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Madmaxista
Mientras sigue habiendo un stock de 3k sin vender, la población capitalina estancada y los jovenes se largan a los municipios cercanos, se siguen tramitando nuevos P.P.
Como no los pueblen con reptilianos llegados de raticulin...
En fin, otra cuenta de la lechera, la leche va a ser órdago, aún mas)
La capital tramita suelo para 33.300 pisos en un año y en plena crisis inmobiliaria. nortecastilla.es
VALLADOLID
La capital tramita suelo para 33.300 pisos en un año y en plena crisis inmobiliaria
Expertos en vivienda y urbanismo discrepan sobre su impacto en el plan Rogers
13.10.10 - 00:55 -
J. ASUA | VALLADOLID.
¿Es una toma de posiciones ante un posible repunte de la situación, o únicamente se quieren amarrar derechos sobre el suelo? La capital ha tramitado en un año y en plena crisis inmobiliaria terreno residencial para la construcción de 33.300 viviendas (el censo actual de la ciudad es de 145.325). Entre mayo de 2009 y el presente ejercicio el Ayuntamiento y la Junta han dado el visto bueno, o en ello están, a seis grandes sectores para levantar pisos.
Los de mayor volumen son las áreas homogéneas de Prado Palacio y Las Riberas, con 14.100 y 8.900 casas respectivamente, mientras que la Consejería de Fomento tramita, bajo la figura del interés regional, otra superficie para edificar 2.223 pisos, el 80% de VPO, en la zona denominada como La Lámpara. También el Páramo de San Isidro, el suelo que rodea a los futuros talleres de Renfe, cuenta, desde el pasado mes de marzo, con permiso inicial para 4.600 hogares. A estos futuros barrios, hay que añadir la recentísima autorización para desarrollar las 67 hectáreas de San Juan y Valdezoño (2.628 viviendas en la Carretera de Soria frente a San Cristóbal) y la vuelta a la carga de los promotores de los cuarteles de Farnesio, donde, tras ajustarse a la sentencia del TSJ, se ha rebajado el número de viviendas a 839 y ya cuenta con la aprobación inicial del plan parcial. ¿Competirán estos suelos las 6.000 viviendas que hay que vender en el corredor Rogers para pagar el túnel del tren? División de opiniones.
El nuevo impulso, aseguran los expertos, es por el momento únicamente burocrático. Lo de ver nuevas grúas va para largo, para muy largo. El arquitecto Gregorio Alarcia, miembro de la patronal de la construcción Aveco, explica que la complejidad del proceso aconseja adelantar trabajo, más en un momento donde se construye poco. Ahí van los datos del Ayuntamiento en obra nueva. En 2008, 75 licencias para 1.919 viviendas; en 2009, 46 licencias para 506 pisos (53% de VPO) y hasta agosto del presente ejercicio 20 permisos para 170 casas, el 56% del VPO. Nada que ver que aquel glorioso 2004 de Villa del Prado.
«No hay que dejar dormir al suelo», apuntala Gonzalo Jolín , de Aspriva. Para los especialistas, «es la parte que genera menos costes, a efectos contables y financieros el valor del terreno aumenta y, al menos, cuando finalice la crisis y volvamos a un ciclo normal, que no será como el de los últimos años, estaremos preparados para poner el primer ladrillo», considera el experto de Aveco.
Jolín añade algunos datos interesantes sobre el barbecho inmobiliario. Sólo en planes parciales ya consolidados, como Villa de Prado, Canterac, Los Santos Pilarica, Pinar de Jalón, El Peral o Parquesol, hay parcelas para levantar más de 2.500 viviendas. A estas se unirían otros dos mil pisos en el aún verdísimo barrio de Los Viveros y en Industrial Jalón, ambos urbanizados. Aún sin calles, pero con el planeamiento avanzado, se encuentran La Florida, Conde Reinoso, Casasola, Las Arenas o Carretera de Burgos. Total, cerca de 5.000 pisos más.
