Penitenciagite!!
Madmaxista
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La colaboración "publico-privada" os va a re.ve.nta.r los h.ue.vo s, no vais a salir del pimpollo convertidos en una "crisalida" langosta, no, vais a volver a ser gusanos, si no morís en el pimpollo secos y arruinados...
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Páginas: [1] 2 3 ... 537 1 tras*ición Estructural / Re  PCC: Pisitófilos Creditófagos. Invierno 2024« en: Hoy a las 00:12:42 » Cita de: asustadísimos en Ayer a las 17:44:04 Yo también pensé - "Menuda pinza", pero sólo en consideración a los agentes involucrados: los particulares (menos de 5/10 pisos), las gestoras y el Estado. Es decir, yo pensé en una pinza pero de efecto estadístico. El que observas cuando tomas el intervalo entre precio mínimo/máximo y esperas al siguiente ejercicio fiscal. ¿Qué obervas? Primero, las gestoras de alquiler están obligadas a fijar sus precios de acuerdo con el número absoluto (gestoras + particulares), por tanto se encuentran en competencia directa con los particulares. Competencia que al fijarse el intervalo Min/Max al valor de refencia se decanta a favor de las gestoras. Los particulares llevan las de perder. Segundo, las gestoras tienen un peso relativo de 1 a 10 respecto de los particulares, o mejor dicho, por tanto tienen una influencian de 10 contra 1 frente a los particulares sobre el precio Min/Max del siguiente ejercicio fiscal. Tercero, a precio de intervalo, por efecto de escala (costes administrativos, contables, de renovación) la rentabilidad de las gestoras es siempre positiva respecto de la rentabilidad de los particulares. Por tanto, el SERPAVI les ha puesto en bandeja un lleno completo de inquilinos, prácticamente garantizado --- Ahora piensen qué pasará cuando se vayan revisando los intervalos Min/Max del Serpavi según vayan sucediendo los ejercicios fiscales. Piensen en la dinámica. -- La rentabilidad de los partículares irá menguando, y si son marujas, se verán rápidamente superados por los costes fiscales o simplemente de gestion y mantenimiento de sus pisitos, al no beneficiarse de economías de escala ; -- Para conseguir tener sus pisos ocupados, los particulares tendrán que ajustar sus precios dentro del intervalo Min/Max del SERPAVI, pues en otro caso, perderán dinero al sumar periodos de carencia sin inquilino (que huirá hacia una gestora -- con contratos de 7 años ¿verdad?) -- Mientras la masa en valor absoluto de particulares determina el intervalo Min/Max, por simple efecto estadístico (del conjunto = particulares + gestoras) en los ejercicios siguientes, el SERPAVI dará intervalos inferiores a los del ejercicio N-1, -- Como las Gestoras no tienen opción y están obligadas a mantenerse dentro el intervalo MIN/MAX, significa que la reducción estadística del intervalo Min/Max (por numero absoluto de referencias) se traducirá en los precios que las Gestoras estarán obligadas a reflejar. Y es aquí donde se cierra la pinza. Porque si recuerdan que las Gestoras tienen una influencia (relativa) de 10 contra 1 contra los particulares, a un ligero descenso del rentabilidad para las Gestoras responde una reducción severa de la rentabilidad de los particulares. ¿Visto? Es lo que entiendo que se llama cerrar la pinza. ---- Ahora pónganse en el despacho de una de esas Gestoras. Su porción de mercado en números absolutos es ahora inferior al 5% (creo). Por tanto, tienen delante un bulevar para incrementar cuota de mercado. Son las Gestoras las que tienen esa pinza en la mano. Y la van a utilizar. A lo que van es no sólo a ofrecer servicios de alquiler, sino a capturar el mercado de los particulares. ¿Cómo harías? Pues simplemente, bastará ir localizando los anuncios de particulares que sufran de carencia de inquilino, (Idealista ofrece seguramente servicios de ese tipo). Hete aquí que contactan con el casero, y le dan una alternativa : -- O cedes a la Gestora tu Pisito por un "jugoso" bonus (por ej, 10% del valor de la finca certificado por el Catastro) más un "jugoso" cánon a 30 años, y un % de la rentabilidad del alquiler a precio MAX del SERPAVI, descontadas la reformas y renovaciones energéticas y al día del IBI y de la comunidad. -- O dejo en el buzón de tu inquilino un "jugoso" anuncio de alquiler a precio MIN del Serpavi, con un contrato a 7 años. Si aún así encuentras inquilino, será de los que tendrás que desahuciar, con costes judiciales que te hunden para siempre, y fijate que quizás tendrás en su defensa al bufete de abogados de mi Gestora, je, je, a que tiene gracia... No, no, el pleito lo tendrás tú y tu okupa, mientras no firmes nada, yo no soy parte, y a tí te encontré en Idealista, te anuncias tú. Vamos, no dejes pasar la oportunidad. Hala, firma aquí. (El casero mira a su maruja, la maruja le sonríe, y los propietarios firman. Luego se van a comer langostinos con el cheque.) ---- Por último, ¿qué hay del Estado? ¿El Estado? El Estado lo que hace es bonificar fiscalmente a las Gestoras que fijan alquileres inferiores al MIN del SERPAVI. ¿Visto? En el ejercicio siguiente, el intervalo MIN-MAX se reduce otra vuelta. Inversamente, cualquier ligero ajuste de las cargas fiscales de los particulares tendrá el mismo efecto, pero no es imprescindible. No vayamos a perder votos, cuando el efecto es el mismo. Cuando el parque de Gestoras supere en números absolutos por ejemplo el 50 % del parque de particulares, una sencilla bonificación fiscal de las Gestoras (estatal, CCAA o incluso municipios) bastará para apretar un poco más la pinza estadística. El efecto de restructuración generará ingresos fiscales, actividad empresarial (renovaciones) y una profesionalización del sector. ---- Esto que describo no se inventa en 3 meses. Es la orientación que han ido poniendo a punto entre las grandes Gestoras con proyectos financiados por la UE. Desde Francia, Suecia, Dinamarc, Austria, etc. y los fondos de EEUU que entraron en Alemania (que tampoco son orates). ¿Nos os parece curioso que no se oigan protestar a las Gestoras? No creo que estén estudiando la ley, la han diseñado ellas. Esa Ley está literalmente hecha a su medida. |
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