Duda con nota simple de registro de la propiedad

Tengo delante la nota simple de una finca rústica segregada de otra mayor que quizás me anime a comprar, pero no acabo de entender algo. En principio, la finca pertenece a un matrimonio anciano del que la mujer ya falleció y queda aún vivo el señor. Los hijos tienen aún que resolver la herencia, porque quieren venderla. Tengo la nota simple sin que se haya resuelto la herencia, así que debe reflejar la situación de titularidad del matrimonio. Pues bien, en titulares actuales dice lo siguiente.


Eso es lo que hay. No sé si entender que la repetición se debe a que hay dos titulares (cada uno de los cónyuges) y que cada uno de ellos posee una mitad indivisa. Pero no me cuadra que en las dos secciones aparezcan los nombres de los dos, ni que haya dos fechas de escritura distintas. ¿Alguien ducho en el asunto?

Yo soy lego en asunto, lo siento.

Sin ser experto en el tema, te diría que me huele a alguna modificacion en la escritura o registro. Algún error o algo así. De todas formas, te diré que en España el registro de la propiedad no es obligatorio, es decir, que no te fies porque puede ser que el titular real sea otro.

Primero pillaron la mitad de una propiedad en 1977, y después la otra mitad en 1979

centurix dijo:

Primero pillaron la mitad de una propiedad en 1977, y después la otra mitad en 1979

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Entonces entiendo que crees que la mitad indivisa no hace referencia a lo que posee cada cónyuge, sino a que adquirieron una mitad indivisa un año y la otra mitad dos años después. Yo lo que sé de la historia es que aquello hasta los años 70 era una finca agraria grande y que la parcelaron y vendieron. Creo que hay parcelas que aún no están registralmente segregadas. ¿Podría ser que en el 77 fuera la venta y en el 79 la segregación? Pero sigo sin intender, en ese caso, lo de mitad indivisa.

Otra hipótesis que no sé si cuadra más con lo que dices. La parcela, rectangular tirando a cuadrada está perfectamente delimitada por tres lados (muro o valla con vegetación), pero por uno no hay muro alguno y he visto que hay una especie de cuerda que hace de delimitación entre ambas fincas. Me dijeron que la otra parte era de un primo o algo así. Ambas fincas suman unos 1.300 m2 (medidos con Google Earth) y la mitad son 650 m2 que coincide más o menos con lo que dice la nota simple que ocupa la finca (665 m2 de superficie). ¿Quzás sea que compraron esos parientes los 1.300 m2 juntos en 1977 y luego cada uno se quedó en 1979 con la mitad? Una, la que me interesa tiene una casa de principios de los años 80 (construida a poco de comprarla); la otra, no tiene absolutamente nada y por no tener no tiene ni hecha una puerta de acceso a la calle.

Bienes gananciales, cada cual posee una mitad. Donde está el misterio

Taipánidas de Mileto dijo:

Bienes gananciales, cada cual posee una mitad. Donde está el misterio

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Que me escama el que aparezca dos veces con dos fechas distintas de escritura.

Vamo a ver, una mitad proindivisa es que no puedes dividir la finca. Compras la mitad, pero la mitad de todo, no se puede decir esta parte es mía y esta parte es tuya, todo es de los propietarios; es lo habitual cuando dos personas compran, por ejemplo, un piso; uno no compra la cocina y un dormitorio y el otro compra el baño y otro dormitorio, se compra la mitad de todo pero no se puede dividir.

Pero en el caso que tu pones, yo entiendo que en el año 77 la sociedad de gananciales compró la mitad indivisa de la finca; en ese momento tenían el 50% y el otro 50% sería propiedad de otra persona o sociedad. En el año 79 compraron esa segunda mitad y ahora son propietarios del 100% de la finca, pero la finca es indivisa, ambos pueden disfrutar de toda la finca. Ahora bien, si el ayuntamiento lo permite la finca se puede segregar, entonces serían propietarios de una parte señalada de la finca, del punto A, al punto B y limita con C y D. Es lo que hace la cuerda que señalas, la finca original fue segregada y el propietario de la otra parte segregada es dueño hasta la cuerda.

