Muy buenos días.
Veo que el piso que os puse trae cola y que le habéis pillado el gusanillo.
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Me alegro de verdad, porque es así como se empieza y por cierto
lo estáis haciendo muy bien. Un 10 a kader y a astuti que acaba de rematar la faena. Como os dije los negocios es información y relación. En este post se van dando las dos cosas y estudiando a fondo cada caso que os parezca que valga la pena podéis sacar petróleo donde la mayoría de los mortales no ven nada. Es lo que toca para los que empiezan de cero.
En este caso particular, hay una noticia buena y otra mala. La buena es que el piso para mí vale la pena, la mala es que el exceso de publicidad puede apiolar la oportunidad. Es lo que pasa cuando se postea en un sitio público.
Tened en consideración de que se trata de un piso de lujo de 200 metros cuadrados en el corazón del barrio de Salamanca en Madrid. Cuando el Señor kader dijo que por la crisis la venta quedaba descartada no es cierto.
A pesar de la crisis, la oferta de este tipo de pisos sigue siendo alta porque la demanda sigue siendo alta con un perfil de comprador de clase media/alta. Gente con dinero queda mucha todavía. Es más, la clase media empobrece, pero los ricos son más ricos aunque lleven el dinero fuera y no den signos de ostentación.
Ahora que tenemos más información, acerquemos más la lupa y desciframos más códigos que nos pongan en situación de ventaja con el inversor medio.
De todas maneras, el empujón lo tenéis. Dudas siempre habrá sobre una cuestión u otra, pero si tenéis el concepto claro y las cuatro reglas básicas para que no os pilléis los dedos, el punto principal es saber lo que vale una cosa, en este caso el piso que nos concierne, y por cuanto lo podemos sacar.
Un dato: desde el 96 hasta el 2007 que me llevé mi patrimonio a Alemania, jamás he perdido dinero en subastas. Vale que era un mercado alcista, pero en algunos casos empatabas o ganabas poco y en otro pegabas un subidón.
Los más grandes fueron: de 7.000 euros a 193.000; de 18.000 euros a 240.000; de 180.000 euros (los puso el banco) a 366.000 en cinco meses.
Hay bastantes más, pero en estos no puse prácticamente nada. La idea es hacer apalancamiento sobre algo que valga la pena, y negociar deuda cuando seas el propietario.
El activo mejor que tengo no es el capital, sino el fondo de comercio. La experiencia, el contacto con algunos bancos, abogados, procuradores y algunos oficiales de juzgado y sobre todo el conocimiento del tema.
Ese será vuestro mejor activo: la información. A partir de ahí tenéis el 50% de éxito. Faltará la relación, que si sois buenos ya se os abrirán puertas sin mucho esfuerzo.
Sobre los atajos: si no eres nadie no te dan información, porque es "confidencial". Ahora, como seas la prima de uno del Ayuntamiento, te da los datos que quieras. Así es la vida, y nosotros empezaremos como lo hemos hecho los que empezamos de abajo, de cero y convirtiendo cada caso en un reto.
Venga, os voy a echar una mano y vamos a estudiar un poco esta Nota Simple, a ver qué sacamos de bueno:
Nota simple completa:
DATOS DE LA FINCA
Municipio: MADRID FINCA Nº: 90516 Idufir: 28088000124632
Naturaleza de la finca: URBANA
Calle PRINCIPE DE VERGARA Nº 31 Piso 1 Puerta DCH
URBANA: VEINTIUNO. -PISO PRIMERO DERECHA, en planta primera de la casa en Madrid y_ su calle de PRINCIPE DE VERGARA número TREINTA Y UNO.Tiene una superficie util aproximada de DOSCIENTOS CUATRO METROS SETENTA DECIMETROS CUADRADOS.Consta de varias dependencias y servicios. Linda: frente, segun se entra,con portal,hueco y descansillo de la escalera principal,por donde tiene su entrada,patio interior de la finca,piso primero izquierda y descansillo y hueco de la escalera de servicio por donde tiene otra entrada;derecha entrando,calle Principe de Vergara y patio interior de la finca; izquierda, patio interior de finca, descansillo y hueco de la escalera de servicio y finca de Luis de Zubiria;y al fondo,con casa número treinta y tres de la calle Principe de Vergara.Su cuota es de 5,6860%.
TITULARES
CLINICA SA al Tomo 2500, Folio 148 Inscripción 3ª, 100% de Pleno dominio adquirido por título de Compraventa
En virtud de escritura pública autorizada por el Notario XXX de MADRID ,el jueves, 30 de noviembre de 2000, según resulta de la inscripción 3ª extendida con fecha once de enero de dos mil uno.
