julitro
Madmaxista
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Medido en hora punta, por la mañana, desde la puerta de la casa al Pirulí/cruce de O´Donell (por R-3 0,75€ ida).
Chalets construídos en torno al año 2005 sobre terreno rústico, +150m2 construídos, parcela de +1.100m2 = 165.000€ (y los hay por menos, con la finca algo más pequeña o la vivienda más vieja)
Este tipo de oasis EXISTEN, y quería ver vuestra opinión. Se trata de una serie de urbanizaciones en el término municipal de Mejorada del Campo. Para más info (que no parezca que hago publicidad) podéis usar los buscadores de inmuebles que más os gusten, por ahí hay mucha variedad de casas.
Primero las referencias:
_ a esa distancia de Madrid, tras buscar en toda la Comunidad, las viviendas INDEPENDIENTES que existen en el mercado, no bajan de 420.000€ (fincas a partir de 500m2).
_adosados nuevos, construidos a tan solo 400m de estas urbanizaciones (la última zona urbanizable de Mejorada), están a más de 380.000€, con un microjardín de 25-30m2.
Ahora los hechos:
"En 1985, el gobierno de Joaquín Leguina (PSOE) promulgó una ley de amnistía para regularizar 137 núcleos similares a estos que habían nacido por toda la región. Al concluir el plazo de 3 años, Mejorada solo pudo incluir en su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) los Huertos Familiares.
La inclusión de Villaflores, El Balcón y El Tallar quedó aplazada sine die debido a la proximidad del vertedero de La Rendija II. Hoy, el vertedero está clausurado, colmatado y recuperado. El Ayuntamiento defiende que, al desaparecer el factor que impidió seguir adelante con el proceso, las urbanizaciones pueden ser legalizadas. Sin embargo, los técnicos de la Comunidad de Madrid que deben dar el visto bueno se niegan a hacerlo"
https://www.20minutos.es/noticia/2115993/0/mejorada/denuncia-comunidad-madrid/urbanizaciones-ilegales/#xtor=AD-15&xts=467263
Vamos al lío, se trata de terreno rústico (o no urbanizable), actualmente son 3 urbanizaciones que están en una especie de limbo legal, un eterno litigio entre el Ayuntamiento de Mejorada y la Comunidad de Madrid.
1/3 de la población de Mejorada vive en estas urbanizaciones. El Ayuntamiento está a favor de este asentamiento y vienen haciendo la vista subida de peso a las construcciones desde hace años (salvo quien se columpia, levanta por ejemplo un hotel rural, y se lo paralizan); esto es consentido porque al Ayuntamiento le interesa el IBI y demás tributación de toda esa gente. El SEPRONA denuncia y todo acaba archivado en un juzgado de Coslada. Mientras tanto, desde hace más de 30 años la gente de allí vive en paz y bien organizados, disponen de:
_ Canal de Isabel II a cada casa (con una presión y un caudal normal).
_ No llega alcantarillado pero tienen fosas sépticas.
_ Calles asfaltadas como en una urba normal.
_ Luz centralizada desde varios solares comunales, con grandes paneles y generadores, para abastecer a prácticamente todos los vecinos (PVP kw/h 0,20€ , un 20% más caro que una distribuidora barata de ciudad). Si bien es cierto que muchos vecinos logran la independencia energética con sus propios paneles, generadores eólicos etc.
_Una de las urbanizaciones está cerrada, con garitas en las entradas, y acceso restringido a residentes. Tienen porteros y seguridad privada patrullando 24h.
_Una gran asociación de vecinos para resolver dudas, cuestiones jurídicas, ayudarse etc.
Fuí a informarme a Urbanismo de Mejorada, por curiosidad, y la gran mayoría de los chalets no tienen nada pendiente. Para los que se construyeron sin licencia hace más de 6 años y ya han prescrito todas las sanciones o solicitudes de derribo que el Ayuntamiento podría imponerles dado que están fuera de plazo.
Además la mayoría pagan su IBI personalizado en el cual se reconocen los límites de la parcela, los elementos edificados etc.
Las principales jodiendas que podrían surgir, dado que se trata de un proindiviso (6 o 7 fincas se fraccionan en parcelas "imaginarias" y alojan los más de 900 inmuebles) creo que podrían quedar todas resueltas:
1- No puede venir otro propietario de un % de la finca y decir que tu casa es suya, porque teóricamente la propiedad no esté definida y él también sea dueño de un % de tu casa. No se puede, porque existen unos derechos consolidados de que esa propiedad es tuya, llevas viviendo muchos años y pagas un IBI que el ayuntamiento te reconoce y especifica dónde está tu inmueble.
2- En nota simple el inmueble no aparece , dado que no está legalizado, y sólo aparece el % de la finca matriz que compras, pero en la escritura de compraventa se puede ligar a la referencia catastral y especificaciones que en el Catastro se detallan. De este modo consigues comprar el % de la finca (proindiviso) pero con la parcela TUYA detallada , ya que también existen derechos consolidados de todos los pagos que se han ido realizando a través de 5, 10 o 20 años de IBI a nombre del propietario. De algún modo el Estado y el Ayuntamiento te están refrendando la propiedad de una vivienda con unas características determinadas sita en X coordenadas. Dicho lo cual te la puede sudar bastante lo que ponga o deje de poner en el Registro, que sólo te reconoce el % de participación sobre la finca matriz.
3- Si hubiera un embargo a otro copropietario, un embargo por el % de esa otra persona de la finca matriz, al parecer el nuevo propietario podría solicitar la disolución del proindiviso mediante subasta pública. Pero ninguna administración va a embargar un bien que en el Registro apenas tiene valor (ya que son terrenos rústicos). Además un juez de este país no va a permitir la subasta y eliminación de 20 familias asentadas para que un organismo público o un Banco cobre una deuda. Si se trata de un tercero, antes de sacar a subasta pública el bien se puede adquirir entre el resto de los copropietarios.
Que se sepa nunca ha habido ningún problema de este estilo hasta el momento. Esta sería el principal riesgo, pero hay que insistir en la cuestión de la jurisprudencia, no está contemplado el hecho de mandar a 20 familias a la calle porque 1 acreedor lo solicite. El juez invitaría a este acreedor a vender su parcela/o % adquirido.
Todas estas cuestiones han sido resueltas por notarios o abogados expertos en derecho Civil.
Dicho esto quedan los otros inconvenientes, que ya cada uno puede resolver (o no ) de manera personal:
--> Ningún banco te va a hipotecar la propiedad, ergo, en caso de querer comprarla, tendrías que acudir a venta o hipoteca de otra propiedad, préstamo personal, ahorros, préstamo familiar... etc.
--> Olvídate de tras*porte público en la urbanización. Si eres de esos que odian los coches/motos ya puedes dejar de leer.
--> Internet vía satélite (instalación gratuíta, ilimitado por menos de 50€/mes).
--> Los aviones de Barajas pasan cerca. En algunas zonas justo por encima, a 1km, en otras pasan a 2 o 3km de distancia. Por ejemplo, en pueblo de Mejorada los aviones pasan justo por encima, ocasionando un ruido de 70db . Y los 20.000 habitantes viven tranquilamente con esto.
Este sonido NO es superior al de un autobús de la EMT que pasa bajo tu ventana o una moto, que no te permite ni hablar cuando estás en la calle (no vamos ni a valorar el sonido constante de los neumáticos a lo largo de la M30). Podéis consultar los mapas de ruidos de las principales ciudades si tenéis dudas.
La última circunstancia por señalar sería el tema de la RECALIFICACIÓN urbanística, es decir, que en algún momento pudiera llegar la legalización y declaración de toda esa zona como urbana.
Sería un gasto importante en acometidas de gas, alcantarillado etc por parte de los vecinos. Incluso algunos inmuebles podrían verse forzados a una expropiación por parte del ayuntamiento, para hacer alguna calle de paso, zona verde etc (esto se salva consultando el plan urbanístico diseñado y aprobado en 1988, en el que puedes ver si un inmueble en cuestión estaría bien o mal situado
). Otras casas que tuvieran unos planos arquitectónicos de dudosa calidad podrían verse obligadas a rehacer estructuras o buscar a un arquitecto colegiado para que firmara el proyecto ya realizado).
En cualquier caso, el desembolso de pasta que ello supondría supongo que se vería sobradamente compensado cuando automáticamente el inmueble multiplicara su valor x 3. Supongo que cualquier vecino firmaría ya mismo esa situación (pagas 50k - por ejemplo- y ganas 300k en revalorización).
Y poco más hasta el momento, creo que con lo expuesto se responden a las principales cuestiones que plantearía este tipo de compra.
Mi propia conclusión es que por lo que he podido ver con los años, al españolito medio, este tipo de escollos le espantan. El españolito medio es muy tiquis miquis y prefiere las cosas masticaditas y bien servidas, pagando el precio que haga falta, en vez de ponerse a analizar por su cuenta la situación y ver las verdaderas trampas de una compra.
_Prefiere el sobreprecio de una agencia de viajes programada por terceros, antes que planificarse un viaje más barato, cómodo e independiente, en el que visite más lugares.
_Prefiere el sobreprecio de un coche nuevo con garantías, antes que arreglar uno estropeado y ahorrar el 50% de lo que cuesta.
_Prefiere una casa legal y bien inscrita, antes que líos burocráticos y exposición a un supuesto riesgo jurídico que no es tal.
_En definitiva, prefiere el vino de 11€ antes que el de 3€. En realidad no tiene ni fruta idea de por qué lo prefiere. Jamás los ha probado y no sabe lo que le gusta, pero ante lo desconocido, cree que el precio es garantía y que acertará. Cree que lo barato es cosa poco buena por el mero hecho de costar menos.
Todo lo señalado puede explicar un poco el infraprecio de este tipo de inmuebles. Pero lo explica todo? hay más debajo de todo este tinglado?
Si habéis llegado hasta aquí pues ya sabéis lo que estaría bien: Vuestra humilde, apreciada y estimadísima opinión.
Gracias por haber aguantado el tostón.
Y tú?? Cómo lo ves?? comprarías ahí una casa para vivir??
Chalets construídos en torno al año 2005 sobre terreno rústico, +150m2 construídos, parcela de +1.100m2 = 165.000€ (y los hay por menos, con la finca algo más pequeña o la vivienda más vieja)
Este tipo de oasis EXISTEN, y quería ver vuestra opinión. Se trata de una serie de urbanizaciones en el término municipal de Mejorada del Campo. Para más info (que no parezca que hago publicidad) podéis usar los buscadores de inmuebles que más os gusten, por ahí hay mucha variedad de casas.
Primero las referencias:
_ a esa distancia de Madrid, tras buscar en toda la Comunidad, las viviendas INDEPENDIENTES que existen en el mercado, no bajan de 420.000€ (fincas a partir de 500m2).
_adosados nuevos, construidos a tan solo 400m de estas urbanizaciones (la última zona urbanizable de Mejorada), están a más de 380.000€, con un microjardín de 25-30m2.
Ahora los hechos:
"En 1985, el gobierno de Joaquín Leguina (PSOE) promulgó una ley de amnistía para regularizar 137 núcleos similares a estos que habían nacido por toda la región. Al concluir el plazo de 3 años, Mejorada solo pudo incluir en su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) los Huertos Familiares.
La inclusión de Villaflores, El Balcón y El Tallar quedó aplazada sine die debido a la proximidad del vertedero de La Rendija II. Hoy, el vertedero está clausurado, colmatado y recuperado. El Ayuntamiento defiende que, al desaparecer el factor que impidió seguir adelante con el proceso, las urbanizaciones pueden ser legalizadas. Sin embargo, los técnicos de la Comunidad de Madrid que deben dar el visto bueno se niegan a hacerlo"
https://www.20minutos.es/noticia/2115993/0/mejorada/denuncia-comunidad-madrid/urbanizaciones-ilegales/#xtor=AD-15&xts=467263
Vamos al lío, se trata de terreno rústico (o no urbanizable), actualmente son 3 urbanizaciones que están en una especie de limbo legal, un eterno litigio entre el Ayuntamiento de Mejorada y la Comunidad de Madrid.
1/3 de la población de Mejorada vive en estas urbanizaciones. El Ayuntamiento está a favor de este asentamiento y vienen haciendo la vista subida de peso a las construcciones desde hace años (salvo quien se columpia, levanta por ejemplo un hotel rural, y se lo paralizan); esto es consentido porque al Ayuntamiento le interesa el IBI y demás tributación de toda esa gente. El SEPRONA denuncia y todo acaba archivado en un juzgado de Coslada. Mientras tanto, desde hace más de 30 años la gente de allí vive en paz y bien organizados, disponen de:
_ Canal de Isabel II a cada casa (con una presión y un caudal normal).
_ No llega alcantarillado pero tienen fosas sépticas.
_ Calles asfaltadas como en una urba normal.
_ Luz centralizada desde varios solares comunales, con grandes paneles y generadores, para abastecer a prácticamente todos los vecinos (PVP kw/h 0,20€ , un 20% más caro que una distribuidora barata de ciudad). Si bien es cierto que muchos vecinos logran la independencia energética con sus propios paneles, generadores eólicos etc.
_Una de las urbanizaciones está cerrada, con garitas en las entradas, y acceso restringido a residentes. Tienen porteros y seguridad privada patrullando 24h.
_Una gran asociación de vecinos para resolver dudas, cuestiones jurídicas, ayudarse etc.
Fuí a informarme a Urbanismo de Mejorada, por curiosidad, y la gran mayoría de los chalets no tienen nada pendiente. Para los que se construyeron sin licencia hace más de 6 años y ya han prescrito todas las sanciones o solicitudes de derribo que el Ayuntamiento podría imponerles dado que están fuera de plazo.
Además la mayoría pagan su IBI personalizado en el cual se reconocen los límites de la parcela, los elementos edificados etc.
Las principales jodiendas que podrían surgir, dado que se trata de un proindiviso (6 o 7 fincas se fraccionan en parcelas "imaginarias" y alojan los más de 900 inmuebles) creo que podrían quedar todas resueltas:
1- No puede venir otro propietario de un % de la finca y decir que tu casa es suya, porque teóricamente la propiedad no esté definida y él también sea dueño de un % de tu casa. No se puede, porque existen unos derechos consolidados de que esa propiedad es tuya, llevas viviendo muchos años y pagas un IBI que el ayuntamiento te reconoce y especifica dónde está tu inmueble.
2- En nota simple el inmueble no aparece , dado que no está legalizado, y sólo aparece el % de la finca matriz que compras, pero en la escritura de compraventa se puede ligar a la referencia catastral y especificaciones que en el Catastro se detallan. De este modo consigues comprar el % de la finca (proindiviso) pero con la parcela TUYA detallada , ya que también existen derechos consolidados de todos los pagos que se han ido realizando a través de 5, 10 o 20 años de IBI a nombre del propietario. De algún modo el Estado y el Ayuntamiento te están refrendando la propiedad de una vivienda con unas características determinadas sita en X coordenadas. Dicho lo cual te la puede sudar bastante lo que ponga o deje de poner en el Registro, que sólo te reconoce el % de participación sobre la finca matriz.
3- Si hubiera un embargo a otro copropietario, un embargo por el % de esa otra persona de la finca matriz, al parecer el nuevo propietario podría solicitar la disolución del proindiviso mediante subasta pública. Pero ninguna administración va a embargar un bien que en el Registro apenas tiene valor (ya que son terrenos rústicos). Además un juez de este país no va a permitir la subasta y eliminación de 20 familias asentadas para que un organismo público o un Banco cobre una deuda. Si se trata de un tercero, antes de sacar a subasta pública el bien se puede adquirir entre el resto de los copropietarios.
Que se sepa nunca ha habido ningún problema de este estilo hasta el momento. Esta sería el principal riesgo, pero hay que insistir en la cuestión de la jurisprudencia, no está contemplado el hecho de mandar a 20 familias a la calle porque 1 acreedor lo solicite. El juez invitaría a este acreedor a vender su parcela/o % adquirido.
