DifferentBcn
Madmaxista
Atentos, y mucho, a lo que son ya signos muy evidentes de lo que sucede en el mercado. Aunque pueda parecer que este hecho no va con el común de los mortales en el país ……. es tremendamente indicativo del brutal momento de mercado.
El que hoy siga pensando que los tipos van a bajar es que está en la luna. Los tipos alto suponen dificultades para los países para financiarse y hoy en día quien tiene el monopolio de imprimir sin destruir su moneda, USA, es el que gana la partida e incrementa sustancialmente su hegemonía financiera en la Tierra. Pero eso es la primera derivada. Aquí hablamos de la cuarta derrocada de esa guerra global. Aquí hablamos del efecto en el poder de compra actual y en el ánimo de consumo inmobiliario de las sociedades manirrotas que solo pueden pronunciarse con deuda como mecanismo de tras*accionalidad.
El mercado está seco de financiación. En el segmento high end también se nota porque cada décima son 100 euros mes en una hipoteca de dos millones. Y claro, trescientos puntos básicos son muchos y hacen que una hipoteca de dos millones esté hoy en 11500 euros al mes en vez de en 7500 euros al mes. Eso tiene significancia elevada en la tasa de esfuerzo por ejemplo de quien gana 400.000 euros al año y supone poder o no poder financiarse.
Parecen números siderales para muchos pero son números reales y que existen. Son números que se dan en personas que tienen capacidad de generar ingreso y ahorro a futuro pero no tienen todo el dinero hoy.
Y para que no quede el comentario en vacío, os muestro una vivienda que estaba hace tres meses en 7,5 millones de euros.
Sorpresivamente bajaron el precio de venta de 7,5 millones a 6,5 millones. Uno en ese momento puede pensar que se dieron cuenta los vendedores que se habían pasado en el precio de venta. Realmente es difícil porque son viviendas sin imagen en la que reflejar su precio y tienen mucho de singular. Son viviendas difíciles de vender porque quien se gasta ese dinero en una vivienda entonces la quiere tailored made y a su gusto más que al del anterior propietario. Pero son viviendas que se venden bien con los tipos al 1% porque 7,5k al mes de hipoteca hay mucha gente en Madrid que puede pagarlo financiándose en 2 millones.
Sin embargo la semana pasada han bajado de 6,5 millones a 5,2 millones y eso ya es un movimiento que ha dejado al rey totalmente desnudo.
El vendedor tiene prisa, tiene bastante prisa. Se entiende que no es un manirroto que necesita urgentemente el dinero. Y se entiende perfectamente que quien conoce la zona sabe que ese vendedor pierde dinero porque esa parcela y esa construcción pierden dinero a ese precio. Se presume entonces que esta baja do el precio aceleradamente debido a que ve que mañana es mucho más difícil vender que hoy y que se come la vivienda al menos cuatro años sino se la quita hoy del porfolio.
Con esta bajada acumulada de más del 30% en tres meses y sin que s es una cosa de vivienda invendible lo que está demostrándose es que el mercado tiene problemas graves de liquidez y que el tipo está buscando de nuevo la escala de posibles compradores que usan parte de financiación para comprar. Se ha ido a un segmento de gente que tiene dos millones y medio de euros de menos necesidad de financiación.
Aquí he dicho muchas veces que la primera derrota de los vendedores se produce sin publicitarse, se produce cuando ceden posiciones en la negociación cerrada entre las partes. Cuando un vendedor cede abiertamente de cara al público entonces es que ya es muy evidente que no tiene una fruta visita. Y si hace una rebaja del 30% tan rápido es que quien ha ido ha ofrecido la mitad dejando muy claro cómo está el bando comprador. Es evidente que si esos tipos a 7,5 han recibido ofertas a 5,2 ya la hubieran aceptado porque acto posterior han bajado a 5,2. El mercado ya no está ahí.
Esto pasa también en todo aquel mercado en el que la financiación ha bajado y además son segmentos de población más dependientes de la financiación si cabe.
Los pisos de medio kilo que abundan como setas en Madrid se han encarecido yo creo una media de 650 euros al mes para financiaciones de medio kilo. Hay que tener en cuenta que un piso así requiere unos 200k adicionales para satisfacer iba, algo para amueblar y el 20% que no cubre el banco. Hoy en día ya no es igual tener 2500 euros de hipoteca que 1800 euros de hipoteca y menos ver que los intereses en cada letra rondan los 1500 euros al comienzo de esa larga travesía de 25 años. Quién se echa la cuenta ve que paga cuatro pisos. Si quieres pagar 1 tienes que ganar 4 porque dos son impuestos al tramo máximo, otro es el de los intereses y el otro es el que de verdad compras. Si le metes que tienes que vivir y eso es el 50% de tu ingreso neto …… hoy para comprar un piso terminas gastando el precio de ocho pisos. No es el momento de comprar para quien tiene una circunstancia de impuestos a ese calibre y de esa necesidad de financiación. Es un momento brutal de oportunidad para otro tipo de gente y capital.
Ahí tienen un ejemplo magnífico. Esa vivienda ante la urgencia clara de subyace …… se puede sacar por 4,5 millones de euros y créanme que si conocen ese producto y ese lugar …… es un buen negocio en el que hay que tener paciencia para materializar después la plusvalía.
Lo dicho, el mercado está muy tocado después de mucho tiempo supurando pus que era inocuo pero en tanto tiempo ha podrido la herida. La expectativas futuras son claras: no hay dinero, no hay capacidad. Quién quiera vender una vivienda ya casi de cualquier segmento tiene que abordar bajadas directas o en la negociación cercanas al 30% por lo menos hoy. Sino lo más normal es ver que no se cierran tras*acciones. Los compradores ya saben que esperando uno compra más barato porque se v a ahorrar la inflación y sabe que LAS VIVIENDAS VANA. CEDER SUS PRECIOS INCLUSO EN TÉRMINOS NOMINALES A NIVELES DEL 30%.
Hay que dejar muy claro que es una vivienda imponente y de calidad high end. No es una mkerda que baja precio porque la ausencia de compradores reside en que es una cosa. La bajada de precio nace en la ausencia de compradores porque no hay dinero hoy en día.
Creo que un foro inmobiliario ya se merecía un hilo de esos de agarrarse las kalandracas. Ya no viene en lobo. Ha llegado la mañana y el destrozo en el corral es evidente. No está ni el perro.
Que disfruten lo votado. Hacer el hp no va a salir gratis. Lo van a pagar bien pagado, factura doble.
Excelente análisis, conozco bien la jovenlandesaleja. ¿Por cuanto se cerrará la operación?
