EMPEDOCLES
Madmaxista
Hechos y opiniones:
1.- La actual rentabilidad del alquiler para vivienda es baja en relaciona al riesgo de la inversión, y eso sin que entre en vigor la próxima ley de vivienda.
www.vozpopuli.com
Según el BdE esta en el 3,4% bruto en el ultimo trimestre. A la altura de los bonos del estado.
Todos aquellos que hablan de forrarse con alquileres no se de donde se sacan los datos. Lo relevante de un alquiler como inversión no es el poder adquisitivo de los pobres de los inquilinos, ni el total de la mensualidad sino la rentabilidad sobre esa inversión.
El precio del piso es de 133K. La tarifa de la hipoteca con un préstamo del 100% sale unos 500€ y el alquiler
2.- Los alquileres mas demandados, y por lo tanto mas rentables, son los mas baratos. Es mucho mas rentable el alquiler de un piso de 100K euros que el de uno de 500K. Estos pisos pequeños, que son los que demandan los inquilinos de bajo poder adquisitivo, pagan un IBI mas o menos bajo (Entre 100 y 150 Euros al mes) A estos pisos los recargos de la ley no les impactan relevantemente, para que se te aplique un 150% tienes que ser "gran tenedor" y tener dos pisos vacíos en el mismo municipio, por lo que impacta mas a fondos o bancos que a particulares, los recargos se quedaran entre el 50 y el 100%, por lo que, o se incrementa ese recargo o los pisos seguirán vacíos. Ojo, todo ello si en municipio en cuestión quiere aplicar asi la norma dado que son competencias municipales las que regulan y gestionan ese impuesto. Para el resto, lo mas probable es que se empadronen en ellos a miembros de la familia y se hagan unos consumos mínimos de luz y agua. Tampoco saldrán al mercado con mucha probabilidad.
3.- La venta a perdida o no estará relacionada con el coste de oportunidad. Si la rentabilidad de la inversión de un piso baja con la nueva ley a cifras que la hagan ineficiente con inversiones alternativas esos pisos se venderán y saldrán del mercado de alquiler. Lógico. Incluso vendiendo "a perdida" esa perdida se recupera si se busca una inversión alternativa que genere cash flow para enjuagar esa perdida. Si eso supondrá una bajada de precios. La lógica dice que si, pero dependerá mucho de tipos de pisos y de zonas de las ciudades. El Euribor esta al 4% y la gente que hasta hoy en día no ha podido acceder a una compra y demandaba alquiler no lo tendrá fácil para comprar, al menos en un corto-medio plazo. Hay infinitas inversiones alternativas que pueden usarse incluso en el mundo del inmueble (garajes, locales industriales o comerciales, alquileres vacacionales, pisos turísticos, etc...). El BOE, por mucho que quiere correr, va por detrás de la realidad.
4.- Las competencias de vivienda son de las comunidades autónomas y veremos como aplican la ley y por cuanto tiempo. La progenitora del cordero esta en la delimitación de las famosas "zonas gestionadas" y según se hile fino o con trazo grueso el resultado puede ser muy diferente.
5.- Las leyes suelen tener huecos, y las totalitarias e intervencionistas mas. Es muy difícil poner puestas al campo y pensar que tienes todo completamente vallado. En esta ley, por ejemplo hay varios huecos legales que permiten eludir su aplicación utilizando determinadas figuras de nuestro ordenamiento jurídico sin incurrir en ninguna ilegalidad. Veremos cual es la redacción definitiva que resulta en el BOE, pero el anteproyecto los tiene.
Opinión:
Como casi siempre, el estado tiene la tentación de expropiar (esta norma no es mas que es una expropiación parcial del valor del ahorro, capital, de los propietarios) para tratar de lograr soluciones populistas. Pero la realidad es que, por ahora, el que tiene la propiedad del bien tiene la capacidad de disposición. En un error pensar que, en una suerte de vasos comunicantes, el resultado de la expropiación parcial de su ahorro a los propietarios va a llevar a un beneficio de los supuestos beneficiarios del saqueo. Normalmente nunca ha sido así en cualquier otro experimento de control de precios que haya habido en la economía. Y ha habido muchos.
d
1.- La actual rentabilidad del alquiler para vivienda es baja en relaciona al riesgo de la inversión, y eso sin que entre en vigor la próxima ley de vivienda.