Primero, acabar con el stock
El experto de Aspriva ofrece la secuencia de lo que cree que sucederá: En el 2012 se habrá acabado con el excedente actual, que podría rondar los 2.500 pisos, luego se retomará la obra parada y a continuación se trabajará en los terrenos urbanizados. ¿Reaccionará el mercado? Nadie lo sabe ni es capaz de intuirlo. Salir de la UVI está costando. No obstante, Jolín considera que los precios ya «han tocado suelo tras registrar una caída de entre el 15% y el 18%».
Alarcia sí aprecia cierto repunte. «Existe una demanda latente, como se puede comprobar en los más de 11.000 aspirantes a vivienda protegida que figuran en la lista de la Sociedad Municipal de Suelo y Vivienda y a través de las visitas a los promotores, que están aumentando notablemente en los últimos meses. Sin embargo, todavía hay incertidumbre entre los posibles compradores, lo que sumado a la actitud de determinados bancos, que la casi única financiación que ofrecen es sobre las viviendas que han pasado a formar parte de su patrimonio, conlleva a que el sector todavía no esté mejorando como debiera», argumenta.
El arquitecto Juan Luis de las Rivas, miembro de Instituto Universitario de Urbanística de la UVA, lo tiene claro. «El error ha sido del equipo de Gobierno municipal, que no ha establecido prioridades al desarrollo urbano y no ha reaccionado en un contexto crítico estableciendo algún tipo de criterio que reorientase la situación», subraya este especialista.
En su opinión el argumento del Consistorio de que abrir la mano fuera de las rondas permitirá ofrecer vivienda más barata y poder competir así con los precios del alfoz es «ingenuo». «En un contexto de excedente de oferta tan claro a largo plazo solo cabe, con estrecho margen, un nuevo perfil de promoción mucho más asequible, porque hay un sector de la población fuera de mercado», señala.
En el ámbito político las posturas son contundentes. El equipo de gobierno sigue defendiendo que son los particulares los que se juegan el dinero y reiteran que el suelo en tramitación no es para mañana ni mucho menos. Frenar o intentar reorientar las intenciones de los constructores sería, creen, prevaricar. Vamos, el mercado manda y él solito decidirá qué tira y qué no.
Javier Izquierdo, concejal del PSOE, discrepa. «Solo faltaría que las ciudades las hicieran los promotores; se deben cumplir criterios de interés público», dice. Por su puesto, el sector inmobiliario representado por Aspriva rechaza de plano un posible dirigismo. El edil aporta sus datos. Poner en marcha una ciudad como Valladolid en servicios básicos cuesta 129 millones de euros cada año, lo que supone un coste por habitante de 404 euros y por hogar de 1.178. Seguir extendiendo la mancha urbana supone incrementar esta factura entre una población que sigue estancada entre los 317.000 y los 318.000 habitantes en los últimos cuatro años. «Luego pasa como en Pinar de Jalón, que sólo tienen un autobús cada hora», pone como ejemplo.
El candidato a la Alcaldía por IU, el arquitecto Manuel Saravia, califica de «absoluto disparate» la situación. «Es extremadamente peligrosa. El planeamiento urbanístico, que trata de prever y organizar un futuro creíble y razonable, exige sentido de la medida», zanja este especialista, quien apunta que «hay responsables, técnicos, sin duda, pero desde luego políticos, que tienen nombres y apellidos, y deberían rendir cuentas públicas de sus decisiones».
Incluso el miembro de la patronal Aveco, Gregorio Alarcia, reconoce que un crecimiento ilimitado no es la mejor solución. El sistema económico necesita que el sector de la construcción siga funcionando para que no se colapse. No obstante, añade, «ya hemos descubierto, por fin, que basar toda la actividad económica en este sector no es, ni sostenible, ni viable».
«Hay que volver a la ciudad compacta, tenemos que reducir la generación de nuevas infraestructuras y dar un mayor y mejor uso a las ya existentes, no solo por su elevado coste de implantación, sino sobre todo por los importantes gastos de mantenimiento que conllevarán en el futuro», asegura Alarcia, quien propone que los propietarios de estos terrenos «obtengan su aprovechamiento en la ciudad consolidada, mientras que los terrenos exteriores se dedique al ocio y el esparcimiento».
