cagabandurrias
Madmaxista
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En los próximos años se va a fomentar la venta de NUDAS PROPIEDADES y VITALICIOS como nicho de mercado para las inmobiliarias. Es el futuro.
- Las mejores ubicaciones ya están construidas.
- Cada vez hay más gente mayor y vive más tiempo.
- Los viejos requieren cada vez de más cuidados y hay enfermedades que requieren de más observación.
- Los hábitos han cambiado y ya no se ve como una obligación que hereden el piso los hijos.
- Hay demanda ilimitada de pisos bien ubicados a buen precio.
- El capital corporativo apenas aún no ha irrumpido en este nicho de la inmobiliaria.
- Las pensiones van a perder poder adquisitivo en el futuro y puede que se cobre muy poco en muchos casos.
Con una sociedad cada vez más envejecida y más hedonista y con pensiones más bajas, el cóctel está servido.
Ya se van dando voces desde los políticos y los medios de comunicación: viejitos, si lo pasáis chungo...aún os queda el pisito libre de cargas, que vale un pastizal.
Más de una cuarta parte de los españoles vive en una vivienda de propiedad, el cóctel está servido para las viviendas premium o bien ubicadas.
Para las inmobiliarias será una comisión relativamente fácil y segura si conservan el trato con el cliente.
Si un piso entra con los viejitos de 75 años...y no se ha vendido en 2 años, pues no pasa nada, porque ahora los vendedores de la nuda propiedad son dos años mayores y el producto probablemente habrá subido de valor como inmueble (con el mismo precio...o puede que la inmobiliaria convenza para que lo rebajen).
Como todo negocio aleatorio, las rentabilidades no se pueden calcular apriorísticamente, pero oscilan EN TORNO AL DOBLE DE UN PISO PARA DESTINARLO AL ALQUILER. Se calcula, aproximadamente un ROI del 8%.
Luego va a ser el futuro de las inmobiliarias URBANAS, la búsqueda de viejitos para poder hacer algún business con su pisito ubicación premium. Serán cooperadores necesarios los mass media, los administradores de fincas, los porteros, los abogados, los asesores fiscales, los asistentes sociales, etc...
¿No queríais ser europeos? Pues como en Europa. Los buenos pisos los acumulan grandes propietarios y corporaciones de inversión. ¿No queríais sopa? Pues a tomar dos platos. Ni invierno demográfico, ni platanos en vinagre.
La variante de este negocio es el piso con inquilino de renta antigua (negocio en plena extinción desde la modificación de la L.A.U. de 1994) y la venta de la nuda propiedad con vitalicio (se paga una remuneración periódica mientras el usufructuario siga vivo, pero el precio de adquisición es mucho más bajo de entrada).
Sí, en algunos casos van a darse buenos negocios para ambos. Justos. Equilibrados. Que convengan a los viejitos que venden la nuda propiedad y a los usufructuarios inversores, no les quepa duda.
Y también habrá otros negocios pestilentes en que se abusará ignominiosamente de los viejitos. Timos de comprarles el piso a una cuarta parte de su valor real mientras la inmobiliaria le mete una comisión del 20%, pero es lo que hay, hamijohs. Habrá vitalicios que serán demenciales, porque todo el mundo cree que va a vivir mucho...pero todo es estadística.
Venga, ahora ya podéis poner el caso de la viejita de París que vivió hasta los 150 años y su nudo propietario se tiró a las vías del tren porque no le podía seguir pagando el vitalicio, tras 40 años de entregas de dinero cada primero de mes. Que se os ve el plumero a muchos.
Lo dicho. Viejito que venda su piso. Comisión asegurada. Si sale caro, hay tiempo, ya se le hará bajar el precio al cliente...o cada día será mayor. Día a día es mejor negocio.
Pronto habrá más bombardeo en los Más cosa de comunicación...al tiempo.
