Vlad_Empalador
Será en Octubre
¿Hay burbuja inmobiliaria? Los precios del suelo se disparan en Galicia
PAULA AVENDAÑO
MERCADOS · Exclusivo suscriptores
ANGEL MANSO
Un 30 % ha subido el coste de los terrenos urbanos en Galicia durante el último año. La escasez de vivienda y su demanda descontrolada calientan un mercado inmobiliario con precios récord
10 jul 2022. Actualizado a las 00:04 h.
Comentar · 1
En España, y Galicia, no se vendían tantas casas desde hacía mucho tiempo. Habría que viajar al 2008 para encontrar en la estadística una cifra similar a las 600.000 viviendas que adquirieron los españoles desde mayo del pasado año hasta este abril, último mes con datos disponibles. No es que las regalen, más bien al revés. Los precios se dispararon un 8,5 % en el primer trimestre del año. Una escalada que empezó antes de la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, se interrumpió brevemente, y volvió con fuerza sin dar todavía señales de frenazo.
En un mercado cada vez más tensionado hay un factor que influirá especialmente en el medio y largo plazo: el precio del suelo. En Galicia se ha disparado un 30 % en el último año. Unos 111 euros es lo que cuesta un metro cuadrado de terreno urbano en la comunidad gallega. Es la cifra más alta de los últimos diez años. Además, la tendencia es altamente desigual según donde uno mire. Durante el primer trimestre, en Pontevedra y Ourense, los precios subieron un 50 %. Bastante menos lo hicieron en A Coruña, que registró una subida del 9 %. En Lugo, por su parte, cayeron a la mitad. Son datos del Ministerio de tras*portes, Movilidad y Agenda Urbana.
Escasez de suelo
Este comportamiento se agudiza todavía más echando la vista atrás y comparándolo con respecto a hace un año. Por poner un ejemplo, en este caso, el dato de Pontevedra es un 90 % mayor. Precisamente Javier Garrido está al frente de la patronal de promotores inmobiliarios de la provincia (Aproin) y explica resumidamente la situación: «Si hay poco suelo suben precios, y si hay mucha demanda también, en este caso se dan las dos». En concreto, el precio de este bien, que es limitado, depende fundamentalmente de la normativa urbanística, de su localización y de las expectativas de los promotores con respecto a la posible demanda y al precio de venta de las viviendas. Si al valor final de una casa le quitamos los costes de construcción, gastos y beneficio previsto, lo que nos queda es el valor del suelo. «Puede representar entre un 20 o un 25 % del precio final de una casa, dependiendo de la promoción», asegura Garrido.
Galicia cuenta con más de 3.500 terrenos disponibles para construir
S. CABRERO
La lógica nos dice entonces que cuanto más suba el coste del terreno, más lo hará la vivienda. Sin embargo, no es una relación directa. Una subida del 30 % en este factor concreto no hará que el producto final, que será una casa o un piso, suba de la misma manera. «El inmobiliario es un mercado como cualquier otro, no puedes vender a un precio que nadie va a pagar». Pero ese coste, como el del resto de materias primas que llevan escalando sin freno en los últimos meses, alguien tiene que pagarlo.
Sucedió a lo grande hace años, cuando en el 2006 se construyeron 762.540 casas. Más que las iniciadas en aquel momento por Alemania, Francia y Reino Unido juntos. La burbuja estalló tiempo después llevando a la quiebra a cientos de promotoras que no pudieron asumir las pérdidas ocasionadas por miles de viviendas sin colocar. Para la tranquilidad de todos, nada se parece ahora a aquello: el precio del suelo era entonces tres veces mayor que ahora. En cualquier caso, la inflación desbocada por encima del 10 % sí ha obligado a retrasar el inicio de obras en Galicia: «Me consta que hay varios casos en los que se ha tensado la negociación promotor-constructor, porque los costes han cambiado radicalmente con respecto a hace unos meses», apunta una fuente del sector.