Vender para hacer el túnel
En el debate es imprescindible incluir el plan Rogers. Valladolid tiene obligación de vender las 6.000 viviendas que surgirán el los terrenos liberados para pagar un túnel que se excavará a crédito. Pendientes del préstamo definitivo -los bancos han rebajado el 23% la tasación de esos terrenos al pasar de 1.065 a 820 millones-, la Sociedad tiene previsto que las primeras parcelas se pongan en el mercado en el primer semestre de 2012. El concejal de Planificación e Infraestructuras, Manuel Sánchez, alberga pocas dudas sobre la viabilidad de la operación. «Es un suelo en el centro que tiene un gran valor y va a tener salida», recalca.
Su visión la comparten también los promotores. Alarcia cree que los desarrollos antes citados «no supondrán una gran competencia» a estos golosos terrenos, por lo menos en demanda de VPO. Peor digestión tendrán los desarrollos fuera de las rondas. Gonzalo Jolín se muestra cauto. «A corto plazo las cosas pintan mal, dependerá de cómo y cuándo se saquen esos terrenos», dice tras recordar que las últimas subastas de suelo promovidas por la Diputación y el Ministerio de Defensa en la ciudad quedaron desiertas.
De las Rivas es pesimista. «Vincular el proyecto de soterramiento ferroviario a su financiación mediante plusvalías inmobiliarias anticipadas es un drama. Es un escenario imposible. O se cambia o no se hará nada», dice tajante el arquitecto. La oposición, que matiza que la operación no tiene marcha atrás, sí pone sus peros. El PSOE considera que el Ayuntamiento debería haber «protegido estas piezas estratégicas de terreno». Desde IU, Saravia aboga por una planificación conjunta en el área metropolitana para intentar reconducir el «caos». «El problema de la sobrecalificación no afecta sólo al soterramiento, aunque también se van a notar los excesos. No conviene verlo con simpleza, ni decir que si se desclasifica todo ya hemos solucionado su financiación. Hay que repensar también la fórmula elegida para soterrar», plantea el profesor de Arquitectura.
Como no los pueblen con reptilianos llegados de raticulin...
En fin, otra cuenta de la lechera, la leche va a ser órdago, aún mas
)La capital tramita suelo para 33.300 pisos en un año y en plena crisis inmobiliaria. nortecastilla.es
VALLADOLID
La capital tramita suelo para 33.300 pisos en un año y en plena crisis inmobiliaria
Expertos en vivienda y urbanismo discrepan sobre su impacto en el plan Rogers
13.10.10 - 00:55 -
J. ASUA | VALLADOLID.
¿Es una toma de posiciones ante un posible repunte de la situación, o únicamente se quieren amarrar derechos sobre el suelo? La capital ha tramitado en un año y en plena crisis inmobiliaria terreno residencial para la construcción de 33.300 viviendas (el censo actual de la ciudad es de 145.325). Entre mayo de 2009 y el presente ejercicio el Ayuntamiento y la Junta han dado el visto bueno, o en ello están, a seis grandes sectores para levantar pisos.
Los de mayor volumen son las áreas homogéneas de Prado Palacio y Las Riberas, con 14.100 y 8.900 casas respectivamente, mientras que la Consejería de Fomento tramita, bajo la figura del interés regional, otra superficie para edificar 2.223 pisos, el 80% de VPO, en la zona denominada como La Lámpara. También el Páramo de San Isidro, el suelo que rodea a los futuros talleres de Renfe, cuenta, desde el pasado mes de marzo, con permiso inicial para 4.600 hogares. A estos futuros barrios, hay que añadir la recentísima autorización para desarrollar las 67 hectáreas de San Juan y Valdezoño (2.628 viviendas en la Carretera de Soria frente a San Cristóbal) y la vuelta a la carga de los promotores de los cuarteles de Farnesio, donde, tras ajustarse a la sentencia del TSJ, se ha rebajado el número de viviendas a 839 y ya cuenta con la aprobación inicial del plan parcial. ¿Competirán estos suelos las 6.000 viviendas que hay que vender en el corredor Rogers para pagar el túnel del tren? División de opiniones.
