NiNi Ni Rojos Ni Grises
Madmaxista
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Detrás de la mayor crisis inmobiliaria de Europa: la vivienda se 'reproduce' más rápido que la población
- En los últimos años se ha disparado la construcción de viviendas
- Los hogares de nueva creación van más despacio que la vivienda terminada
- El precio de la vivienda en Suecia ha caído alrededor de un 20% en términos reales
El inmobiliario es un mercado un tanto peculiar. Por un lado, la vivienda es considerada popularmente como un derecho fundamental (algo incompatible con el mercado). Pero lo cierto es que también es un bien de mercado (se consume) o incluso un activo de inversión (hay quien compra vivienda para canalizar y diversificar su ahorro). De modo que, como sucede con otros bienes, cuando la oferta es amplia, en relación con la demanda, su precio tiende a ser relativamente bajo y cuando su oferta es reducida (en relación con la demanda) su precio tiende a subir, reduciendo su asequibilidad y complicando la vida a los hogares.
España es un buen ejemplo de esto último: los hogares crecen mucho más deprisa que la vivienda, encareciendo sobremanera le precio de los inmuebles. En el lado opuesto está Suecia, un país que ha sufrido una crisis de asequibilidad de la vivienda que ahora se está reduciendo gracias a una crisis inmobiliaria sin parangón en Europa: el precio de la vivienda ha caído con intensidad durante más de un año y ahora parece haberse estabilizado. Sin embargo, los precios de la vivienda se enfrentarán a un lastre que podría limitar las subidas de los inmuebles durante un tiempo: la vivienda lleva años aumentando más rápido que los hogares (que la población).
"El crecimiento demográfico se desaceleró al 0,3% en 2023, la tasa más baja desde el año 2000. La población creció en 30.200 personas, correspondientes a alrededor de 14.000 hogares (el resultado de dividir la población entre dos, que es el tamaño típico de un hogar en Suecia). Esto implica que el número de viviendas iniciadas fue el doble que el número de hogares nuevos el año pasado, a pesar de la fuerte caída en la construcción residencial", aseguran desde Nordea. La fuerte caída del crecimiento de la población se ha convertido en un factor que ha ayudado a desinflar el precio de la vivienda en Suec
No obstante, Suecia es un mercado inmobiliario un tanto singular por las políticas de control de alquileres que se llevan implementando durante años, unas medidas que han generado importantes 'cuellos de botella' en el alquiler, con familias e individuos esperando años para recibir su piso 'protegido' (mientras tanto 'vagan' por otras viviendas de transición). Sin embargo, el Gobierno socialdemócrata de Suecia en 2021 propuso acabar progresivamente con este modelo, 'liberalizando' y permitiendo el alquiler sin topes ni controles para las nuevas viviendas, lo que impulsó, en parte, la construcción masiva, de nuevos inmuebles. Sin embargo, esta propuesta sigue siendo eso, una propuesta que ha generado incentivos en los promotores, pero que aún no es una realidad. Precisamente fue esta propuesta la que provocó el terremoto en el antiguo Gobierno de Suecia que culminó con la dimisión en 2021 de la socialdemócrata Magdalena Andersson.
Ahora, tras el marcado descenso, los precios parecen haber comenzado a estabilizarse y desde Nordea apuntan a que en parte se debe que la drástica caída de la construcción de nueva vivienda, que, aunque sigue superando a la formación de hogares, se encuentra en unos niveles mucho más bajos que en 2021 y 2022, dos años espectaculares en los que la finalización de viviendas superó con mucho a la formación de hogares. De este modo, con el enfriamiento de la actividad constructora, el precio de la vivienda está retomando las subidas poco a poco.
Desde ING coinciden en un informe que analiza el sector inmobiliario en toda Europa y señalan que el caso de Suecia es un tanto especial, puesto que frente a la escasez de vivienda en la mayor parte de países de Europa, incluso en los que también ha caído el precio, la construcción en Suecia y su demografía han provocado cierta 'abundancia: "La baja densidad de población y una alta tasa de viviendas de nueva construcción sugieren que el mercado inmobiliario sueco podría adaptarse con relativa facilidad a un mayor crecimiento demográfico. Sin embargo, el mercado inmobiliario sueco también tiene sus problemas, ya que la asequibilidad es uno de los peores", explican los economistas del banco naranja.
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Susan Spector, directora de investigación macroeconómica en Nordea, explica en una conversación con elEconomista.es que "con el tiempo, la gran afluencia de viviendas nuevas al mercado tiende a frenar el crecimiento de los precios. Sin embargo, en Suecia, la reciente caída de los precios de las viviendas, probablemente, se debe en mayor parte al fuerte aumento de los costes de vida y, especialmente, de las subidas de precios de las hipotecas".
Además, pese a la reciente recuperación de los precios, los expertos creen que esta curiosa tendencia (más nuevas viviendas que fundación de hogares) lastrará la recuperación del precio de la vivienda en Suecia, una maldición para los vendedores (que poco a poco irán reduciendo la inversión hasta que se equilibre el mercado de nuevo) y una bendición para las familias que quieren comprar. El precio de la vivienda ha caído durante 16 meses seguidos en términos interanuales. En términos reales (descontando la inflación), el precio de los inmuebles se ha desplomado casi un 20% en términos reales entre 2022 y el último trimestre de 2023.
