http://www.lavanguardia.com/vida/20160927/41611060317/sergio-nasarre-alquiler-catedra-habitatge-urv.html
ENTREVISTA A SERGIO NASARRE
“Hoy alquilar no es una opción viable”
La cátedra de Vivienda de la URV que dirige Nasarre redacta los principios para un nuevo derecho de arrendamientos urbanos de Catalunya
Uno de los principales propósitos del director de la cátedra de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili (URV), Sergio Nasarre Aznar (Tarragona, 1974), es hacer del alquiler una forma de tenencia atractiva. Sin embargo, es consciente que todavía falta un largo camino por recorrer para alcanzar la tasa media de alquiler en Europa. En la actualidad, la cátedra ha recibido el encargo de redactar los principios para un nuevo derecho de arrendamientos urbanos de Catalunya, una propuesta que posteriormente será estudiada por una comisión de expertos.
Nasarre y su equipo se han marcado como objetivo aplicar a nuestro mercado inmobiliario muchos de los conocimientos adquiridos durante su participación en el proyecto TENLAW, financiado por la Comisión Europea. Un estudio de investigación que ha comparado durante cinco años el funcionamiento de diferentes sistemas de alquiler en Europa. Pero también, para su cometido, el catedrático tendrá en cuenta las aportaciones de los mayores expertos en la materia de la Unión Europea, que visitarán el campus de la URV los próximos 29 y 30 de septiembre.
El especialista en vivienda asegura que existen “una serie de elementos esenciales” para que funcione un mercado de alquiler. Una receta, sin duda, necesaria para lubricar el engranaje del arrendamiento, sobre todo en Barcelona y otras grandes ciudades del área metropolitana, donde el número de pisos que se ofertan en este tipo de régimen es muy inferior al de la demanda, lo que muchas veces convierte encontrar “techo” en una cara odisea.
¿Vislumbra en el horizonte una nueva burbuja inmobiliaria?
Si las cosas siguen igual, sí. Pero es racional: las personas van a tener que comprar vivienda porque no hay otra opción.
Pero actualmente hay dos opciones: comprar o alquilar.
Claro, ese es el problema. Además, alquilar está estigmatizado por varios motivos: en primer lugar, tenemos la tasa de alquiler más baja de Europa Occidental –en torno al 13% y el 15%, mientras que la media europea se sitúa alrededor del 35%-. Tenemos un mercado muy poco saneado y atractivo porque la oferta que hay es limitada, el precio es caro y los propietarios no tienen muchos incentivos para mejorar la calidad del parque, tanto por la normativa existente como por la alta demanda de alquiler que hay. Ante este panorama, la gente vuelve a comprar vivienda.
¿Quiénes?
Los que pueden cumplir los requisitos que los propios bancos, que aún están siendo financiados con dinero público desde Bruselas, están poniendo. Nadie lo impide, ya que España no traspuso en marzo la directiva europea sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial –aunque en verano se hizo público el Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario-. Los operadores inmobiliarios tienen ganas que vuelva a pasar lo que estaba pasando, se está entrando en una dinámica que tiene mala pinta.
Explíquese.
Ahora los bancos están ofreciendo un 80% del precio de compra del inmueble -y en algún caso un 100%-, pero es que en Alemania la ratio préstamo – valor (LTV) suele ser sólo del 60%.
Por eso el porcentaje de población que vive de alquiler en el país germano es más alto.
Claro, es decir, aquí tenemos dos grandes modelos: el alemán, que asume que va a haber siempre familias que por sus ingresos nunca van a ser propietarias, pero a cambio ofrece un mercado de alquiler muy estable, funcional y atractivo, que evita el sobreendeudamiento familiar –el 55% de las familias en Alemania vive de alquiler-.
…
Y luego, tenemos el modelo latino, en el que se ha generalizado la propiedad: incluso sin tener nada ahorrado puedes comprarte una casa de 250.000 euros, y eso nos ha llevado a la crisis de 2007. Es el mismo modelo que Estados Unidos, Irlanda, Italia o Grecia o Portugal, que deja el alquiler como una tenencia súper residual.
¿Qué consecuencias puede tener?