El nuevo impulso, aseguran los expertos, es por el momento únicamente burocrático. Lo de ver nuevas grúas va para largo, para muy largo. El arquitecto Gregorio Alarcia, miembro de la patronal de la construcción Aveco, explica que la complejidad del proceso aconseja adelantar trabajo, más en un momento donde se construye poco. Ahí van los datos del Ayuntamiento en obra nueva. En 2008, 75 licencias para 1.919 viviendas; en 2009, 46 licencias para 506 pisos (53% de VPO) y hasta agosto del presente ejercicio 20 permisos para 170 casas, el 56% del VPO. Nada que ver que aquel glorioso 2004 de Villa del Prado.
«No hay que dejar dormir al suelo», apuntala Gonzalo Jolín , de Aspriva. Para los especialistas, «es la parte que genera menos costes, a efectos contables y financieros el valor del terreno aumenta y, al menos, cuando finalice la crisis y volvamos a un ciclo normal, que no será como el de los últimos años, estaremos preparados para poner el primer ladrillo», considera el experto de Aveco.
Jolín añade algunos datos interesantes sobre el barbecho inmobiliario. Sólo en planes parciales ya consolidados, como Villa de Prado, Canterac, Los Santos Pilarica, Pinar de Jalón, El Peral o Parquesol, hay parcelas para levantar más de 2.500 viviendas. A estas se unirían otros dos mil pisos en el aún verdísimo barrio de Los Viveros y en Industrial Jalón, ambos urbanizados. Aún sin calles, pero con el planeamiento avanzado, se encuentran La Florida, Conde Reinoso, Casasola, Las Arenas o Carretera de Burgos. Total, cerca de 5.000 pisos más.
Primero, acabar con el stock
El experto de Aspriva ofrece la secuencia de lo que cree que sucederá: En el 2012 se habrá acabado con el excedente actual, que podría rondar los 2.500 pisos, luego se retomará la obra parada y a continuación se trabajará en los terrenos urbanizados. ¿Reaccionará el mercado? Nadie lo sabe ni es capaz de intuirlo. Salir de la UVI está costando. No obstante, Jolín considera que los precios ya «han tocado suelo tras registrar una caída de entre el 15% y el 18%».
Alarcia sí aprecia cierto repunte. «Existe una demanda latente, como se puede comprobar en los más de 11.000 aspirantes a vivienda protegida que figuran en la lista de la Sociedad Municipal de Suelo y Vivienda y a través de las visitas a los promotores, que están aumentando notablemente en los últimos meses. Sin embargo, todavía hay incertidumbre entre los posibles compradores, lo que sumado a la actitud de determinados bancos, que la casi única financiación que ofrecen es sobre las viviendas que han pasado a formar parte de su patrimonio, conlleva a que el sector todavía no esté mejorando como debiera», argumenta.
El arquitecto Juan Luis de las Rivas, miembro de Instituto Universitario de Urbanística de la UVA, lo tiene claro. «El error ha sido del equipo de Gobierno municipal, que no ha establecido prioridades al desarrollo urbano y no ha reaccionado en un contexto crítico estableciendo algún tipo de criterio que reorientase la situación», subraya este especialista.
En su opinión el argumento del Consistorio de que abrir la mano fuera de las rondas permitirá ofrecer vivienda más barata y poder competir así con los precios del alfoz es «ingenuo». «En un contexto de excedente de oferta tan claro a largo plazo solo cabe, con estrecho margen, un nuevo perfil de promoción mucho más asequible, porque hay un sector de la población fuera de mercado», señala.
En el ámbito político las posturas son contundentes. El equipo de gobierno sigue defendiendo que son los particulares los que se juegan el dinero y reiteran que el suelo en tramitación no es para mañana ni mucho menos. Frenar o intentar reorientar las intenciones de los constructores sería, creen, prevaricar. Vamos, el mercado manda y él solito decidirá qué tira y qué no.
