Nefersen
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Por qué España no construye vivienda pública ante la imparable subida de precios y la escasez de inmuebles
De forma breve y concisa, la respuesta es porque no sale rentable políticamente. Es una inversión de cientos de millones de euros, que debe ser coordinada entre diferentes administraciones (nacional, autonómica y local) y cuyos frutos (una vivienda más asequible) no se recogerían hasta pasados varios años (es una política largoplacista). En términos de rentabilidad electoral y con un presupuesto público ajustado, la vivienda pública o social no tiene cabida.
España es el país del euro con menos vivienda pública, igualado con Portugal. No solo eso, desde el año 2011 se ha congelado su construcción pese a que cada año la vivienda es menos asequible. La teoría dice que el sector público debería ayudar a corregir los 'fallos del mercado' o aliviar las ineficiencias. Sin embargo, aquí el sector público no está ni se le espera, mientras que cuando aparece es para intervenir en los precios (controles) o en la demanda (deducciones, ayudas...), dos políticas que han demostrado ser ineficientes en el mejor de los casos en muchos otros países, cuando no contraproducentes. Si parece algo evidente es que el problema es de oferta, ¿no sería razonable que las administraciones usaran su poder (recaudan miles de millones de euros) para construir cientos de miles de viviendas y fomentar el alquiler social?
El propio Gobierno ha admitido que harían falta un millón de viviendas para aliviar los precios en España. Mientras tanto, pese a que los precios ya han alcanzado los niveles de la gran burbuja de 2007, la vivienda se sigue encareciendo a un ritmo cercano al 7% interanual, un crecimiento que supera con creces a los salarios y que, por tanto, reduce aún más su asequibilidad. Mientras tanto, la inversión en vivienda pública es prácticamente inexistente.
Los expertos coinciden en que construir vivienda para fomentar el alquiler social (precios por debajo de mercado) puede ayudar a aliviar la situación de la vivienda en general, puesto que el precio del alquiler (sería similar al dividendo que ofrecen las acciones) determina en gran medida el precio del activo, es decir, el precio de la vivienda. Un alquiler social poderoso ayudaría a moderar el precio medio de los alquileres privados, lo que a su vez impactaría en el precio de la vivienda de venta.
Sin embargo, tal y como señalaba hace no mucho el Financial Times en un reportaje que analizaba el curioso caso de la vivienda pública en España y Portugal, las cifras vivienda muestran que la pública solo fue una prioridad política esporádica en la península Ibérica durante parte de las dictaduras (Franco y Salazar) y poco después. "En cambio, varios gobiernos ya en democracia han utilizado subsidios públicos e incentivos fiscales para alentar a la gente a comprar sus propias propiedades (en lugar de promover la vivienda pública)". Esto ha permitido que alrededor del 75% de los españoles tengan una vivienda en propiedad (con o sin hipoteca), uno de los porcentajes más altos de Europa. El problema real lo tienen los jóvenes que quieren acceder a una vivienda y ese 25% de familias que viven de alquiler.
En España se ha hablado de sacar al mercado lo antes posible las miles de viviendas en el balance de la Sareb (el banco malo), el problema es que esta propuesta es una suerte de espejismo, puesto que la casi completa totalidad de esos inmuebles están en zonas donde no hay demanda (lejos de las grandes ciudades) o son viviendas que necesitan grandes reformas o en las que directamente no se puede hacer nada.
El stock de vivienda social es casi inexistente, pero lo que es más grave, la situación podría ir a peor. La vivienda es cada vez más escasa, cada año se forman más del doble de hogares que nuevos inmuebles (los números no dan), mientras que el "desde 2011 en España no se construye vivienda pública", asegura Sergio Nasarre, Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y Director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, en declaraciones a elEconomista.es. Si la vivienda se ha convertido en el mayor problema para cientos de miles de familias, ¿por qué no se construye más vivienda y, sobre todo, por qué no actúa el Gobierno o las administraciones públicas en general para incrementar la oferta?