Sobre todo el sobreendeudamiento familiar. La directiva europea está diciendo: “No den préstamos a aquellos que no los puedan pagar y hagan una evaluación muy exhaustiva de la solvencia presente y futura del deudor, que la aprobación de la operación no dependa sólo del valor del inmueble”.
Los operadores inmobiliarios tienen ganas que vuelva a pasar lo que estaba pasando, se está entrando en una dinámica que tiene mala pinta
¿Cuál es la clave para incrementar la tasa de alquiler?
Uno de los principios de nuestra propuesta es que para poder duplicar la tasa de alquiler, esta forma de tenencia tiene que ser atractiva para las clases medias, que buscan estabilidad y previsibilidad en los pagos. Eso sólo se puede conseguir con contratos de arrendamiento indefinidos y con rentas referenciadas a precio de mercado, como sucede en Alemania, Suiza y Austria, los países con mayor tasa de alquiler en Europa.
Un dato revelador.
El 80% de los inquilinos lo son porque no tienen otra opción –esperan a que vengan mejores tiempos para comprar-, y eso es muy grave.
¿Cuáles son los motivos de la insatisfacción?
La normativa actual limita los contratos sólo a tres años, la renta mensual que debe pagar el inquilino se fija libremente –por el arrendador, normalmente-, no hay referencia de si el precio es justo; tercero, el arrendatario tiene menos estabilidad que antes –ni siquiera tiene preferencia a la hora de comprar el inmueble si el propietario decide venderlo-; y cuarto, si deja el piso antes de lo pactado, debe pagar una indemnización equivalente a las seis primeras mensualidades y, luego, se suelen pactar indemnizaciones de mes por año restante.
¿Y qué trabas tienen los propietarios de viviendas a la hora de alquilar?
Una de ellas es la falta de rehabilitación: muchas viviendas no se alquilan porque no están en condiciones. Las últimas cifras dicen que alrededor del 46% de los alquileres se alquilan en neցro, sin contrato ni impuestos porque no cumplen con las condiciones de habitabilidad. Es una situación absolutamente precaria.
¿Cómo se solucionaría?
Primero, con ayudas públicas a la rehabilitación; segundo, a través de potenciar mecanismos privados de rehabilitación –como la rehabilitación por renta o la masovería urbana bien estructuradas-, en los que el inquilino paga con obras, no con dinero; tercero, la posibilidad de poder repercutir parte de las obras a los inquilinos siempre que éstos tengan garantizado quedarse en la vivienda todo el tiempo que quieran.
La segunda razón para no arrendar…
La falta de reacción rápida ante impagos, maltrato de la vivienda o mal comportamiento de los inquilinos con los vecinos. Los países con más alquiler tienen una alta tasa de desahucios. En Dinamarca, por ejemplo, desahucian en 36 días, incluso, a gente vulnerable. En España nos pasamos siete meses.
¿Y qué hacer con las personas y familias desahuciadas?
Tienen que haber mecanismos sociales que puedan acompañar en situaciones de vulnerabilidad para realojar rápidamente a los inquilinos que no pueden pagar. Pero más allá de esto, el propietario tiene que tener la tranquilidad, como sucede en los países nórdicos, que el desahucio va a ser rápido.
En cuanto al realojo de las familias desahuciadas, ¿cómo valora la actuación de la Administración?
En Catalunya hay programas de pago de renta a personas vulnerables, tenemos mesas de emergencia, la posibilidad de realojar rápidamente en caso de desahucio… La duda es la ineficacia que muchas veces existe en algunas administraciones públicas que provoca que la falta de vivienda social la tenga que suplir los propietarios privados que arrendan viviendas, cosa que no parece razonable.
¿Cuál es el perfil del arrendador en Catalunya y el resto de España?
La inmensa mayoría, de momento, de nuestro parque de vivienda en alquiler está en manos de pequeños propietarios que dependen de ese alquiler para pagar la hipoteca, completar la pensión y subsistir. También hay grandes compañías que van a lucrarse con los alquileres. Quizás nos deberíamos plantear algún tipo de tratamiento especial ahí.
¿Qué otro problema ve el arrendador en alquilar?
