ElCalvo
La cruda y calva realidad
Creo que lo mejor es no comprar...demasiadas pegas
Comprar vivienda sin registrar
- Autor del tema Maybe
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Maybe
Madmaxista
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¿? La casa tiene casi un siglo...
Está construida antes de 1975, por tanto a efectos prácticos es legal (confirmado por la arquitecta del ayuntamiento). No habrá que demolerla ni nada parecido, no estamos hablando de esa situación.
“Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística municipal para su ubicación en esta clase de suelo, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha, sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística.”
Tiene los papeles en regla. Simplemente no está inscrita en el registro de la propiedad, pero eso no constituye una ilegalidad. Inscribir un bien inmueble en el registro no es obligatorio, como se ha comentado ya varias veces a lo largo del hilo.
Lo expliqué en la primera página:
Yo puedo hacerlo, pero una vez finalizado el proceso de compraventa. Evidentemente no puedo hacerlo antes porque la casa no es mía.
El problema no es el dinero que cuesta el trámite; si lo inscribe ella, el problema es que tiene que esperar varios meses para poder venderla (ver párrafo de arriba). Y si no lo hace, los problemas para mí son varios:
- Tendré que resignarme a afrontar la operación de compra con menos garantías, pues el registro es lo que avala sin lugar a dudas la titularidad, etc
- Los bancos no conceden hipotecas si la vivienda no está inscrita en el registro
- Una vez comprada, para registrarla tengo que aportar testigos, y después debo esperar 2 años a que nadie presente una reclamación de propiedad
La vivienda se vende barata precisamente por presentar estos inconvenientes.
Me repito mucho, pero es que no sé si no me explico bien o es que escribo unos textos demasiado largos y no me leéis.
Obviamente hay que aceptar la herencia antes de vender, no puedes vender algo que todavía no es tuyo. En mi caso eso ya está hecho, la señora posee la escritura de la herencia. Por tanto esta casa se puede vender sin problemas, y registrarla si se desea. La duda sobre si comprarla o no viene por la serie de inconvenientes que he descrito anteriormente, no porque haya ninguna ilegalidad.
Maybe
Madmaxista
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Os veo muy negativos... tened en cuenta que sólo he explicado la parte mala, pero tiene MUCHAS cosas buenas (si no, no me estaría planteando comprarla). Las cosas buenas no siempre son fáciles de conseguir, no se puede una rendir ante la primera dificultad que surja
Tal vez debería contaros todo lo bueno que tiene y no sólo hablar de los inconvenientes, así podéis valorar mejor si vale la pena comprar o no. Cuando tenga tiempo os hago una lista detallada, a lo mejor abro una encuesta para que votéis.
vanderwilde
ex LEGÍA.
Yo tengo mis escrituras a mi nombre, de la notaría. La casa la pagué a tocajeta. Yo llevo un año aquí y ya viene todo a mi nombre. Está todo cambiado, y no me han dicho nada, ni me han llamado la atención por nada. Hombre, no me metas miedo, por Dios, que me he dejado un riñón.
Y al margen. Del pueblo, conocidos, con empresas. Les podía hacer más daño yo a ellos, que ellos a mí. Pero ya digo, todo bien. Yo no la registro por el momento.
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Salgado Solitario
Madmaxista
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Hombre no es por meterte miedo ni nada simplemente digo que es algo que puede pasar, y no por mala fé de ellos ni mucho menos.
Imagina, tienen una empresa, hay problemas con alguna deuda, el acreedor va al registro a ver de dónde puede tirar para cobrar y se encuentra con una bonita casa, que es tuya en realidad pero en los papeles es del deudor, pues la embarga y venga fiesta. Es un riesgo.
Si la casa no estuviese previamente registrada eso no sucedería.
vanderwilde
ex LEGÍA.
Mi mujer sacó una nota simple y estaba limpia, y la notaria está para algo, digo yo. En la escritura pone que no tiene cargo ninguno.
Sí, asquerosidades de empresas he visto... Pero esto es un un pueblo, tampoco les interesa quemarse, además son conocidos, aunque eso cuando hay dinero por medio... malo.
Yo no la he registrado. Me dijeron que no era obligatorio. Ya no sé.
Salgado Solitario
Madmaxista
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No hay cargo alguno hoy pero puede llegar a haberlo mañana.
La notaría está para dar fe de que tu y el vendedor realmente habéis formalizado un contrato de compraventa, pero el registro da fe pública de quien es el propietario de esa vivienda.
Si hubiese problemas un acreedor del vendedor se puede quedar con tu casa en base al registro, y luego tú en base a la escritura notarial ya te peleas con los vendedores si quieres, y vas a querer, pero desde un pisito de alquiler.
No es habitual que pase pero puede pasar.
Y no, no es obligatorio registrar.
Salgado Solitario
Madmaxista
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Cosas (no tan) extrañas puede ser que el marido hubiese tenido algún hijo semi desconocido, o algún hermano en similar situación.