Los expertos coinciden en que la ley de vivienda no incentiva la nueva inversión y la fallida tramitación de la Ley del Suelo también congela varios planes urbanísticos. Mientras tanto, las administraciones públicas no tienen intención de echar una mano simplemente porque hacer vivienda pública asequible no les sale políticamente rentable, así de triste.
Josep María Raya, Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, apunta en declaraciones a elEconomista.es que "hay muchas políticas menos efectivas en el largo plazo, pero más efectistas en el corto, como por ejemplo subida de las pensiones, pero también la propia política de vivienda: da más votos regular alquileres que hacer vivienda pública y sobre todo es mucho menos costoso", admite este experto en vivienda.
Regular los alquileres, aunque en el largo plazo es nocivo y reduce la oferta de vivienda (al final lo que sucede es que hay mayor escasez de vivienda, aunque los precios se contengan), tiene un impacto inmediato y sin un coste económico directo para el Gobierno. El coste lo terminan pagando las familias a lo largo de los años, cuando el stock de vivienda se congela o se reduce y los problemas para acceder a un inmueble se multiplican, aunque el precio de los alquileres sea más asequible. De una forma sencilla y vulgar, de poco vale tener diez viviendas a un precio muy barato, hay 40 familias que necesitan un hogar.
Por el contrario, la construcción de vivienda pública para alquiler asequible (mucho más efectivo que la vivienda pública para venta) es una política que ofrece totalmente lo opuesto al control de alquileres: es una política que tiene un coste económico para las administraciones muy alto y cuyo resultado se ve en el largo plazo. Construir vivienda pública hoy no resuelve el problema de inmediato, puesto que se necesitarían cientos de miles de viviendas en las zonas congestionadas para que se produzca un impacto en los precios y la asequibilidad. Esto es algo que no interesa a los políticos cuyo único objetivo es ganar las elecciones mañana. La inversión en vivienda se paga hoy con un coste muy alto y el rédito político se lo puede llevar el siguiente gobierno en otra legislatura diferente.
Raya lo explica de forma clara y concisa: "Lo cierto es que, si miras los datos, con la crisis financiera de 2008 se dejó de hacer vivienda pública (que además hasta entonces se hace fundamentalmente en propiedad, en lugar de para alquilar, y se perdió la titularidad). Hacer vivienda pública es una política que tiene efectos en 20 años y las elecciones son solo cada 4 años".
"La afamada vivienda pública (o, más amplio, social) de alquiler es muy cara de construir y de mantener, tanto en esfuerzo económico como en recursos humanos. En consecuencia, solo puede hacerse en cantidades que impacten realmente en una ciudad o mercado en épocas de bonanza, cuando el Estado recauda mucho", explica Sergio Nasarre. En España se construyó vivienda pública durante el boom inmobiliario que estalló en 2008. Aunque en aquel momento la demanda era tan desorbitada que los precios siguieron subiendo pese al fuerte crecimiento de la oferta, lo cierto es que toda esa vivienda (tanto la pública como la privada) fue la que permitió que después los precios bajaran con intensidad en toda la geografía nacional. Hoy,la demanda es también intensa, la diferencia es que no construye casi nadie.
De modo que se construye vivienda pública cuando las arcas del Estado 'rebosan dinero', "pero entonces es justo cuando nadie la quiere porque no se necesita; además, por entonces se construyó en suelos 'poco interesantes', porque los promotores se reservaron la promoción privada en las mejores zonas, mejor comunicadas, etc.", comenta Nasarre.
