Comprar vivienda sin registrar

Se trata de una casita con terreno donde Cristo perdió el gorro que ha ido pasando de generación en generación sin que nadie la inscribiese en el registro de la propiedad. No hay nada ilegal, tengo constancia de que el titular es el propietario (presenta escritura de aceptación de herencia y su autenticidad ha sido verificada por el notario, también he comprobado que la finca figura a su nombre en el catastro).

Aun así, me enfrento a varios problemas:

- Los bancos no conceden hipotecas si la vivienda no está inmatriculada. Descarto pagarla en cash, porque no puedo/quiero quedarme sin blanca. Me ofrecen financiarla mediante un préstamo personal pero claro, las condiciones no son las mismas. ¿Se os ocurre alguna otra alternativa?

- Una vez finalizada la compra, debería promover un expediente de dominio: presentar ante el juez la certificación de catastro y aportar testigos (el ex-propietario y los vecinos de las fincas colindantes) y esperar a que dé el visto bueno para poder inscribir la propiedad en el registro. Lo que más me preocupa es que hay un plazo de 2 años a partir de la formalización de la escritura para que cualquiera pueda reclamar la propiedad si aporta alguna acreditación y testigos... con lo cual habría que recurrir de nuevo al juez para que dictamine y vuelta a empezar. Como he comentado en el primer párrafo, en principio está todo ok y no debería haber problema, pero la posibilidad está ahí; no conozco a los vecinos, y el tema de las lindes en el rural puede dar mucho de sí. No tengo especial ilusión por protagonizar un remake de Puerto Hurraco a la valenciana.

Añado que la casa necesita reforma. Tengo 2 opciones: no empezarla hasta que esté todo atado (pero el procedimiento lleva años y no podría disfrutarla durante todo ese tiempo), o hacerla y arriesgarme a que algún vecino reclame la propiedad y el juez le dé la razón... con lo cual perdería no sólo la casa sino también el dinero invertido en la reforma. Se supone que si el juez fallase en mi contra me lo devolverían, pero la justicia a veces no es justa y desde luego nunca es rápida.

A esto hay que sumar el hecho de que no sólo se incrementan los trámites de la compra sino también los gastos (ITP y notario por duplicado, etc).

¿La compraríais? ¿Consejos? ¿Alguien se ha visto en una situación parecida y puede contarme su experiencia?

Seguramente me vais a decir que me deje de líos, pero la vivienda REALMENTE me interesa. Busco algo con unas condiciones muy muy específicas y ésta las cumple... sé que no voy a encontrar nada ni remotamente parecido porque llevo muchos años buscando y conozco el panorama.

Me urge un poco el tema, tengo que tomar una decisión en breve.

A la noche os leo, agradezco por anticipado todos los comentarios.

¿Hay algún volcán al lado?

Pillo sitio

Te puedes.meter en líos tremendos. Si está tan aislada la casa y tiene ese gran problema, no creo que tenga muchos pretendientes. Dile al dueño que si la legaliza él se la compras una vez esté todo en orden, y si no déjale claro que va a ser muy difícil venderla.

¿Pero estas seguro de poder legalizarla?

¿Puedes plantear una opción de compra? Es decir pagas un importe (un 10% y te da derecho a comprar la casa durante dos años). En ese tiemo haces todos los tramites, si sale mal no la compras y pierdes el 10% (mas los gastos de los tramites). Si sale bien escrituras todo correctamente.

Según tengo entendido con una segunda escritura se puede inscribir en el Registro.

Asegúrate de que haya concordancia entre los datos de la escritura del dueño y los del Catastro.

Millar dijo:

Te puedes.meter en líos tremendos. Si está tan aislada la casa y tiene ese gran problema, no creo que tenga muchos pretendientes. Dile al dueño que si la legaliza él se la compras una vez esté todo en orden, y si no déjale claro que va a ser muy difícil venderla.

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La señora no quiere registrarla porque tendría que pagar, pero sobre todo porque el trámite lleva meses y a ella le urge vender: es mayor, se ha quedado viuda y no quiere vivir sola tan aislada... desea comprar una vivienda en el pueblo de su hija (ahora mismo se ha ido a vivir cerca de ella pero está de alquiler y se le va la mitad de la pensión en pagarlo).

Tiene claro que es difícil venderla, por eso me hace un buen precio. De ahí en parte la oportunidad...

lucky starr dijo:

¿Pero estas seguro de poder legalizarla?