Javier Izquierdo, concejal del PSOE, discrepa. «Solo faltaría que las ciudades las hicieran los promotores; se deben cumplir criterios de interés público», dice. Por su puesto, el sector inmobiliario representado por Aspriva rechaza de plano un posible dirigismo. El edil aporta sus datos. Poner en marcha una ciudad como Valladolid en servicios básicos cuesta 129 millones de euros cada año, lo que supone un coste por habitante de 404 euros y por hogar de 1.178. Seguir extendiendo la mancha urbana supone incrementar esta factura entre una población que sigue estancada entre los 317.000 y los 318.000 habitantes en los últimos cuatro años. «Luego pasa como en Pinar de Jalón, que sólo tienen un autobús cada hora», pone como ejemplo.
El candidato a la Alcaldía por IU, el arquitecto Manuel Saravia, califica de «absoluto disparate» la situación. «Es extremadamente peligrosa. El planeamiento urbanístico, que trata de prever y organizar un futuro creíble y razonable, exige sentido de la medida», zanja este especialista, quien apunta que «hay responsables, técnicos, sin duda, pero desde luego políticos, que tienen nombres y apellidos, y deberían rendir cuentas públicas de sus decisiones».
Incluso el miembro de la patronal Aveco, Gregorio Alarcia, reconoce que un crecimiento ilimitado no es la mejor solución. El sistema económico necesita que el sector de la construcción siga funcionando para que no se colapse. No obstante, añade, «ya hemos descubierto, por fin, que basar toda la actividad económica en este sector no es, ni sostenible, ni viable».
«Hay que volver a la ciudad compacta, tenemos que reducir la generación de nuevas infraestructuras y dar un mayor y mejor uso a las ya existentes, no solo por su elevado coste de implantación, sino sobre todo por los importantes gastos de mantenimiento que conllevarán en el futuro», asegura Alarcia, quien propone que los propietarios de estos terrenos «obtengan su aprovechamiento en la ciudad consolidada, mientras que los terrenos exteriores se dedique al ocio y el esparcimiento».
Vender para hacer el túnel
En el debate es imprescindible incluir el plan Rogers. Valladolid tiene obligación de vender las 6.000 viviendas que surgirán el los terrenos liberados para pagar un túnel que se excavará a crédito. Pendientes del préstamo definitivo -los bancos han rebajado el 23% la tasación de esos terrenos al pasar de 1.065 a 820 millones-, la Sociedad tiene previsto que las primeras parcelas se pongan en el mercado en el primer semestre de 2012. El concejal de Planificación e Infraestructuras, Manuel Sánchez, alberga pocas dudas sobre la viabilidad de la operación. «Es un suelo en el centro que tiene un gran valor y va a tener salida», recalca.
Su visión la comparten también los promotores. Alarcia cree que los desarrollos antes citados «no supondrán una gran competencia» a estos golosos terrenos, por lo menos en demanda de VPO. Peor digestión tendrán los desarrollos fuera de las rondas. Gonzalo Jolín se muestra cauto. «A corto plazo las cosas pintan mal, dependerá de cómo y cuándo se saquen esos terrenos», dice tras recordar que las últimas subastas de suelo promovidas por la Diputación y el Ministerio de Defensa en la ciudad quedaron desiertas.
De las Rivas es pesimista. «Vincular el proyecto de soterramiento ferroviario a su financiación mediante plusvalías inmobiliarias anticipadas es un drama. Es un escenario imposible. O se cambia o no se hará nada», dice tajante el arquitecto. La oposición, que matiza que la operación no tiene marcha atrás, sí pone sus peros. El PSOE considera que el Ayuntamiento debería haber «protegido estas piezas estratégicas de terreno». Desde IU, Saravia aboga por una planificación conjunta en el área metropolitana para intentar reconducir el «caos». «El problema de la sobrecalificación no afecta sólo al soterramiento, aunque también se van a notar los excesos. No conviene verlo con simpleza, ni decir que si se desclasifica todo ya hemos solucionado su financiación. Hay que repensar también la fórmula elegida para soterrar», plantea el profesor de Arquitectura.