La baja rentabilidad. El propietario tiene que pagar intermediarios, como APIS que se llevan una comisión, los seguros por impago –porque el mercado no funciona bien- y otros gastos del inmueble. Cuando comparan los tipos de interés que se pagan a cuentas a plazos –alrededor de un 2%- y la rentabilidad media del alquiler -un 3%-, los arrendadores se plantean si les sale a cuenta alquilar.
Los países con más alquiler tienen una alta tasa de desahucios. En Dinamarca, por ejemplo, desahucian en 36 días
¿Con qué se mejoraría la rentabilidad de esta inversión?
Con un sistema de tablas de precios, aprobadas tanto por el Gobierno como por asociaciones de propietarios e inquilinos, como se hace en Alemania. En España y Catalunya hace falta el fomento de la creación de asociaciones de inquilinos, que funcionen como un lobby. Existen en todos los países que tienen una alta tasa de alquiler porque estas asociaciones están legitimadas para acordar precios.
Por otro lado, el precio del alquiler va al alza…
Estamos entrando en una burbuja del alquiler en algunas ciudades, entre ellas Barcelona. El elevado precio de las rentas ha hecho aumentar mucho la demanda de alquiler de habitaciones.
Y esto comporta que el propietario diga: “O me pagas 200 euros más o no te renuevo el contrato”.
¡Claro! Nosotros hemos investigado el mecanismo que existe en Alemania para la fijación de la renta inicial y de las actualizaciones de precio, y aúna la vocación del propietario de tener una rentabilidad de la vivienda y la previsibilidad de pagos que busca el inquilino.
¿Cómo funciona el sistema alemán que usted propone también para Catalunya?
En Alemania la fijación inicial de la renta es libre, excepto en zonas de muy acreditada demanda, en las cuales hay unos topes para evitar las burbujas del alquiler. Y, luego, las actualizaciones se hacen en base a unas tablas, que aunque es un sistema voluntario, lo sigue el 90% de los alquileres en Alemania porque propietarios e inquilinos están contentos con este mecanismo.
¿Por qué?
Porque posibilita, por un lado, planificar al inquilino cuánto tiene que pagar cada mes; y por otro lado, permite al propietario subir el alquiler al precio medio de las viviendas de ese barrio. Es un sistema de alquiler atractivo y estable para las dos partes que consigue aumentar la tasa de inmuebles arrendados, de manera que sanea el mercado y evita la estigmatización del alquiler.
¿Cómo abordar el alquiler de habitaciones en una futura ley de arrendamientos?
Una de las propuestas que hacemos es fijar una duración mínima de seis meses para el arrendamiento de habitaciones. De este modo le damos una protección especial a estos arrendatarios, que hoy no tienen.
¿Le preocupa que los fondos de inversión e inversores privados estén adquiriendo viviendas en Catalunya?
Esto es un largo debate. Lo que no puede ser es que estos fondos se aprovechen de los pisos de desahuciados. Estos vehículos existen en todo el mundo. Por ejemplo, la inmobiliaria más grande de España, Merlin Properties, es una SOCIMI que promueve el alquiler a cambio de un beneficio fiscal. Si los inversores que compran vivienda lo hacen bien y no explotan a los inquilinos es otra manera de fomentar el mercado del alquiler, pero creo que el rol de estas grandes compañías bajaría si el mercado del alquiler estuviera suficientemente vertebrado y controlado.
¿Qué límites legales pondría a las grandes empresas que hacen negocio con el alquiler?
Hay dos límites: que no se aprovechen de la mala fortuna de las familias -tiene que haber mecanismos para evitarlo, como el tanteo y el retracto, que es una buena herramienta para que la Generalitat tenga preferencia a la hora de adquirir viviendas de desahuciados antes que un fondo y estos inmuebles se destinen a alquiler social, como se está haciendo-. Y, en segundo lugar, que si finalmente el fondo se queda con las viviendas, obligatoriamente las destine a alquiler un número de años suficiente para crear una infraestructura de alquileres en España.
¿Qué consejo daría a las personas que quieren comprar o alquilar una vivienda próximamente?
Tal como está todo, les aconsejo que miren primero la propiedad compartida, que les puede salir más asequible cada mes que un alquiler, y si pagan, pueden acabar siendo propietarios. Si los alquileres llegan a ser atractivos, alquilar será una opción viable, pero hoy por hoy no lo es.