Vender la nuda propiedad, una salida para seguir viviendo en casa | Vivienda
MERCADO
Vender la nuda propiedad, una salida para seguir viviendo en casa
JUANJO BUENO Madrid
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4 MAR. 2018 05:08
Fotograma de la película 'Amour', de Michael Haneke
4 comentariosVer comentarios
Disponer de patrimonio inmobiliario ha sido durante muchos años una forma de asegurarse un ahorro del que disponer pasados los años. Ese ha sido el caso de Domingo Castillo y su mujer, un matrimonio septuagenario sin hijos. Ellos pusieron a la venta su inmueble, una casa en la zona Retiro de Madrid, de 120 metros cuadrados útiles, garaje y dos trasteros, por 220.000 euros. Lograron venderla, pero seguirán residiendo en ella hasta que fallezcan. La operación llevada a cabo se hizo a través de una fórmula muy arraigada en países como Francia e Italia: la venta de la nuda propiedad, un procedimiento que permite a una persona, normalmente de avanzada edad, vender su bien más preciado a un tercero sin necesidad de tener que abandonar su hogar.Una de las pocas agencias que comercializa este producto en Madrid es la firma Eduardo Molet, que cerró 2017 con más de 30 operaciones de nuda propiedad y que prevé duplicar el número de tras*acciones este año. A ella acudieron Domingo Castillo y su mujer para vender su propiedad. «Teníamos una hipoteca todavía sin pagar, que resultaba muy gravosa, y a mi edad, con 77 años, decidimos vender la nuda propiedad y seguir viviendo allí de forma desahogada», cuenta Castillo. «Las dos partes, comprador y usufructuario, hemos ganado», recalca. La venta de la nuda propiedad se está haciendo un hueco en el inmobiliario, y grandes ciudades como Madrid y Barcelona, suponen ya el 80% de su mercado.Además de la inmobiliaria que preside Eduardo Molet, otras empresas también han notado un incremento continuado en la demanda de este producto. Según Carlos A. Martínez Cerezo, presidente de Grupo Retiro, «cada vez hay un mayor conocimiento de esta fórmula. Se está produciendo un cambio de mentalidad que nos acerca más a Europa, de tal forma que tanto las personas mayores como sus entornos familiares, son favorables a la utilización del patrimonio inmobiliario (que es donde se encuentra el 85% del ahorro de las personas mayores en nuestro país) para mejorar sus ingresos y con ello su calidad de vida». Otro de los argumentos que esgrimen los expertos consultados para garantizar el éxito de la venta de la nuda propiedad es el sistema de pensiones que existe en España. Para Martínez Cerezo, «en muchos casos, las cuantías de las pensiones no garantizan un adecuado nivel de vida y la viabilidad del sistema a futuro está en entredicho por el problema demográfico».La localización de la vivienda (zona Retiro), el número de usufructuarios que habitan en ella (un matrimonio) y, por supuesto, su edad (en torno a los 80), son los principales factores que han marcado el precio (220.000 euros) de la nuda propiedad que puso en venta Domingo Castillo.Según Molet, el perfil del vendedor es el de una persona de entre 75 y 80 años, sin hijos y con necesidades económicas, pero también hay otros casos extremos: «Uno de nuestros clientes, de 82 años, necesitaba urgentemente encontrar un comprador para la casa de su progenitora, de 106 años, ubicada en el distrito de Chamberí, porque ni él ni sus hermanos podían pagar los salarios de los cuidadores que atendían a su progenitora. Una anciana que, con la cabeza perfecta, no quería ir a una residencia», relata Molet. Consiguieron vender este apartamento de 36 metros, valorado en 90.000 euros, y que fue adquirido por 70.000.Dinero en el actoEste tipo de tras*acciones tiene todas las garantías legales porque se escrituran ante notario. Además, como en cualquier compraventa, el importe total del precio establecido por la venta de la nuda propiedad se recibe en el acta notarial, lo que permite al usufructuario seguir disfrutando de su propiedad y recibir la compensación económica de una sola vez.Formalizada la venta, los gastos son menores para el usufructuario, quien sólo debe hacerse cargo de las facturas de los suministros