CARGAS DE LA FINCA
Una HIPOTECA a favor de BANCO VASCONIA SOCIEDAD ANONIMA. Formalizada en escritura autorizada por el Notario XXX el día veinticinco de agosto de dos mil cuatro. Según la inscripción 5ª de fecha seis de octubre de dos mil cuatro.
Ampliada y modificada la hipoteca que consta de la inscripción 5ª, en el sentido de que se amplia el préstamo en 244.00 euros, como consecuencia de la anterior ampliación del capital del préstamo hipotecario, se modifica la responsabilidad hipotecaria establecida para la finca hipotecada, que pasará a ser la de:SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL EUROS Euros de principal; sus intereses ordinarios de dos años al tipo de SIETE ENTEROS SEISCIENTAS VEINTICINCO MILESIMAS POR CIENTO que corresponde a la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS DIEZ EUROS; sus intereses de demora de dos años al tipo de interés del ONCE ENTEROS SEISCIENTAS VEINTICINCO MILESIMAS POR CIENTO que corresponde a la cantidad CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA EUROS, y NOVENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA EUROS para costas.-Así mismo se modifica el vencimiento del préstamo que pasará a ser el 4 de Septiembre de 2019. Formalizada en escritura autorizada por el Notario XXX, el día cinco de julio de dos mil seis, que causó la inscripción 7ª de fecha veintiocho de noviembre de dos mil seis.
Un EMBARGO a favor de AGENCIA TRIBUTARIA en virtud de lo decretado por la Agencia Tributaria para responder de OCHENTA MIL CUATROCIEWNTOS TREINTA Y UN EUROS CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS como importe pendiente total, TRES MIL OCHOCIENTOS TRECE EUROS SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS de intereses, MIL QUINIENTOS EUROS de costas, siendo el total importe a embargar de OCHENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO EUROS DIECISEIS CÉNTIMOS. Anotado con la letra A de fecha veintitrés de abril de dos mil nueve.
AFECTA durante el plazo de 5 años, a contar desde el veintitrés de abril de dos mil nueve, a las liquidaciones complementarias que puedan girarse por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, a consecuencia de autoliquidación, según consta de nota al margen de la inscripción A.
MODIFICADA la hipoteca que consta de la inscripción 5ª por la 8ª, en el sentido de que se modifica el vencimiento del préstamo hasta el dia 4 de Septiembre de 2019. Formalizada en escritura autorizada por el Notario XXX el dia el día treinta de octubre de dos mil nueve, que causó la citada inscripción 8ª de fecha dieciocho de noviembre de dos mil nueve.
AFECTA durante el plazo de 5 años, a contar desde el dieciocho de noviembre de dos mil nueve, a las liquidaciones complementarias que puedan girarse por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, a consecuencia de autoliquidación, según consta de nota al margen de la inscripción 8ª.
Una HIPOTECA a favor de BANCO POPULAR ESPAÑOL SA, en garantía del saldo de una cuenta de crédito hasta la cuantía máxima de SESENTA MIL EUROS de principal; de dos anualidades de intereses DE DEMORA al tipo máximo del VEINTISIETE ENTEROS CINCUENTA CENTESIMAS POR CIENTO; y de QUINCE ENTEROS POR CIENTO, como crédito supletorio para costas y gastos, en su caso. El plazo de duración del préstamo es de 1 año finalizando el día 30/10/2010. Formalizada en escritura autorizada por el Notario XXX el día treinta de octubre de dos mil nueve. Según la inscripción 9ª de fecha diecinueve de noviembre de dos mil nueve.
AFECTA durante el plazo de 5 años, a contar desde el diecinueve de noviembre de dos mil nueve, a las liquidaciones complementarias que puedan girarse por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, a consecuencia de autoliquidación, según consta de nota al margen de la inscripción 9ª.
MODIFICADA la hipoteca que consta de la inscripción 5ª por la 10ª en el sentido de que se estasblece un periodo de carencia hasta el dia 4 de Noviembre de 2011. Formalizada en escritura autorizada por el Notario XXX el dia el día veintiocho de octubre de dos mil diez,que causó la citada inscripción 10ª de fecha tres de diciembre de dos mil diez.
AFECTA durante el plazo de 5 años, a contar desde el tres de diciembre de dos mil diez, a las liquidaciones complementarias que puedan girarse por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, a consecuencia de autoliquidación, según consta de nota al margen de la inscripción 10ª.
