Buenas noches a todos.
Hoy es Viernes, venía cansado y he estado a punto de no ponerme, pero lo prometido es deuda, así que vamos a contestar las preguntas como buenamente podamos.
Deciros en un principio que no hay que perder la perspectiva. El hilo se titula "¿Qué puede valer esto?" y es fundamental que lo tengamos siempre presente.
En definitiva el mecanismo es muy fácil, se trata de comprar a buen precio y venderlo a un precio competitivo. Si veis que una cosa no es lo buena que pensábais no pasa nada, ya vendrán nuevas subastas y puede que mucho mejores.
Si os sirve de experiencia, os pongo brevemente mi periplo de la última adquisición y así os puede servir de ejemplo.
1) No tuve que consignar ningún depósito. De hecho todavía no he puesto un duro. Tengo 15 días hábiles después de la Notificación (hoy), así que hasta dentro de tres semanas (no cuentan sábados y Domingos lo puedo depositar).
Si no pone nada en la hoja, no se tiene que efectuar depósito. Es cuestión de la Delegación de cada sitio ponerla o no.
2) Como soy de Tarragona y la subasta en Gestión directa era en Barcelona,
fui al registro de Hacienda de mi ciudad, y no tuve que recorrer los 100 kms para depositar un papel.
En Registro me dieron un papel que tuve que rellenar con mis datos, poner el número de expediente de la subasta, el nombre y entregué un sobre con la oferta. Lo entregué el último día de plazo. Antes llamé a Barcelona diciendo que lo iba a hacer así. No hubo problema.
3) Tened en cuenta que abren los sobres a los 15 días a partir del último día de plazo. No cuesta nada llamar y preguntar si te lo has quedado o no.
Su te lo quedas vas y te notifican, si no, no pasa nada. No has perdido ni tiempo, ni traslados, ni dinero en depósito.
4) Según mi experiencia, mientras más grande es la Delegación, más transparencia y profesionalidad hay. En Barcelona, vas a la Plaza Letamendi, a la octava planta ves las fotocopias de las subastas que hay próximas y puedes chafardear las que han quedado en gestión directa adjudicadas. Me llamó la atención un piso de 175.000 por 40.000. Es la diferencia más bestial que he visto en esos expedientes. No suele ser lo normal tampoco, pero algunos hay.
El jefe de la Delegación, que debe de ser un Nivel 30 o mínimo 28 en la escala del funcionariado, en otras partes es Dios, aquí es una persona muy accesible y el trato ha sido bastante agradable y humano. Muy colaborador.
Sobre la Licencia que me he quedado. He preguntado a estanqueros que cómo va la cosa, pero son muy gallegos. Al final me dicen que es muy difícil conseguir una, y más en Barcelona. Puedo ponerla donde quiera dentro de la ciudad, previo permiso del Comisionado del Tabaco de Madrid. 25 años de explotación y puede pasar de padres a hijos.
Preguntando a un estanquero, con una tienda de tabacos cerca de mi casa, me dice que el precio pagado es el suyo, pero que si la quiero traspasar hace dos o tres llamadas y me gano 40 ó 50.000 euros. Le digo que no puedo venderla hasta pasado 5 años, pero me dice que siempre se puede llegar a un arreglo. Está a mi nombre y la explota otro. Si necesitara el dinero no es malo, aunque es irregular, pero de momento es un dinero que cae cada mes, y la abriré yo. Ya os diré donde cuando lo haga.
No tengo ni fruta idea de tabacos. No he fumado en mi vida y no distingo el tabaco zaino del rubio. Estoy por pillar de dependiente a alguien que domine el tema o una rusa jovencita y simpática. Ya miraré.
Es curioso, pero a veces, te quedas una cosa sin mucho entusiasmo (si sale sale y si no tampoco pasa nada), y cuando te la quedas, ves que es buena sobre todo porque llama gente. Hay mucha gente que duda porque el dinero es miedoso, pero basta que se lo quede alguien para que despierte el interés. Ayer mismo me llamó un subastero también preguntado sobre la Licencia y si la traspasaba. Le hubiera sido muy fácil pujar él también, pero sólo cuando me la he quedado
Hay una cosa en estas 18 páginas que he puesto que para mí es oro, No lo ve mucha gente porque está un poco liada, y hoy he metido la pata hablando con una oficial de Hacienda diciéndole la clave. Nadie se mete, pero precisamente el que esté liado hace bajar mucho el precio. Así que si hay suerte para mí es mucho mejor que el estanco, como 100 veces.
Ya os explicaré un día en qué consiste. Intentaré quedármelo. Ya os digo que por ahora nadie lo quiere. Por medio hay una muyer divorciada inglesa, un alquiler bajo y largo en duración y hay que enterrar 400.000 euros 2 años y puede que tres, pero es para ganar por lo bajo 2 millones.
Bien, vamos a por las preguntas, que me parece que me está quedando un post un poco espeso.
Una pregunta Sr. Secretario
¿ Alguna vez en las subastas de Hacienda u cualquier otro Organismo, te/ os has/ habeis encontrado con el propietario original del bien subastado ?
Si es asi, ¿ suelen coaccionar-amenazar ?
