El Pionero
Alcalde y presidente de Fútbol Paco premium
El fantasma de la última burbuja habita a unos 40 kilómetros del centro de Madrid y si dices Seseña en voz alta, un silencio frío se apodera de la conversación. Lo mismo ocurre si pruebas con Valdeluz o Villamayor de Calatrava, pese a que han tras*currido ya 13 años del delirio inmobiliario que regó estas tierras de esqueletos de hormigón. Ahora hay quien empieza a volver la vista atrás ante la fiebre, boom o eclosión que el el bichito-19 ha desatado por comprar una vivienda y cada vez más se preguntan si no estamos, de nuevo, al principio de otra burbuja del ladrillo en España.
Las dudas, sin embargo, chocan con esa otra parte de los ciudadanos que encuentran cada vez más dificultades para acceder a una vivienda. Para vivir en ella, queremos decir. Jóvenes y no tan jóvenes cuya situación económica es más complicada y no sólo no tienen opciones de adquirir una casa, sino que cada vez enfrentan más barreras para alquilar en lugares donde las rentas se han disparado.
La paradoja que resulta del el bichito es precisamente esa: que en un país donde cada vez es más complicado acceder a una vivienda, se teme que se esté gestando una nueva burbuja. Y los temores no vienen de la nada.
El crash de hace más de una década dejó tras de sí el desmoronamiento de la economía española y miles de familias que tuvieron que hacer frente a situaciones en las que perdieron sus viviendas o estuvieron a punto de hacerlo. La recuperación se inició en 2013 y actualmente, la sucesión de datos es la siguiente:
La compraventa de viviendas se disparó un 73,5% en junio en comparación con el mismo mes de 2020; en total se traspasaron 48.201 inmuebles, un 2,5% más que el mes anterior. Salvo en meses puntuales, como el pasado abril, las operaciones no han dejado de crecer desde que se levantase el primer confinamiento.
Los precios siguen la misma senda. Subieron un 5,2% el pasado mes de agosto, según el indicador de Tinsa que lo compara con un año atrás; un 0,4% si se toma como referencia el mes anterior. Fotocasa registró un encarecimiento mensual del 0,6% en la vivienda de segunda mano en julio, situando su precio en 1.894 euros por metro cuadrado.
Y si miramos a las hipotecas, la contratación se disparó un 41,2% en junio respecto al mismo mes de 2020 -o un 7,8% respecto a mayo-. Junio cerró con 37.961 créditos concedidos, una cifra que sitúa la concesión de préstamos para vivienda en niveles superiores no sólo a los registrados en 2019, sino a los de los últimos 10 años.
REALIDAD Y RIESGOS
Pese a las cifras, los expertos coinciden en un mismo punto: no hay burbuja y por ahora los riesgos son bajos. "Para que estuviésemos cercanos a una burbuja inmobiliaria tendríamos que estar contemplando subidas de dos dígitos, de como mínimo en torno al 10%, como se detectó en la anterior crisis. El nivel de compraventas del pasado mes presenta muy buenas cifras, pero no quiere decir que estemos cercanos a una burbuja, sino que la actividad inmobiliaria vuelve a coger mucha fuerza. Esto es muy positivo, pero también hay que tener en cuenta que los bancos están siendo mucho más cautos que en el pasado a la hora de dar hipotecas", explica María Matos, directora de Estudios y Portavoz del portal inmobiliario Fotocasa.
"Las buenas cifras de compraventa son un indicador de que el mercado se ha recuperado con rapidez del parón sufrido durante 2020, pero aun así la gran demanda no está elevando los precios de manera desorbitada. Hay que recordar que estamos cerca de un 36% por debajo del precio máximo alcanzado durante la burbuja inmobiliaria", añade.
José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra, fue uno de los primeros en alertar y analizar la anterior burbuja del ladrillo en nuestro país y cree que ahora muchas cosas son diferentes. "Quienes están comprando ahora no son compradores de primera vivienda ni jóvenes, sino gente que busca mejorar su vivienda. Venden la suya y adquieren otra que se adapta más a sus nuevas exigencias, lo que se conoce como demanda de reposición, y esa está siendo muy alta no sólo en España, sino también en otros países como Alemania, Francia o EEUU, donde los precios crecen más a medida que nos vamos alejando de los grandes núcleos urbanos".