Por desgracia, la vivienda pública se ha comportado como una política 'procíclica': "El resultado es que cuando la necesitamos, no hay donde se necesita, una buena parte está 'okupada' o en mal estado, etc.", señala Nasarre. Además, en España suele existir otro problema adiciones que son los diferentes niveles de administración y sus competencias. ¿Quién tiene que llevar el peso de la vivienda? Los ayuntamientos son los que mejor conocen el terreno y las necesidades, pero apenas tienen recursos para estas políticas. Por otro lado, el Estado y las CCAA son las que tienen más recursos, pero tampoco parece haber acuerdo para llevar a cabo estas políticas.
Es más, el Gobierno de España aprueba legislaciones sobre vivienda, pero las comunidades autónomas no aplican por completo. Tampoco sería sencillo decidir dónde (qué ciudades) y cuánta vivienda hay que construir en cada lugar para que el impacto sobre la asequibilidad sea notable. En la administración tienen claro que con estas políticas no ganan apenas votos y pueden terminar siendo muy controvertidas.
Además, Nasarre advierte de que la vivienda pública puede ayudar a aliviar ciertos síntomas, pero en ningún caso debe usarse como la vía principal para conducir el mercado de la vivienda. Este experto explica que en los países o ciudades donde domina la vivienda pública y social se han producido igualmente problemas de escasez y de acceso a la vivienda, por lo que la mejor opción es una combinación de ambas, a la vez que es facilita la construcción con mejores leyes de suelo y incentiva la creación de vivienda en las zonas con mayor demanda, pero siempre con el 'liderazgo' del sector privado. Nasarre explica que los países que lo han fiado todo a la vivienda pública "están mucho peor que nosotros en términos de sobreendeudamiento familiar".
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- Sergio Nasarre: "En España lleva sin construirse vivienda pública desde el año 2011"
- OCDE: España está a la cola de vivienda pública y alquiler social en Europa
- Sale más rentable electoralmente subir las pensiones que hacer vivienda pública
De forma breve y concisa, la respuesta es porque no sale rentable políticamente. Es una inversión de cientos de millones de euros, que debe ser coordinada entre diferentes administraciones (nacional, autonómica y local) y cuyos frutos (una vivienda más asequible) no se recogerían hasta pasados varios años (es una política largoplacista). En términos de rentabilidad electoral y con un presupuesto público ajustado, la vivienda pública o social no tiene cabida.
España es el país del euro con menos vivienda pública, igualado con Portugal. No solo eso, desde el año 2011 se ha congelado su construcción pese a que cada año la vivienda es menos asequible. La teoría dice que el sector público debería ayudar a corregir los 'fallos del mercado' o aliviar las ineficiencias. Sin embargo, aquí el sector público no está ni se le espera, mientras que cuando aparece es para intervenir en los precios (controles) o en la demanda (deducciones, ayudas...), dos políticas que han demostrado ser ineficientes en el mejor de los casos en muchos otros países, cuando no contraproducentes. Si parece algo evidente es que el problema es de oferta, ¿no sería razonable que las administraciones usaran su poder (recaudan miles de millones de euros) para construir cientos de miles de viviendas y fomentar el alquiler social?
El propio Gobierno ha admitido que harían falta un millón de viviendas para aliviar los precios en España. Mientras tanto, pese a que los precios ya han alcanzado los niveles de la gran burbuja de 2007, la vivienda se sigue encareciendo a un ritmo cercano al 7% interanual, un crecimiento que supera con creces a los salarios y que, por tanto, reduce aún más su asequibilidad. Mientras tanto, la inversión en vivienda pública es prácticamente inexistente.
Sin vivienda pública en España
España y Portugal tienen el 'honor' de ser el país de Europa con un menor porcentaje de alquiler social sobre el stock total de vivienda. Un informe de la OCDE publicado en abril señalaba lo siguiente: "El parque de viviendas sociales es más pequeño en Colombia, Estonia, Israel, Letonia, Lituania, Portugal y España, donde representa menos del 2% del parque total de viviendas". Esa es la liga en la que juega España.Los expertos coinciden en que construir vivienda para fomentar el alquiler social (precios por debajo de mercado) puede ayudar a aliviar la situación de la vivienda en general, puesto que el precio del alquiler (sería similar al dividendo que ofrecen las acciones) determina en gran medida el precio del activo, es decir, el precio de la vivienda. Un alquiler social poderoso ayudaría a moderar el precio medio de los alquileres privados, lo que a su vez impactaría en el precio de la vivienda de venta.