Por ejemplo, vas y encuentras un Audi ó una Moto, ó un Parking a buen precio y te lo quedas. ¿ Viene luego el antiguo propietario a coaccionarte-amenazarte ?
En caso afirmativo ¿ que nos aconsejas ?
ienso:
Gracias por el magnifico Hilo y Saludos.
Gracias por sus amables palabras amigo.
:
No suele ocurrir el tema de coacciones. Pero os doy varios consejos:
1)
No comprar una cosa habitada, sea la que sea, que pertenezca a un vecino. Te convertirás en su enemigo. Si se lo queda el banco no pasa nada, pero tú tienes ojos y cara. Mejor no meterse.
2) Los propietarios a veces van a la subasta pero raras veces. Excepto algún kinki, la mayoría es gente normal a ver cómo ha quedado. Algunos te recompran lo perdido. Yo he vuelto a vender muchas fincas a antiguos propietarios y todos contentos.
Un caso real. Horta de Sant Joan. Pueblo de Tarragona pegado a Teruel. Me quedo 6 fincas rústicas de un señor muy pintoresco. Se arruinó poniendo palmeras en el Port Aventura. Decía que a alas argentinas es apasionaban los españoles (iba allí y al Brasil por palmeras). Las fincas eran de su familia y por orgullo las quiso recuperar. No podían ir a su nombre, así que se las puso al nombre del hijo. Me las pagaba a plazos cada semana ó 15 días y le hacía un recibo. Cuando era el último plazo íbamos al Notario.
Tuvo suerte, porque eso un banco no se lo hace. Si se puede llegar a un acuerdo se llega, y
al antiguo dueño, por decoro siempre se cobra un margen, pero no abusivo. Es una Ley no escrita que siguen muchos de los que se dedican a esto.
¿Alguien se ha animado?
Yo pedí el certificado digital, pero a la hora de hacer el NRC no aparece ninguno de mis bancos. ¿Hay alguna otra alternativa para realizarlo?
Por otra parte, en breve subastan un vehículo en mi comunidad. Si puedo me acercaré hasta allí para ver que se cuece.
Siento no poder ayudarle en eso. Como soy de la vieja guardia, siempre los depósitos los hago en la mesa o en Registro si es menester, pero no de manera electrónica. Iba a preguntarlo hoy, pero se me había olvidado la chuleta. Eso con una llamada lo tiene aclarado.
La verdad que estaría muy bien un post de como ha ido la subasta a posteriori Currigrino, se agradecería
, sobre todo para ver sobre que precios andan en las adjudicaciones directas.
Yo no pujo todavia por nada, en mi comunidad hay muy poca cosa, pisos perdidos de la mano de dios, garajes y algún que otro local a precios de burbuja.
He estado también echando un vistazo a las subastas de la seg social, del gobierno autonómico....y de momento no hay nada interesante para mi. Si he de contar un caso que salió en la prensa. Subasta en juzgados (salvo que te dirijas al tablón y domines un poco el tema bastante complicado enterarse gracias a esta nuestra administración) saca a subasta un piso cerca de mi domicilio, precio de adjudicación, creo recordar, 96000 euros :
:, precio de "mercado" entorno a 200.000 euros....ese si que hizo el agosto. No hay manera posible de conocer las subastas hebre*ciales salvo ir presencialmente a los tablones?jorobar....que algunos trabajamos y no tenemos tiempo de acercarnos :´(
S2
Es cierto, y lo que no sabe usted. A veces el anuncio de los tablones desaparece, con lo cual es una subasta de la que no se entera nadie.
Antes había la obligación de la publicación, pero ahora ni eso, ni siquiera existe la obligación de comunicar la subasta a los acreedores posteriores como pasaba antes. Cada vez hay menos garantías tanto para el deudo, como para realizar una subasta con suficiente transparencia y publicidad.
Los bancos son los auténticos dueños del Estado mediante el estamento político que tienen a su servicio. Esto es así en todas las escalas.
Lamento llegar tan tarde a este hilo del sr. secretario y sobre todo, que no siga compartiendo experiencias y conocimientos de este tipo.
Aprovechoi para exponer una duda; a qué se refiere exactamente lo siguiente? Entiendo que yo estaría comprando el 25% de la titularidad de la finca... pero quién la compraría si con eso no puedes hacer nada hasta que el otro 75% se decida a vender?
PORCENTAJE EMBARGADO Y QUE ES OBJETO DE ENAJENACIÓN : 25% DE LA FINCA
Pues mire, todo depende, pero con la crisis que hay, ya le digo que no pierda el tiempo en porcentajes. Es la ocasión de coger cosas que hace unos años era impensable, y si busca oro, tiene paciencia y olfato, al final puede pillarlo. Sólo tiene que ser más audaz que los demás. Depende del hambre y la ambición de cada uno.
El 19 de Noviembre saco a subasta un Local donde yo tengo una mitad indivisa. Lo tengo desde el 2001 creo recordar (el 50%), y ahora espero quedarme el 100% o que me den dinero. No vale la pena de todas maneras para gente profana.Negocio a medio/largo plazo con problemas. Sólo para muy especialistas.