básicos de la vivienda (agua, luz, etc.) y de las cuotas de comunidad, mientras que el inversor paga el IBI, las derramas y otros gastos extraordinarios. El inversor también tiene que hacer frente a situaciones excepcionales.Paradójicamente, si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, puede alquilarla sin permiso del propietario. «Esta situación corresponde a casos en los que, con el paso de los años, la persona mayor necesita una atención en una residencia o en otro domicilio», explican desde el Grupo Retiro.El alquiler queda íntegramente a favor del usufructuario, aunque siempre sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).La venta de la nuda propiedad es, asimismo, un producto muy especializado que requiere de un gran conocimiento del mercado inmobiliario, por lo que su potencial inversor tampoco es ajeno a los riesgos que pueda asumir. Fernando García,arquitecto, lo sabe bien. Él desconocía el alcance de esta práctica. Encontró en un ático de 60 metros cuadrados, comercializado por la inmobiliaria Eduardo Molet y localizado en la zona de Tirso de Molina, el mejor vehículo para hacer una inversión a medio-largo plazo. «Buscaba una vivienda que, por precio y por la rentabilidad, mereciera la pena, asumiendo que se trata de un producto complicado sobre el que hay que hacer bastantes números y partir de una serie de hipótesis», explica. «Si en un producto normal estás pensando en un 4% de rentabilidad, aquí tienes que presuponer un 7 o un 10% porque si no te la estás jugando», dice. «Además», añade, «hay que tener dinero en efectivo, porque los bancos obligan al vendedor (que es quien tiene el usufructo) a autorizar la hipoteca que vas a contratar». Sumados los gastos del notario, registro, impuesto de tras*misiones patrimoniales y también la plusvalía municipal, este inversor ha pagado 200.000 euros por el precio de venta de este ático, aunque el coste real de mercado sea, obviamente, más alto.Una vez que se extinga el usufructo y el propietario tenga el pleno dominio sobre el inmueble adquirido hace años, tendrá que hacer frente, de nuevo, al pago de actos jurídicos documentados del valor real que tenga en ese momento el piso (aproximadamente a un 2% anual), según ha constatado, para su sorpresa, Fernando.
- Las mejores ubicaciones ya están construidas.
- Cada vez hay más gente mayor y vive más tiempo.
- Los viejos requieren cada vez de más cuidados y hay enfermedades que requieren de más observación.
- Los hábitos han cambiado y ya no se ve como una obligación que hereden el piso los hijos.
- Hay demanda ilimitada de pisos bien ubicados a buen precio.
- El capital corporativo apenas aún no ha irrumpido en este nicho de la inmobiliaria.
- Las pensiones van a perder poder adquisitivo en el futuro y puede que se cobre muy poco en muchos casos.
Con una sociedad cada vez más envejecida y más hedonista y con pensiones más bajas, el cóctel está servido.
Ya se van dando voces desde los políticos y los medios de comunicación: viejitos, si lo pasáis chungo...aún os queda el pisito libre de cargas, que vale un pastizal.
Más de una cuarta parte de los españoles vive en una vivienda de propiedad, el cóctel está servido para las viviendas premium o bien ubicadas.
Para las inmobiliarias será una comisión relativamente fácil y segura si conservan el trato con el cliente.
Si un piso entra con los viejitos de 75 años...y no se ha vendido en 2 años, pues no pasa nada, porque ahora los vendedores de la nuda propiedad son dos años mayores y el producto probablemente habrá subido de valor como inmueble (con el mismo precio...o puede que la inmobiliaria convenza para que lo rebajen).
Como todo negocio aleatorio, las rentabilidades no se pueden calcular apriorísticamente, pero oscilan EN TORNO AL DOBLE DE UN PISO PARA DESTINARLO AL ALQUILER. Se calcula, aproximadamente un ROI del 8%.
Luego va a ser el futuro de las inmobiliarias URBANAS, la búsqueda de viejitos para poder hacer algún business con su pisito ubicación premium. Serán cooperadores necesarios los mass media, los administradores de fincas, los porteros, los abogados, los asesores fiscales, los asistentes sociales, etc...
