extinguen. El acreedor tiene que ir renovando la carga. No es la primera ni la última que algún despistado no renueva una carga y te encuentras con que ya no existe.
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Muy importante: imaginaros que os quedáis lo que sea, con una carga descomunal y vais a por todas.
Imaginemos un chalet en Puerta de Hierro que sale por 4.020.000 euros en Hacienda y ahora está en el mercado por 3. La tasación es antigua y está en esos 4.020.000 euros. Se deben 4.000.000 de euros de Hipoteca que está por delante del embargo de Hacienda, es decir, hay que pagar o asumir.
Hacienda hace los cálculos: Finca tasada en 4.020.000 euros-4.000.000 de Hipoteca = 20.000 de salida.
Nadie quiere la finca, quedará desierta. Pero vas tú y te la quedas por el 70% de 20.000, es decir, 17.000. Que sería el precio mínimo para poder quedártela en subasta.
Bien, ya tenéis una propiedad de tres millones de euros. Estáis jugando y puede salir blanco o rojo. Hace unos meses sería impensable que un casapapis que estaba en la cola del INEM tuviera una propiedad en Puerta de hierro, pero ahí estás tú. Con una deuda que grava a la finca.
Una vez que tienes el bien, el primer paso es ir al Notario. Aquí os podéis encontrar al Sr Notario de turno, como me pasó a mí en la nave que compré a medias y te diga: Oye, asumís la carga que hay delante verdad?.
Aquí tenéis que hacer un silencio un poco largo, mirarlo con cara como diciéndole: ¿tú estás orate o estás orate? y por supuesto decirle que ni de coña . No se os ocurra asumir ninguna carga. Esa hipoteca no es vuestra, grava a la finca pero no es de vuestra responsabilidad, sois un tercer poseedor, el responsable último es el que firmó la hipoteca, no vosotros. Recordadlo siempre porque os pueden hacer un Cristo si no sabéis dónde estáis.
¿Porqué el Notario nos hace esa pregunta?. ¿Nos tiene manía, no le caemos bien?. No, la cosa es más sencilla. El Notario cobra según la cuantía del bien del que se efectúa la venta, y como no es lo mismo 16.000 que 650.000 ni mucho menos, pues el hombre probó a ver si podría cobrar una minuta diez veces más de lo que valía. Como se tenía que leer un tochaco rellenito del expediente de la nave y costaba preparar la escritura, pensó que lo que cobraba era una minucia. Al final nos metió el expediente dentro de la escritura, es decir, como 100 páginas y como también cobra por páginas, ahí se resarció un poco.
Segundo paso: Negociar con la entidad acreedora. Es decir con el que tiene la Hipoteca.
Un fallo es que vayas allí en plan pipiolo y les digas que eres el propietario de la finca en Puerta de Hierro. Aquí se necesita un poco de imagen. No estaría mal un buen abogado. La ventaja nuestra, es que por los pasillos del juzgado, en las subastas, te encontrabas a los abogados de toda condición, y se paraban a hablar contigo, a hablarte de sus procedimientos, de tema procesal, jurídico, de "este juez es lento", "esta jueza no tiene ni idea"..."mira lo que me ha pasado con un cliente..." "ostras como está de buena esta procuradora" etc y al final sabes quién es bueno en Comunidades de vecinos, en procedimientos civiles varios, quien lo es pleiteando y quién negociando.
Si no conocéis a ninguno, lo mejor es que os decantéis por uno más bien joven con ganas de comerse el mundo, pero no soberbio. Suelen pecar de necios, el orgullo les ciega y al final la cosa se complica. Un abogado que cumpla vuestras órdenes, aunque es bueno dejarse asesorar, tú mandas.
Tanto si la hipoteca la tienen el asesoría jurídica, como en la Oficina, la propuesta es del 50% de la hipoteca. ¿No aceptan?. Pues que vayan abriendo un procedimiento de jovenlandéssidad (a ti no te afecta porque no eres el deudor, sino acordaros tercer poseedor), y lo que les pica más, aprovisiona al Banco de España para pleitear y quedarte otro perecido que no vale el precio de la Hipoteca.
