Espartano27
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El Plan General limita la operación del TAV en Abando a 1.103 pisos, el 43% protegidos | El Correo
El 85% de lo que se construya en la superficie tendrá un uso residencial mientras que los 18.000 metros cuadrados restantes serán servicios
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El soterramiento de la estación y de la playa de vías dará lugar a un espacio con un gran parque central y un máximo de 1.103 viviendas. / IGNACIO PÉREZ
JOSU GARCÍA / EL CORREO, 5 febrero 2023
La llegada del Tren de Alta Velocidad (TAV) a Bilbao tras*formará el centro neurálgico de la ciudad. La estación de tren de Abando y su playa de vías se soterrarán y esto permitirá liberar más de 100.000 metros cuadrados -algo así como 14 campos de fútbol- en el corazón de la villa. El desarrollo urbano a ejecutar albergará un máximo de 1.103 pisos, de los que el 43% será vivienda protegida y el 57% restante se destinará a venta libre. Así lo establece el Plan General, una normativa que el pleno municipal aprobó por mayoría absoluta en marzo del año pasado y que hasta ahora se ha mantenido en un segundo plano.
LA FUTURA OPERACIÓN DE ABANDO
- 767 millones de euros. Es el montante total de llevar el TAV a Abando. Soterrar la estación costará 495 millones. El túnel de acceso necesitará de 257 millones, mientras que las expropiaciones y la reubicación de las cocheras requerirán de aproximadamente otros 15 millones. Todas estas cifras son provisionales y podrían revisarse al alza en el futuro por la inflación.
- Se edificarán 128.694 metros cuadrados La superficie máxima de espacios en el exterior que estarán techados será de 128.694 metros cuadrados. Su ocupación en el terreno dependerá de la altura de los edificios, que aún se debe definir con el Plan Especial. De esta cifra, 110.600 estarán destinados a uso residencial (63.266 de venta libre y 47.400 tasada y de protección social). Los metros cuadrados destinados a servicios serán de 18.094.
- Sin plazo oficial El alcalde, Juan Mari Aburto, ha insistido esta semana en que prefiere no dar plazos, habida cuenta de «la frustración» que se ha generado con este asunto en el pasado. La llegada del TAV se ha ido postergando de manera recurrente en la última década. La última previsión es que comience a funcionar en 2028 pero no llegaría a Bilbao (al estar pendiente el soterramiento), sino que se quedaría por ahora en un apeadero provisional en Basauri.
La citada norma urbanística prevé que se habilite un gran parque, de unos 40.000 metros cuadrados, en el centro de los terrenos ferroviarios que se van a liberar. Un espacio que aspira a ser un pulmón verde en el corazón mismo de la ciudad. Hay otro parámetro que resulta muy relevante en el Plan General: el 85% de lo que se construya en superficie tendrá un uso residencial mientras que el 15% restante estará dedicado al sector servicios, ya sean oficinas, equipamientos culturales, comercios, hoteles... Las líneas maestras de la hoja de ruta refrendada por el pleno municipal son vinculantes, aseguran las fuentes consultadas. Y determinarán en gran medida el desarrollo de la última operación inmobiliaria y económica clave en el cogollo de la villa. Tanto las instituciones como el sector de la construcción insisten en la importancia de este proyecto, porque ya no queda suelo libre en la ciudad. No, al menos, en una ubicación tan céntrica ni en esta cantidad ni calidad.
El Plan General no concreta ni limita la altura máxima que tendrán los edificios. Es algo que definirá el Plan Especial
UN 'SKYLINE' SIN DEFINIR
La estación y todos sus servicios auxiliares se soterrarán. También la playa de vías que ha ejercicio durante décadas de muro entre dos Bilbao bien diferenciados. El Ayuntamiento, que pone el acento en la necesidad de eliminar esta trinchera, liderará ahora ese proceso urbanístico. Y no parte de cero. El Plan General, ratificado en la primavera pasada (solo tuvo tres votos en contra de 29), ya asentó los pilares de lo que será el Abando del futuro. El alcalde, Juan Mari Aburto, anunció el miércoles que el Consistorio desarrollará un concurso de ideas para llevar a cabo lo que se conoce como Master Plan, que no deja de ser un Plan Especial: un documento que irá al detalle de lo que la norma aprobada en el pleno de la villa ya esbozó. El diseño pormenorizado llegará en 2025, pero el esqueleto ya está definido.