Sin embargo, tal y como señalaba hace no mucho el Financial Times en un reportaje que analizaba el curioso caso de la vivienda pública en España y Portugal, las cifras vivienda muestran que la pública solo fue una prioridad política esporádica en la península Ibérica durante parte de las dictaduras (Franco y Salazar) y poco después. "En cambio, varios gobiernos ya en democracia han utilizado subsidios públicos e incentivos fiscales para alentar a la gente a comprar sus propias propiedades (en lugar de promover la vivienda pública)". Esto ha permitido que alrededor del 75% de los españoles tengan una vivienda en propiedad (con o sin hipoteca), uno de los porcentajes más altos de Europa. El problema real lo tienen los jóvenes que quieren acceder a una vivienda y ese 25% de familias que viven de alquiler.
En España se ha hablado de sacar al mercado lo antes posible las miles de viviendas en el balance de la Sareb (el banco malo), el problema es que esta propuesta es una suerte de espejismo, puesto que la casi completa totalidad de esos inmuebles están en zonas donde no hay demanda (lejos de las grandes ciudades) o son viviendas que necesitan grandes reformas o en las que directamente no se puede hacer nada.
El stock de vivienda social es casi inexistente, pero lo que es más grave, la situación podría ir a peor. La vivienda es cada vez más escasa, cada año se forman más del doble de hogares que nuevos inmuebles (los números no dan), mientras que el "desde 2011 en España no se construye vivienda pública", asegura Sergio Nasarre, Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y Director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, en declaraciones a elEconomista.es. Si la vivienda se ha convertido en el mayor problema para cientos de miles de familias, ¿por qué no se construye más vivienda y, sobre todo, por qué no actúa el Gobierno o las administraciones públicas en general para incrementar la oferta?
Los expertos coinciden en que la ley de vivienda no incentiva la nueva inversión y la fallida tramitación de la Ley del Suelo también congela varios planes urbanísticos. Mientras tanto, las administraciones públicas no tienen intención de echar una mano simplemente porque hacer vivienda pública asequible no les sale políticamente rentable, así de triste.
Josep María Raya, Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, apunta en declaraciones a elEconomista.es que "hay muchas políticas menos efectivas en el largo plazo, pero más efectistas en el corto, como por ejemplo subida de las pensiones, pero también la propia política de vivienda: da más votos regular alquileres que hacer vivienda pública y sobre todo es mucho menos costoso", admite este experto en vivienda.
Regular los alquileres, aunque en el largo plazo es nocivo y reduce la oferta de vivienda (al final lo que sucede es que hay mayor escasez de vivienda, aunque los precios se contengan), tiene un impacto inmediato y sin un coste económico directo para el Gobierno. El coste lo terminan pagando las familias a lo largo de los años, cuando el stock de vivienda se congela o se reduce y los problemas para acceder a un inmueble se multiplican, aunque el precio de los alquileres sea más asequible. De una forma sencilla y vulgar, de poco vale tener diez viviendas a un precio muy barato, hay 40 familias que necesitan un hogar.
Por el contrario, la construcción de vivienda pública para alquiler asequible (mucho más efectivo que la vivienda pública para venta) es una política que ofrece totalmente lo opuesto al control de alquileres: es una política que tiene un coste económico para las administraciones muy alto y cuyo resultado se ve en el largo plazo. Construir vivienda pública hoy no resuelve el problema de inmediato, puesto que se necesitarían cientos de miles de viviendas en las zonas congestionadas para que se produzca un impacto en los precios y la asequibilidad. Esto es algo que no interesa a los políticos cuyo único objetivo es ganar las elecciones mañana. La inversión en vivienda se paga hoy con un coste muy alto y el rédito político se lo puede llevar el siguiente gobierno en otra legislatura diferente.
