Como empiezo a ver cada vez más reflexiones sobre el precio de la vivienda, y veo que, como en 2007/2008 se cae en los mismos errores, me permito aquí explicar el porqué el mercado no es buen asignador de oferta para que, produciendo más, haga más vivienda y bajen los precios estando en manos privadas (Sí cuando está en manos públicas (ejemplo del INV en España u otros en Europa). No voy a ser pesado, pero quien quiera profundizar puede leer a gente como David Harvey y la teoria del valor monopolístico del suelo.
Según la teoria del mercado como asignador de recursos,...
a) ¿No es "curioso" que la época de la burbuja coincidiera con la mayor oferta de vivienda y suelo urbano de la historia?
b) ¿No es "curioso" que ante la evidente demanda de vivienda, los promotores privados no generen oferta de vivienda y suelo?
Esta situación no pasa en ningún otro sector, solo en el de vivienda y suelo. Y nadie se pregunta porqué. Los más, (unos por ignorancia, otros por ideología y la mayoria por pura intucion) piensan que a mayor oferta, menor precio como si de tomates o tornillos se tratase y que, generando más suelo urbano, bajarían los precios. Como demuestra la experiencia, esto no es así (ver punto a).
Se supone que cuando se genera suelo para 20.000 viviendas o 200.000 viviendas en manos privadas, el precio debería bajar, pero... no. En la realidad no pasa eso. ¿Sabe lo que pasa?
Que si desarrollan una actuación urbanística para 20.000 viviendas, (no hay capital que se arriesge a urbanizar una ciudad entera de 200.000) y se generan, digamos, 200 parcelas (para 100 pisos cada una), el precio del suelo se determinará en función de su valor residual derivado de la última casa vendida en tu pueblo o en el sector, a, digamos 250.000€. Así, cuando salga la primera promoción a la venta saldrá, como mínimo a 250.000€/vivienda.
a) NO PODRÁS COMPRAR SUELO por debajo de ese precio precisamente porque el dueño no querrá venderlo por debajo de los precios actuales de venta.
b) Los primeros años, si hay demanda, se harán 10/20 promociones (1000 - 2000 pisos) a 250.000€ / 270.000€ mínimo.
b1) si se venden, el precio del suelo subirá, porque hay demanda. Y no solo ese, sino los más céntricos aun más porque si los más períficos se venden a 260.000€ ¿no valdrán más lo más céntricos? creandose una mini burbuja.
b2) si no se venden, ni se venderá ni se comprarña suelo y éste se quedará ahí, espearndo a que les den lo que pidan. Exactamente IGUAL que pasa con los pisos. Porque, vd sabe que la propiedad es sagrada y nadie puede obligar ni a vender, ni a comprar ni a construir y, si bajan, será un proceso muy lento fruto de una crisis de sobreendeudamiento y paro como la de 2008, no por el mercado.
c) En el caso b1 (es lo que ha pasado en los grandes PAUS de Madrid o Valencia, por ejemplo), los precios se han incrementado mucho, tanto del suelo como de las casas
d) En el caso b2 (es lo que ha pasado en los PAUS de Zaragoza, por ejemplo), hay suelo urbano en la periferia de la ciudad para aburrir. Que no se vende hasta que el precio llegue a situación b1.
Así es como funciona el mercado del suelo, sector al que me dediqué muuuuuuchos años de mi vida y aun le dedico algún ratito (si me pagan bien, claro).
Según la teoria del mercado como asignador de recursos,...
a) ¿No es "curioso" que la época de la burbuja coincidiera con la mayor oferta de vivienda y suelo urbano de la historia?
b) ¿No es "curioso" que ante la evidente demanda de vivienda, los promotores privados no generen oferta de vivienda y suelo?
Esta situación no pasa en ningún otro sector, solo en el de vivienda y suelo. Y nadie se pregunta porqué. Los más, (unos por ignorancia, otros por ideología y la mayoria por pura intucion) piensan que a mayor oferta, menor precio como si de tomates o tornillos se tratase y que, generando más suelo urbano, bajarían los precios. Como demuestra la experiencia, esto no es así (ver punto a).
Se supone que cuando se genera suelo para 20.000 viviendas o 200.000 viviendas en manos privadas, el precio debería bajar, pero... no. En la realidad no pasa eso. ¿Sabe lo que pasa?
Que si desarrollan una actuación urbanística para 20.000 viviendas, (no hay capital que se arriesge a urbanizar una ciudad entera de 200.000) y se generan, digamos, 200 parcelas (para 100 pisos cada una), el precio del suelo se determinará en función de su valor residual derivado de la última casa vendida en tu pueblo o en el sector, a, digamos 250.000€. Así, cuando salga la primera promoción a la venta saldrá, como mínimo a 250.000€/vivienda.
a) NO PODRÁS COMPRAR SUELO por debajo de ese precio precisamente porque el dueño no querrá venderlo por debajo de los precios actuales de venta.
b) Los primeros años, si hay demanda, se harán 10/20 promociones (1000 - 2000 pisos) a 250.000€ / 270.000€ mínimo.
b1) si se venden, el precio del suelo subirá, porque hay demanda. Y no solo ese, sino los más céntricos aun más porque si los más períficos se venden a 260.000€ ¿no valdrán más lo más céntricos? creandose una mini burbuja.
b2) si no se venden, ni se venderá ni se comprarña suelo y éste se quedará ahí, espearndo a que les den lo que pidan. Exactamente IGUAL que pasa con los pisos. Porque, vd sabe que la propiedad es sagrada y nadie puede obligar ni a vender, ni a comprar ni a construir y, si bajan, será un proceso muy lento fruto de una crisis de sobreendeudamiento y paro como la de 2008, no por el mercado.
c) En el caso b1 (es lo que ha pasado en los grandes PAUS de Madrid o Valencia, por ejemplo), los precios se han incrementado mucho, tanto del suelo como de las casas
d) En el caso b2 (es lo que ha pasado en los PAUS de Zaragoza, por ejemplo), hay suelo urbano en la periferia de la ciudad para aburrir. Que no se vende hasta que el precio llegue a situación b1.
Así es como funciona el mercado del suelo, sector al que me dediqué muuuuuuchos años de mi vida y aun le dedico algún ratito (si me pagan bien, claro).
