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Los fondos venden pisos en alquiler por el tope al precio en Cataluña y secan la oferta​

• Con la rotación de inquilinos deben ajustar los precios y dejan de ser rentables

"La intervención del precio del alquiler va a destruir la oferta". Esta es la principal advertencia que lleva tiempo haciendo el sector inmobiliario ante el tope de los precios aprobado en el contexto de la ley de vivienda. Sus presagios ya se han trasladado al mercado con la primera operación de venta de una cartera de pisos de alquiler por parte de un fondo y en el sector esperan que "salgan más en los próximos meses".

Además, advierten que todas estas viviendas que ahora están en renta, una vez cambien de manos "serán expulsadas del mercado del alquiler y se venderán de forma unitaria, ya que con la intervención de los precios ya no son rentables".

La primera en dar el paso ha sido Patrizia, que ha puesto a la venta 542 viviendas repartidas por algunas poblaciones de Barcelona afectadas por el tope de los precios al alquiler. Según explican distintas fuentes del sector a elEconomista.es la gestora alemana ha decidido desinvertir esta cartera "a pérdidas" puesto que con el límite de las rentas estas viviendas "ya no le salen rentables".




Esta es solo "la primera de las operaciones de este tipo que van a salir al mercado por la intervención del alquiler", advierten las mismas fuentes.

Patrizia se hizo en 2022 con un portfolio de 1.500 pisos que eran de la promotora catalana BeCorp a la que pagó 600 millones de euros. Una parte de ellas ya estaban arrendadas y otra en estaba en proceso de construcción. Ahora, la firma ha contratado a JLLpara desinvertir algo más de un tercio de estas unidades en una tras*acción que rondará los 150 millones de euros.

¿Cuál es el motivo de vender estas viviendas que están alquiladas y generando una rentabilidad? "El tope del alquiler", puesto que los pisos se encuentran en localidades como Sant Just Desvern, Badalona o Abrera, que forman parte de la lista de los 271 municipios que la Generalitat de Cataluña declaró entre marzo y octubre como zonas tensionadas.


"Cada vez que uno de esos pisos se queda vacío por la rotación de inquilinos o se debe renovar un contrato con el arrendatario actual, automáticamente la renta se reduce, ya que empieza a aplicarse el índice de precios del alquiler y por tanto dejan de ser activos rentables. No cumplen con los objetivos marcados cuando el fondo adquirió las viviendas", apuntan las mismas fuentes.

Desde el sector aseguran además que la venta de esta cartera supondrá seguramente la expulsión del mercado del alquiler de estos pisos, ya que "lo norma es que los inversores que los compren lo harán para después venderlos de forma unitaria, por lo que se perderán más de 500 viviendas de alquiler".

En su día, cuando Patrizia cerró el acuerdo de compra de estas viviendas destacó que "Barcelona, como todas las ciudades en las que invertimos, ofrece una rentabilidad estable y un crecimiento del capital a largo plazo". Sin embargo, lo que no esperaba la gestora es que la Generalitat de Cataluña metiera en el saco del tope de las rentas a los edificios de obra nueva, a los que supuestamente se les iba a otorgar una jovenlandesatoria de cinco años.

"Solo en términos de conectividad e innovación, Barcelona se encuentra en la parte superior de la tabla de nuestro informe Patrizia European Living Cities, que analiza más de 100 ciudades en términos de accesibilidad y liquidez, y que ayuda a nuestros clientes a contar con carteras residenciales europeas realmente diversificadas. Pese a ello, la ciudad no está bien abastecida ni cuenta con suficientes proyectos build to rent atractivos", destacaba la gestora alemana, apuntando hacia la escasez de vivienda en alquiler que se da en la ciudad y en el entorno metropolitano de la capital catalana.

Se desploma la inversión​

Esta falta de vivienda puede recrudecerse ya que "el capital ya no mira a Barcelona para invertir en alquiler. Está fuera del mapa", aseguran en el sector. Los últimos datos publicados por la consultora CBRE confirman estas afirmaciones.

De los 1.500 millones que se han destinado al sector inmobiliario en Barcelona, apenas 377 se han tras*accionado en el segmento Living, un 29% más que el mismo periodo del año pasado. Si bien, de estos, 276 millones corresponden a residencias de estudiantes. "Este incremento se explica en gran medida por el auge de las residencias de estudiantes" que han movido "más del doble del capital total destinado a estos activos en 2023, cuando se cerraron operaciones por volumen de 130 millones de euros", apunta CBRE.

El restante, 101 millones, correspondería a proyectos de alquiler, que en el sector se conoce como Build to Rent (proyectos de alquiler de obra nueva)y Flex Living. Así, la consultora señala que los sectores de Build to Rent y Flex Living "han caído respecto a las cifras del año pasado, una tendencia contraria a la nacional, donde el Flex Living continúa su expansión y supera los 974 millones de euros hasta el tercer trimestre".

Solo en cuatro años, el número de camas de este tipo de productos se ha quintuplicado, pasando de 2.000 a alrededor de 10.000 en la actualidad en España.Además, para los próximos tres años se espera que se sumen 18.000 camas.

Si fuera verdad sería el momento de comprar