Valdeluz, otro icono de la burbuja inmobiliaria que despierta

La recuperación inmobiliaria sigue expandiéndose como una mancha de aceite desde las grandes urbes hacia el resto de la geografía. La fuerza de la reactivación es tal que llega incluso a los lugares señalados como iconos de la burbuja. Si hace unos meses este suplemento informó del resurgir del PAU de El Quiñón -la ciudad de El Pocero en Seseña-, ahora el despertar del mercado residencial llega también en el denostado PAU Ciudad Valdeluz, en Yebes (Guadalajara).

Las calles del desarrollo alcarreño, con bloques de cuatro y cinco alturas y cuyo diseño recuerda al de los PAU de Madrid, rezuman vida. El ámbito tiene 2.200 casas acabadas-con un nivel de ocupación del 83,1%- y 2.611 habitantes empadronados (cifra que el Ayuntamiento eleva a 4.380 residentes). Aunque quizá el mejor síntoma de la buena salud del mercado de la vivienda sea la escasez de carteles de Se vende. Se estima que el stock ronda las 100-150 unidades después de que la banca haya colocado parte de su producto a golpe de precios baratos, comercializando pisos que llegaron a costar más de 200.000 euros en los años dorados por menos de 70.000 y chalés que cotizaron a más de 400.000 euros por 120.000.



La limitada oferta y el buen ritmo de ventas ha reanimado incluso la promoción. El Ayuntamiento concedió en agosto la primera licencia de edificación en 10 años. Además, y es significativo, para reanudar un proyecto parado en 2008 y que era uno de los últimos rescoldos de la burbuja. Ibercaja impulsa este residencial. "Se pone de manifiesto que la promoción en Valdeluz vuelve a ser rentable y creemos que será el punto de partida del nuevo tiempo inmobiliario también aquí", afirma Vidal Gaitán, concejal de Urbanismo y Medio Ambiente de Yebes.

A Gaitán no le sorprende la decisión de Ibercaja: "Hace un año y medio recibió unos 80 o 90 pisos y los vendió casi todos en seis meses. Ha visto que hay negocio". El concejal cree que esta primera licencia tendrá un efecto llamada que ya se percibe en el Ayuntamiento. "En las últimas semanas, varios estudios de arquitectura han preguntado por la situación de algunos solares. Incluso por la licencia del centro comercial a medio hacer", apunta. La consigna a los técnicos municipales es dar prioridad a estas llamadas.

El producto disponible pertenece casi por completo a los bancos y a la Sareb. Por ello, servicers como Altamira, Solvia y Servihabitat son los actores comerciales principales. Javier Muro, director regional Zona Centro de Altamira Asset Management, califica el actual momento de Valdeluz como "una nueva etapa" en la que su compañía ha vendido un edificio de 80 viviendas en pocos meses. "Con precios actualiados y con una financiacion asequible", asegura, "las ventas en este tipo de desarrollos pueden volver a brillar".

"El precio es fundamental en Valdeluz", remarca Muro, que recuerda que el PAU ha tenido que sobreponerse al revés de no tener la lanzadera desde la estación del AVE de Vadeluz a Madrid. Gaitán aún sueña con este tren, que conectaría el ámbito con Atocha en 18 minutos, y de ahí que sea una gran reivindicación del Consistorio. "El comprador de Madrid murió cuando se supo que la lanzadera no llegaría", dice.

En cualquiler caso, Javier Román, director Territorial de Solvia en Madrid, Castilla y Noroeste, destaca la ubicación de Valdeluz. "Está a cinco minutos de Guadalajara y dispone de fácil acceso desde Madrid y El Corredor del Henares por la A-II y R-2", comenta, a la vez que ensalza sus 272.000 metros de zonas verdes.

Además de la localización de Valdeluz, lo que atrae compradores de Guadalajara, Alcalá, Azuqueca, etc., el imán del PAU es la relación calidad precio de su oferta. "Es muy difícil encontrar un producto de tanta calidad a un precio tan bajo", dice José Carlos Pernía, director comercial de la inmobiliaria Cidade y agente de Solvia.