ENTREVISTA A SERGIO NASARRE
“Hoy alquilar no es una opción viable”
La cátedra de Vivienda de la URV que dirige Nasarre redacta los principios para un nuevo derecho de arrendamientos urbanos de Catalunya
Uno de los principales propósitos del director de la cátedra de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili (URV), Sergio Nasarre Aznar (Tarragona, 1974), es hacer del alquiler una forma de tenencia atractiva. Sin embargo, es consciente que todavía falta un largo camino por recorrer para alcanzar la tasa media de alquiler en Europa. En la actualidad, la cátedra ha recibido el encargo de redactar los principios para un nuevo derecho de arrendamientos urbanos de Catalunya, una propuesta que posteriormente será estudiada por una comisión de expertos.
Nasarre y su equipo se han marcado como objetivo aplicar a nuestro mercado inmobiliario muchos de los conocimientos adquiridos durante su participación en el proyecto TENLAW, financiado por la Comisión Europea. Un estudio de investigación que ha comparado durante cinco años el funcionamiento de diferentes sistemas de alquiler en Europa. Pero también, para su cometido, el catedrático tendrá en cuenta las aportaciones de los mayores expertos en la materia de la Unión Europea, que visitarán el campus de la URV los próximos 29 y 30 de septiembre.
El especialista en vivienda asegura que existen “una serie de elementos esenciales” para que funcione un mercado de alquiler. Una receta, sin duda, necesaria para lubricar el engranaje del arrendamiento, sobre todo en Barcelona y otras grandes ciudades del área metropolitana, donde el número de pisos que se ofertan en este tipo de régimen es muy inferior al de la demanda, lo que muchas veces convierte encontrar “techo” en una cara odisea.
¿Vislumbra en el horizonte una nueva burbuja inmobiliaria?
Si las cosas siguen igual, sí. Pero es racional: las personas van a tener que comprar vivienda porque no hay otra opción.
Pero actualmente hay dos opciones: comprar o alquilar.
Claro, ese es el problema. Además, alquilar está estigmatizado por varios motivos: en primer lugar, tenemos la tasa de alquiler más baja de Europa Occidental –en torno al 13% y el 15%, mientras que la media europea se sitúa alrededor del 35%-. Tenemos un mercado muy poco saneado y atractivo porque la oferta que hay es limitada, el precio es caro y los propietarios no tienen muchos incentivos para mejorar la calidad del parque, tanto por la normativa existente como por la alta demanda de alquiler que hay. Ante este panorama, la gente vuelve a comprar vivienda.
¿Quiénes?
Los que pueden cumplir los requisitos que los propios bancos, que aún están siendo financiados con dinero público desde Bruselas, están poniendo. Nadie lo impide, ya que España no traspuso en marzo la directiva europea sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial –aunque en verano se hizo público el Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario-. Los operadores inmobiliarios tienen ganas que vuelva a pasar lo que estaba pasando, se está entrando en una dinámica que tiene mala pinta.
Explíquese.
Ahora los bancos están ofreciendo un 80% del precio de compra del inmueble -y en algún caso un 100%-, pero es que en Alemania la ratio préstamo – valor (LTV) suele ser sólo del 60%.
Por eso el porcentaje de población que vive de alquiler en el país germano es más alto.
Claro, es decir, aquí tenemos dos grandes modelos: el alemán, que asume que va a haber siempre familias que por sus ingresos nunca van a ser propietarias, pero a cambio ofrece un mercado de alquiler muy estable, funcional y atractivo, que evita el sobreendeudamiento familiar –el 55% de las familias en Alemania vive de alquiler-.
…
Y luego, tenemos el modelo latino, en el que se ha generalizado la propiedad: incluso sin tener nada ahorrado puedes comprarte una casa de 250.000 euros, y eso nos ha llevado a la crisis de 2007. Es el mismo modelo que Estados Unidos, Irlanda, Italia o Grecia o Portugal, que deja el alquiler como una tenencia súper residual.
¿Qué consecuencias puede tener?
