El Pionero
Alcalde y presidente de Fútbol Paco premium
El efecto champán hace meses que se acabó en el mercado de la vivienda, pero la resaca comienza a llegar ahora en la actividad del día a día. Se siguen firmando operaciones de compraventa, pero menos; se tardan más en cerrar y los vendedores, que hasta ahora resistían sólidos el pulso de los precios, empiezan a ceder a la hora de negociar el coste final; algunos -cada vez más- acaban bajando.
Todo esto es lo que notan a pie de calle los profesionales de las agencias inmobiliarias que bregan cada día con el aterrizaje de un mercado que tras la esa época en el 2020 de la que yo le hablo de cobi19 se desató en euforia. La subida de tipos del último año y la incertidumbre sobre la economía en general se están haciendo notar ahora y están consolidando la tendencia a la baja del sector. Hay un decalaje de tiempo hasta que esas circunstancias llegan al mercado, pero empezamos a ver que se está ajustando", describe Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso.
Hace meses que las estadísticas reflejan ese frenazo. Las compraventas, sin ir más lejos, registraron en agosto un descenso del 14,4% en comparación anual, según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Se firman menos tras*acciones y las que se firman, además, llevan más tiempo del que era habitual en los últimos años. Las viviendas ya no vuelan del escaparate, ahora van a paso más lento.
Los expertos consultados por Actualidad Económica explican que los plazos se han alargado en estos últimos meses ante las dificultades para conseguir financiación y las negociaciones entre comprador y vendedor. "El año pasado tardábamos una media de 53 o 54 días en cerrar un inmueble que se ponía en venta, no llegaba a dos meses. Ahora, sin embargo, la media está en unos 90 días", explica Bermúdez. También perciben que muchos compradores salen del proceso de compra porque no están dispuestos o no pueden pagar los precios que les piden, o porque ahora no pueden acceder a la financiación que necesitan. "Muchas reservas no llegan a buen puerto", añade el responsable de Donpiso.
Ante el riesgo de que la tras*acción acabe truncada, muchos propietarios están optando por la negociación. "Por primera vez en los últimos años estamos percibiendo una cierta disposición de negociación en los vendedores, una tendencia a hablar más sobre el precio final del inmueble", explica Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario. Antes, la predisposición era menor o casi nula. La demanda sobrepasa por tanta diferencia a la oferta que los propietarios no necesitaban bajar los precios; si no era un comprador, sería otro. O el siguiente. Con los tipos de interés en negativo, las opciones se multiplicaban; ahora esas opciones se han reducido y la fotografía empieza a cambiar: "Vende quien lo necesita y compra quien realmente quiere y puede comprar", resumen los expertos.
"Los propietarios que quieren vender están entendiendo que tienen que ser más permeables y flexibles con los precios. Prefieren venderlo ahora ajustando algo los costes que tener que bajarlos aún más dentro de unos meses, cuando se espera una contracción mayor de las valoraciones", apunta Bermúdez. Es decir, prefieren vender barato ahora que vender más barato más tarde.
Otros propietarios, sin embargo, prefieren hibernar y optan por retirar su producto del mercado a la espera de mejores condiciones. Son numerosos y eso explica la notable caída de la oferta que también perciben los profesionales del sector. "Esto es lo que más nos ha llamado la atención: ha disminuido muchísimo la oferta de producto», concede Francesc Quintana, CEO de la agencia inmobiliaria Vivendex.
MENOS OFERTA
En su explicación, el mercado se ha vuelto más eficiente. Las visitas a los inmuebles se han reducido de la horquilla de 10-12 a una media de 8-10 en la actualidad y "quienes realmente quieren vender, ajustan los precios", añade. "La gente que está poniendo sus viviendas en venta realmente quiere vender y no especular tanto y estamos consiguiendo que la diferencia entre las valoraciones que nosotros damos y el precio de cierre esté muy cerca. En momentos donde el mercado está creciente y hay muchos movimientos, los propietarios acostumbran a salir al mercado de forma especulativa, con precios muy por encima del valor de cierre, y eso hace que haya que realizar varias bajadas antes de conseguir la oferta final. Ahora mismo, los propietarios que están cualificados y que salen con intención de venta, los estamos cerrando con ofertas de una media del 6% de descuento", explica Quintana en conversación con EL MUNDO.
Y luego están los compradores que pagan al contado. Más de la mitad de las operaciones de compraventa actuales se pagan sin hipotecas y esto es también algo evidente en el trajín diario de agencias y profesionales como Iñaki Unsain. En estos últimos meses, el personal shopper inmobiliario ha constatado un crecimiento de este tipo de perfiles que o bien no se financia porque resulta más caro o bien tiene un elevado nivel de ingresos y ahorros y no lo necesita. «Son perfiles por lo general mayores de 50 años, muchos de ellos compradores de producto de inversión», describe.
