Ayuda; Analfabeto de hipotecas

Si compro piso ahora, cierro la parte de la empresa que está haciendo aguas porq no le dedico el tiempo necesario y me quedo trabajando en casa para la otra parte que sí funciona y que no me necesita. Si no, en mi casa actual no puedo trabajar porque no tengo espacio para nada. Por eso no quiero estar ahorrando dos años más, porque pierdo dinero. Tampoco vivo en una ciudad en donde la vivienda baje de precio. Este año sólo se están liberando viviendas de 4 dormitorios con un valor de venta de 400000€ hasta 600000€. Algunas sin garaje. El resto, ni se ven.

Creo que estiraremos los plazos de pago todo lo que podamos con intención de ahorrar e ir amortizando o afrontar otras inversiones. Pero si guardamos mucho, gastamos en tonterías. Hay que invertirlo.

Entrambos mares dijo:

Si compro piso ahora, cierro la parte de la empresa que está haciendo aguas porq no le dedico el tiempo necesario y me quedo trabajando en casa para la otra parte que sí funciona y que no me necesita. Si no, en mi casa actual no puedo trabajar porque no tengo espacio para nada. Por eso no quiero estar ahorrando dos años más, porque pierdo dinero. Tampoco vivo en una ciudad en donde la vivienda baje de precio. Este año sólo se están liberando viviendas de 4 dormitorios con un valor de venta de 400000€ hasta 600000€. Algunas sin garaje. El resto, ni se ven.

Creo que estiraremos los plazos de pago todo lo que podamos con intención de ahorrar e ir amortizando o afrontar otras inversiones. Pero si guardamos mucho, gastamos en tonterías. Hay que invertirlo.

Hacer clic para expandir...

Pues si lo tienes claro, dale

Entrambos mares dijo:

¿Años, intereses, TIN y TAEs? ¿Qué debo mirar en la letra pequeña cuándo lo pida? Porque lo de que fijo/variable ahora sí lo entiendo y veo que al final es más una apuesta de futuro que una ciencia. Pero cuando veo un TIN de 2,5 y un TAE de casi 4 en una simulación cualquiera... no lo pillo. Tampoco pillo qué gastos asociados pago yo y cuales el banco, por lo tanto no me aclaro de si tengo que soltar 2000€ en escrituras (ejem, como dice la web de un banco) o el 10% del importe solicitado al banco como dice mi compañero de trabajo.

Hacer clic para expandir...

El TIN y el TAE es fácil de entender. El TIN es el interés puro que te cobran por prestarte dinero. Por ejemplo, si pides 100 euros y el TIN es el 1%, pasado un año (supuesto que no hayas amortizado nada en ese año), deberías al prestamista 101 euros (100 + 1). ¿Y el TAE? El TAE mide el interés que mide el coste real del préstamo. ¿Por qué el coste real no es ese euro que hemos calculado con el TIN? Porque resulta que cuando contratas una hipoteca incurres en gastos adicionales en los que no habrías incurrido si hubieras pagado a tocateja. Por ejemplo, el banco te impondrá una tasación y eso cuesta dinero. Por ejemplo, 2 euros. Si la tasación cuesta 2 euros, entonces el banco realmente no te ha prestado 100, sino 98, pero la cuota (para la cual usó el TIN) se calculó como si te hubiera prestado 100. Otro gasto puede ser un seguro de hipoteca (o un seguro de vida) por si cascas. El seguro cuesta dinero y no lo suscribirás si has pagado a tocateja. Luego ese es un gasto adicional y si la cueta mensual de la hipoteca es Q y la cuota mensual del seguro es S, tú no estás pagando Q por la hipoteca, estás pagando Q+S. Total, que el TAE es el interés que mide todos esos costes adicionales y el que mide realmente el coste del préstamo.

A mí me gusta calcularlo por mi cuenta, porque no controlo bien cómo introduce esos gastos el banco. Por ejemplo, el seguro del hogar ¿es un gasto adicional o no lo es? Lo realista es considerar que el coste adicional es la diferencia entre la cuota que pagarías si lo pudieras contratar por tu cuenta y la cuota del seguro que te impone el banco para reducirte el TIN de la hipoteca: normalmente el seguro que te impone el banco es más caro.

Hay simuladores en internet. Por ejemplo, este del banco de España:

CaCO3 dijo:

El TIN y el TAE es fácil de entender. El TIN es el interés puro que te cobran por prestarte dinero. Por ejemplo, si pides 100 euros y el TIN es el 1%, pasado un año (supuesto que no hayas amortizado nada en ese año), deberías al prestamista 101 euros (100 + 1). ¿Y el TAE? El TAE mide el interés que mide el coste real del préstamo. ¿Por qué el coste real no es ese euro que hemos calculado con el TIN? Porque resulta que cuando contratas una hipoteca incurres en gastos adicionales en los que no habrías incurrido si hubieras pagado a tocateja. Por ejemplo, el banco te impondrá una tasación y eso cuesta dinero. Por ejemplo, 2 euros. Si la tasación cuesta 2 euros, entonces el banco realmente no te ha prestado 100, sino 98, pero la cuota (para la cual usó el TIN) se calculó como si te hubiera prestado 100. Otro gasto puede ser un seguro de hipoteca (o un seguro de vida) por si cascas. El seguro cuesta dinero y no lo suscribirás si has pagado a tocateja. Luego ese es un gasto adicional y si la cueta mensual de la hipoteca es Q y la cuota mensual del seguro es S, tú no estás pagando Q por la hipoteca, estás pagando Q+S. Total, que el TAE es el interés que mide todos esos costes adicionales y el que mide realmente el coste del préstamo.