Yo tengo una duda sobre parar una subasta:
Veo un coche en AD que me interesa y contacto con el propietario. Le compro el coche y hacemos el cambio de titular. El coche está sin cargas pero se llevó a subasta para pagar una deuda del propietario. ¿Respondo yo ahora por esa deuda? ¿Es legal que el propietario venda ese coche? ¿Cuales son las cargas que el nuevo propietario tiene que afrontar?
Muchas gracias anticipadas por las respuestas.
Vamos a ver, que no lo tenemos claro esto.
No puede ser que no tenga cargas y vaya a subasta. Es imposible. Si va a subasta es porque se ejecuta un embargo, ergo tiene carga.
Suponiendo que tiene carga y se subasta, la carga es del propietario, pero la carga grava al coche. Es decir, n
o tienes responsabilidad del crédito, pero afecta al coche así que te puedes quedar sin él, aunque tu responsabilidad acaba ahí, ya que no eres el deudor. (esto es el Tema famoso que os he explicado como buenamente he podido sobre
el tercer poseedor).
Nos alegramos de tu regreso, secretario.
En relación al estanco que mencionas, de los 85k que tendrás que poner se descuenta el importe que ya ha pagado el que ha quebrado la subasta o ese dinero directamente se pierde.
No, nunca, aunque en este caso este hombre la ha quebrado sin poner un duro. No hay descuento.
En subastas hebre*ciales, el segundo en pujar más por la cosa, la que sea, puede reservarse postura en caso de quiebra, pero si quiebra, tiene que ponerlo todo.
En caso de sobrante, es decir, que haya cubierto deuda y sobre dinero, éste va para el acreedor posterior, si debe a alguien más, o al dueño de la cosa enajenada.
Enhorabuena por la adquisición, Secretario :
Yo tengo una duda sobre las tasaciones de los bienes a la venta.
Estoy estudiando la posibilidad de comprar unos lotes de una empresa en liquidación y entre las chuminadas que quiero comprar, hay algunas que están a un precio razonable, pero hay otras cosas que tienen un precio más caro que si fuera nuevo o mas caro que lo que costó.
Ya no hay forma de conseguir esos artículos, por lo que me interesa comprarlos. ¿Hay algún procedimiento ordinario para indicar que ese bien tiene mal el precio?
Muchas gracias
Es difícil impugnar una tasación siendo un tercero ajeno a la causa. Es decir, no eres parte, así que no eres nadie para reclamar una nueva tasación. Lamentablemente sin acuerdo con alguna de las partes es imposible.
Hola Secretario, gracias por el hilo. Me he leído las 18 páginas y me asalta una duda, a ver si eres tan amable: En una subasta de Hacienda de una vivienda con carga hipotecaria soy el adjudicatario por 1000 euros. ¿De qué soy dueño exactamente? me refiero a que si mañana voy a negociar una quita con el banco es posible (supongo que poco probable) que el deudor, milagrosamente, haya reunido el importe de lo que debe y quiera saldar su hipoteca.
Mi pregunta: de quién es la vivienda? del hipotecado o mia? ¿puede hacer eso el hipotecado? no sé si me he explicado, esto es bastante lioso, la verdad.
Muy buenas.
La vivienda es tuya.
La deuda es del deudor que la ha contraído y firmado ante Notario.
La deuda grava la finca.
Tercer poseedor señores!, tercer poseedor!!, no me cansaré de decirlo. Hasta que no lo entendáis no podréis jugar en las grandes ligas. Si tenéis que jugar fuerte tenéis que entender este concepto vital para entender las cargas.
El deudor lo que puede hacer es pagar la deuda y salir de jovenlandéssos y tú hacerle un monumento por pagarte la finca. No sería el primer caso, pero en circunstancias especiales como por ejemplo embargos que gravan varias fincas, te quedas una y el deudor paga el embargo que afectaba a todas.
Hay más casos, pero si os los explico sólo conseguiré calentaros la cabeza.
Pues nada, daros las gracias a todos por vuestras amables palabras. Desearos mucho ánimo. Sé lo que es empezar de cero, tener angustia y ver la cosa de color, así que si algo puede ayudar esto a alguien que no encuentre una salida, mucho mejor. No digo que sea fácil, pero una vez conseguido algo, uno se anima y al final es como una droja esto de comprar y vender. Más que fichar en cualquier fábrica de manera monótona.
Iré pasando, pero de tarde en tarde. Mínimo una vez a la Semana si hay alguna cuestión. Este Lunes ó Martes si hay algo.
Antes de hacer nada pensad que la clave está en la información y en abriros a la gente.
Tened contactos y sed generosos con las personas. Esto te abre caminos. Colaborad con otros si no tenéis fuerza y dejad que la última peseta se la gane otro. Con esta filosofía es mucho más fácil triunfar que siendo desconfiado y huraño con el que tenemos al lado. Si la gente nota que pueden confiar en ti y tienes generosidad, se te pegarán como moscas y querrán hacer negocios contigo. Aparte de que serás mucho más feliz.
Perdonad por las faltas.
Saludos a todos y mucha suerte amigos!!
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