Una HIPOTECA a favor de BANCO POPULAR ESPAÑOL SA, en garantía del saldo de una cuenta de crédito hasta la cuantía máxima de CINCUENTA MIL EUROS de principal; de dos anualidades de intereses DE DEMORA al tipo máximo del CATORCE ENTEROS CINCUENTA CENTESIMAS POR CIENTO; y del QUINCE ENTEROS POR CIENTO, como crédito supletorio para costas y gastos, en su caso.. El plazo de duración del préstamo es de 1 año finalizando el día 28/10/2011. Formalizada en escritura autorizada por el Notario XXX el día veintiocho de octubre de dos mil diez Según la inscripción 11ª de fecha siete de diciembre de dos mil diez.
AFECTA durante el plazo de 5 años, a contar desde el siete de diciembre de dos mil diez, a las liquidaciones complementarias que puedan girarse por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, a consecuencia de autoliquidación, según consta de nota al margen de la inscripción 11ª.
Una HIPOTECA a favor de BANCO POPULAR ESPAÑOL SA, en garantía del saldo de una cuenta de crédito hasta la cuantía máxima de CUARENTA MIL EUROS de PRINCIPAL; de dos anualidades de INTERESES DE DEMORA al tipo pactado del veinte por ciento; y de una cantidad igual al quince por ciento, como crédito supletorio para COSTAS Y GASTOS, en su caso. . El plazo de duración del préstamo es de 1 año finalizando el día 28/10/2012. Formalizada en escritura autorizada por el Notario XXX el día veintiocho de octubre de dos mil once Según la inscripción 12ª de fecha siete de diciembre de dos mil once.
AFECTA durante el plazo de 5 años, a contar desde el siete de diciembre de dos mil once, a las liquidaciones complementarias que puedan girarse por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, a consecuencia de autoliquidación, según consta de nota al margen de la inscripción 12ª.
OBSERVACIONES
La expresada finca se halla inscrita en el folio 148 del tomo 2500,libro 2500.
Madrid, DIECISIETE DE DICIEMBRE DE DOS MIL DOCE
Venga, sacad todos papel y lápiz. Haremos un historial y después sacaremos las conclusiones que sean:
Titular de la Finca: Clínica SA. En el año 2000 compra la vivienda. A pulso. No sabemos por cuanto, pero tenía que ser un pico. Los viajeros no dejaban de venir a servir a casas a cualquier españolito con trabajo y el Barrio de Salamanca era el barrio de Salamanca. Aznar saca mayoría absoluta y se atan perros con longanizas.
Esto me dice que esta gente era de pasta. Compran a tocateja.
Bien, nos vamos a las famosa inscripción 5ª, la siguiente que sale.
Llega el año 2004. Gana Zapatero y la crisis todavía no asoma. Estos señores que compran a pulso tienen que realizar una hipoteca de su propiedad. No sabemos si tiene más, pero sospecho que sí.
Pasan dos años. Burbuja.info empieza a despegar y estos señores necesitan hacer una ampliación de la hipoteca hasta...
644.000 euros. . Estamos en el 2006.
Ojo al dato!!
Hasta el 15 de Junio del 2011 se debían 529.000 euros. Es decir, que en seis años han amortizado más de 100.000 euros. Estos tíos
han estado pagando la hipoteca.
Sigamos:
Embargo de Hacienda de 80.000 euros. Es por la carga que sale a subasta en Gestión directa. Aquí estos ya están hundidos. Se inscribe
el 23 de Abril del 2009
A partir de aquí se precipitan los acontecimientos:
El 30 de Octubre de este mismo año 2009, esta gente firma ante Notario una modificación de la hipoteca para ampliar plazo hasta el 2019 y una Hipoteca del Banco Popular (es el mismo que el Banco Vasconia absorbido por éste de 60.000 euros). Son la inscripción 8ª y 9ª respectivamente.
Aquí tenemos que hacer un receso y reflexionar sobre este último punto:
"Les da 60.000 euros en garantía de un saldo de crédito". Vence al año, es decir en Octubre del 2010.
Hay dos cosas que hacen los Bancos en estos tiempos.
1) Las pólizas de crédito tienen orden de cancelarlas a no ser que haya un flujo de caja. Las pólizas de crédito para fines especuladores tocaron hace tiempo a su fin. Las convierten en préstamos al consumo a cinco años ó en hipotecas, pero
no se renuevan.
2) Una mala práctica bancaria por una cuestión de balance, es huir hacia adelante aunque sepan que luego la deuda suba mucho más y la paguemos entre todos. Eso les da igual.
Os pondré un ejemplo que puede ir bien para el caso que tocamos.
Constructor con 15 pisos a punto de acabarlos. No le queda dinero y no ha vendido un puro piso. Las hipotecas valen más que los pisos por el tema de la crisis.
Le dice al banco: Oye mira, quédate los pisos que no te puedo pagar.
