Manual del comprador de VIVIENDA

Copio un interesante hilo que he visto en forocoches, de el forero @elsabueso

Hilo original:

[MANUAL del comprador de VIVIENDA] - [VOL II] - ForoCoches

EDIT
Este Manual se encuentra parcialmente desactualizado, aunque mucha de la información es útil, la legislación ha cambiado para algunas cuestiones.
Tras preguntarme muchos shurs por si tenía blog o algún libro, finalmente he puesto he publicado en Amazon este manual, mucho más ampliado y detallando más cuestiones. Si no tienes lector Kindle puedes descargarlo



Amazon.es Ayuda: Acerca de la versión más reciente

El manual aquí

ACIERTA al comprar VIVIENDA: Guía práctica con consejos, sugerencias y advertencias de un ex-agente inmobiliario eBook: Alejandro Limón Ávila: Amazon.es: Tienda Kindle






or si no lo sabéis existe Amazon Vine que incluye a personas que hacen valoraciones y reviews de los comentarios, de forma que te pueden incluir en una lista para luego recibir productos gratis a cambio de hacer valoraciones/comentarios.

Comentarios de este tipo, que suben mucho la jovenlandesal




Antes que nada quisiera resaltar que este “manual”, llamémoslo así, es obra de una serie de consejos que he ido dando y ampliando no sólo con lo que sé, sino con lo que otros shures han ido aportando, podréis ver citas variadas a lo largo del manual. No soy ningún escritor profesional, por lo que me ha sido muy difícil resumir sin enrollarme demasiado.

Con esto intento tras*mitir lo que sé, lo que he visto y vivido como agente inmobiliario que fui hace ya años. Desafortunadamente me he topado con mucha gente con miles de dudas, desconocimiento e inocencia en lo que a comprar vivienda se refiere. Considero que todas las personas que tengan intención de dar el paso de comprar vivienda deberían saber a lo que se exponen e ir con seguridad y certeza ante una tras*acción patrimonial.

La información ante temas tan serios debería ser de dominio público, por ello me he liado a teclear estos consejos, advertencias y sugerencias y lo dejo en formato "open" sin +hd ni nada, aunque en el anterior volumen cierto webmaster me puso el +hd para que la gente se viera obligada a conseguir cuneta para poder leerlo...

Por supuesto todo lo que aquí expongo es una introducción; un “barniz” con el que busco abrir un poco los ojos, pero esto es solo un comienzo y por parte del comprador debe haber una búsqueda incisiva de información y de interés sobre todo lo relativo a comprar vivienda. Al mismo tiempo es una información "en términos generales", con esto quiero decir que cada barrio, cada provincia es diferente y particular, y cada uno tiene que conocer sus dominios o lugares en los que tiene pensado vivir. No sé cómo evoluciona exactamente cada ciudad de España, que es algo que se me ha preguntado varias veces.

En relación a los anteriores manuales, de compra y venta (arriba mencionados), algunos shures y conocidos me han recomendado hacerme un patreon, pero tuvo poco éxito, así que si algún majete se siente generoso, dejo mi dirección walletde bitcoin por si a alguno le sobran unos satoshis:
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Muchas gracias a los que se sientan generosos


Lo primero de todo que se debe tener en cuenta es que una vivienda es patrimonio, y que su adquisición es algo muy serio, muy importante, que rara vez se hace en la vida (la media es de sólo 2 veces a lo largo de toda una vida) y cuyas consecuencias afectarán aspectos considerables de aquel que vaya a vivir en su propiedad.

Aunque no es algo que deba echarte para atrás, pero debes saber, por tu vivienda pagarás impuestos al comprarla, al tenerla, al venderla y al heredarla (IVA, ITP, AJD, IBI, Pluvalías, Impuestos de sucesiones). Más adelante los comentaré.

Sí, amigos, hacienda somos todos (y el dinero público no es de nadie...)

La vivienda es una decisión muy estratégica. A título personal la veo como la cuarta más importante después de escoger adecuadamente a tu pareja, tener hijos, y el trabajo/formación a largo plazo.




Lo veo como uno de los puntos más importantes. La vivienda a fecha de hoy implica dejarse una cuantía de pasta importante, que puede suponer un entre 5 y 6 años del salario bruto anual de un trabajador (y según en qué provincias, mucho más). Al coste de la vivienda hay que incluir otros gastos que iré mencionando.

Si vas a adquirir por medio de una agencia, como comprador, lo primero que te tiene que quedar claro es que la inmobiliaria cobra del vendedor en la mayoría de las ocasiones (algunas también al comprador) por tanto su cliente real es el vendedor, y es a quien tiene que dejar más satisfecho. Los agentes comerciales tienen que “captar inmuebles” es decir, conseguir que la gente les deje sus pisos para vender.

Si un comercial sólo tiene pisos de cosa para enseñarte (ya sean captados por él o por sus compañeros) te intentará colar las cosas que tenga (como cuando a la frutera le llegan manzanas pochas y te las intenta meter en la bolsa). ¿Qué buscas 2 habitaciones? No hombre no, compra este de 3 que cuesta algo más pero seguro que te viene genial…. ¿Qué quieres en este barrio? No hombre, no, mejor en este multiculturalizado y por la mañana te despiertan tus vecinos rumanos con música de su tierra a todo volumen.