A mí me gusta calcularlo por mi cuenta, porque no controlo bien cómo introduce esos gastos el banco. Por ejemplo, el seguro del hogar ¿es un gasto adicional o no lo es? Lo realista es considerar que el coste adicional es la diferencia entre la cuota que pagarías si lo pudieras contratar por tu cuenta y la cuota del seguro que te impone el banco para reducirte el TIN de la hipoteca: normalmente el seguro que te impone el banco es más caro.

Hay simuladores en internet. Por ejemplo, este del banco de España:

Simuladores: calcula la cuota, la rentabilidad, la TAE y mucho más - Cliente Bancario, Banco de España

Simuladores: calcula la cuota, la rentabilidad, la TAE y mucho más

clientebancario.bde.es

Hacer clic para expandir...

Vale, ahora lo entiendo perfectamente. Aún así, veo mucha disparidad entre TIN y TAE en algunas ofertas publicadas. Y entiendo que ahí está la jugada. El dinero te lo gravan con pocos intereses pero los gastos extras te los sacan de sus santos xxx al precio que quieren.

Esto me ofrece un banco sin negociación alguna; solo según convenios.

Tipo fijo:
A quince años: 2,95% TIN a 15 años 3,46% TAE Aplicaremos una bonificación del 1 % sobre el TIN durante los primeros 6 meses.
Con nómina domiciliada y contratando seguros de hogar y protección de pagos con BBVA: 1,95% TIN / 2,66% TAE a 15 años.
Entre 16 y 20 años: 3,05 % TIN / 3,55 % TAE a 20 años.
Entre 21 y 25 años: 3,05 % TIN / 3,54 % TAE a 25 años.
Entre 26 y 30 años: 3,05 % TIN / 3,52 % TAE a 30 años

Puedes adelantar (reembolsar) todo o parte del pago de tu préstamo hipotecario, siempre que: - Lo solicites en tu Oficina con un mes de antelación. - Ingreses un importe mínimo de 300 €. En caso de amortizar anticipadamente tendrás que tener en cuenta estas comisiones: Compensación por reembolso anticipado total o parcial, equivalente a la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite durante los 10 primeros años del 2% del capital reembolsado anticipadamente, y 1,5% en adelante.

Esto último no lo entiendo.

Este no es mi banco, a ver lo que me dice mi banco.

Antes de nada, yo ni estoy en el sector ni he estudiados Matemáticas Financieras en mi vida. Simplemente, sé Matemáticas y el concepto de interés compuesto. A partir de ahí, procuro deducir los conceptos derivados y las fórmulas. Con esto te quiero decir que, posiblemente, haya otro más capacitado que yo para contestarte.

Entrambos mares dijo:

Vale, ahora lo entiendo perfectamente. Aún así, veo mucha disparidad entre TIN y TAE en algunas ofertas publicadas. Y entiendo que ahí está la jugada. El dinero te lo gravan con pocos intereses pero los gastos extras te los sacan de sus santos xxx al precio que quieren.

Hacer clic para expandir...

Hombre, es que desde el momento que incurras en gastos mensuales, se tiene que notar diferencia. En cambio, un gasto inicial de trescientos o cuatrocientos euros (la tasación) sobre una deuda de 150.000 no es tan significativa. Juega a calcular el TAE con la página que te he dado. Las fórmula se puede deducir, pero resulta una ecuación trascendente.

Entrambos mares dijo:

Puedes adelantar (reembolsar) todo o parte del pago de tu préstamo hipotecario, siempre que: - Lo solicites en tu Oficina con un mes de antelación. - Ingreses un importe mínimo de 300 €. En caso de amortizar anticipadamente tendrás que tener en cuenta estas comisiones: Compensación por reembolso anticipado total o parcial, equivalente a la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite durante los 10 primeros años del 2% del capital reembolsado anticipadamente, y 1,5% en adelante.

Hacer clic para expandir...

Entrambos mares dijo:

Esto último no lo entiendo.

Hacer clic para expandir...

