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Sin rastro de burbuja en la vivienda: los indicadores del Banco de España descartan una crisis inmobiliaria como la de 2008
- Si se descuenta la inflación, el precio está a un 25% de niveles burbujeantes
- Antes del pinchazo inmobiliario se vendían cerca 75.000 viviendas al mes
- La economía todavía está a dieta blanda de crédito
6:05 - 18/10/2024
Los datos del sector residencial de antes de 2008 dejan en pañales las cifras que actualmente se están produciendo. Pese al rápido encarecimiento de los precios de la vivienda, todos los indicadores alrededor de la compraventa se encuentran en niveles de un mercado saludable y equilibrado. No hay exceso ni en el crédito a familias, ni promotor. El Banco de España (BdE) constata una política prudencial por parte de los bancos y la nueva vivienda sigue estancada. El problema está en la falta de oferta.
El Banco de España ha entrado de lleno esta semana en el debate social sobre la vivienda y las dificultades que están teniendo ciertos segmentos de la población, jóvenes y rentas bajas, principalmente, para tener acceso a ella. La institución no niega que haya serios y graves problemas, pero descarta con datos, neցro sobre blanco, que estemos ante una burbuja de precios.
"El volumen de la actividad asociada al mercado de la vivienda residencial en la economía española no se encontraría sobredimensionado en comparación tanto con episodios históricos previos como con la actividad inmobiliaria registrada en el conjunto del área del euro", dice. El Banco de España, y cualquier institución económica, tiene grabada en forma de enorme cicatriz la crisis de 2008.
En muchos países fue una crisis financiera; en España tomó cuerpo de burbuja inmobiliaria. Se llevó por delante al sistema financiero del país y provocó una larga y profunda recesión que duró hasta 2014, con una enorme destrucción de empleo.
Los precios medios de la vivienda han mostrado una notable recuperación desde 2014. En términos nominales, en el segundo trimestre de 2024 estos precios superaron el nivel máximo registrado en 2007, con una revalorización acumulada del 66% desde ese año. Teniendo en cuenta el trauma pasado, cualquiera se echa a temblar cuando se observa el precio de la vivienda.
La lección está muy presente para economistas y supervisores. Una vez que los precios se descontrolan por la especulación, las consecuencias serán devastadoras para la economía. Desde entonces, todos los reguladores tienen monitorizados los indicadores clave que hacen saltar las alarmas de crisis y, por ahora, la situación está lejos de ser crítica, incluso, por precio de los inmuebles, como veremos más adelante.
El ladrillo coge velocidad
El mercado inmobiliario ha cogido velocidad, mucha. Las compraventas de vivienda presentan a partir de 2021 niveles no observados desde el pasado boom del ladrillo. En concreto, el promedio anual de unidades vendidas entre 2021 y 2023 superó las 675.000 unidades, con unos volúmenes medios que alcanzaron las 50.000 operaciones mensuales, según el Ministerio de Vivienda.En estas cifras ha tenido mucho que ver el impacto del el bichito. Por un lado, hubo un parón en el mercado por la crisis y los confinamientos que congeló las intenciones de compra. Y por otro, muchas personas llegaron a la conclusión de que necesitaban casas más grandes. El ritmo de ventas se está manteniendo durante la primera mitad de 2024 con un volumen de compraventas situado, hasta el segundo trimestre de 2024, un 21,5% por encima de las operaciones realizadas en el período análogo de 2019.
A pesar de las cifras, las operaciones están todavía lejos de los buenos años de la burbuja inmobiliaria. La vivienda residencial alcanzó registros excepcionales entre 2004 y 2007, con un promedio anual de 885.000 compraventas de vivienda. Se llegaban a cerrar cerca de 75.000 operaciones mensuales.
La gran diferencia del mercado actual con el de antes de 2008 tiene que ver con el dinero que entra en el sector. Y se ve muy claro en los indicadores de actividad inmobiliaria. Uno de los más utilizados es la inversión residencial. El peso relativo de la inversión en vivienda en términos de PIB desde 2022 se encuentra en torno al 6%, porcentaje situado entre los niveles más reducidos durante las expansiones de la economía española desde el año 1980.
Los actuales niveles de inversión en vivienda son inferiores al 6,5% del PIB de la década de los ochenta o del 8,8% del PIB en el promedio anual del ciclo expansivo del ladrillo en España, que va desde 1995 a 2007. El año de máximo esplendor fue en 2006 y llegó a suponer el 11,7% del PIB.