Pese a los cambios, en el sector no preocupa la abultada caída de las operaciones en los últimos meses. "Tras dos años de gran actividad de compraventas, impulsados por la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, el inmobiliario comienza a estabilizarse. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la el bichito-19. De ser así, las compraventas muestran una subida del 9,8% con respecto al mismo mes de 2019, y en el cómputo anual, las operaciones de 2023 (413.338) serían un 18% superiores a la suma de los ocho primeros meses de 2019, con 350.078 compraventas de viviendas realizadas", explica María Matos, directora de Estudios del portal especializado Fotocasa.
www.elmundo.es
Todo esto es lo que notan a pie de calle los profesionales de las agencias inmobiliarias que bregan cada día con el aterrizaje de un mercado que tras la esa época en el 2020 de la que yo le hablo de cobi19 se desató en euforia. La subida de tipos del último año y la incertidumbre sobre la economía en general se están haciendo notar ahora y están consolidando la tendencia a la baja del sector. Hay un decalaje de tiempo hasta que esas circunstancias llegan al mercado, pero empezamos a ver que se está ajustando", describe Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso.
Hace meses que las estadísticas reflejan ese frenazo. Las compraventas, sin ir más lejos, registraron en agosto un descenso del 14,4% en comparación anual, según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Se firman menos tras*acciones y las que se firman, además, llevan más tiempo del que era habitual en los últimos años. Las viviendas ya no vuelan del escaparate, ahora van a paso más lento.
Los expertos consultados por Actualidad Económica explican que los plazos se han alargado en estos últimos meses ante las dificultades para conseguir financiación y las negociaciones entre comprador y vendedor. "El año pasado tardábamos una media de 53 o 54 días en cerrar un inmueble que se ponía en venta, no llegaba a dos meses. Ahora, sin embargo, la media está en unos 90 días", explica Bermúdez. También perciben que muchos compradores salen del proceso de compra porque no están dispuestos o no pueden pagar los precios que les piden, o porque ahora no pueden acceder a la financiación que necesitan. "Muchas reservas no llegan a buen puerto", añade el responsable de Donpiso.
Ante el riesgo de que la tras*acción acabe truncada, muchos propietarios están optando por la negociación. "Por primera vez en los últimos años estamos percibiendo una cierta disposición de negociación en los vendedores, una tendencia a hablar más sobre el precio final del inmueble", explica Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario. Antes, la predisposición era menor o casi nula. La demanda sobrepasa por tanta diferencia a la oferta que los propietarios no necesitaban bajar los precios; si no era un comprador, sería otro. O el siguiente. Con los tipos de interés en negativo, las opciones se multiplicaban; ahora esas opciones se han reducido y la fotografía empieza a cambiar: "Vende quien lo necesita y compra quien realmente quiere y puede comprar", resumen los expertos.
"Los propietarios que quieren vender están entendiendo que tienen que ser más permeables y flexibles con los precios. Prefieren venderlo ahora ajustando algo los costes que tener que bajarlos aún más dentro de unos meses, cuando se espera una contracción mayor de las valoraciones", apunta Bermúdez. Es decir, prefieren vender barato ahora que vender más barato más tarde.
Otros propietarios, sin embargo, prefieren hibernar y optan por retirar su producto del mercado a la espera de mejores condiciones. Son numerosos y eso explica la notable caída de la oferta que también perciben los profesionales del sector. "Esto es lo que más nos ha llamado la atención: ha disminuido muchísimo la oferta de producto», concede Francesc Quintana, CEO de la agencia inmobiliaria Vivendex.
MENOS OFERTA
En su explicación, el mercado se ha vuelto más eficiente. Las visitas a los inmuebles se han reducido de la horquilla de 10-12 a una media de 8-10 en la actualidad y "quienes realmente quieren vender, ajustan los precios", añade. "La gente que está poniendo sus viviendas en venta realmente quiere vender y no especular tanto y estamos consiguiendo que la diferencia entre las valoraciones que nosotros damos y el precio de cierre esté muy cerca. En momentos donde el mercado está creciente y hay muchos movimientos, los propietarios acostumbran a salir al mercado de forma especulativa, con precios muy por encima del valor de cierre, y eso hace que haya que realizar varias bajadas antes de conseguir la oferta final. Ahora mismo, los propietarios que están cualificados y que salen con intención de venta, los estamos cerrando con ofertas de una media del 6% de descuento", explica Quintana en conversación con EL MUNDO.
Y luego están los compradores que pagan al contado. Más de la mitad de las operaciones de compraventa actuales se pagan sin hipotecas y esto es también algo evidente en el trajín diario de agencias y profesionales como Iñaki Unsain. En estos últimos meses, el personal shopper inmobiliario ha constatado un crecimiento de este tipo de perfiles que o bien no se financia porque resulta más caro o bien tiene un elevado nivel de ingresos y ahorros y no lo necesita. «Son perfiles por lo general mayores de 50 años, muchos de ellos compradores de producto de inversión», describe.
Pese a los cambios, en el sector no preocupa la abultada caída de las operaciones en los últimos meses. "Tras dos años de gran actividad de compraventas, impulsados por la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, el inmobiliario comienza a estabilizarse. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la el bichito-19. De ser así, las compraventas muestran una subida del 9,8% con respecto al mismo mes de 2019, y en el cómputo anual, las operaciones de 2023 (413.338) serían un 18% superiores a la suma de los ocho primeros meses de 2019, con 350.078 compraventas de viviendas realizadas", explica María Matos, directora de Estudios del portal especializado Fotocasa.
Las viviendas ya no vuelan del escaparate: las operaciones se alargan y los precios se ajustan: "Quien quiere vender, baja"
El efecto champán hace meses que se acabó en el mercado de la vivienda, pero la resaca comienza a llegar ahora en la actividad del día a día. Se siguen firmando operaciones de...
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