Los arquitectos que concurran a la convocatoria tendrán que ajustarse a los requisitos de la norma de rango superior, pero también es cierto que dispondrán de cierta libertad para plantear algunas cuestiones que resultarán también determinantes y que el Plan General no ha acotado. Una de ellas es la altura de los bloques que se van a levantar. La herramienta urbanística no especificó ningún límite. Quedó abierto porque sus redactores llegaron a la conclusión de que hacía falta flexibilidad. La única condición que impone es que se podrá construir un máximo de 128.694 metros cuadrados sobre rasante. Esa es la edificabilidad total, pero la herramienta de ordenación nada dice que cómo se ha de distribuir esa superficie. Se podría hacer una torre de 30 plantas y varios edificios anexos de escaso porte. O se podría ir a un modelo de bloques más homogéneos, de parecida altura, como sucede en astutazaurre. Si se optara por esta última opción, estaríamos hablando de edificios de unas diez u once plantas, según afirman fuentes que participaron en la redacción del Plan General. Serán los arquitectos ganadores del concurso los que determinen finalmente cómo será el 'skyline' (el horizonte) del corazón de la ciudad.
El Ayuntamiento espera tener a mediados de la próxima legislatura el proyecto arquitectónico definitivo para la parcela
DISEÑO GANADOR EN 2025
Pero además del Plan General, hay otros tres factores que van a condicionar la operación de Abando. El primero tiene que ver con la petición de Adif, la empresa pública que es dueña de las vías, de que no se construya nada encima de la 'tapadera' del cajón soterrado por el que irán las vías. El alcalde ha recordado esta semana que esta entidad financia el 50% de las obras y que es una parte importante de esta tras*formación. Este deseo del administrador de infraestructuras se traducirá en que los edificios se tendrán que levantar en los laterales de la parcela, dejando la parte central para espacios libres.
Algunos urbanistas como Juan Alayo, arquitecto que trabajó para Bilbao Ría 2000, considera que esta limitación supone «un corsé» para llevar el diseño de esta expansión a buen puerto. «En otros países se edifica encima de las estaciones ferroviarias. Si se hace bien, no tiene por qué haber ningún problema y aporta muchas posibilidades», dice.
«Es maravilloso que pisos libres y protegidos vayan a compartir espacio»
Apartamentos para jóvenes
El segundo factor a tener en cuenta es la Ley del Suelo, que obliga a reservar un 35-40% de la edificabilidad a vivienda protegida. En este caso, el Plan General establece que sea el ya citado 43%, siendo un mínimo del 20% para pisos sociales (23.714 metros cuadrados), una superficie similar a inmuebles de precio tasado y otros 1.660 metros cuadrados a apartamentos de alquiler para jóvenes y otros colectivos sociales. Unos parámetros que son parecidos a los de astutazaurre, donde los pisos protegidos rondarán el 45%.
El tercer condicionante es la necesidad de destinar las plusvalías de la venta del suelo a la financiación de una operación que se estima en 767 millones de euros. Seguramente por este motivo, el 85% de la edificabilidad se destinará a uso residencial (se podrían lograr hasta 157 millones por esta vía), cuando en un primer momento se barajó que sería entre un 70 y un 78%. El 15% restante será para los servicios. El Plan General establece que esta distribución de 85-15% podría modificarse en una horquilla de un 5% arriba o abajo en función del diseño final. Tanto el urbanista Juan Alayo como el arquitecto Iñaki Aurrekoetxea avisan de que una parte crucial de esta operación reside en que estos suelos, además de vivienda, puedan atraer talento, empresas y actividad económica. «Eso le daría vida al proyecto».