Entramos en el proceloso mundo de intentar entender lo que dice el banco, imagino que con jerga característica que no domino. Yo entiendo lo siguiente (que no aseguro que sea así):

Imagina que en un momento determinado de la vida de la hipoteca aún le debes 100 al banco. Si no amortizas, los intereses que recibe el banco resultan de aplicar el interés a 100. Sin embargo, si amortizas y reduces la deuda a 50, los intereses que obtendrá serán de aplicar el interés a 50, o sea, menos intereses. Imagino que a eso el banco lo llamará pérdida financiera (aunque no sé por qué shishi, lo que pasa es deja de ganar, no que pierda). Pues te están diciendo que nones, que vas a tener que pagarle esos intereses en forma de comisión que ya no cobrarán. No sé si la comisión tendrá en cuenta que la comisión la pagas en el momento de la amortización y no periódicamente en el futuro como sería el caso de los intereses. Son capaces de ser tan sinvergüenzas de no tenerlo en cuenta. En cualquier caso, como ponen un tope a la comisión (2%/1,5% dependiendo del cuándo) sospecho que sólo te sale a cuenta amortizar (financieramente hablando) si amortizas cantidades grandes de modo que la comisión en principio te saliera por encima de este máximo.

CaCO3 dijo:

Antes de nada, yo ni estoy en el sector ni he estudiados Matemáticas Financieras en mi vida. Simplemente, sé Matemáticas y el concepto de interés compuesto. A partir de ahí, procuro deducir los conceptos derivados y las fórmulas. Con esto te quiero decir que, posiblemente, haya otro más capacitado que yo para contestarte.



Hombre, es que desde el momento que incurras en gastos mensuales, se tiene que notar diferencia. En cambio, un gasto inicial de trescientos o cuatrocientos euros (la tasación) sobre una deuda de 150.000 no es tan significativa. Juega a calcular el TAE con la página que te he dado. Las fórmula se puede deducir, pero resulta una ecuación trascendente.



Entramos en el proceloso mundo de intentar entender lo que dice el banco, imagino que con jerga característica que no domino. Yo entiendo lo siguiente (que no aseguro que sea así):

Imagina que en un momento determinado de la vida de la hipoteca aún le debes 100 al banco. Si no amortizas, los intereses que recibe el banco resultan de aplicar el interés a 100. Sin embargo, si amortizas y reduces la deuda a 50, los intereses que obtendrá serán de aplicar el interés a 50, o sea, menos intereses. Imagino que a eso el banco lo llamará pérdida financiera (aunque no sé por qué shishi, lo que pasa es deja de ganar, no que pierda). Pues te están diciendo que nones, que vas a tener que pagarle esos intereses en forma de comisión que ya no cobrarán. No sé si la comisión tendrá en cuenta que la comisión la pagas en el momento de la amortización y no periódicamente en el futuro como sería el caso de los intereses. Son capaces de ser tan sinvergüenzas de no tenerlo en cuenta. En cualquier caso, como ponen un tope a la comisión (2%/1,5% dependiendo del cuándo) sospecho que sólo te sale a cuenta amortizar (financieramente hablando) si amortizas cantidades grandes de modo que la comisión en principio te saliera por encima de este máximo.

Hacer clic para expandir...

Mi banco me pone un TIN a 2,25% y un TAE a 3,55% y amortización a 0%, además de quitarme un tanto de los gastos de gestión.. yo creo que está bien. Lo duro es decidir entre fijo y variable, pero ahí manda más la tranquilidad de mi mujer que el dinero y acabará siendo tipo fijo porque la diferencia a día de hoy no es tan elevada como para arriesgarse. Me meteré en simuladores y veré, aunque ya lo hice esta mañana y entendí la mitad. Con calma lo miraré por la tarde.

Gracias,

Contrata a un asesor financiero y que te busque en varios bancos y te ofrezca distintas cosas. Te explicará todo detalladamente y se ocupará de todo el proceso respondiendo tus preguntas. Sinceramente preguntar aquí para un tema tan importante da qué pensar, con buenos ingresos como los tuyos busca siempre profesionales que te solucionen rápido y te quiten de quebraderos de cabeza.

Feyerabend dijo:

Contrata a un asesor financiero y que te busque en varios bancos y te ofrezca distintas cosas. Te explicará todo detalladamente y se ocupará de todo el proceso respondiendo tus preguntas. Sinceramente preguntar aquí para un tema tan importante da qué pensar, con buenos ingresos como los tuyos busca siempre profesionales que te solucionen rápido y te quiten de quebraderos de cabeza.

Hacer clic para expandir...

Mira... Mi experiencia con el mundo del asesoramiento económico y legal se resume en dos frases: "yo no te dije eso", si vas antes y "si hubieras venido antes, no te hubiera pasado" si vas después.

Recurriría a profesionales de la península sino fuera porque no suelen saberse manejar en la excepcionalidad fiscal. No saben y además al ser esto un entorno tan cerrado, tampoco se les deja.

Hablar en el foro no es más que recoger opiniones, más o menos fundadas, que complementan el criterio de cada uno. También he leído por mi lado y he buscado propuestas anternativas. No me tomo tan en serio lo que se pueda decir como para condicionar mis pasos. Pero si creo que es importante escuchar a los demás.