¿No queríais ser europeos? Pues como en Europa. Los buenos pisos los acumulan grandes propietarios y corporaciones de inversión. ¿No queríais sopa? Pues a tomar dos platos. Ni invierno demográfico, ni platanos en vinagre.
La variante de este negocio es el piso con inquilino de renta antigua (negocio en plena extinción desde la modificación de la L.A.U. de 1994) y la venta de la nuda propiedad con vitalicio (se paga una remuneración periódica mientras el usufructuario siga vivo, pero el precio de adquisición es mucho más bajo de entrada).
Sí, en algunos casos van a darse buenos negocios para ambos. Justos. Equilibrados. Que convengan a los viejitos que venden la nuda propiedad y a los usufructuarios inversores, no les quepa duda.
Y también habrá otros negocios pestilentes en que se abusará ignominiosamente de los viejitos. Timos de comprarles el piso a una cuarta parte de su valor real mientras la inmobiliaria le mete una comisión del 20%, pero es lo que hay, hamijohs. Habrá vitalicios que serán demenciales, porque todo el mundo cree que va a vivir mucho...pero todo es estadística.
Venga, ahora ya podéis poner el caso de la viejita de París que vivió hasta los 150 años y su nudo propietario se tiró a las vías del tren porque no le podía seguir pagando el vitalicio, tras 40 años de entregas de dinero cada primero de mes. Que se os ve el plumero a muchos.
Lo dicho. Viejito que venda su piso. Comisión asegurada. Si sale caro, hay tiempo, ya se le hará bajar el precio al cliente...o cada día será mayor. Día a día es mejor negocio.
Pronto habrá más bombardeo en los Más cosa de comunicación...al tiempo.
Vender la nuda propiedad, una salida para seguir viviendo en casa | Vivienda
MERCADO
Vender la nuda propiedad, una salida para seguir viviendo en casa
JUANJO BUENO Madrid
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4 MAR. 2018 05:08
Fotograma de la película 'Amour', de Michael Haneke
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Disponer de patrimonio inmobiliario ha sido durante muchos años una forma de asegurarse un ahorro del que disponer pasados los años. Ese ha sido el caso de Domingo Castillo y su mujer, un matrimonio septuagenario sin hijos. Ellos pusieron a la venta su inmueble, una casa en la zona Retiro de Madrid, de 120 metros cuadrados útiles, garaje y dos trasteros, por 220.000 euros. Lograron venderla, pero seguirán residiendo en ella hasta que fallezcan. La operación llevada a cabo se hizo a través de una fórmula muy arraigada en países como Francia e Italia: la venta de la nuda propiedad, un procedimiento que permite a una persona, normalmente de avanzada edad, vender su bien más preciado a un tercero sin necesidad de tener que abandonar su hogar.Una de las pocas agencias que comercializa este producto en Madrid es la firma Eduardo Molet, que cerró 2017 con más de 30 operaciones de nuda propiedad y que prevé duplicar el número de tras*acciones este año. A ella acudieron Domingo Castillo y su mujer para vender su propiedad. «Teníamos una hipoteca todavía sin pagar, que resultaba muy gravosa, y a mi edad, con 77 años, decidimos vender la nuda propiedad y seguir viviendo allí de forma desahogada», cuenta Castillo. «Las dos partes, comprador y usufructuario, hemos ganado», recalca. La venta de la nuda propiedad se está haciendo un hueco en el inmobiliario, y grandes ciudades como Madrid y Barcelona, suponen ya el 80% de su mercado.Además de la inmobiliaria que preside Eduardo Molet, otras empresas también han notado un incremento continuado en la demanda de este producto. Según Carlos A. Martínez Cerezo, presidente de Grupo Retiro, «cada vez hay un mayor conocimiento de esta fórmula. Se está produciendo un cambio de mentalidad que nos acerca más a Europa, de tal forma que tanto las personas mayores como sus entornos familiares, son favorables a la utilización del patrimonio inmobiliario (que es donde se encuentra el 85% del ahorro de las personas mayores en nuestro país) para mejorar sus ingresos y con ello su calidad de vida». Otro de los