Nueva ola subprime en EEUU: ciudades fantasma y "bancos a la fuga"

LD (Luis F. Quintero) EEUU, conocido por muchos como el país donde todo es posible, está haciendo honor a su fama a cuenta de la crisis. El estallido subprime, que ha provocado la mayor crisis financiera internacional que se recuerda, está haciendo estragos en numerosas ciudades. Hace un año, LD publicaba el mapa de las ejecuciones hipotecarias en EEUU.

Además, también informaba de la aparición de ciudades formadas por campistas y llamadas “Tents cities” o “ciudades tiendas de campaña”.

Ahora, los analistas y expertos norteamericanos definen un nuevo fenómeno, formado por la aparición de ciudades fantasma y la tras*formación de numerosas entidades financieras en "bancos a la fuga" o "bank walkaways". Unos fenómenos que constituyen, según dicen, la nueva oleada subprime.

Hace unos días, el NY Times publicaba la historia de Mercy James, una vecina de South Bend (Indiana) a quien el banco le embargó la casa en el verano de 2007. Tras repetidos impagos en las cuotas de la hipoteca, la entidad ejecutó el préstamo y embargó la casa a la espera de que salga a subasta y recupere el importe concedido.

Las autoridades fijaron una fecha para la subasta. Ya en 2009, más de un año después de que la casa quedara desocupada y a merced de vagabundos y pordioseros, notablemente deteriorada, el banco informó a Mercy James que finalmente no se subastaría la vivienda y que podía volver a ocuparla.

Esta maniobra es la que da nombre a los "bancos a la fuga". El fenómeno se repite en otras ciudades como Kansas, Buffalo o Jacksonville. Las entidades financieras huyen de las ejecuciones hipotecarias que practicaron durante el estallido subprime. La razón, los impuestos estatales que ha de satisfacer la entidad por mantener la propiedad de la casa, son mayores que lo que esperan obtener por la venta de la vivienda. Ante esta situación, devuelven la casa al propietario embargado.

En un principio puede parecer que la suerte ha sonreído, más de un año después, a Mercy James. Pero la realidad es bien distinta. Tanto tiempo cerrada, la casa se ha deteriorado considerablemente, además ha estado a merced de vándalos y grupos callejeros que han ocupado sus patios y porches dejando la vivienda en un estado deplorable. Pero esto no es lo peor. La señora James ahora tendrá que hacer frente a una carga financiera y burocrática adicional que, a menudo, supone un importante quebradero de cabeza.

Con todo, Mercy James no está exenta del pago de sus cuotas pendientes, aunque rara vez el titular de la hipoteca (banco) recibe un dólar por el pago del préstamo. Estas entidades titulizaron las hipotecas ejecutadas y las vendieron en paquetes a otras entidades. Por lo tanto, es harto complicado averiguar quién está cobrando los intereses adeudados tras la operación de embargo.

Esto constituye, según el profesor de la universidad de Derecho de Cleveland y experto en derecho inmobiliario, Kermit Lindt, "la próxima ola de la crisis" subprime. En Buffalo (Nueva York) los funcionarios hablan de "epidemia" cuando se refieren a los "bancos a la fuga". La ciudad demandó a 37 bancos durante 2008 como responsables del deterioro de al menos 57 casas abandonadas.

En Kansas City (Missouri), una abogada especializada en derecho inmobiliario, Rachel Foley señala que "los bancos a la fuga eran un fenómeno poco frecuente hace dos o tres años" y ahora "vemos que es algo más generalizado".

Los expertos señalan que este fenómeno prolifera de manera especial en aquellos estados donde las hipotecas se ejecutaron a través de los tribunales y, por tanto, suelen ser más tras*parentes. Otros estados como Indiana o Nueva York, también han ejecutado las hipotecas por mandato judicial. No obstante, la mitad de los estados de EEUU permiten las ejecuciones hipotecarias sin pasar por los tribunales, lo que dificulta calcular con exactitud el número de "bancos que se han dado a la fuga" en los últimos meses.

Ciudades fantasma

Íntimamente relacionado con este fenómeno es el otro que constituiría el nuevo capítulo subprime en EEUU, el de las ciudades fantasma. Es el caso, por ejemplo, de Flint (Michigan). Según cuenta Mlive.com, todo el centro de la ciudad está repleto de edificios vacíos, llenos de pintadas y con las puertas y ventanas tapiadas. Los bloques de pisos están quemados o a merced de traficantes de droja y ocupas.

Las autoridades provisionales de la ciudad han propuesto cerrar estas partes de la ciudad, clausurando asimismo los servicios de policía y bomberos, ya que no vive nadie y son un foco de delincuencia y vandalismo. Una medida extraordinaria e impensable hace sólo un año, según los propios administradores de Flint. Para otros analistas simplemente el alcalde de Flint no se atreve a decir con claridad que pretende arrasar manzanas enteras para eliminar la delincuencia y la "podredumbre" de esos barrios abandonados.