Sobre todo el sobreendeudamiento familiar. La directiva europea está diciendo: “No den préstamos a aquellos que no los puedan pagar y hagan una evaluación muy exhaustiva de la solvencia presente y futura del deudor, que la aprobación de la operación no dependa sólo del valor del inmueble”.
Los operadores inmobiliarios tienen ganas que vuelva a pasar lo que estaba pasando, se está entrando en una dinámica que tiene mala pinta
¿Cuál es la clave para incrementar la tasa de alquiler?
Uno de los principios de nuestra propuesta es que para poder duplicar la tasa de alquiler, esta forma de tenencia tiene que ser atractiva para las clases medias, que buscan estabilidad y previsibilidad en los pagos. Eso sólo se puede conseguir con contratos de arrendamiento indefinidos y con rentas referenciadas a precio de mercado, como sucede en Alemania, Suiza y Austria, los países con mayor tasa de alquiler en Europa.
Un dato revelador.
El 80% de los inquilinos lo son porque no tienen otra opción –esperan a que vengan mejores tiempos para comprar-, y eso es muy grave.
¿Cuáles son los motivos de la insatisfacción?
La normativa actual limita los contratos sólo a tres años, la renta mensual que debe pagar el inquilino se fija libremente –por el arrendador, normalmente-, no hay referencia de si el precio es justo; tercero, el arrendatario tiene menos estabilidad que antes –ni siquiera tiene preferencia a la hora de comprar el inmueble si el propietario decide venderlo-; y cuarto, si deja el piso antes de lo pactado, debe pagar una indemnización equivalente a las seis primeras mensualidades y, luego, se suelen pactar indemnizaciones de mes por año restante.
¿Y qué trabas tienen los propietarios de viviendas a la hora de alquilar?
Una de ellas es la falta de rehabilitación: muchas viviendas no se alquilan porque no están en condiciones. Las últimas cifras dicen que alrededor del 46% de los alquileres se alquilan en neցro, sin contrato ni impuestos porque no cumplen con las condiciones de habitabilidad. Es una situación absolutamente precaria.
¿Cómo se solucionaría?
Primero, con ayudas públicas a la rehabilitación; segundo, a través de potenciar mecanismos privados de rehabilitación –como la rehabilitación por renta o la masovería urbana bien estructuradas-, en los que el inquilino paga con obras, no con dinero; tercero, la posibilidad de poder repercutir parte de las obras a los inquilinos siempre que éstos tengan garantizado quedarse en la vivienda todo el tiempo que quieran.
La segunda razón para no arrendar…
La falta de reacción rápida ante impagos, maltrato de la vivienda o mal comportamiento de los inquilinos con los vecinos. Los países con más alquiler tienen una alta tasa de desahucios. En Dinamarca, por ejemplo, desahucian en 36 días, incluso, a gente vulnerable. En España nos pasamos siete meses.
¿Y qué hacer con las personas y familias desahuciadas?
Tienen que haber mecanismos sociales que puedan acompañar en situaciones de vulnerabilidad para realojar rápidamente a los inquilinos que no pueden pagar. Pero más allá de esto, el propietario tiene que tener la tranquilidad, como sucede en los países nórdicos, que el desahucio va a ser rápido.
En cuanto al realojo de las familias desahuciadas, ¿cómo valora la actuación de la Administración?
En Catalunya hay programas de pago de renta a personas vulnerables, tenemos mesas de emergencia, la posibilidad de realojar rápidamente en caso de desahucio… La duda es la ineficacia que muchas veces existe en algunas administraciones públicas que provoca que la falta de vivienda social la tenga que suplir los propietarios privados que arrendan viviendas, cosa que no parece razonable.
¿Cuál es el perfil del arrendador en Catalunya y el resto de España?
La inmensa mayoría, de momento, de nuestro parque de vivienda en alquiler está en manos de pequeños propietarios que dependen de ese alquiler para pagar la hipoteca, completar la pensión y subsistir. También hay grandes compañías que van a lucrarse con los alquileres. Quizás nos deberíamos plantear algún tipo de tratamiento especial ahí.
¿Qué otro problema ve el arrendador en alquilar?