Los expertos coinciden también en que el mercado inmobiliario hierve dentro y fuera de nuestro país. El movimiento del centro a la periferia (la famosa 'mancha de aceite') en busca de casas más grandes y luminosas, y el reajuste del mercado tras el parón por el el bichito sustentan esa fiebre compradora, y a eso se suman las buenas condiciones de financiación y el ahorro acumulado durante el último año y medio. Hasta ahora, uno de los frenos para la compra era que los posibles compradores no disponían del dinero para dar la entrada al crédito -entre un 20% y un 30% del precio final-, "pero durante el confinamiento los españoles han acumulado más de 100.000 millones de euros en ahorro y eso explica también parte de ese afán comprador", apunta Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano Partners.
VIGILAR LOS TIPOS DE INTERÉS
También él descarta la burbuja. "El ratio de esfuerzo es el indicador más fiable. Es preocupante cuando esos niveles están por encima del 45% y ahora se sitúan en torno al 33%, que es también bastante alto. Pese a ello, no se puede decir que haya burbuja, aunque sí hay riesgo de que, si los tipos siguen siendo bajos durante mucho tiempo, la vivienda avance como forma de obtener más rentabilidad en las inversiones y eso termine elevando mucho los precios".
Los tipos de interés -en mínimos- y la política monetaria actual -ultralaxa- son dos de las claves para calibrar los riesgos de una futura burbuja. "El único factor por el que yo me preocuparía es que los tipos sigan mucho tiempo siendo bajos, porque eso favorece la inversión en vivienda y puede dar lugar a futuras subidas más contundentes y peligrosas", advierte García Montalvo.
La actual política monetaria está provocando una desigualdad de riqueza. Quienes ya tienen una casa en propiedad lo tienen más fácil para adquirir otra y quienes no cuentan con ninguna, lo tienen más complicado
IGNACIO DE LA TORRE
Ambas razones explican también, según Ignacio de la Torre, la paradoja del ladrillo que se da en España. "Esta crisis nos está dejando también una desigualdad de riqueza azuzada por la política monetaria de estos meses. Hay mucha liquidez y eso beneficia más a los que más tienen y perjudica más a los que menos tienen. Trasladado a la vivienda eso quiere decir que quienes ya tienen una casa en propiedad lo tienen más fácil para adquirir otra y quienes no cuentan con ninguna, lo tienen más complicado. En Alemania, por ejemplo, este desequilibrio está haciendo que se compre vivienda más para invertir que para vivir, y lo mismo ocurre en EEUU. En España todavía no lo estamos viendo, pero se dará cuando se apruebe la futura ley de vivienda y los inversores sientan que tienen un escenario despejado de incertidumbres", apunta el economista.
LA POSIBLE BURBUJA DEL ALQUILER
Ante la dificultad para adquirir casa, los ojos se posan en el mercado del alquiler. En los años del boom inmobiliario de los 2000, el arrendamiento fue el refugio para muchas personas y familias que no podían comprar, pero ahora los precios han subido tanto que es complicado pensar incluso en afrontar una renta.
Por ponerle cifras, el precio acumulativo de la vivienda en alquiler ha subido en España un 41% en 5 años y un 32% en 10 años, sin embargo, el valor de hace un año ha caído un 4%, según el estudio "Variación acumulativa de la vivienda en España en 2021" de Fotocasa.
"En los últimos cinco años el precio del alquiler en nuestro país ha sufrido incrementos en el precio sin precedentes y es precisamente durante este tiempo, de 2016 a 2021, donde se concentran las subidas más importantes. No obstante, parece ser que la tendencia alcista cambió en 2020 y los alquileres empezaron a caer después de muchos años. Los descensos no son iguales en cada región, pero sí que la tendencia general en España es la bajada de precios (-2,7% interanual de media) y esta tendencia se hace más intensa en ciudades como Madrid o Barcelona, que registran retrocesos interanuales del 10%", explica María Matos.
El problema, de nuevo, no reside en la burbuja de ahora, sino en la que podría venir, tal y como advierte Beatriz Toribio. "El mercado del alquiler ahora está más parado y por eso los precios llevan meses cayendo, pero cuando se reactive la economía y la demanda de alquiler reviva, los precios subirán y eso sí será un verdadero problema porque no hemos sentado las bases para un mercado de alquiler asequible. Los problemas de acceso serán iguales o superiores a los que vivimos antaño", vaticina la directora general de Asval (Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler).
