Mercado vivienda EEUU, ¡colapso inminente!

Prácticamente, la única similitud entre todos estos mercados sería como está afectando los tipos de interés a la capacidad de compra de la demanda. Realmente, cuando miras los datos, cada zona geográfica tiene sus propias casuísticas.

En España, ya no existe la sobreoferta que había como la vivida durante la burbuja inmobiliaria, a la par que por aquel entonces prácticamente no existían hipotecas fijas, por lo que la explosión fue una especie de tormenta perfecta. Los que esperan que los precios vuelvan a caer en los porcentajes que vimos entonces, difícilmente tendrán suerte. Aunque por supuesto, existen todo tipo de viviendas, y las de más baja calidad en todas las crisis, son las que más sufren.

Aprovecho para traer al hilo, un gráfico de "Visual Capitalist" que he visto publicado con el mismo tema pero con otros parámetros:

Inesperada subida de ventas inmuebles obra nueva en EEUU

element dijo:

Inesperada subida de ventas inmuebles obra nueva en EEUU

U.S. new-home sales just 'defied gravity,' surging to highest level since February 2022

Sales of new homes were at an annual rate of 759,000 in September, compared with 676,000 in the prior month.

www.marketwatch.com

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Una noticia bien traída, de hecho es un tema que había visto en las anteriores publicaciones del dato y que creo que vale la pena darle una vuelta.

Lo cierto es que las ventas de casas nuevas están mostrando una divergencia muy curiosa con las contrataciones de hipotecas:


Aquí sería interesante preguntarse, ¿Cómo puede ser que las ventas de casas nuevas estén avanzando sino se están firmando nuevas hipotecas? (Cabe mencionar que las ventas de casas nuevas es precisamente lo que has indicado en tu artículo).

Lo primero que viene a la cabeza es pensar que sino se firman hipotecas será porque esas casas se pagan a tocateja. Lo cierto que podría ser una explicación y en algunos casos será cierta, pero realmente se nos antoja difícil que se estuvieran produciendo ese nivel de desembolsos. De hecho los datos indican que aproximadamente el 17% de las casas se pagan a tocateja, un nivel muy alto, pero que no justifican el alto nivel de ventas:


Lo cierto es que lo que estamos viendo es que la oferta de viviendas es mucho menor de lo que cabría esperar. Eso ya lo comentaba en los primeros hilos, ya que se produce el efecto que si una familia está viviendo en una casa por la que está pagando unos tipos extremadamente bajos (por ejemplo cercanos al 2%), cambiarse de viviendo para pasar a pagar un interés del 8% desalienta mucho el interés de comprar y de vender. Por ese motivo la oferta de vivienda se encuentra limitado en el caso de la vivienda de segunda mano. Y como podemos ver las ventas de viviendas de segunda mano se encuentra en mínimos absolutos (a niveles de hundimiento después del crash de la burbuja inmobiliaria):


Y si siempre solían ser relativamente parejos las ventas de viviendas nuevas y de segunda mano, vemos como desde hace unos meses, las ventas de segunda mano se desploman mientras que las de nuevas viviendas repuntan con inusitada fuerza:


Por lo tanto en este punto sería interesante saber cuál es la disponibilidad de vivienda de nuevas viviendas y después del repunte elevado de después del el bichito, la oferta de nuevas viviendas ha caído con fuerza pero sigue en niveles altos y eso tiene todo el sentido del mundo, ya que para construir una vivienda necesitas financiación y como más caro sea el dinero (mayor tipo de interés) menos margen vas a tener de la venta de viviendas.


Y aquí vamos a una posible explicación, como ya sabemos en España, viviendas vacías significan costes, y los promotores y constructores de vivienda no pueden mantener en sus balances indefinidamente viviendas, por lo que tienen especial interés por deshacerse de ellas aunque sean con un alto descuento. Y más teniendo en cuenta que los costes que tuvieron para fabricar estas nuevas viviendas estuvo totalmente descontrolado después del el bichito:

Por lo tanto, tenemos muy poca oferta de vivienda de segunda mano, una oferta limitada pero aún alta de nueva vivienda con unos vendedores ansiosos por vender. Y es allí en el mercado de vivienda nueva donde se producen la mayoría de las ventas.

Y aquí vamos a una posible explicación. La venta de una vivienda nueva se produce cuando se firma el contrato de compraventa o se acepta un depósito por la misma. La vivienda puede estar en cualquier fase de construcción, ya sea al principio a medias o terminada. Por lo tanto, un dato muy bueno de una venta de una vivienda nueva, no significa que se haya producido el pago de la misma, sino que es la previsión de venta de una casa desde ahora hasta aproximadamente un año más tarde.

Por otro lado, después del verano, y antes de los meses de invierno suele ser una de las épocas del año preferidas para efectuar las compras de viviendas, ya que en muchos lugares de EEUU el frío de invierno es de tres pares de narices, y lo que menos apetece es un traslado.

Como bonus track, igual que llevan haciendo todo el año con muchos de los datos, veremos si dentro de unos meses nos sorprenden con una revisión con otra realidad muy distinta:

En septiembre se cancelaron unos 53.000 contratos de compra de vivienda en EE.UU., lo que equivale al 16,3% de las viviendas contratadas ese mes, el porcentaje más alto desde octubre de 2022, cuando los tipos hipotecarios superaron el 7% por primera vez en dos décadas. Esta cifra contrasta con el 15,2% del mes anterior y el 15,8% del año anterior.

Según indican en el análisis de Redfin, hay compradores que intentar sacar las casas a la venta sabiendo que es previsible que los tipos de interés sigan alto. Pero son los compradores los que se encuentran en el momento de mayor cautela, dado las altas tasas de interés, y son los que tienen la sartén por el mango.

Actualización del dato de U.S. Existing Home Sales (Las Ventas de Viviendas Existentes miden el cambio en el número anualizado de edificios residenciales existentes que se vendieron durante el mes anterior). Estamos ante el peor dato a niveles no vistos desde los peores tres meses de la crisis inmobiliaria:


Las inversiones en vivienda han caído un 29,7% interanualmente, no sólo se ha desecho toda la inversión excepcional posterior al el bichito sino que estamos claramente por debajo de los máximos previos al el bichito. El mercado inmobiliario sigue en estado de shock:


Y es que a pesar del reciente retroceso en el tensionamiento de los tipos de interés de la deuda americana, estos cambios tardan en reflejarse en los tipos ofrecidos por los bancos por lo que seguimos prácticamente en máximos:

Durante la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, muchos hogares refinanciaron sus hipotecas a tipos de interés más bajos. Como resultado, el 22% de las hipotecas tienen hoy un tipo de interés inferior al 3%, frente al 1% de todas las hipotecas en 2019. Esto hará que mientras los tipos sigan altos el interés por los hogares por buscar nuevas viviendas continuará totalmente deprimido: