Walter Eucken
Madmaxista
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¿Y si resulta que el control del alquiler solo beneficiase a los más ricos?
En el control de alquileres hay ganadores y perdedores: los más perjudicados serán los más vulnerables, a quienes nadie querrá alquilar, y salen ganando los ricos.
Imaginemos una crisis de precios, la mayor de los últimos 40 años (por lo que sea, no hace falta echarle mucha fantasía).
Para aliviar el impacto de la crisis, el Gobierno anuncia un control de precios en el supermercado. No para todos los productos: solo para los más demandados (que son también los que más se están encareciendo). Obviamente, con el control esos productos dejarán de encarecerse y agujerear el bolsillo de los ciudadanos. Pero, ¿ayudará más a quienes más lo necesitan? O, por el contrario, ¿se beneficiarán en mayor medida quienes más tienen?
Pues eso es lo que puede ocurrir con el control de alquileres (que ha empezado a aplicar Cataluña y que ya pueden solicitar las comunidades que lo deseen). Una medida que, aunque nazca con la mejor de las intenciones para frenar una situación insostenible, puede convertirse fácilmente en un peligroso café para todos donde quienes salgan perdiendo serán, de nuevo, las rentas más bajas.
De las consecuencias de los controles de alquiler se han escrito ríos de tinta. Concretamente, 206 estudios académicos entre 1967 y 2023 (de los cuales 112 están basados en casos reales), según recopila el economista Konstantin A. Kholodilin en un informe publicado hace apenas unas semanas en Journal of Housing Economics
Obviamente, el efecto más inmediato de un control de alquileres es que logra topar precios: un 9,4% de media allí donde se ha aplicado, según el estudio de A. Kholodilin. El problema es que, a largo plazo, puede provocar una serie de efectos secundarios que deterioren el mercado.
Hay efectos colaterales de todo tipo: desde la retirada de oferta y el aumento de las colas de espera para alquilar, hasta el deterioro de los pisos, pasando por la traslación de las subidas de precios a viviendas de zonas aledañas donde no hay controles. El 87% de los estudios analizados "apuntan a un efecto negativo estadísticamente significativo", observa A. Kholodilin.
Pero quizás el más obvio de todos sus efectos sea el que va inherente a la propia medida: los controles de alquileres no son progresivos ni redistributivos. No ayudan más a quien menos tiene. Es más, precisamente al no discriminar por rentas, termina convirtiéndose en una medida regresiva donde salen ganando las rentas altas.
"Es una medida regresiva, porque quienes más pueden permitirse pagar por el alquiler son los que más tienen, y eso a su vez desplaza e impide acceder a un alquiler a los hogares con menor renta", confirmaba Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, durante la presentación del informe de mercado inmobiliario elaborado por Engel & Völkers.
"Entre un inquilino con mayor solvencia y uno con menor solvencia, ¿a quién va a elegir el propietario? Pues elegirá al pijo-progre, que tiene el dinero y se beneficiará de un alquiler a 1.200 euros en Sarrià en lugar de 1.700 euros que también podría pagar", comenta Bernardos.
Es cierto que el control de alquileres de la ley de vivienda incluye bonificaciones fiscales de hasta el 90% para propietarios que hagan rebajas o alquilen a determinados colectivos (hogares vulnerables, jóvenes…). Pero eso no garantiza que vaya a ocurrir, y significa que el Estado deja el efecto progresivo de la medida en manos de los propietarios.
En Cataluña, donde la Generalitat aplicó su propio control de alquileres entre finales de 2020 y mediados de 2022 (año y medio), lo que ocurrió fue que el control solo afectó a las viviendas más caras, cuyo precio se redujo un 2,9%, mientras que las más baratas tuvieron margen para encarecerse nada menos que un 12,7%, según un informe de EsadeEcPol.
Es decir, que quienes salieron ganando con el límite catalán fueron los que podían pagar por los pisos más caros, mientras que los que solo podían permitirse las viviendas más baratas vieron cómo, lejos de bajar, los alquileres seguían subiendo.
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