Demanda variada y de proximidad

"El mercado se está moviendo, pero tampoco nos quitan las casas de las manos. Estamos vendiendo tres o cuatro al mes", señala Pernía. Éste diferencia dos perfiles compradores: parejas jóvenes que acceden a su primer hogar y mayores que buscan calidad de vida y un lugar tranquilo. Muro añade que los solteros y divorciados también son un nicho de demanda, ya que hay oferta de pisos de un dormitorio, una tipología heredada del boom.

José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y socio de Certus Capital, declara que la mejoría de Valdeluz tiene sentido: "El PAU tuvo lógica en su día porque era el único lugar con un coste de suelo no disparatado en El Corredor del Henares. La crisis le afectó como a todos y, al final, todo es cuestión de precio. La demanda se encuentra con la oferta cuando se ajusta", explica. Y añade: "Valdeluz es un sector bien pensado".

"Valdeluz se desarrollará más rápido de lo que se piensa", vaticina Vidal, que aboga por un crecimiento ordenado, aunque asume que el ritmo lo marcarán los promotores. El concejal destaca que ya dispone de casi todos los servicios y dotaciones. "La gran carencia", admite, "es la falta de colegio, que está previsto que reabra sus puertas el curso que viene". "Tenemos muchas esperanzas de que Valdeluz despegue definitivamente entonces", concluye.

Escaparate de pisos de alta calidad a bajo precio

La oferta de pisos en comercialización en Valdeluz tiene un triple denominador común, según todos los conocedores de este mercado: alta calidad, precios bajos y completas zonas comunes. Un ejemplo claro es la Promoción Travesía Roble, de la cartera de Solvia. Los precios de este proyecto de 180 viviendas (quedan unas 65 en venta) parten de los 68.300 euros en pisos de 74 metros y dos dormitorios. Se trata de una urbanización cerrada con piscina de adultos y niños, local comunitario, zonas ajardinadas, pista de pádel, vigilancia 24 horas, etc. El garaje y el trastero van incluidos en la tarifa.

Las viviendas de este proyecto cuentan, además, con unas calidades que podrían calificarse de lujo: amplias terrazas de hasta 30 metros, cocinas amuebladas, aire acondicionado, suelos de tarima, ducha de hidromasaje, puerta de entrada acorazada, armarios empotrados forrados con cajoneras, etc. "Evidentemente, estas viviendas, que pertenecen a la Sareb, se están vendiendo claramente a pérdidas", señala un analista de mercado que prefiere mantener el anonimato.

De este modo, no resulta raro encontrar precios más altos en promociones donde se están liquidando las últimas unidades y en las que el vendedor, ya sin prisas, tiene cubierto el objetivo de las ventas. En este mostrador, Altamira comercializa dos viviendas de dos y tres dormitorios de la promoción Corona de Valdeluz desde 125.933 euros, sin incluir ni el garaje ni el trastero. Este servicer también tiene en el mercado el Residencial Valdeluz, 52 pisos de uno a cuatro dormitorios por entre 80.000 y 120.000 euros. "Precios competitivos que aceptan negociaciones y con condiciones excepcionales de financiación" remarcan en Altamira.

En el mercado de segunda mano, al margen de la mínima oferta de particulares que no puede competir con la banca, Servihabitat tiene a la venta dos unidades sueltas:un piso de 66 metros cuadrados por 82.400 euros y otro de 122 y cuatro habitaciones por 114.500 euros.



Respecto a los detalles del proyecto que reanudará Ibercaja, a través de su filial inmobiliaria Cerro Murillo, muy poco se sabe. Sólo se conoce la información dada por el Ayuntamiento: tendrá 138 pisos de uno a tres dormitorios de 53 a 125 metros cuadrados y zonas comunes con pádel, piscinas, etc. La entidad no ha respondido a la petición de información de este suplemento.

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