Construir, construir y construir: cómo ha conseguido Tokio mantener bajos los alquileres y las viviendas
"Si no puedes resolver un problema, agrándalo". Esta máxima tan repetida (y acuñada a Dwight D. Eisenhower equívocamente) puede ser un buen consejo cuando...
magnet.xataka.com
"Si no puedes resolver un problema, agrándalo". Esta máxima tan repetida (y acuñada a Dwight D. Eisenhower equívocamente) puede ser un buen consejo cuando hablamos de vivienda: expandir el alcance de un problema puede hacer posibles nuevas soluciones. Japón es el mejor ejemplo del mundo de una democracia industrial avanzada con abundancia de viviendas asequibles con bajas emisiones de carbono. La clave del éxito de Japón es su inusual grado de control nacional sobre las reglas de zonificación y construcción. La autoridad centralizada triunfa sobre el obstruccionismo de la vivienda local.
¿Qué podemos aprender de Japón? Tokio construye más viviendas en un año que toda California o toda Inglaterra, que tienen 3 o 4 veces su población. La única forma de que los alquileres se mantengan bajos a largo plazo es construir, construir y construir.
Decisiones nacionales. El politólogo Grant McConnell escribió sobre la articulación clásica de la visión de que es más probable que el gobierno nacional resuelva problemas difíciles que los gobiernos estatales o locales. Lo pequeño puede ser hermoso, según el razonamiento, pero también puede ser provinciano, atrasado y oligárquico. Esta lógica encaja bien con el problema de la vivienda: poner mucho más en juego, todo a la vez, en una gran lucha, en lugar de pieza por pieza en cientos de luchas locales separadas, podría interrumpir la guerra de vivienda.
Más viviendas alrededor del mundo. El mundo ha proporcionado algunos ejemplos de ello. Japón, concretamente, ha tenido un éxito extraordinario en la construcción de viviendas. Durante mucho tiempo ha sido un líder, y amplió su liderazgo aún más en los últimos años. Alemania, Austria y Suiza siempre han tenido excelentes registros, detrás de Japón pero aún así tienen un buen desempeño. Francia se ha puesto las pilas, al menos en París. Estos países generalmente emplean sistemas de permisos de construcción basados en reglas (o “por derecho”): si sus planes marcan las casillas, las autoridades de construcción no tienen más remedio que firmar.
Por otro lado, los países de habla inglesa, incluidos Australia, Canadá, el Reino Unido, los Estados Unidos y Nueva Zelanda, están rezagados. Sus sistemas de permisos son a menudo más discrecionales, otorgando a los funcionarios locales el poder de aprobar o rechazar edificios a voluntad. En muchas partes de estos países, especialmente en sus grandes ciudades, la vivienda es crónicamente costosa porque es atrozmente escasa. Por ahora, la anglosfera sufre la peor escasez y precios de viviendas.
El caso japonés. El país asiático es el mejor ejemplo de la máxima de “agrandar” los problemas. El gobierno nacional de Japón controla el uso de la tierra y los edificios en mayor medida que las autoridades nacionales en otras democracias prósperas. Este control nacional ha crecido en las últimas décadas, incluso cuando otras naciones han entrado en bloqueo residencial. La cantidad de viviendas construidas por año en las democracias industriales ha disminuido en más del 60% desde 1970, según The Economist. Mientras tanto, la construcción de viviendas en Japón se ha mantenido sólida en todo momento, un amplio interés público en viviendas abundantes ha triunfado sobre el obstruccionismo.
¿Qué hicieron? Para impulsar la construcción y bajar los precios, los líderes nacionales redoblaron los esfuerzos para permitir más construcción de viviendas. Recurrieron, especialmente, a cambios administrativos en los códigos de construcción. “Para ayudar a la economía a recuperarse de la burbuja, el país suavizó la regulación del desarrollo urbano”, explicó Hiro Ichikawa, asesor de desarrollo de constructores, en el Financial Times. “Si no hubiera sido por la burbuja, Tokio estaría en la misma situación que Londres o San Francisco”.
Construir, construir y construir. Los resultados, en abundancia de viviendas, precios bajos y formas urbanas bajas en carbono, tras*itables y centradas en el tránsito, son notables. La ciudad de Tokio tenía 13,5 millones de habitantes en 2018. Pero la ciudad construyó 145.000 nuevas residencias ese año. El logro de Tokio fue particularmente sorprendente si se tiene en cuenta que la prefectura tiene muy poco terreno baldío, por lo que casi todas esas 145.000 casas se ubicaron en un vecindario existente.
El asombroso ritmo de construcción de viviendas de la capital se ha mantenido durante años. Tokio construye rutinariamente más casas nuevas que toda California (que tiene tres veces su población) o, en algunos años, toda Inglaterra (que tiene cuatro veces). Ha aumentado la construcción de viviendas en un 30% desde el cambio de siglo, incluso cuando su población alcanzó su punto máximo y comenzó a disminuir en 2007.
Casas desechables. Es cierto que Japón demuele casas mucho antes que otros países industrializados, por lo que una gran parte de sus inicios de viviendas son viviendas de reemplazo. Pero la muy criticada cultura japonesa de "casas desechables" es en realidad uno de los secretos de su éxito. Las leyes de seguridad contra terremotos rigurosas y actualizadas de Japón, además de un apego cultural a las casas nuevas, significan que las casas pequeñas en Japón a menudo se deprecian por completo en solo 30 años y se reemplazan poco después.
Debido a que las viviendas se renuevan rápidamente, el país tiene muchas más posibilidades de instalar edificios más grandes. En lugares EEUU, donde los edificios suelen tener una vida económica de 100 años, solo tienes una oportunidad por siglo de reemplazar una casa por un edificio de apartamentos. En Japón, obtienes tres.
Más vivienda. La prefectura ha triplicado su stock de viviendas en los últimos 50 años y ha ampliado el número de residencias en la ciudad en cerca de un 2% anual desde 2000. De hecho, su tasa de crecimiento de unidades de vivienda en general fue tres veces más rápida que la de Londres o Nueva York en la década de 2010. Entre las 14 megaciudades de todo el mundo, solo Singapur y Seúl superaron a Tokio en el ritmo de crecimiento general de la vivienda. Gracias al programa japonés para gobernar la vivienda, la Prefectura de Tokio y sumetrópolis más grande del mundo han evitado por completo el cierre residencial.
Japón parece haber aprendido la máxima atribuida a Eisenhower: si no puedes resolver un problema, agrándalo.