Por ejemplo.
Peter Sellers
What I need is speed.
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No cuesta tanto registrar una propiedad, debiera hacerlo el dueño y te ahorrarías quebraderos de cabeza. Lo que si hay que tener cuidado de ver que la propiedad no esté de aval o embargada y sea realmente del propietario y que nadie venga después con otras escrituras a reclamar la propiedad alegando que otros son los legítimos dueños, ten cuidado.
Si figura a su nombre en el catastro, ¿Supongo que tendrá un número catastral?.
Yo compre una vivienda parecida pero no le quedó mas remedio que registrarla los propietarios. Le pidieron todas las escrituras antiguas, nombres de padres y abuelos para certificar realmente que era de ellos y no de otro familiar o persona. Ese trámite de cortejo de datos tardó sobre 3 meses de aquella.
Sobre la financiación, todo lo que puedas hacer tu es algo que te ahorrarás antes de pedir un crédito, que al final no te quedará mas remedio que pedir si la quieres ver acabada de una vez y no echarte una eternidad reformándola.
Si figura a su nombre en el catastro, ¿Supongo que tendrá un número catastral?.
Yo compre una vivienda parecida pero no le quedó mas remedio que registrarla los propietarios. Le pidieron todas las escrituras antiguas, nombres de padres y abuelos para certificar realmente que era de ellos y no de otro familiar o persona. Ese trámite de cortejo de datos tardó sobre 3 meses de aquella.
Sobre la financiación, todo lo que puedas hacer tu es algo que te ahorrarás antes de pedir un crédito, que al final no te quedará mas remedio que pedir si la quieres ver acabada de una vez y no echarte una eternidad reformándola.
Floyd Boudreaux
Madmaxista
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Es falso lo de que se tarde meses en registrar la propiedad. Es cosa de dos semanas máximo. (Si no hay más cosas raras)
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mike69
Madmaxista
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El colindante no puede comprar una parte de la finca si ésta es inferior a la unidad mínima de cultivo porque en ese caso está terminantemente prohibido la segregación parcelaria.
Si quiere comprar una parte me da que el colindante está más seco que una mojama.
En cuanto a la vivienda si está pagando IBI se hace una declaración de obra nueva por antigüedad antes o en el momento de la compraventa. Lo que tienes que tener en cuenta es que no haya diferencias entre la superficie real construida medida y la superficie catastral. En casos de discrepancias que exceda del 15% hay que hacer un expediente.
He intervenido en la venta de un par de fincas que había que inmatricular y por lo que cuentas yo no le veo mayor problema.
Si te gusta y es una oportunidad, adelante.
Enviado desde mi GT-I9060I mediante Tapatalk
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patroclus
Será en Octubre
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Pero tu estas comprando una parcela. La casa no esta registrada en el registro de la propiedad. Inscribirla te va a costar la leche en verso. Otra cosa es que no quiera inscribirla.
Mons
Madmaxista
No se quien te ha asesorado pero vas dando palos de ciego porque el expediente de domino no se tramita en un juzgado desde el año 2015 sino vía Notaría-Registro.
Tu caso de todas formas parece una inmatriculación por doble título del 205 LH y luego la declaración de obra nueva de la casa. Vete al notario donde vayas a realizar la operación o un buen abogado y que te asesore un poco. Si te quieres operar de una hernia discal a quien preguntas; a un foro o al cirujano que te lo va a hacer?
Tu caso de todas formas parece una inmatriculación por doble título del 205 LH y luego la declaración de obra nueva de la casa. Vete al notario donde vayas a realizar la operación o un buen abogado y que te asesore un poco. Si te quieres operar de una hernia discal a quien preguntas; a un foro o al cirujano que te lo va a hacer?
Maybe
Madmaxista
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La secretaria del notario me dijo que tardaría unos meses, ¿quizás no se refería al trámite en sí mismo sino a que antes habría que cotejar los datos y eso llevaría tiempo? Algo similar a lo que explica este forero (no lo sé con seguridad, trato de encontrar una explicación a la demora):
Sin duda, eso sería lo mejor.
Cierto. Hoy se lo he comentado a la secretaria del notario y me ha dicho exactamente lo mismo: aunque ella hubiese accedido a segregar una parte de la finca, no habría sido posible. Dice que quizás el ayuntamiento le habría concedido el permiso (¿?) pero Consellería se lo habría tumbado con toda seguridad.
Igual es porque en esa zona existe una especie de almacén donde guardar la maquinaria agrícola (aunque no le veo el interés, es como una casa de aperos grande hecha de ladrillos y con techo de chapa... nada que no pueda construir por su cuenta en su propia finca).
Lo del expediente lo entendí yo mal, hoy he hablado de nuevo con el abogado y me ha dicho que no es tal como yo lo había interpretado. Y sí, voy dando palos de ciego porque para mí esto es un berenjenal.