Con esto no digo que no acudas a agencias, de hecho, todo lo contrario. Acude a todas las agencias y particulares, pues podrás comprar precio/atributos de todo el mercado. Pero no dejes que te la cuelen, atento a todo.

DATO: El precio de un inmueble, RARA vez vale lo que pide el dueño (la propiedad). Vale lo que el comprador (o compradores) estén dispuestos a pagar. Que alguien pida 150.000 no implica que lo valga.

Para darte una idea del precio más realista, lo mejor que puedes hacer es pedir (ya sea a la propiedad o a la inmobiliaria) el IBI del ayuntamiento donde se recoge el valor fiscal y catastral de inmueble. (Aclaración; el valor fiscal se vincula al ITP y el catastral al IBI. No siempre coinciden, pero suelen estar a la par).

Como en el anterior volumen el tema del valor catastral generó críticas, haré ampliación para dar más detalle, cito a un forero:

1. El valor catastral de los inmuebles en un municipio se calcula a través de un procedimiento de valoración colectiva que se realiza cada X años, por ley debería ser cada 10 años, pero hay municipios con valores catastrales de más 20 años. Por tanto en un municipio cuyo procedimiento de valoración se haya realizado en 1995, los valores catastrales nada tendrán que ver con los valores de mercado actuales.

2. Por otro lado, por ley el valor catastral no puede superar el valor de mercado y para asegurar esto el valor catastral es el resultado de multiplicar el valor de mercado por 0.5, por tanto la mitad del valor de mercado. Por tanto pongamos que una vivienda en un municipio te pidiesen 250000€, y da la casualidad que ese año se ha realizado un procedimiento de valoración en el municipio y esa vivienda tiene un valor catastral de 125000€, en este caso el valor de oferta es posible que sea correcto (la valoración inmobiliaria no es una ciencia exacta).


El valor catastral es un indicativo, pero no implica una vinculación 100% exacta. Según qué casos el valor catastral se ha quedado por debajo si el mercado es muy alcista (como está ocurriendo ahora en Barcelona o Madrid) y al mismo tiempo el valor catastral puede quedar desfasado en viviendas cuyo barrio ha poco equilibrado, o poblaciones que pierden población, como ocurre con los pueblos.
Como digo, es un indicativo, pero el valor de mercado no es el valor catastral o fiscal. Una cosa es lo que opine Hacienda y otra la realidad. Pero deberéis tener en cuenta el valor fiscal, pues si compráis por debajo de ese número, Hacienda pasará a reclamar, pues habréis pagado impuestos por debajo de lo que Hacienda considera suyo.
Enlace de interés: https://www.st-tasacion.es/es/inform...catastral.html

Si no te dan el IBI del ayuntamiento, pufff algo te quieren ocultar, o a lo mejor son unos incompetentes. Las buenas agencias te lo dan si lo pides. He llegado a ver garajes por los que pedían 68.000€ cuando su valor fiscal era de 25.000€.
Dato: Hacienda suele tirar al alza para cobrar más por estos impuestos, por lo tanto su valor de mercado suele ser algo menor. Pero como digo, es algo orientativo.

“¡El precio de la vivienda sube! ¡Es el momento de comprar! ¡Todo va a ponerse caro!”. Seguro que esto ya lo has visto en periódicos, televisiones… No es cierto, o mejor dicho, no en todos los sitios. En muchas ciudades y poblaciones pequeñas el precio sigue a la baja y sin previsión de frenar (Mirad la evolución de cualquier provincia pequeña). Si bien es cierto que sitios como Madrid o Barcelona está subiendo a la locura (pillad burbuja), en otras ciudades el precio se comporta de forma distinta. Si quieres saber cómo evoluciona allá donde estás interesado en comprar tendrás que investigarlo por tu cuenta.

Dejo enlace de interés, puedes mirar por comunidades, pero recuerda que la evolución de comunidad no coincide por narices con una población concreta dentro de esa comunidad: El precio de la vivienda en España - Tinsa - IMIE Interactivo

Cuando dicen que el precio de la vivienda sube, sin especificar de qué manera, y sin decir que el mercado está polarizado lo único que se consigue es que la típica Charo se emocione y ponga en venta a la venta el piso de su progenitora recién fallecida a un precio rotodosiano y fuera de mercado.

Tal y como está el mercado ahora mismo las grandes poblaciones concentran trabajo y por tanto gente con capacidad para comprar; esta demanda hace el precio suba. Pero es muy común que las típicas casas de pueblo valgan una cosa y cada vez valgan menos, pues casi nadie está interesado y todavía menos lo estarán en el futuro (como mucho de segunda vivienda).

A la hora de pasar ofertas, que no te dé miedo pasar ofertas por el 50% del valor de precio anunciado. Hay gente muyyyyy pasada de vueltas. No obstante recuerda que por agencia, a la propiedad siempre le va a doler más bajar precio, pues tiene que soltar pasta a la agencia por todo el trabajo realizado. Abajo explicaré extrategias.