Todas estas cuestiones han sido resueltas por notarios o abogados expertos en derecho Civil.
Dicho esto quedan los otros inconvenientes, que ya cada uno puede resolver (o no ) de manera personal:
--> Ningún banco te va a hipotecar la propiedad, ergo, en caso de querer comprarla, tendrías que acudir a venta o hipoteca de otra propiedad, préstamo personal, ahorros, préstamo familiar... etc.
--> Olvídate de tras*porte público en la urbanización. Si eres de esos que odian los coches/motos ya puedes dejar de leer.
--> Internet vía satélite (instalación gratuíta, ilimitado por menos de 50€/mes).
--> Los aviones de Barajas pasan cerca. En algunas zonas justo por encima, a 1km, en otras pasan a 2 o 3km de distancia. Por ejemplo, en pueblo de Mejorada los aviones pasan justo por encima, ocasionando un ruido de 70db . Y los 20.000 habitantes viven tranquilamente con esto.
Este sonido NO es superior al de un autobús de la EMT que pasa bajo tu ventana o una moto, que no te permite ni hablar cuando estás en la calle (no vamos ni a valorar el sonido constante de los neumáticos a lo largo de la M30). Podéis consultar los mapas de ruidos de las principales ciudades si tenéis dudas.
La última circunstancia por señalar sería el tema de la RECALIFICACIÓN urbanística, es decir, que en algún momento pudiera llegar la legalización y declaración de toda esa zona como urbana.
Sería un gasto importante en acometidas de gas, alcantarillado etc por parte de los vecinos. Incluso algunos inmuebles podrían verse forzados a una expropiación por parte del ayuntamiento, para hacer alguna calle de paso, zona verde etc (esto se salva consultando el plan urbanístico diseñado y aprobado en 1988, en el que puedes ver si un inmueble en cuestión estaría bien o mal situado
). Otras casas que tuvieran unos planos arquitectónicos de dudosa calidad podrían verse obligadas a rehacer estructuras o buscar a un arquitecto colegiado para que firmara el proyecto ya realizado).En cualquier caso, el desembolso de pasta que ello supondría supongo que se vería sobradamente compensado cuando automáticamente el inmueble multiplicara su valor x 3. Supongo que cualquier vecino firmaría ya mismo esa situación (pagas 50k - por ejemplo- y ganas 300k en revalorización).
Y poco más hasta el momento, creo que con lo expuesto se responden a las principales cuestiones que plantearía este tipo de compra.
Mi propia conclusión es que por lo que he podido ver con los años, al españolito medio, este tipo de escollos le espantan. El españolito medio es muy tiquis miquis y prefiere las cosas masticaditas y bien servidas, pagando el precio que haga falta, en vez de ponerse a analizar por su cuenta la situación y ver las verdaderas trampas de una compra.
_Prefiere el sobreprecio de una agencia de viajes programada por terceros, antes que planificarse un viaje más barato, cómodo e independiente, en el que visite más lugares.
_Prefiere el sobreprecio de un coche nuevo con garantías, antes que arreglar uno estropeado y ahorrar el 50% de lo que cuesta.
_Prefiere una casa legal y bien inscrita, antes que líos burocráticos y exposición a un supuesto riesgo jurídico que no es tal.
_En definitiva, prefiere el vino de 11€ antes que el de 3€. En realidad no tiene ni fruta idea de por qué lo prefiere. Jamás los ha probado y no sabe lo que le gusta, pero ante lo desconocido, cree que el precio es garantía y que acertará. Cree que lo barato es cosa poco buena por el mero hecho de costar menos.
Todo lo señalado puede explicar un poco el infraprecio de este tipo de inmuebles. Pero lo explica todo? hay más debajo de todo este tinglado?
Si habéis llegado hasta aquí pues ya sabéis lo que estaría bien: Vuestra humilde, apreciada y estimadísima opinión.
Gracias por haber aguantado el tostón.
Y tú?? Cómo lo ves?? comprarías ahí una casa para vivir??