Lo bueno y recomendable es poner una fecha a vencimiento: seis meses, que tendréis tiempo en vender la finca por debajo del precio de mercado, lo suficiente para ganaros bien la vida.
Es un juego a dos bandas, con su riesgo, pero con la crisis y la situación bancaria se puede jugar, y apretar a los bancos que no quieren más inmuebles.
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Una pregunta sobre el tema este de las cargas. Vamos a ver... segun dices, al que compra un inmueble en una subasta, las cargas que pueda tener le dan igual ya que seria tercer poseedor y el responsable de las cargas seguiria siendo la persona que firmo la hipoteca. ¿ Esto lo he entendido bien ?
Entonces si es asi me queda la duda de porque en la informacion de la subasta ponen las cargas que tiene ese inmueble ya que total es un dato que al que compra no le aporta nada. ¿ Es por algun motivo legal o me estoy perdiendo algo ?
No, las cargas no le da igual. Lo que digo es que las cargas gravan la finca, pero no eres responsable ni el titular de ellas.
Las cargas de delante tienes que pagarlas, o negociarlas, pero no eres el deudor, Las de atrás se borran, de esas sí te olvidas.
Pondré un ejemplo sencillo para que lo entendáis:
Imaginaros que os quedáis un piso que tiene una carga de 30.000 euros.
No lo negociáis ni lo pagáis. El banco ejecuta la carga. Puede pasar dos cosas.
a) El piso se queda en 15.000 euros. Faltan otros 15.000 para cubrir. El deudor, que no eres tú, tiene aún pendiente de pago otros 15.000 euros. Pueden ir a por su nómina u otros bienes. Contra ti, tercer poseedor no pueden ir.
b) El piso queda en 50.000 euros. Como se debían 30.000 y ahí acaba la responsabilidad, hay un sobrante de 20.000 euros.
Señores, importante también el tema de sobrantes. Lástima que este mes ande mal de tiempo.
Para quien va el sobrante?. Para el titular de la finca, es decir tú. Su responsabilidad se extingue como deudor, pero el resto va para el que tenga la titularidad del bien subastado.
Creo que con este ejemplo puede quedar claro. No eres responsable de la deuda, pero grava la finca. Una cosa no quita la otra.
Iniciado por ninfireblade
jorobar debo ser torpe de corazones porque no me entero y eso que lo he leido y releido
¿ A que llamas deuda anterior y posterior ?
Veamos un ejemplo para orates:
- Fulanito "A" compra un piso y pide una hipoteca sobre ese piso. Pongamos de 100.000€
- Por lo que sea, no paga y todavia le faltan 50.000€ de hipoteca. El banco se lo embarga y lo saca a subasta.
Ahora, 2 situaciones:
opcion a: Fulanito "B" lo compra en subasta por 70.000€. El banco se queda con los 50.000 de la deuda y los 20.000 restantes van para fulanito "A". Fulanito "B" se queda con el piso en propiedad y fulanito "A" queda libre de deudas.
opcion b: Fulanito B lo compra en subasta por 20.000€. El banco se queda con esos 20.000 pero fulanito "A" aun debe 30.000. ¿ Fulanito "B" se queda con el piso en propiedad pero este piso aun tiene una carga de 30.000 y lo pueden volver a embargar de nuevo ?
¿ Seria asi ? (lo que he puesto en negrita es lo que mas me cuesta entender)
No, cuando un banco saca a subasta algo, se extingue la carga, quede al precio que quede. No confundir la carga anterior, la que está antes, por la fecha, que la carga por la que sale a subasta.
Otra cosa es que Fulanito A siga siendo responsable de la deuda si no cubre el precio la subasta"
Hasta aquí es reumen. Como véis se repite bastante, pero nunca está de más, ya que veo que a muchos les pasa lo que a mí.
leno dominio