El banco tiene que poner en fallida las 15 hipotecas, provisionar en el banco de España y poner como fallida una operación monstruosa.
¿Qué se le ocurre?. Mira, no hay problema, te hacemos un préstamo, con ese préstamo pagas las hipotecas y el año que viene ya veremos.
En el balance del banco, este señor paga 15 hipotecas y encima un préstamo. Gana dinero, aunque sabe que algún día esa bola no la pagará nadie. Por ahora salva el balance que es lo que importa.
Aquí al señor Hospital SA le dan 1 año para pagar 60,000 euros a pesar del embargo de Hacienda por medio. Pasa ese año y qué tenemos?
Voilà otro año!! Nos vamos a la inscripción 11ª con otro préstamo Hipotecario a un añito más y como no puede pagar el piso y el préstamo hipotecario, le dan una carencia de la Hipoteca hasta Noviembre del 2011.
Pasa otro año. Ya no paga la Hipoteca porque tiene carencia, pero necesita otra inyección más a un añito. Llega el fatídico Octubre del 2011m y vuelve a pasar lo mismo.
Lo que vemos es que no han vuelto a repetir firma en el 2012. Con Hacienda detrás eso sería una temeridad.
Toda esta agonía primero es para dar vida al perecido. ¿Porqué?, no lo sé, para mí que estos artificios contables son por una causa. Un padrino que daba oxígeno al perecido y se ha cansado de poner la cara, o simplemente torpeza o desidia de los que llevan el tema.
Lo que es seguro, es que esos 150.000 euros puestos por el Popular se van a norris si no tienen un avalista detrás o otra garantía que desconocemos.
El caso es que el que se quede con la propiedad sólo tendrá que responder por la primera carga. Es decir los 529.000 euros.
Lo demás es papel mojado.
Otra cosa que pasa mucho y más con esta gente que han tenido dinero, porque estos tíos han manejado pasta. Quien tuvo retuvo y una práctica muy común es que, como la finca queda limpia como una patena de Hacienda y la hipotecas del Popular,
los antiguos dueños suelen tener a alguien que quiera la finca, algún adinerado y se la quedan para ellos.
Es decir, se suele encargar la compra a profesionales. De todas maneras, si no han asistido a la subasta en directo y han esperado a Gestión directa es buena señal.
La finca para mí puede valer perfectamente los 700.000 euros que pedían siendo el piso de 200 metros y la zona. Además de que está impecable.
El problema es que por ese precio que marcaba la agencia era invendible: Echad cuentas: 529.000 +80.000 + 150.000 sin contar intereses y costas de por medio. Se podía ir perfectamente a los 800.000 euros.
Otra cosa que me ha llamado la atención, es que el Popular no ha pedido Nota simple para iniciar un procedimiento Hipotecario ejecutivo. Eso también es buena señal y da un tiempo de margen prudencial de mínimo un año.
En fin, esas son mis cuentas. Si hay algún valiente que sepa que los 529.000 pueden subir más en un año e irse a los 600.000 perfectamente. a partir de ahí hay que negociar.
Yo no pondría mucho a no ser que muevas pasta. Puede perfectamente venir un tío, poner 30.000 en el sobre y fin de la Historia. No lo veo descabellado.
Mi consejo: nunca más de 10.000 a no ser que como digo tengáis músculo.
Este es un ejemplo. Salir saldrán a patadas este 2013. Ir a lo que más se adecúe a vuestros bolsillos. Estudiad el tema. Si no os lo quedáis tranquilos, a veces el siguiente es mejor. Está bien el chute de adrenalina al embarcarse en estos menesteres, pero nunca pasar la barrera del disfrutar comprando al amargarse y no dormir por hacer una temeridad sin sentido.
Ahora está todo vacío. hay espacio. Ensayad con trasteros y cosas así. Ir a verlo, preguntad (ya sabéis, información ante todo) y cuando sepáis qué es lo que realmente compráis, decidid si vale la pena o no.
Y si queréis jugar en las grandes ligas, éste piso es un ejemplo. De las inversiones medianas quedaría mejor, pero para un neófito ya es algo grande y un salto.
hola:
haber si me podeis echar una mano, en los casos que No hay precio mínimo de adjudicación, y sea en adjudicacion directa, cuanto seria el minimo en ofrecer?
por ejemplo de una cantidad de 10.000€
muchas gracias de antebrazo
un saludo!
Primero asegúrate de lo que vale. Déjate del precio marcado.
Una vez claro pon lo que quieras. Depende de la Agencia tributaria. Va por provincias. Por un 30% a ojo de buen cubero.
Perdón por las faltas, iba rápido y me da pereza volver a revisar el tochaco.
Saludos.