CaCO3 dijo:

Que me escama el que aparezca dos veces con dos fechas distintas de escritura.

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Me puedo equivocar pero creo que en el 77 compraron el 50% de la vivienda.

En el 79 compraron el restante 50%.

Al menos eso entiendo yo.

¿No te puedes acercar al registro de la propiedad? Ellos te lo pueden aclarar.

Entiendo que el matrimonio en gananciales compro en dos veces una finca indivisible. Primero compraron un trozo y dos años después otro.

UnForero dijo:

Sin ser experto en el tema, te diría que me huele a alguna modificacion en la escritura o registro. Algún error o algo así. De todas formas, te diré que en España el registro de la propiedad no es obligatorio, es decir, que no te fies porque puede ser que el titular real sea otro.

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Poca gente deja de inscribir su propiedad en el registro.

Dicho esto, ¿De que forma puedes asegurarte saber quien es el propietario de un inmueble o finca?

UnForero dijo:

Sin ser experto en el tema, te diría que me huele a alguna modificacion en la escritura o registro. Algún error o algo así. De todas formas, te diré que en España el registro de la propiedad no es obligatorio, es decir, que no te fies porque puede ser que el titular real sea otro.

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Sin ser obligatorio, me da que si está inscrita, desde la primera inscripción es obligatorio las subsiguientes compraventas, cargas, etc ad infinitum.
Que alguien lo confirme, yo tampoco soy experto, pero me ha sembrado dudas tu post. Sino ¿de que vale pedir copia simple? No tiene sentido.

E imagino que esa "voluntariedad" es sobre vivienda antiquísima, a fecha actual ya sería obligatorio. Mi casa en un pueblo remoto de la Zamora profunda, de hace 80 años y está registrada, supongo que optativo en su día, aunque la compré hace 5años ya registrado.

Y el caso que nos ocupa, seguramente un familiar(supongo hermano) vendió su mitad al tiempo de heredar, para que toda la propiedad fuera para el susudicho y su marido/esposa. Una primera propiedad en el 77 y la venta de su mitad en el 79.

Eso, o que él constructor se adjudicó la mitad de la propiedad a la espera del pago definitivo y total en el 79, empezando la construcción en el 77(se me ocurre).

Tin Rope dijo:

Y el caso que nos ocupa, seguramente un familiar(supongo hermano) vendió su mitad al tiempo de heredar, para que toda la propiedad fuera para el susudicho y su marido/esposa. Una primera propiedad en el 77 y la venta de su mitad en el 79.

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Creo que he puesto la historia más arriba. En principio hay una finca rústica grande de 30.000-40000 m2, de la que se hacen particiones a finales de los 70 y se venden parcelas a particulares de 600, 700, 1000 m2. Como entonces es jauja, la mayoría se construye una casita, aunque algunos no. Esa creo que es la primera compra de 1977. En esa primera compra he preguntado y estaba metido el suegro. Lo que no sé es si esa primera compra fue de la parcela de 650 metros o de esa y la contigua que entre ambas suman el doble de superficie. El caso es que después el matrimonio le compra al suegro y se quedan con esos 650 metros (665, en realidad) que son los que aparecen en la nota simple. En principio parece que es eso.

Lo que me mosqueaba era eso de "mitad indivisa", pero entiendo que se refiere a la sociedad de gananciales: un titular (la mujer) tiene la mitad y el otro la otra (el marido). También me escama la poca concreción de la nota simple. La descripción habla únicamente de parcela de tierra calma con límites al norte, sur, este y oeste. No hay referencia al cuartillo de aperos ni a la casa. Podría ser, pues la casa se hizo después de la compraventa y está en terreno rústico, pero es que esa misma descripción la cumple la parcela contigua, que tiene la misma extensión, que no tiene edificación alguna y que, además, no está separada de esta más que por un pequeña cuerda (que habrán puesto hace poco) porque es de parientes (quizás la otra mitad que se quedó el suegro). De hecho esa parcela contigua no tiene hecho acceso desde la calle y la única forma de acceder a ella es o saltar la tapia o pasar por la puerta de la que me interesa. Vamos, que ambas cumplen la descripción de la nota simple. ¿Cómo sé que la nota simple es de una parcela y no de la otra? Ciertamente a mí me han enseñado la casa y tenían las llaves y demás, pero a lo mejor me están metiendo la balacá y vendiendo la otra.