He hablado con un notario, con su secretaria, con la arquitecta del ayuntamiento, con un amigo abogado, con la propietaria... pero tienes toda la razón, es un lío tremendo y es mejor que lo deje en manos del abogado y que se encargue él de cotejar toda la documentación y 'traducírmela'.
Lo del foro es un complemento. Pregunto aquí por si podéis aportar más información y darme vuestra opinión. 4 ojos ven más que 2 y 10 ven más que 4.
Gracias a todos, os iré informando cuando haya novedades.
urano
Madmaxista
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Hola, como acabó al final el tema?
Yo tengo un caso parecido pero del lado de la señora...digo parecido porque mi intención es NO vender pero NO está registrada.
Un caserío que fue de mis abuelos se la quedó mi tío que hizo reforma y la dividió en dos(era muy grande).
Una de las mitades se la vendió a mi progenitora que al hacer la escritura de compraventa no la inscribió, esto hace casi 25 años.
Ahora la he heredado yo.... estando todo legal, con la escritura de aceptación de la herencia, el catastro a mi nombre, todos los Ibis pagados, etc.
El tema es que el año pasado me dio por registrarla, por si en un futuro me da por venderla(que no creo ya que tiene mucho valor sentimental para mi... y económicamente voy desahogado), o por seguridad jurídica? Que puedan entrar ocupas y no los pueda echar? O lios futuros con mis vecinos tío/primos vete a saber por qué (o con nuevos propietarios).
Total....que llevé la escritura de compraventa(tío/progenitora) y la de aceptacion de la herencia al registrador de la zona que toca....y me la echo para atrás!!! Por dos motivos;
En la escritura de compraventa de mi progenitora/tío no se indicaron correctamente la superficie de la casa respecto al catastro( o realmente el catastro era el que estaba mal?)
Y en el 2017 mi tío y yo hicimos la renovación de la de derechasda principal(solo la piedra exterior) del caserío y el catastro se enteró y actualizo los datos( lo que no entiendo es cómo se enteraron que la casa en realidad tiene 3 plantas? Yo no sé lo dije)
Total, pego la respuesta de la registradora a un servidor;
"HECHOS
Se presentó en el registro en ta fecha escrituras blabla....
La descripción de la finca contenida en la escritura de aceptación y/o compraventa no guarda identidad ni en cuanto a la superficie de base gráfica de parcela ni en cuanto a la superficie construida ni en cuanto al número de
plantas con la información proporcionada por Catastro.(1)
En cuanto a la obra nueva, según Catastro en el año 2017 se produjo una reforma en la edificación, de modo que
actualmente está formada por dos plantas(baja y alta) y un altillo o desván. (2).
FUNDAMENTOS DE DERECHO
En cuanto al defecto señalado como (1) una de las circunstancias que en todo caso debe contener la inscripción es la de la superficie de la finca que se pretende inscribir(art.s 9LH, 51 RH). En los supuestos de inmatriculación(como es el presente caso) debe haber "identidad (...) en todo caso, en la descripción contenida en
el titulo inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto". En el presente caso la certificación aportada está caducada(art. 84.2 del Real Decreto 417/2006, de 7 de
abril). Consultada la sede electrónica del Catastro por este Registro, actualmente la superficie de la finca son X metros cuadrados, por lo que no coinciden con la superficie señalada en la escritura( Y metros cuadrados).
En cuanto al defecto señalado como (2) uno de los mecanismos para declarar una obra nueva antigua es la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica(art. 28.4TRLS de 30 de octubre de 2015). Ahora bien, ya
ha quedado indicado que la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la escritura se encuentra caducada. Consultada la sede electrónica del Catast.o por este Registro resulta que la fecha de la última reforma
de la edificación es 2017, habiéndose añadido además un altillo o desván. No hay identidad tampoco por tanto entre la obra nueva declarada en la escritura y la certificación catastral actual.
MODOS DE SUBSANACIÓN:
Sin perjuicio de otros que mejor se estimen en derecho, esta Registradora entiende que lo procedente es otorgar
escritura de declaración de obra nueva en la que, además de indicarse la superficie actualizada de la base gráfica de la parcela, se escriba debidamente la obra nueva cumpliendo los requisitos exigidos por el art. 28.1 TRLS de 30
de octubre de 2015.
Otra opción sería otorgar escritura subsanatoria de la presente, a los solos efectos de hacer constar la superficie de base gráfica de la finca. En este caso, quedaría inscrite el suelo, pero no la obra nueva."
Hablando con algún abogado me indica que si no la voy a vender...el registrarla haciendo declaración de obra nueva es una pasta y tal...incluso alguno me ha dicho que a los cuatro años podría caducar lo de la obra nueva y que lo intente otra vez que igual cuela sin dicha declaracion.
Pues este es el rollo que os he soltado aprovechando este hilo...se agradecerían consejos.
Muchas gracias.
@Salgado Solitario
@Peter Sellers
@mike69
@rafabogado
@Despotricador
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