"En ese momento se volverá a poner en evidencia la necesidad de más vivienda social y asequible que ahora no estamos poniendo en marcha porque sólo se está apostando por medidas cortoplacistas", admite, de ahí que crea necesario alumbrar un contexto jurídico y regulatorio apropiado y medidas que protejan "no sólo al inquilino, sino también a los propietarios y los inversores".
Quién compra qué
M. HERNÁNDEZ
El auge en la compraventa de viviendas recae en buena medida sobre las segundas residencias. Compradores nacionales e internacionales aprovecharon los meses de confinamiento para localizar en el mercado inmuebles que se adaptasen a sus nuevas exigencias, esto es, casas más grandes, luminosas, lejos de los grandes núcleos urbanos y con espacios para teletrabajar.
"Las zonas donde estamos detectando más actividad son Madrid, Cataluña y Andalucía, aunque es cierto que hacia donde realmente estamos viendo que se está dirigiendo la demanda es hacia la periferia de las grandes ciudades. El fenómeno del teletrabajo es el responsable de que los ciudadanos ya no necesiten vivir en las grandes urbes, y busquen viviendas en la periferia, alejados de la contaminación ambiental y acústica y también por el tipo de vivienda que buscan ahora los españoles, que no se encuentra en las ciudades", explica María Matos, directora de Estudios y Portavoz del portal inmobiliario Fotocasa.
Las zonas ajardinadas, la luz natural o los espacios al aire libre están haciendo que la demanda se traslade a la periferia. Por lo que, tras un año de esa época en el 2020 de la que yo le hablo y teletrabajo, el número de personas que quiere deshacerse de pisos pequeños y buscar viviendas más grandes con salida al exterior aumenta, provocando cierto éxodo de las grandes ciudades a núcleos urbanos más lejanos pero asequibles.
"Otro punto destacable es que en 2021 se ha incrementado la demanda de vivienda de segunda residencia tanto para comprar como para alquilar y son varios los motivos. El primero, el valor que ahora mismo se le está dando a la vivienda y que está haciendo que muchos españoles quieran invertir en vivienda para poder tener espacios alejados de las ciudades; el segundo, tal y como vimos el pasado año, muchos españoles están usando la segunda residencia para teletrabajar y es normal que suba la demanda ya que si el teletrabajo ha venido para quedarse serán muchos los españoles que alternen el tiempo en su primera residencia con su segunda residencia", añade la experta.
www.elmundo.es
Las dudas, sin embargo, chocan con esa otra parte de los ciudadanos que encuentran cada vez más dificultades para acceder a una vivienda. Para vivir en ella, queremos decir. Jóvenes y no tan jóvenes cuya situación económica es más complicada y no sólo no tienen opciones de adquirir una casa, sino que cada vez enfrentan más barreras para alquilar en lugares donde las rentas se han disparado.
La paradoja que resulta del el bichito es precisamente esa: que en un país donde cada vez es más complicado acceder a una vivienda, se teme que se esté gestando una nueva burbuja. Y los temores no vienen de la nada.
El crash de hace más de una década dejó tras de sí el desmoronamiento de la economía española y miles de familias que tuvieron que hacer frente a situaciones en las que perdieron sus viviendas o estuvieron a punto de hacerlo. La recuperación se inició en 2013 y actualmente, la sucesión de datos es la siguiente:
La compraventa de viviendas se disparó un 73,5% en junio en comparación con el mismo mes de 2020; en total se traspasaron 48.201 inmuebles, un 2,5% más que el mes anterior. Salvo en meses puntuales, como el pasado abril, las operaciones no han dejado de crecer desde que se levantase el primer confinamiento.
Los precios siguen la misma senda. Subieron un 5,2% el pasado mes de agosto, según el indicador de Tinsa que lo compara con un año atrás; un 0,4% si se toma como referencia el mes anterior. Fotocasa registró un encarecimiento mensual del 0,6% en la vivienda de segunda mano en julio, situando su precio en 1.894 euros por metro cuadrado.
Y si miramos a las hipotecas, la contratación se disparó un 41,2% en junio respecto al mismo mes de 2020 -o un 7,8% respecto a mayo-. Junio cerró con 37.961 créditos concedidos, una cifra que sitúa la concesión de préstamos para vivienda en niveles superiores no sólo a los registrados en 2019, sino a los de los últimos 10 años.
