Bueno, acabo lo de la cargas, y otro día sigo con las rústicas que si no me sale un tochaco muy grande. Os pongo lo que sé por experiencia, por perro viejo, es decir sintetizo mucho, pero que sepáis que estudiado con profundidad, cada uno de estos temas da para un libro aparte. Intento quitar la trabajo manual y que quede sólo el grano.
Muy importante: imaginaros que os quedáis lo que sea, con una carga descomunal y vais a por todas.
Imaginemos un chalet en Puerta de Hierro que sale por 4.020.000 euros en Hacienda y ahora está en el mercado por 3. La tasación es antigua y está en esos 4.020.000 euros. Se deben 4.000.000 de euros de Hipoteca que está por delante del embargo de Hacienda, es decir, hay que pagar o asumir.
Hacienda hace los cálculos: Finca tasada en 4.020.000 euros-4.000.000 de Hipoteca = 20.000 de salida.
Nadie quiere la finca, quedará desierta. Pero vas tú y te la quedas por el 70% de 20.000, es decir, 17.000. Que sería el precio mínimo para poder quedártela en subasta.
Bien, ya tenéis una propiedad de tres millones de euros. Estáis jugando y puede salir blanco o rojo. Hace unos meses sería impensable que un casapapis que estaba en la cola del INEM tuviera una propiedad en Puerta de hierro, pero ahí estás tú. Con una deuda que grava a la finca.
Una vez que tienes el bien, el primer paso es ir al Notario. Aquí os podéis encontrar al Sr Notario de turno, como me pasó a mí en la nave que compré a medias y te diga: Oye, asumís la carga que hay delante verdad?.
Aquí tenéis que hacer un silencio un poco largo, mirarlo con cara como diciéndole: ¿tú estás orate o estás orate? y por supuesto decirle que
ni de coña
:. No se os ocurra asumir ninguna carga. Esa hipoteca no es vuestra, grava a la finca pero no es de vuestra responsabilidad, sois un tercer poseedor, el responsable último es el que firmó la hipoteca, no vosotros. Recordadlo siempre porque os pueden hacer un Cristo si no sabéis dónde estáis.
¿Porqué el Notario nos hace esa pregunta?. ¿Nos tiene manía, no le caemos bien?. No, la cosa es más sencilla. El Notario cobra según la cuantía del bien del que se efectúa la venta, y como no es lo mismo 16.000 que 650.000 ni mucho menos, pues el hombre probó a ver si podría cobrar una minuta diez veces más de lo que valía. Como se tenía que leer un tochaco rellenito del expediente de la nave y costaba preparar la escritura, pensó que lo que cobraba era una minucia. Al final nos metió el expediente dentro de la escritura, es decir, como 100 páginas y como también cobra por páginas, ahí se resarció un poco.
Segundo paso:
Negociar con la entidad acreedora. Es decir con el que tiene la Hipoteca.
Un fallo es que vayas allí en plan pipiolo y les digas que eres el propietario de la finca en Puerta de Hierro. Aquí se necesita un poco de imagen. No estaría mal un buen abogado. La ventaja nuestra, es que por los pasillos del juzgado, en las subastas, te encontrabas a los abogados de toda condición, y se paraban a hablar contigo, a hablarte de sus procedimientos, de tema procesal, jurídico, de "este juez es lento", "esta jueza no tiene ni idea"..."mira lo que me ha pasado con un cliente..." "ostras como está de buena esta procuradora" etc y al final sabes quién es bueno en Comunidades de vecinos, en procedimientos civiles varios, quien lo es pleiteando y quién negociando.
Si no conocéis a ninguno, lo mejor es que os decantéis por uno más bien joven con ganas de comerse el mundo, pero no soberbio. Suelen pecar de necios, el orgullo les ciega y al final la cosa se complica. Un abogado que cumpla vuestras órdenes, aunque es bueno dejarse asesorar, tú mandas.
Tanto si la hipoteca la tienen el asesoría jurídica, como en la Oficina, la propuesta es del 50% de la hipoteca. ¿No aceptan?. Pues que vayan abriendo un procedimiento de jovenlandesesidad (a ti no te afecta porque no eres el deudor, sino acordaros tercer poseedor), y lo que les pica más, aprovisiona al Banco de España para pleitear y quedarte otro muerto que no vale el precio de la Hipoteca.
Lo bueno y recomendable es poner una fecha a vencimiento: seis meses, que tendréis tiempo en vender la finca por debajo del precio de mercado, lo suficiente para ganaros bien la vida.
Es un juego a dos bandas, con su riesgo, pero con la crisis y la situación bancaria se puede jugar, y apretar a los bancos que no quieren más inmuebles.
Otro tema al que no entraré por denso y porque no creo que sea lo que necesitáis es la compra de cargas. Pasando por el tema brevemente pondré un ejemplo:
Nave en Barcelona. Muchos acreedores. LA nave tasada en 3 millones de euros (los valía).
Fruit of the loom tenía una hipoteca de 50 millones de pesetas. Era la segunda hipoteca, había más.
El dueño de la nave se reúne con los acreedores, y les propone el 50% de la deuda. Es decir, 150.000 euros le ofrecen a Fruit of the loom.
Los acreedores aceptan todos. Quieren el dinero en mano. Nos ofrece la deuda por el mismo importe un directivo de la empresa amigo nuestro. La cosa estaba clarísima. Es un negocio sí o sí.
Si yo compro la deuda de 300.000 por 150.000. El dueño de la nave me sigue debiendo los 300.000 que hay reconocido por la deuda. ejecuto la Hipoteca y me quedo la nave si no va nadie, o alguien va y pone encima los 300.000 euros.
De éstos habrá a patadas, pero ya nos vamos a cosas muy especializadas y para gente que empieza le da como un poco igual. Pero que sepáis que está ahí.
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