La idea es reducir aún más la ciudad para recortar el volumen de los servicios municipales y así reducir el gasto de la administración local. Un problema que sufren otras muchas ciudades. La misma propuesta se hizo en Yongstown (Ohio), donde se instaba a los vecinos que quedaban en barrios fantasma, a que se acercaran a zonas más pobladas y céntricas a fin de poder arrasar los barrios desocupados y poder dejar de prestar servicios de seguridad, alumbrado, etc.

La cudad de Michigan ha perdido, en los últimos tres años, 147 millones de dólares en impuestos a la propiedad. La solución más común entre las propuestas por estas ciudades es la de relocalizar a los pocos vecinos que pueblan esas áreas abandonadas en otras zonas de la ciudad con más población, de manera que el Ayuntamiento pueda proceder a demoler dichos barrios.

Hacer clic para expandir...

Off-the-cuff suggestion prompts discussion on what to do with abandoned neighborhoods in Flint

by Kristin Longley | The Flint Journal Tuesday March 17, 2009, 7:45 AM

FLINT, Michigan -- Look in any direction from Bianca Bates' north Flint home, and you'll see graffiti-covered siding, boarded-up windows and overgrown lots.

About half of the homes on her block are burned out or vacant magnets for drug dealers and squatters. It isn't where she thought she'd end up, but it's all she can afford to rent.

"It's a dangerous place to live," said Bates, 21, who lives on East Russell Avenue. "Everywhere you look, these houses are empty around here."
Property abandonment is getting so bad in Flint that some in government are talking about an extreme measure that was once unthinkable -- shutting down portions of the city, officially abandoning them and cutting off police and fire service.
Temporary Mayor Michael Brown made the off-the-cuff suggestion Friday in response to a question at a Rotary Club of Flint luncheon about the thousands of empty houses in Flint.

Brown said that as more people abandon homes, eating away at the city's tax base and creating more blight, the city might need to examine "shutting down quadrants of the city where we (wouldn't) provide services."

He did not define what that could miccionan -- bulldozing abandoned areas, simply leaving the vacant homes to rot or some other idea entirely.

On Monday, a city spokesman downplayed Brown's comments.
Bob Campbell, Brown's spokesman, said the acting mayor was speaking hypothetically about a worst-case scenario, "not something that would be laid out in the next six months" while he's in office.

But City Council President Jim Ananich said the idea has been on his radar for years.

The city is getting smaller and should downsize its services accordingly by asking people to leave sparsely populated areas, he said.

"It's going to happen whether we like it or not," he said. "We'd have to be creative about it, but it's something worth looking into. We're not there yet, but it could definitely happen."

Flint resident Derrick Young, 39, doesn't think people in his West Austin Avenue neighborhood would bow too easily to such a *********

"We (are) all family over here," he said. "We all stick together."

Even in neighborhoods where more homes are vacant than occupied, Young, who rents, said the city shouldn't interfere.

"They shouldn't be so hard on people, just because they live in a bad area," he said. "They should find more ways to fix it up and rent it out."

The concept of "shrinking cities" isn't new to urban areas similar to Flint.

Last year, the city of Youngstown, Ohio, proposed incentives to encourage people to move out of nearly empty blocks and relocate to more populated areas closer to the heart of the city. Some people were offered upward of $50,000, according to news reports.

The idea was to shut down entire streets and bulldoze abandoned properties so the city could discontinue services such as police patrols and street lighting, according to a CNN report.

The problem came, understandably so, when officials asked residents to move.

Abandoned and foreclosed homes are on top of the list of major challenges facing Michigan cities, said Arnold Weinfeld, director of public policy and federal affairs with the Michigan Municipal League. The organization surveyed several cities that cited declining property taxes as the No. 1 problem, he said.

In the past three years or so, cities in Michigan have lost a combined $147 million in property taxes, he said.

"That's bound to have an impact on local services," he said. "There's no question it's an issue. Each community is going to address it differently."

Brown took over last month after former Mayor Don Williamson resigned facing a recall election. His replacement will be elected Aug. 4.

Brown is focused on economic development as a key to revitalizing Flint, Campbell said. The city also has the advantage of having the Genesee County Land Bank, he said.

"Cities such as Flint might be forced to make difficult choices at some point," Campbell said. "However, what he's all about is having an economic development plan in place so we don't have to seriously consider that as an option."

Bates said the idea might make some people happier, but she doesn't see how it would help the city.

But her roommate, Gabrielle Daniels, said it sounds like a good idea.

"Let's get these kids out of these bad areas," she said. "Get them out of drug houses and into safer neighborhoods."

Hacer clic para expandir...