REALIDAD Y RIESGOS
Pese a las cifras, los expertos coinciden en un mismo punto: no hay burbuja y por ahora los riesgos son bajos. "Para que estuviésemos cercanos a una burbuja inmobiliaria tendríamos que estar contemplando subidas de dos dígitos, de como mínimo en torno al 10%, como se detectó en la anterior crisis. El nivel de compraventas del pasado mes presenta muy buenas cifras, pero no quiere decir que estemos cercanos a una burbuja, sino que la actividad inmobiliaria vuelve a coger mucha fuerza. Esto es muy positivo, pero también hay que tener en cuenta que los bancos están siendo mucho más cautos que en el pasado a la hora de dar hipotecas", explica María Matos, directora de Estudios y Portavoz del portal inmobiliario Fotocasa.
"Las buenas cifras de compraventa son un indicador de que el mercado se ha recuperado con rapidez del parón sufrido durante 2020, pero aun así la gran demanda no está elevando los precios de manera desorbitada. Hay que recordar que estamos cerca de un 36% por debajo del precio máximo alcanzado durante la burbuja inmobiliaria", añade.
José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra, fue uno de los primeros en alertar y analizar la anterior burbuja del ladrillo en nuestro país y cree que ahora muchas cosas son diferentes. "Quienes están comprando ahora no son compradores de primera vivienda ni jóvenes, sino gente que busca mejorar su vivienda. Venden la suya y adquieren otra que se adapta más a sus nuevas exigencias, lo que se conoce como demanda de reposición, y esa está siendo muy alta no sólo en España, sino también en otros países como Alemania, Francia o EEUU, donde los precios crecen más a medida que nos vamos alejando de los grandes núcleos urbanos".
Los expertos coinciden también en que el mercado inmobiliario hierve dentro y fuera de nuestro país. El movimiento del centro a la periferia (la famosa 'mancha de aceite') en busca de casas más grandes y luminosas, y el reajuste del mercado tras el parón por el el bichito sustentan esa fiebre compradora, y a eso se suman las buenas condiciones de financiación y el ahorro acumulado durante el último año y medio. Hasta ahora, uno de los frenos para la compra era que los posibles compradores no disponían del dinero para dar la entrada al crédito -entre un 20% y un 30% del precio final-, "pero durante el confinamiento los españoles han acumulado más de 100.000 millones de euros en ahorro y eso explica también parte de ese afán comprador", apunta Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano Partners.
VIGILAR LOS TIPOS DE INTERÉS
También él descarta la burbuja. "El ratio de esfuerzo es el indicador más fiable. Es preocupante cuando esos niveles están por encima del 45% y ahora se sitúan en torno al 33%, que es también bastante alto. Pese a ello, no se puede decir que haya burbuja, aunque sí hay riesgo de que, si los tipos siguen siendo bajos durante mucho tiempo, la vivienda avance como forma de obtener más rentabilidad en las inversiones y eso termine elevando mucho los precios".
Los tipos de interés -en mínimos- y la política monetaria actual -ultralaxa- son dos de las claves para calibrar los riesgos de una futura burbuja. "El único factor por el que yo me preocuparía es que los tipos sigan mucho tiempo siendo bajos, porque eso favorece la inversión en vivienda y puede dar lugar a futuras subidas más contundentes y peligrosas", advierte García Montalvo.
La actual política monetaria está provocando una desigualdad de riqueza. Quienes ya tienen una casa en propiedad lo tienen más fácil para adquirir otra y quienes no cuentan con ninguna, lo tienen más complicado
IGNACIO DE LA TORRE
Ambas razones explican también, según Ignacio de la Torre, la paradoja del ladrillo que se da en España. "Esta crisis nos está dejando también una desigualdad de riqueza azuzada por la política monetaria de estos meses. Hay mucha liquidez y eso beneficia más a los que más tienen y perjudica más a los que menos tienen. Trasladado a la vivienda eso quiere decir que quienes ya tienen una casa en propiedad lo tienen más fácil para adquirir otra y quienes no cuentan con ninguna, lo tienen más complicado. En Alemania, por ejemplo, este desequilibrio está haciendo que se compre vivienda más para invertir que para vivir, y lo mismo ocurre en EEUU. En España todavía no lo estamos viendo, pero se dará cuando se apruebe la futura ley de vivienda y los inversores sientan que tienen un escenario despejado de incertidumbres", apunta el economista.