Alta demanda
Esta escasez de suelo incidirá sobre el que ya es el principal problema del mercado inmobiliario: la falta de vivienda disponible. El sector vive un enorme desajuste entre oferta y demanda. España es un país de propietarios. El 75 % de la población tiene un inmueble a su nombre. Las ansias de compra no son nuevas, ni mucho menos, pero sí que han despuntado desde la esa época en el 2020 de la que yo le hablo. Una de las posibles explicaciones que llevan meses apuntando los expertos es el sobreahorro que se generó durante aquellos meses. Unos 75.0000 millones de euros guardaron los españoles, porque no podían gastarlos. El caso es que durante el último año se han comprado muchas casas y el mercado se ha quedado vacío.
El bum del alquiler vacacional se come el «stock» de segunda residencia en Galicia
ANA BALSEIRO
Entre medias, una guerra ha disparado los precios de casi todo. La vivienda nueva tarda, y tardará, en estar disponible. La falta de stock obliga a decantarse por el mercado de segunda mano, que se ha contagiado de la escasez de oferta. Todo ello es un caldo de cultivo para que los precios hayan crecido tanto que están ya en niveles próximos a aquel 2008. ¿Hasta cuándo? ¿Qué pasará a partir de ahora?
Hipotecas
Si la oferta no puede corregirse, porque las promociones no son inmediatas y sus plazos alcanzan los 24 meses de media, el asunto debe empezar a solventarse por el lado de la demanda. Aquí es donde entra en juego otro de los factores clave: la financiación. Habitualmente, casi nadie tiene suficiente dinero disponible para pagar de una vez lo que cuesta una casa, por eso ya en el Imperio Romano inventaron algo parecido a lo que hoy conocemos como hipotecas. Y hasta hace poco, estaban muy baratas. Con los tipos de interés negativos imperando desde hace meses, las condiciones de financiación no podían ser mejores. No ha sido hasta que el Banco Central Europeo se ha puesto manos a la obra con una subida de tipos para combatir la inflación, que la cosa ha cambiado.
La vivienda se encareció un 8,5 % hasta marzo, la mayor subida en quince años
LA VOZ
El euríbor se aproxima ya al 1 % y ha contagiado a las ofertas de hipotecas fijas que se colocan entre el 1,5 y el 2 % en los mejores casos. Este endurecimiento de las condiciones de financiación debería frenar el furor de las compraventas. Sobre todo, cuando se combina con la mayor subida del coste de la vida en los últimos 37 años. Los hogares sienten cada día que su dinero vale menos, así que cambiarse de casa puede empezar a resultar complicado. Pero por ahora, los datos dicen lo contrario. Los de abril, los últimos disponibles, apuntan a que la compraventa creció un 15 % en ese mismo mes, con la inflación ya disparada. En Galicia, los precios de la vivienda subieron en esa fecha un 12,8 %. También las hipotecas siguieron firmándose como si nada y cada vez de mayor cuantía: hasta un 7 % superior en el caso gallego con respecto a un año antes.
Estará por ver cómo se comporta el mercado inmobiliario en los próximos meses, porque la subida de tipos no ha hecho más que empezar. El factor financiación será clave para moderar los precios ante una oferta con costes por las nubes y que tiene imposible aumentar en el corto plazo.
Otros países
Para saber qué puede deparar el futuro, puede servir mirar alrededor. Mercados residenciales muy importantes como Estados Unidos, Canadá o Australia, e incluso los más cercanos, como Portugal, Austria, Países Bajos o Alemania están viendo como la vivienda comienza a enfriarse. Así lo asegura el último estudio elaborado por los expertos de Bloomberg Economics. Por ejemplo, en el caso de Reino Unido, el mercado inmobiliario está empezando a desacelerarse después de dos años de cifras históricas. Allí, los préstamos cayeron en mayo a su nivel más bajo desde el 2020. Y al contrario, en la República Checa, que destaca por sus altas tasas de propiedad de vivienda, el banco central está elevando los tipos de interés para combatir una la inflación que alcanzó el 16 % esta primavera. Allí, los expertos de Bloomberg aprecian un elevado riesgo de burbuja. La diferencia entre los ingresos de un ciudadano medio y los precios de la vivienda es una de las más amplias de la Unión Europea. En el ránking de posibles burbujas, España está, por ahora, a salvo: ocupa el puesto número veinte de entre los treinta países que analiza el informe.