La baja rentabilidad. El propietario tiene que pagar intermediarios, como APIS que se llevan una comisión, los seguros por impago –porque el mercado no funciona bien- y otros gastos del inmueble. Cuando comparan los tipos de interés que se pagan a cuentas a plazos –alrededor de un 2%- y la rentabilidad media del alquiler -un 3%-, los arrendadores se plantean si les sale a cuenta alquilar.
Los países con más alquiler tienen una alta tasa de desahucios. En Dinamarca, por ejemplo, desahucian en 36 días
¿Con qué se mejoraría la rentabilidad de esta inversión?
Con un sistema de tablas de precios, aprobadas tanto por el Gobierno como por asociaciones de propietarios e inquilinos, como se hace en Alemania. En España y Catalunya hace falta el fomento de la creación de asociaciones de inquilinos, que funcionen como un lobby. Existen en todos los países que tienen una alta tasa de alquiler porque estas asociaciones están legitimadas para acordar precios.
Por otro lado, el precio del alquiler va al alza…
Estamos entrando en una burbuja del alquiler en algunas ciudades, entre ellas Barcelona. El elevado precio de las rentas ha hecho aumentar mucho la demanda de alquiler de habitaciones.
Y esto comporta que el propietario diga: “O me pagas 200 euros más o no te renuevo el contrato”.
¡Claro! Nosotros hemos investigado el mecanismo que existe en Alemania para la fijación de la renta inicial y de las actualizaciones de precio, y aúna la vocación del propietario de tener una rentabilidad de la vivienda y la previsibilidad de pagos que busca el inquilino.
¿Cómo funciona el sistema alemán que usted propone también para Catalunya?
En Alemania la fijación inicial de la renta es libre, excepto en zonas de muy acreditada demanda, en las cuales hay unos topes para evitar las burbujas del alquiler. Y, luego, las actualizaciones se hacen en base a unas tablas, que aunque es un sistema voluntario, lo sigue el 90% de los alquileres en Alemania porque propietarios e inquilinos están contentos con este mecanismo.
¿Por qué?
Porque posibilita, por un lado, planificar al inquilino cuánto tiene que pagar cada mes; y por otro lado, permite al propietario subir el alquiler al precio medio de las viviendas de ese barrio. Es un sistema de alquiler atractivo y estable para las dos partes que consigue aumentar la tasa de inmuebles arrendados, de manera que sanea el mercado y evita la estigmatización del alquiler.
¿Cómo abordar el alquiler de habitaciones en una futura ley de arrendamientos?
Una de las propuestas que hacemos es fijar una duración mínima de seis meses para el arrendamiento de habitaciones. De este modo le damos una protección especial a estos arrendatarios, que hoy no tienen.
¿Le preocupa que los fondos de inversión e inversores privados estén adquiriendo viviendas en Catalunya?
Esto es un largo debate. Lo que no puede ser es que estos fondos se aprovechen de los pisos de desahuciados. Estos vehículos existen en todo el mundo. Por ejemplo, la inmobiliaria más grande de España, Merlin Properties, es una SOCIMI que promueve el alquiler a cambio de un beneficio fiscal. Si los inversores que compran vivienda lo hacen bien y no explotan a los inquilinos es otra manera de fomentar el mercado del alquiler, pero creo que el rol de estas grandes compañías bajaría si el mercado del alquiler estuviera suficientemente vertebrado y controlado.
¿Qué límites legales pondría a las grandes empresas que hacen negocio con el alquiler?
Hay dos límites: que no se aprovechen de la mala fortuna de las familias -tiene que haber mecanismos para evitarlo, como el tanteo y el retracto, que es una buena herramienta para que la Generalitat tenga preferencia a la hora de adquirir viviendas de desahuciados antes que un fondo y estos inmuebles se destinen a alquiler social, como se está haciendo-. Y, en segundo lugar, que si finalmente el fondo se queda con las viviendas, obligatoriamente las destine a alquiler un número de años suficiente para crear una infraestructura de alquileres en España.
¿Qué consejo daría a las personas que quieren comprar o alquilar una vivienda próximamente?
Tal como está todo, les aconsejo que miren primero la propiedad compartida, que les puede salir más asequible cada mes que un alquiler, y si pagan, pueden acabar siendo propietarios. Si los alquileres llegan a ser atractivos, alquilar será una opción viable, pero hoy por hoy no lo es.