La rentabilidad del alquiler cae al nivel del bono español al calor de la Ley de Vivienda
Los retornos por la mera compra de deuda pública se acercan a los de invertir en vivienda para alquiler ante las nuevas restricciones, que amenazan con retraer la oferta
www.vozpopuli.com
Según el BdE esta en el 3,4% bruto en el ultimo trimestre. A la altura de los bonos del estado.
Todos aquellos que hablan de forrarse con alquileres no se de donde se sacan los datos. Lo relevante de un alquiler como inversión no es el poder adquisitivo de los pobres de los inquilinos, ni el total de la mensualidad sino la rentabilidad sobre esa inversión.
El precio del piso es de 133K. La tarifa de la hipoteca con un préstamo del 100% sale unos 500€ y el alquiler
2.- Los alquileres mas demandados, y por lo tanto mas rentables, son los mas baratos. Es mucho mas rentable el alquiler de un piso de 100K euros que el de uno de 500K. Estos pisos pequeños, que son los que demandan los inquilinos de bajo poder adquisitivo, pagan un IBI mas o menos bajo (Entre 100 y 150 Euros al mes) A estos pisos los recargos de la ley no les impactan relevantemente, para que se te aplique un 150% tienes que ser "gran tenedor" y tener dos pisos vacíos en el mismo municipio, por lo que impacta mas a fondos o bancos que a particulares, los recargos se quedaran entre el 50 y el 100%, por lo que, o se incrementa ese recargo o los pisos seguirán vacíos. Ojo, todo ello si en municipio en cuestión quiere aplicar asi la norma dado que son competencias municipales las que regulan y gestionan ese impuesto. Para el resto, lo mas probable es que se empadronen en ellos a miembros de la familia y se hagan unos consumos mínimos de luz y agua. Tampoco saldrán al mercado con mucha probabilidad.
3.- La venta a perdida o no estará relacionada con el coste de oportunidad. Si la rentabilidad de la inversión de un piso baja con la nueva ley a cifras que la hagan ineficiente con inversiones alternativas esos pisos se venderán y saldrán del mercado de alquiler. Lógico. Incluso vendiendo "a perdida" esa perdida se recupera si se busca una inversión alternativa que genere cash flow para enjuagar esa perdida. Si eso supondrá una bajada de precios. La lógica dice que si, pero dependerá mucho de tipos de pisos y de zonas de las ciudades. El Euribor esta al 4% y la gente que hasta hoy en día no ha podido acceder a una compra y demandaba alquiler no lo tendrá fácil para comprar, al menos en un corto-medio plazo. Hay infinitas inversiones alternativas que pueden usarse incluso en el mundo del inmueble (garajes, locales industriales o comerciales, alquileres vacacionales, pisos turísticos, etc...). El BOE, por mucho que quiere correr, va por detrás de la realidad.
4.- Las competencias de vivienda son de las comunidades autónomas y veremos como aplican la ley y por cuanto tiempo. La progenitora del cordero esta en la delimitación de las famosas "zonas gestionadas" y según se hile fino o con trazo grueso el resultado puede ser muy diferente.
5.- Las leyes suelen tener huecos, y las totalitarias e intervencionistas mas. Es muy difícil poner puestas al campo y pensar que tienes todo completamente vallado. En esta ley, por ejemplo hay varios huecos legales que permiten eludir su aplicación utilizando determinadas figuras de nuestro ordenamiento jurídico sin incurrir en ninguna ilegalidad. Veremos cual es la redacción definitiva que resulta en el BOE, pero el anteproyecto los tiene.
Opinión:
Como casi siempre, el estado tiene la tentación de expropiar (esta norma no es mas que es una expropiación parcial del valor del ahorro, capital, de los propietarios) para tratar de lograr soluciones populistas. Pero la realidad es que, por ahora, el que tiene la propiedad del bien tiene la capacidad de disposición. En un error pensar que, en una suerte de vasos comunicantes, el resultado de la expropiación parcial de su ahorro a los propietarios va a llevar a un beneficio de los supuestos beneficiarios del saqueo. Normalmente nunca ha sido así en cualquier otro experimento de control de precios que haya habido en la economía. Y ha habido muchos.
d