¿Puedo ir al registro con un mapa y decirles: "oiga, la finca de CRU número XXXXXXX es esta o esta otra. Señámemelo con el dedo."?

CaCO3 dijo:

Creo que he puesto la historia más arriba. En principio hay una finca rústica grande de 30.000-40000 m2, de la que se hacen particiones a finales de los 70 y se venden parcelas a particulares de 600, 700, 1000 m2. Como entonces es jauja, la mayoría se construye una casita, aunque algunos no. Esa creo que es la primera compra de 1977. En esa primera compra he preguntado y estaba metido el suegro. Lo que no sé es si esa primera compra fue de la parcela de 650 metros o de esa y la contigua que entre ambas suman el doble de superficie. El caso es que después el matrimonio le compra al suegro y se quedan con esos 650 metros (665, en realidad) que son los que aparecen en la nota simple. En principio parece que es eso.

Lo que me mosqueaba era eso de "mitad indivisa", pero entiendo que se refiere a la sociedad de gananciales: un titular (la mujer) tiene la mitad y el otro la otra (el marido). También me escama la poca concreción de la nota simple. La descripción habla únicamente de parcela de tierra calma con límites al norte, sur, este y oeste. No hay referencia al cuartillo de aperos ni a la casa. Podría ser, pues la casa se hizo después de la compraventa y está en terreno rústico, pero es que esa misma descripción la cumple la parcela contigua, que tiene la misma extensión, que no tiene edificación alguna y que, además, no está separada de esta más que por un pequeña cuerda (que habrán puesto hace poco) porque es de parientes (quizás la otra mitad que se quedó el suegro). De hecho esa parcela contigua no tiene hecho acceso desde la calle y la única forma de acceder a ella es o saltar la tapia o pasar por la puerta de la que me interesa. Vamos, que ambas cumplen la descripción de la nota simple. ¿Cómo sé que la nota simple es de una parcela y no de la otra? Ciertamente a mí me han enseñado la casa y tenían las llaves y demás, pero a lo mejor me están metiendo la balacá y vendiendo la otra.

¿Puedo ir al registro con un mapa y decirles: "oiga, la finca de CRU número XXXXXXX es esta o esta otra. Señámemelo con el dedo."?

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Respecto a mitad indivisa, indivisa es que no se puede dividir, osea que los propietarios lo son sin poder partir la propiedad diferenciada(o propiedades), osea no se puede decir yo me quedo con tal esquina hasta tal otra, y tú bal bla. Parece estar todo en orden. Venden ambos y ya, como uno está muerto, según te lei, sus herederos después de la participación, que esto puede complicar o demorar, si alguien objeta, etc. Pero esa problemática ahora no interesa, supongo que lo tienes bien atado y todos los herederos firman, presencial ante notario o a distancia con poder notarial al efecto.

Donde parece que está el entuerto, es en determinar la finca correcta y si la finca es rústica o urbana(esto empieza a ser serio) y el porqué no aparece la/s construccion/es en el registro.

Me apuesto un cojón de pato a que los herederos saben bien la situación, y que no hay forma de "legalizar" la construcción, sino ya lo hubieran hecho y revalorizado su propiedad. Lo que hay que saber es si pesa alguna actuación administrativa en ciernes sobre la finca, que me apuesto otro cojón de pato a que por lo menos hay indicios de problemática sería con la "autoridad" cuando han intentado negociar la situación de la construcción, y hay mil pegas insalvables. Ahí es donde van a venir tus problemas, y no en la identificación de la propiedad (que por supuesto debes verificar); te venden una finca, un huerto o un trozo monte, no una casa. Eso es lo que parece obvio.

En la nota, debe figurar las construcciones y las características. Sino figura, bandera roja. Habla con el consistorio y saltará todo el desaguisado.