argumentos que esgrimen los expertos consultados para garantizar el éxito de la venta de la nuda propiedad es el sistema de pensiones que existe en España. Para Martínez Cerezo, «en muchos casos, las cuantías de las pensiones no garantizan un adecuado nivel de vida y la viabilidad del sistema a futuro está en entredicho por el problema demográfico».La localización de la vivienda (zona Retiro), el número de usufructuarios que habitan en ella (un matrimonio) y, por supuesto, su edad (en torno a los 80), son los principales factores que han marcado el precio (220.000 euros) de la nuda propiedad que puso en venta Domingo Castillo.Según Molet, el perfil del vendedor es el de una persona de entre 75 y 80 años, sin hijos y con necesidades económicas, pero también hay otros casos extremos: «Uno de nuestros clientes, de 82 años, necesitaba urgentemente encontrar un comprador para la casa de su progenitora, de 106 años, ubicada en el distrito de Chamberí, porque ni él ni sus hermanos podían pagar los salarios de los cuidadores que atendían a su progenitora. Una anciana que, con la cabeza perfecta, no quería ir a una residencia», relata Molet. Consiguieron vender este apartamento de 36 metros, valorado en 90.000 euros, y que fue adquirido por 70.000.Dinero en el actoEste tipo de tras*acciones tiene todas las garantías legales porque se escrituran ante notario. Además, como en cualquier compraventa, el importe total del precio establecido por la venta de la nuda propiedad se recibe en el acta notarial, lo que permite al usufructuario seguir disfrutando de su propiedad y recibir la compensación económica de una sola vez.Formalizada la venta, los gastos son menores para el usufructuario, quien sólo debe hacerse cargo de las facturas de los suministros básicos de la vivienda (agua, luz, etc.) y de las cuotas de comunidad, mientras que el inversor paga el IBI, las derramas y otros gastos extraordinarios. El inversor también tiene que hacer frente a situaciones excepcionales.Paradójicamente, si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, puede alquilarla sin permiso del propietario. «Esta situación corresponde a casos en los que, con el paso de los años, la persona mayor necesita una atención en una residencia o en otro domicilio», explican desde el Grupo Retiro.El alquiler queda íntegramente a favor del usufructuario, aunque siempre sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).La venta de la nuda propiedad es, asimismo, un producto muy especializado que requiere de un gran conocimiento del mercado inmobiliario, por lo que su potencial inversor tampoco es ajeno a los riesgos que pueda asumir. Fernando García,arquitecto, lo sabe bien. Él desconocía el alcance de esta práctica. Encontró en un ático de 60 metros cuadrados, comercializado por la inmobiliaria Eduardo Molet y localizado en la zona de Tirso de Molina, el mejor vehículo para hacer una inversión a medio-largo plazo. «Buscaba una vivienda que, por precio y por la rentabilidad, mereciera la pena, asumiendo que se trata de un producto complicado sobre el que hay que hacer bastantes números y partir de una serie de hipótesis», explica. «Si en un producto normal estás pensando en un 4% de rentabilidad, aquí tienes que presuponer un 7 o un 10% porque si no te la estás jugando», dice. «Además», añade, «hay que tener dinero en efectivo, porque los bancos obligan al vendedor (que es quien tiene el usufructo) a autorizar la hipoteca que vas a contratar». Sumados los gastos del notario, registro, impuesto de tras*misiones patrimoniales y también la plusvalía municipal, este inversor ha pagado 200.000 euros por el precio de venta de este ático, aunque el coste real de mercado sea, obviamente, más alto.Una vez que se extinga el usufructo y el propietario tenga el pleno dominio sobre el inmueble adquirido hace años, tendrá que hacer frente, de nuevo, al pago de actos jurídicos documentados del valor real que tenga en ese momento el piso (aproximadamente a un 2% anual), según ha constatado, para su sorpresa, Fernando.