Raya lo explica de forma clara y concisa: "Lo cierto es que, si miras los datos, con la crisis financiera de 2008 se dejó de hacer vivienda pública (que además hasta entonces se hace fundamentalmente en propiedad, en lugar de para alquilar, y se perdió la titularidad). Hacer vivienda pública es una política que tiene efectos en 20 años y las elecciones son solo cada 4 años".
Es más 'rentable' subir las pensiones
Por ello, los gobiernos o las administraciones apuestan por medidas cuyo impacto se vea enseguida, como puede ser subir las pensiones, los salarios públicos o aprobar el control de los alquileres, aunque el impacto a largo plazo no sea el deseado. Pero como decía John Maynard Keynes, "en el largo plazo todos estaremos muertos" y los políticos lo único que quieren es volver a ganar las elecciones mañana."La afamada vivienda pública (o, más amplio, social) de alquiler es muy cara de construir y de mantener, tanto en esfuerzo económico como en recursos humanos. En consecuencia, solo puede hacerse en cantidades que impacten realmente en una ciudad o mercado en épocas de bonanza, cuando el Estado recauda mucho", explica Sergio Nasarre. En España se construyó vivienda pública durante el boom inmobiliario que estalló en 2008. Aunque en aquel momento la demanda era tan desorbitada que los precios siguieron subiendo pese al fuerte crecimiento de la oferta, lo cierto es que toda esa vivienda (tanto la pública como la privada) fue la que permitió que después los precios bajaran con intensidad en toda la geografía nacional. Hoy,la demanda es también intensa, la diferencia es que no construye casi nadie.
De modo que se construye vivienda pública cuando las arcas del Estado 'rebosan dinero', "pero entonces es justo cuando nadie la quiere porque no se necesita; además, por entonces se construyó en suelos 'poco interesantes', porque los promotores se reservaron la promoción privada en las mejores zonas, mejor comunicadas, etc.", comenta Nasarre.
Por desgracia, la vivienda pública se ha comportado como una política 'procíclica': "El resultado es que cuando la necesitamos, no hay donde se necesita, una buena parte está 'okupada' o en mal estado, etc.", señala Nasarre. Además, en España suele existir otro problema adiciones que son los diferentes niveles de administración y sus competencias. ¿Quién tiene que llevar el peso de la vivienda? Los ayuntamientos son los que mejor conocen el terreno y las necesidades, pero apenas tienen recursos para estas políticas. Por otro lado, el Estado y las CCAA son las que tienen más recursos, pero tampoco parece haber acuerdo para llevar a cabo estas políticas.
Es más, el Gobierno de España aprueba legislaciones sobre vivienda, pero las comunidades autónomas no aplican por completo. Tampoco sería sencillo decidir dónde (qué ciudades) y cuánta vivienda hay que construir en cada lugar para que el impacto sobre la asequibilidad sea notable. En la administración tienen claro que con estas políticas no ganan apenas votos y pueden terminar siendo muy controvertidas.
Además, Nasarre advierte de que la vivienda pública puede ayudar a aliviar ciertos síntomas, pero en ningún caso debe usarse como la vía principal para conducir el mercado de la vivienda. Este experto explica que en los países o ciudades donde domina la vivienda pública y social se han producido igualmente problemas de escasez y de acceso a la vivienda, por lo que la mejor opción es una combinación de ambas, a la vez que es facilita la construcción con mejores leyes de suelo y incentiva la creación de vivienda en las zonas con mayor demanda, pero siempre con el 'liderazgo' del sector privado. Nasarre explica que los países que lo han fiado todo a la vivienda pública "están mucho peor que nosotros en términos de sobreendeudamiento familiar".
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