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He hablado con un abogado de plena confianza, también le pregunté al notario: no es imprescindible que la registre ella, no hay problema en que la inmatricule yo una vez finalizada la compraventa.

lucky starr dijo:

¿Puedes plantear una opción de compra? Es decir pagas un importe (un 10% y te da derecho a comprar la casa durante dos años). En ese tiemo haces todos los tramites, si sale mal no la compras y pierdes el 10% (mas los gastos de los tramites). Si sale bien escrituras todo correctamente.

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Sería ideal pero no creo que la vendedora acepte por lo que acabo de comentar al otro compañero: la señora necesita cash para comprar una casa en otro pueblo y dejar de pagar alquiler.

Despotricador dijo:

Según tengo entendido con una segunda escritura se puede inscribir en el Registro.

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Exacto. Por eso yo puedo inmatricularla sin problemas una vez finalizada la compraventa, pues sería segunda escritura... el tema es si comprar o no comprar por los inconvenientes que supone el trámite y que he descrito en el mensaje inicial (más gastos + ligero riesgo de que algún vecino/familiar reclame durante el plazo estipulado una vez elevada la finca a escritura pública + tema financiación al no poder solicitar hipoteca porque el banco no la concede en estas condiciones).

El riesgo de que alguien reclame es relativo, porque como digo está todo en regla... pero nunca se sabe. No es probable que suceda, pero antes de dar un salto al vacío importante quiero valorar todos los riesgos, por nimios que sean. Por eso me pongo en el peor escenario posible. Aunque no prosperase la reclamación, el tiempo perdido en los trámites no te lo devuelve nadie.

Despotricador dijo:

Asegúrate de que haya concordancia entre los datos de la escritura del dueño y los del Catastro.

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Sí, esto lo he comprobado y está todo ok.

Maybe dijo:

La señora no quiere registrarla porque tendría que pagar, pero sobre todo porque el trámite lleva meses y a ella le urge vender: es mayor, se ha quedado viuda y no quiere vivir sola tan aislada... desea comprar una vivienda en el pueblo de su hija (ahora mismo se ha ido a vivir cerca de ella pero está de alquiler y se le va la mitad de la pensión en pagarlo).

Tiene claro que es difícil venderla, por eso me hace un buen precio. De ahí en parte la oportunidad...



He hablado con un abogado de plena confianza, también le pregunté al notario: no es imprescindible que la registre ella, no hay problema en que la inmatricule yo una vez finalizada la compraventa.



Sería ideal pero no creo que la vendedora acepte por lo que acabo de comentar al otro compañero: la señora necesita cash para comprar una casa en otro pueblo y dejar de pagar alquiler.



Exacto. Por eso yo puedo inmatricularla sin problemas una vez finalizada la compraventa, pues sería segunda escritura... el tema es si comprar o no comprar por los inconvenientes que supone el trámite y que he descrito en el mensaje inicial (más gastos + ligero riesgo de que algún vecino/familiar reclame durante el plazo estipulado una vez elevada la finca a escritura pública + tema financiación al no poder solicitar hipoteca porque el banco no la concede en estas condiciones).

El riesgo de que alguien reclame es relativo, porque como digo está todo en regla... pero nunca se sabe. No es probable que suceda, pero antes de dar un salto al vacío importante quiero valorar todos los riesgos, por nimios que sean. Por eso me pongo en el peor escenario posible. Aunque no prosperase la reclamación, el tiempo perdido en los trámites no te lo devuelve nadie.



Sí, esto lo he comprobado y está todo ok.

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Es algo que se hace todos los días. Yo lo he hecho un par de veces. Y no necesitas iniciar un procedimiento judicial. Es mucho más sencillo.

Despotricador dijo:

Es algo que se hace todos los días. Yo lo he hecho un par de veces. Y no necesitas iniciar un procedimiento judicial. Es mucho más sencillo.

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Esto lo sé, claro que no hay que iniciar ningún procedimiento judicial para inmatricular. Me refería a la inseguridad que me produce el hecho de que, aun habiéndola registrado, tengas que esperar 2 años a que nadie reclame la propiedad para considerarla realmente tuya...

Copio esto del primer enlace que me ha salido porque ahora mismo no tengo tiempo de explicarlo mejor:

'El nuevo propietario deberá ir al juzgado del lugar donde se ubique la vivienda y promover un procedimiento denominado expediente de dominio. Este proceso se inicia con la presentación ante el juez del título de dominio y la certificación del catastro municipal de que el inmueble no se encuentra registrado.