PAULA AVENDAÑO
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ANGEL MANSO
Un 30 % ha subido el coste de los terrenos urbanos en Galicia durante el último año. La escasez de vivienda y su demanda descontrolada calientan un mercado inmobiliario con precios récord
10 jul 2022. Actualizado a las 00:04 h.
Comentar · 1
En España, y Galicia, no se vendían tantas casas desde hacía mucho tiempo. Habría que viajar al 2008 para encontrar en la estadística una cifra similar a las 600.000 viviendas que adquirieron los españoles desde mayo del pasado año hasta este abril, último mes con datos disponibles. No es que las regalen, más bien al revés. Los precios se dispararon un 8,5 % en el primer trimestre del año. Una escalada que empezó antes de la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, se interrumpió brevemente, y volvió con fuerza sin dar todavía señales de frenazo.
En un mercado cada vez más tensionado hay un factor que influirá especialmente en el medio y largo plazo: el precio del suelo. En Galicia se ha disparado un 30 % en el último año. Unos 111 euros es lo que cuesta un metro cuadrado de terreno urbano en la comunidad gallega. Es la cifra más alta de los últimos diez años. Además, la tendencia es altamente desigual según donde uno mire. Durante el primer trimestre, en Pontevedra y Ourense, los precios subieron un 50 %. Bastante menos lo hicieron en A Coruña, que registró una subida del 9 %. En Lugo, por su parte, cayeron a la mitad. Son datos del Ministerio de tras*portes, Movilidad y Agenda Urbana.
Escasez de suelo
Este comportamiento se agudiza todavía más echando la vista atrás y comparándolo con respecto a hace un año. Por poner un ejemplo, en este caso, el dato de Pontevedra es un 90 % mayor. Precisamente Javier Garrido está al frente de la patronal de promotores inmobiliarios de la provincia (Aproin) y explica resumidamente la situación: «Si hay poco suelo suben precios, y si hay mucha demanda también, en este caso se dan las dos». En concreto, el precio de este bien, que es limitado, depende fundamentalmente de la normativa urbanística, de su localización y de las expectativas de los promotores con respecto a la posible demanda y al precio de venta de las viviendas. Si al valor final de una casa le quitamos los costes de construcción, gastos y beneficio previsto, lo que nos queda es el valor del suelo. «Puede representar entre un 20 o un 25 % del precio final de una casa, dependiendo de la promoción», asegura Garrido.
Galicia cuenta con más de 3.500 terrenos disponibles para construir
S. CABRERO
La lógica nos dice entonces que cuanto más suba el coste del terreno, más lo hará la vivienda. Sin embargo, no es una relación directa. Una subida del 30 % en este factor concreto no hará que el producto final, que será una casa o un piso, suba de la misma manera. «El inmobiliario es un mercado como cualquier otro, no puedes vender a un precio que nadie va a pagar». Pero ese coste, como el del resto de materias primas que llevan escalando sin freno en los últimos meses, alguien tiene que pagarlo.
Sucedió a lo grande hace años, cuando en el 2006 se construyeron 762.540 casas. Más que las iniciadas en aquel momento por Alemania, Francia y Reino Unido juntos. La burbuja estalló tiempo después llevando a la quiebra a cientos de promotoras que no pudieron asumir las pérdidas ocasionadas por miles de viviendas sin colocar. Para la tranquilidad de todos, nada se parece ahora a aquello: el precio del suelo era entonces tres veces mayor que ahora. En cualquier caso, la inflación desbocada por encima del 10 % sí ha obligado a retrasar el inicio de obras en Galicia: «Me consta que hay varios casos en los que se ha tensado la negociación promotor-constructor, porque los costes han cambiado radicalmente con respecto a hace unos meses», apunta una fuente del sector.