LA POSIBLE BURBUJA DEL ALQUILER
Ante la dificultad para adquirir casa, los ojos se posan en el mercado del alquiler. En los años del boom inmobiliario de los 2000, el arrendamiento fue el refugio para muchas personas y familias que no podían comprar, pero ahora los precios han subido tanto que es complicado pensar incluso en afrontar una renta.
Por ponerle cifras, el precio acumulativo de la vivienda en alquiler ha subido en España un 41% en 5 años y un 32% en 10 años, sin embargo, el valor de hace un año ha caído un 4%, según el estudio "Variación acumulativa de la vivienda en España en 2021" de Fotocasa.
"En los últimos cinco años el precio del alquiler en nuestro país ha sufrido incrementos en el precio sin precedentes y es precisamente durante este tiempo, de 2016 a 2021, donde se concentran las subidas más importantes. No obstante, parece ser que la tendencia alcista cambió en 2020 y los alquileres empezaron a caer después de muchos años. Los descensos no son iguales en cada región, pero sí que la tendencia general en España es la bajada de precios (-2,7% interanual de media) y esta tendencia se hace más intensa en ciudades como Madrid o Barcelona, que registran retrocesos interanuales del 10%", explica María Matos.
El problema, de nuevo, no reside en la burbuja de ahora, sino en la que podría venir, tal y como advierte Beatriz Toribio. "El mercado del alquiler ahora está más parado y por eso los precios llevan meses cayendo, pero cuando se reactive la economía y la demanda de alquiler reviva, los precios subirán y eso sí será un verdadero problema porque no hemos sentado las bases para un mercado de alquiler asequible. Los problemas de acceso serán iguales o superiores a los que vivimos antaño", vaticina la directora general de Asval (Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler).
"En ese momento se volverá a poner en evidencia la necesidad de más vivienda social y asequible que ahora no estamos poniendo en marcha porque sólo se está apostando por medidas cortoplacistas", admite, de ahí que crea necesario alumbrar un contexto jurídico y regulatorio apropiado y medidas que protejan "no sólo al inquilino, sino también a los propietarios y los inversores".
Quién compra qué
M. HERNÁNDEZ
El auge en la compraventa de viviendas recae en buena medida sobre las segundas residencias. Compradores nacionales e internacionales aprovecharon los meses de confinamiento para localizar en el mercado inmuebles que se adaptasen a sus nuevas exigencias, esto es, casas más grandes, luminosas, lejos de los grandes núcleos urbanos y con espacios para teletrabajar.
"Las zonas donde estamos detectando más actividad son Madrid, Cataluña y Andalucía, aunque es cierto que hacia donde realmente estamos viendo que se está dirigiendo la demanda es hacia la periferia de las grandes ciudades. El fenómeno del teletrabajo es el responsable de que los ciudadanos ya no necesiten vivir en las grandes urbes, y busquen viviendas en la periferia, alejados de la contaminación ambiental y acústica y también por el tipo de vivienda que buscan ahora los españoles, que no se encuentra en las ciudades", explica María Matos, directora de Estudios y Portavoz del portal inmobiliario Fotocasa.
Las zonas ajardinadas, la luz natural o los espacios al aire libre están haciendo que la demanda se traslade a la periferia. Por lo que, tras un año de esa época en el 2020 de la que yo le hablo y teletrabajo, el número de personas que quiere deshacerse de pisos pequeños y buscar viviendas más grandes con salida al exterior aumenta, provocando cierto éxodo de las grandes ciudades a núcleos urbanos más lejanos pero asequibles.
"Otro punto destacable es que en 2021 se ha incrementado la demanda de vivienda de segunda residencia tanto para comprar como para alquilar y son varios los motivos. El primero, el valor que ahora mismo se le está dando a la vivienda y que está haciendo que muchos españoles quieran invertir en vivienda para poder tener espacios alejados de las ciudades; el segundo, tal y como vimos el pasado año, muchos españoles están usando la segunda residencia para teletrabajar y es normal que suba la demanda ya que si el teletrabajo ha venido para quedarse serán muchos los españoles que alternen el tiempo en su primera residencia con su segunda residencia", añade la experta.
La 'paradoja del ladrillo' en España: temor a otra burbuja en el país donde cada vez es más difícil tener vivienda
El fantasma de la última burbuja habita a unos 40 kilómetros del centro de Madrid y si dices Seseña en voz alta, un silencio frío se apodera de la conversación. Lo mismo...