Además, el propietario deberá designar a las personas que deban ser citadas para que el juez, con el resultado de las alegaciones y pruebas propuestas, valore y dicte auto. Entre estas personas estará el anterior dueño del inmueble y los propietarios de los edificios o pisos colindantes, los vecinos. Una vez determinada la propiedad por parte del juez, ya se puede inscribir la vivienda en el registro de la propiedad de la localidad en la que esté situado.

Hay que tener en cuenta que la ley establece que la propiedad de la vivienda puede ser reclamada por una tercera persona durante un periodo de dos años desde la formalización del registro. En ese tiempo, en el tablón de anuncios del ayuntamiento donde radique la finca deberá publicarse el expediente, emitido por el registrador, que informe a la población sobre la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.

Si en esos dos años alguien reclama la propiedad del inmueble, deberá acreditarlo mediante algún documento de compraventa o herencia, además de contar con dos testigos que declaren a su favor. Se inicia entonces un proceso judicial entre las partes que acabará con la sentencia dictada por el juez, que deberá determinar de nuevo la identidad del propietario legítimo de la casa. Este extremo, poco común en la práctica, sí puede influir en la tramitación de hipotecas, ya que algunos bancos prefieren no conceder el préstamo hasta no tener seguridad sobre la titularidad del inmueble. Por eso, se debe tener en cuenta si se está pensando en adquirir una vivienda con estas características.

En caso de que el juez determine que el vendedor no tenía derecho a disponer de esa casa para su venta, obligará a devolver al comprador la cantidad de dinero escriturada, más los costes de la inversión efectuada en la vivienda -como las obras de reforma, siempre que se conserven los recibos correspondientes- y a pagar la indemnización que establezca por los daños y perjuicios causados'.

Maybe dijo:

Esto lo sé, claro que no hay que iniciar ningún procedimiento judicial para inmatricular. Me refería a la inseguridad que me produce el hecho de que, aun habiéndola registrado, tengas que esperar 2 años a que nadie reclame la propiedad para considerarla realmente tuya...

Copio esto del primer enlace que me ha salido porque ahora mismo no tengo tiempo de explicarlo mejor:

'El nuevo propietario deberá ir al juzgado del lugar donde se ubique la vivienda y promover un procedimiento denominado expediente de dominio. Este proceso se inicia con la presentación ante el juez del título de dominio y la certificación del catastro municipal de que el inmueble no se encuentra registrado.

Además, el propietario deberá designar a las personas que deban ser citadas para que el juez, con el resultado de las alegaciones y pruebas propuestas, valore y dicte auto. Entre estas personas estará el anterior dueño del inmueble y los propietarios de los edificios o pisos colindantes, los vecinos. Una vez determinada la propiedad por parte del juez, ya se puede inscribir la vivienda en el registro de la propiedad de la localidad en la que esté situado.

Hay que tener en cuenta que la ley establece que la propiedad de la vivienda puede ser reclamada por una tercera persona durante un periodo de dos años desde la formalización del registro. En ese tiempo, en el tablón de anuncios del ayuntamiento donde radique la finca deberá publicarse el expediente, emitido por el registrador, que informe a la población sobre la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.

Si en esos dos años alguien reclama la propiedad del inmueble, deberá acreditarlo mediante algún documento de compraventa o herencia, además de contar con dos testigos que declaren a su favor. Se inicia entonces un proceso judicial entre las partes que acabará con la sentencia dictada por el juez, que deberá determinar de nuevo la identidad del propietario legítimo de la casa. Este extremo, poco común en la práctica, sí puede influir en la tramitación de hipotecas, ya que algunos bancos prefieren no conceder el préstamo hasta no tener seguridad sobre la titularidad del inmueble. Por eso, se debe tener en cuenta si se está pensando en adquirir una vivienda con estas características.

En caso de que el juez determine que el vendedor no tenía derecho a disponer de esa casa para su venta, obligará a devolver al comprador la cantidad de dinero escriturada, más los costes de la inversión efectuada en la vivienda -como las obras de reforma, siempre que se conserven los recibos correspondientes- y a pagar la indemnización que establezca por los daños y perjuicios causados'.

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Doble título es lo suyo. Si el título de la herencia es fetén, es decir, ha sido liquidado con sus impuestos no deberías tener mayor problema.

Pregunta a la propietaria cómo adquirieron los fallecidos. Si al menos hay un documento privado de compraventa.

El doble título también lleva aparejado que durante 2 años no se pueda inscribir nada sobre el inmueble por lo que no puedes pedir una hipoteca para comprarlo.

Mas que apareciera un posible propietario, me preocuparía que la vivienda cumpla con todos los canones urbanísticos, que no pueda estar en proceso de expropiación, o que los colindantes no tengan derecho de tanteo o retracto sobre la finca.