Hay anuncios que llevan colgados demasiados meses o incluso años en la red, en general por cabezonería de sus dueños de no bajar de precio (o no haber bajado de precio a tiempo). Más adelante comentaré estrategias para abordar a esta clase de gentes.




No es lo mismo comprar pisos de primera, que de segunda mano. Comprar inmuebles de primera mano implica pagar IVA, que es del 10% en la mayoría de los casos (incluyendo garajes, anexos…) En el caso de VPOs, este impuesto es menor, precisamente porque se supone que va a personas con menos rentas. Suele estar en el 5%. Todo ello sobre el precio final de venta.

En el caso de segunda mano se aplica el ITP (Impuesto de tras*misión Patrimonial), por ser precisamente eso; una tras*misión patrimonial. Este impuesto es distinto pues grava una tras*acción en teoría diferente, por tanto no será necesariamente del 10%.

El ITP varía de una comunidad a otra, y lo mismo tienes un 6% que un 11%, así que infórmate de cuanto es en tu comunidad antes de que se te quede cara de Roto2. Ojito a este porcentaje, porque si compras un inmueble por 100.000 euros y sabes que el itp es del 6%, y pagas los 6.000 que te tocan, puede que llegue nuestra gran amiga Hacienda y diga: “Uuuuyyy pero si me parece a mí que vale más. Fíjate, que considero que vale 110.000, así que paga lo que te queda”. Esto es lo que se conoce como una “complementaria” y Hacienda te la puede pasar incluso a los 5 años de haber comprado. Recuerda, Hacienda somos todos…
La complementaria puede ser recurrida si demuestras que tu vivienda realmente valía menos de lo que dice Hacienda. Pero eso te implicará un tasador independiente y rollo de papeleo
Enlace de interés: http://www.ite-espana.es/que-caminos...ienda-por-itp/

Cito a forero que participó en el anterior volumen:

Originalmente Escrito por luxok
Trabajo en una tasadora (Tinsa) y cada vez más clientes piden la tasación directamente a nosotros en lugar de al banco. No veáis la capacidad de negociación que da eso, si la solicitas antes de comprar te puede valer para negociar ligeramente ya que conoces de antemano el 80% que te dará el banco como máximo y si existe mucha diferencia entre precio de compraventa y tasación.
También he visto casos en los que una tasación ha ayudado mucho porque la casa no era legal...
Si queréis más info, aquí estoy


Si eres menor de 30 años o es una VPO también el impuesto será distinto. Cada comunidad varía.
Dejo enlace de interés: https://www.idealista.com/static/com...gunda-mano.pdf

Antaño también se pagaba AJD (Actos Jurídicos documentados) entre el 0,5 y 1,5% según la comunidad. Dejo enlace de interés: https://www.rankia.com/blog/mejores-...lizar-hipoteca
No obstante aquí tenemos el tema de los bancos que todos hemos visto en las noticias, que ahora pasa a ser desembolso del banco: https://www.eleconomista.es/empresas...umentados.html
Pero ya se preocuparán los bancos de que pagues de un modo u otro
https://www.elblogsalmon.com/sectore...ira-a-clientes
Por cierto, que no se te olvide que cuando pases por el notario tendrás que pagar de nuevo sus honorarios, y la cuantía no es fija, pues depende de las páginas de las escrituras. También como pidas hipoteca tendrás que pasar de nuevo por el notario, a pagar de nuevo.

Bueno, no, la broma no termina: También tienes que ir al registro y pagar para que registren que esa propiedad es ahora tuya. Y si pillas gestoría pues otros 100-200 lereles que saldrán de tu bolsillo, creo que algunas de los bancos te gestionan cosas de estas pero igual te sale el pico por 700 euros.

Del mismo modo debes saber que una vez pagues toda la hipoteca deberás volver a pasar por el notario para así dejar constancia notarial de que la deuda ha quedado resuelta con el banco. Adiós billetes, adiós.

Ah, y si pides hipoteca tendrás que pagar al tasador del banco.
Dejo enlace de interés respecto al tema:
https://economia.elpais.com/economia...63_136251.html

Entre gastos, impuestos y demás palos, ponle que te vas a dejar un 11-13% adicional al valor del inmueble. ¿Por tanto cuánto te hará falta?
Cito a un forero del anterior volumen

Originalmente Escrito por Rhaegar.
Buah, tochaco. He llegado a la parte de los impuestos, notario, registro... Y no he visto un dato importante que dejo por aquí.
Cuando se formaliza la hipoteca con el banco por primera vez, los gastos de Registro le corresponden al banco en un 100%.
Los gastos de Gestoria y Notaria en un 50%.

No tengo a mano las sentencias exactas que ha dictaminado el TSJUE porque lo lleva mi abogado. Yo acabo de iniciar el proceso de reclamacion al banco,el cual me ha ofrecido una cuantía de la mitad de lo que me corresponde, de una hipoteca de 2012, por lo que iremos a juicio. Al haber tras*currido tiempo desde la hipoteca ademas hay que sumar a todo eso un 4% de intereses por año.

Pues pillo parcelita, por si me empepito algún día tener a mano tan sabios consejos.