Vivienda, demografía y tipos de interés
El menor crecimiento demográfico afecta a muchas partes de la economía, entre ellas el inmobiliario. No obstante, desde Nordea creen que "es poco probable que la actividad de construcción se recupere a los niveles observados en 2021 y 2022, con casi 70.000 y 55.000 viviendas iniciadas, respectivamente, aunque la población crezca más rápido de lo esperado"."Muchos municipios necesitan revisar sus planes de inversión teniendo en cuenta que tendrán menos ciudadanos en el futuro... A largo plazo, las finanzas públicas también se verán afectadas negativamente cuando aumente la proporción de personas mayores en la población", asegura la nota de Nordea.
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Con todo, entre subidas de tipos, una demografía que ha sufrido un apagón, la crisis de la inflación y el boom construcción han formado una tormenta perfecta para la vivienda sueca. El mercado inmobiliario ha pasado por serios apuros, lo que se ha visto agudizado por la finalización de nuevas viviendas, que ha sido mucho mayor que el crecimiento de los hogares desde 2019. Esta situación también se ha visto agravada por la elevada sobrevaloración que tenían los inmuebles en Suecia (cobre todo en las grandes ciudades) antes de esta crisis y, por supuesto, por la intensa subida de los tipos de interés (que finalizó hace unos meses), que ha provocado un encarecimiento de las hipotecas.
No obstante, la caída del precio de la vivienda en términos reales ha sido la peor desde 1993, precisamente el otro periodo en el que la construcción de vivienda superó con creces a la formación de los hogares. La otra gran crisis inmobiliaria del país nórdico se produjo entre 1991 y 1993, cuando el precio real de la vivienda también cayó durante varios trimestres a doble dígito interanual. Justo en ese periodo, tal y como se puede apreciar en el gráfico, vino precedido de un fuerte aumento de la oferta de vivienda nueva que desembocó en una drástica caída del precio de los inmuebles. La oferta importa y mucho cuando se habla de vivienda.
La oferta de vivienda importa: España como ejemplo
El mismo informe de ING que señalaba a Suecia como uno de los países en los que se construye más vivienda y hay una mayor 'abundancia', también señalaba directamente a España por todo lo contrario: "En el otro extremo de la gama se encuentran los países del sur de Europa, Italia y España. La tasa de viviendas nuevas es baja (por debajo del 0,3% anual sobre el stock total de viviendas). Esto podría deberse a muchas cuestiones, como largos procedimientos de permisos o deficiencias financieras. Sin embargo, mantiene escasos los mercados inmobiliarios locales en España e Italia".La lección de esta crisis inmobiliaria como de muchas otras es que para abordar los problemas de asequibilidad de la vivienda los más eficiente suele ser incrementar la oferta, tal y como explican los economistas del Banco de España en uno de sus últimos informes: "Sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas AAPP con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda". Estas políticas de oferta pueden ser perfectamente públicas a través de la construcción de vivienda social para alquiler que aumente el número total de inmuebles disponibles y que compitan directamente con las viviendas en alquiler privadas. Un buen ejemplo es el de las grandes políticas públicas de vivienda de Viena.
Por el contrario, las políticas de demanda o los controles de precios suelen tener un resultado cuando más incierto: "En un contexto de rigidez de la oferta, las políticas de demanda pueden acabar convirtiéndose, en buena medida, en una transferencia de recursos del sector público a los propietarios de vivienda, y tener una capacidad limitada para reducir los problemas de accesibilidad a la vivienda", señalaba el informe del Banco de España.
El BdE explica que existe una fuerte correlación positiva entre el crecimiento de la población y el avance de los precios de compra y de alquiler desde el inicio de la recuperación económica en 2014 hasta 2022. Al contrario que ha ocurrido en Suecia desde 2019 a esta parte, en España "esta evidencia apuntaría a una cierta rigidez relativa de la oferta de vivienda para acomodar el aumento de la demanda que se viene produciendo como consecuencia, en gran parte, de los desarrollos demográficos". En España, la oferta de vivienda es un problema grave y seguirá siendo el principal factor que tirará hacia arriba del precio de los inmuebles en los próximos años, sobre todo si las bajadas de tipos de interés terminan llegando a la zona euro.
El número de visados de obra nueva alcanzó en 2023 cifras cercanas a los 110.000, cifra muy por debajo de los 320.000 visados anuales promedio en la década de 1990 y de los 550.000 anuales en los años 2000. Mientras que en 2023 se terminaron 80.000 viviendas (según los datos oficiales), se calcula que los hogares están creciendo por encima de los 200.000 por año: "La creación neta de hogares hasta 2023 se sitúa por encima de la producción de vivienda nueva, dando lugar a un déficit actual de unas 375.000 viviendas y que alcanzará unas 600.000 viviendas en 2025, concentrado en las CCAA con mayor actividad económica y turística", sentenciaba recientemente el BdE en un informe sobre vivienda.