Enviado desde mi GT-I9060I mediante Tapatalk

mike69 dijo:

Doble título es lo suyo. Si el título de la herencia es fetén, es decir, ha sido liquidado con sus impuestos no deberías tener mayor problema.

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Esto está todo comprobado y correcto.

mike69 dijo:

Pregunta a la propietaria cómo adquirieron los fallecidos. Si al menos hay un documento privado de compraventa.

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La finca es de la familia desde hace varias generaciones... los sucesivos propietarios la han ido adquiriendo por herencia.

mike69 dijo:

El doble título también lleva aparejado que durante 2 años no se pueda inscribir nada sobre el inmueble por lo que no puedes pedir una hipoteca para comprarlo.

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Así es, éste es uno de los inconvenientes que ya he comentado. La vivienda no es cara, podría financiarla mediante un préstamo personal que el banco me concedería sin mayor problema, pero me fastidia porque las condiciones que me ofrecen son peores que si pudiese contratar una hipoteca; interés más alto, menor tiempo para devolverlo, etc.

mike69 dijo:

Mas que apareciera un posible propietario, me preocuparía que la vivienda cumpla con todos los canones urbanísticos, que no pueda estar en proceso de expropiación, o que los colindantes no tengan derecho de tanteo o retracto sobre la finca

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Cumple con todos los cánones, no tiene cargas y tampoco está en proceso de expropiación. Pero lo del derecho de tanteo o retracto no lo sé... ¿cómo puedo averiguarlo?

Muchas gracias por tu respuesta.

Maybe dijo:

La señora no quiere registrarla porque tendría que pagar, pero sobre todo porque el trámite lleva meses y a ella le urge vender: es mayor, se ha quedado viuda y no quiere vivir sola tan aislada... desea comprar una vivienda en el pueblo de su hija (ahora mismo se ha ido a vivir cerca de ella pero está de alquiler y se le va la mitad de la pensión en pagarlo).

Tiene claro que es difícil venderla, por eso me hace un buen precio. De ahí en parte la oportunidad...



He hablado con un abogado de plena confianza, también le pregunté al notario: no es imprescindible que la registre ella, no hay problema en que la inmatricule yo una vez finalizada la compraventa.



Sería ideal pero no creo que la vendedora acepte por lo que acabo de comentar al otro compañero: la señora necesita cash para comprar una casa en otro pueblo y dejar de pagar alquiler.



Exacto. Por eso yo puedo inmatricularla sin problemas una vez finalizada la compraventa, pues sería segunda escritura... el tema es si comprar o no comprar por los inconvenientes que supone el trámite y que he descrito en el mensaje inicial (más gastos + ligero riesgo de que algún vecino/familiar reclame durante el plazo estipulado una vez elevada la finca a escritura pública + tema financiación al no poder solicitar hipoteca porque el banco no la concede en estas condiciones).

El riesgo de que alguien reclame es relativo, porque como digo está todo en regla... pero nunca se sabe. No es probable que suceda, pero antes de dar un salto al vacío importante quiero valorar todos los riesgos, por nimios que sean. Por eso me pongo en el peor escenario posible. Aunque no prosperase la reclamación, el tiempo perdido en los trámites no te lo devuelve nadie.



Sí, esto lo he comprobado y está todo ok.

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Si tienes alguna otra vivienda de tu propiedad puedes hipotecarla y usar ese dinero para la compra.

También puedes plantearte un préstamo puente (préstamo personal) y cuando este registrada hipotecarla.

lucky starr dijo:

Si tienes alguna otra vivienda de tu propiedad puedes hipotecarla y usar ese dinero para la compra.

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Esto lo había pensado, porque el piso en el que vivo ya está pagado... pero no me convence lo de hipotecar mi primera vivienda.

lucky starr dijo:

También puedes plantearte un préstamo puente (préstamo personal) y cuando este registrada hipotecarla.

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No sé muy bien cómo funciona, preguntaré mañana al banco. Gracias.

Maybe dijo:

Esto lo había pensado, porque el piso en el que vivo ya está pagado... pero no me convence lo de hipotecar mi primera vivienda.



Esto podría interesarme

No sé muy bien cómo funciona, preguntaré mañana al banco. Gracias.

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Lo ideal es que te hagan un préstamo personal com carencia (solo.pagas interés) a dos años y cuando ya puedas escriturar pues entonces haces una hipoteca normal. Supongo que te saldrá algo más caro que hacer una hipoteca normal de compra de vivienda, pero los tipos están muy bajos.