Alta demanda
Esta escasez de suelo incidirá sobre el que ya es el principal problema del mercado inmobiliario: la falta de vivienda disponible. El sector vive un enorme desajuste entre oferta y demanda. España es un país de propietarios. El 75 % de la población tiene un inmueble a su nombre. Las ansias de compra no son nuevas, ni mucho menos, pero sí que han despuntado desde la esa época en el 2020 de la que yo le hablo. Una de las posibles explicaciones que llevan meses apuntando los expertos es el sobreahorro que se generó durante aquellos meses. Unos 75.0000 millones de euros guardaron los españoles, porque no podían gastarlos. El caso es que durante el último año se han comprado muchas casas y el mercado se ha quedado vacío.
El bum del alquiler vacacional se come el «stock» de segunda residencia en Galicia
ANA BALSEIRO
Entre medias, una guerra ha disparado los precios de casi todo. La vivienda nueva tarda, y tardará, en estar disponible. La falta de stock obliga a decantarse por el mercado de segunda mano, que se ha contagiado de la escasez de oferta. Todo ello es un caldo de cultivo para que los precios hayan crecido tanto que están ya en niveles próximos a aquel 2008. ¿Hasta cuándo? ¿Qué pasará a partir de ahora?
Hipotecas
Si la oferta no puede corregirse, porque las promociones no son inmediatas y sus plazos alcanzan los 24 meses de media, el asunto debe empezar a solventarse por el lado de la demanda. Aquí es donde entra en juego otro de los factores clave: la financiación. Habitualmente, casi nadie tiene suficiente dinero disponible para pagar de una vez lo que cuesta una casa, por eso ya en el Imperio Romano inventaron algo parecido a lo que hoy conocemos como hipotecas. Y hasta hace poco, estaban muy baratas. Con los tipos de interés negativos imperando desde hace meses, las condiciones de financiación no podían ser mejores. No ha sido hasta que el Banco Central Europeo se ha puesto manos a la obra con una subida de tipos para combatir la inflación, que la cosa ha cambiado.
La vivienda se encareció un 8,5 % hasta marzo, la mayor subida en quince años
LA VOZ
El euríbor se aproxima ya al 1 % y ha contagiado a las ofertas de hipotecas fijas que se colocan entre el 1,5 y el 2 % en los mejores casos. Este endurecimiento de las condiciones de financiación debería frenar el furor de las compraventas. Sobre todo, cuando se combina con la mayor subida del coste de la vida en los últimos 37 años. Los hogares sienten cada día que su dinero vale menos, así que cambiarse de casa puede empezar a resultar complicado. Pero por ahora, los datos dicen lo contrario. Los de abril, los últimos disponibles, apuntan a que la compraventa creció un 15 % en ese mismo mes, con la inflación ya disparada. En Galicia, los precios de la vivienda subieron en esa fecha un 12,8 %. También las hipotecas siguieron firmándose como si nada y cada vez de mayor cuantía: hasta un 7 % superior en el caso gallego con respecto a un año antes.
Estará por ver cómo se comporta el mercado inmobiliario en los próximos meses, porque la subida de tipos no ha hecho más que empezar. El factor financiación será clave para moderar los precios ante una oferta con costes por las nubes y que tiene imposible aumentar en el corto plazo.
Otros países
Para saber qué puede deparar el futuro, puede servir mirar alrededor. Mercados residenciales muy importantes como Estados Unidos, Canadá o Australia, e incluso los más cercanos, como Portugal, Austria, Países Bajos o Alemania están viendo como la vivienda comienza a enfriarse. Así lo asegura el último estudio elaborado por los expertos de Bloomberg Economics. Por ejemplo, en el caso de Reino Unido, el mercado inmobiliario está empezando a desacelerarse después de dos años de cifras históricas. Allí, los préstamos cayeron en mayo a su nivel más bajo desde el 2020. Y al contrario, en la República Checa, que destaca por sus altas tasas de propiedad de vivienda, el banco central está elevando los tipos de interés para combatir una la inflación que alcanzó el 16 % esta primavera. Allí, los expertos de Bloomberg aprecian un elevado riesgo de burbuja. La diferencia entre los ingresos de un ciudadano medio y los precios de la vivienda es una de las más amplias de la Unión Europea. En el ránking de posibles burbujas, España está, por ahora, a salvo: ocupa el puesto número veinte de entre los treinta países que analiza el informe.
