Play_91
Madmaxista
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Típico amigote que va de que gana 800 pavazos al mes con el alquiler y tu dices: ¿por qué no cuentas también los gastos?
Aquí una buena simulación.
y no contamos con impuestos de compra, de venta, de heredar, por plusvalia tras la compra que cuenta como rendimientos del capital, etc.
Aquí una buena simulación.
Pues mira, me pillas con el café y venía a decir esto que tu comentas. Incluso quería abrir un hilo para ver la diferencia entre meter 200K (precio ficticio piso OP) al MSCI World VS comprar un piso de (pongamos) 200K y ver toda la retahila de impuestos e incertidumbres.
Porqué si alguien es un poco inquieto y ha trasteado en bolsa, verá que un piso 'pa lo que dá' es un berenjenal de la leche.
Y....no solo son 660EUR netos después de IRPF....
800 EUR alquiler = 9600 EUR año brutos (rentabilidad bruta 4.8%)
660 EUR netos despues de IRPF (-21%) = 7920 EUR/año (rentabilidad neta 3.96%)
Supongamos que desgravamos todos los gastos de ese piso, supongamos que desgravamos IBI, derramas, comunidades, jardinero, gastos formalizacion contrato, abogados que revisa contrato, deducciones intereses hipoteca y el famoso 3% de descuento de amortizacion inmueble (casilla 0117).
Así a boleo :
Precio vivienda: 200,000 EUR
Renta mensual alquiler 800 EUR/mes
Gastos compraventa: 20.000 EUR
Reforma normalita: 30.000 EUR
Cuota hipoteca: 500 EUR/mes
IBI: 500 EUR/año
Comunidad: 100 EUR/mes
Seguro: 120 EUR/año
Suministros: 150 EUR/mes
cibeles: Calculadora de rentabilidad del alquiler – Fotocasa Life (no tiene en cuenta IRPF)
Precio vivienda: 200,000 EUR
Renta mensual alquiler 800 EUR/mes
Gastos compraventa: 20.000 EUR
Reforma normalita: 30.000 EUR
Cuota hipoteca: 0 EUR/mes
IBI: 500 EUR/año
Comunidad: 100 EUR/mes
Seguro: 120 EUR/año
Suministros: 0 EUR/mes
Si tuviéramos en cuenta la revalorización de la vivienda, aumentaría la rentabilidad neta obviamente, pero para mi sigue sin justificar la inversión, ni doblando las rentabilidades netas para mi es justificado dado las incertidumbres a las que se está sometido.
Me he puesto en el supuesto más favorable al propietario, asumiendo que desgrava TODOS los gastos, si bien las tasas e impuestos Hacienda no pone pegas. Las reformas, siempre que sean para SUSTITUIR cosas existentes y NO MEJORARLAS, Hacienda no pondrá pegas. Si quitas plato de ducha y metes un jacuzzi de 6.000 EUR, obviamente no te lo podrás desgravar (es un ejemplo extremo, no hace falta discutirlo).
Por otra parte, el MSCI World ha tenido el siguiente rendimiento historicamente:
Apliquemos algo de minoración para hacerlo más real, pongamos que nos dá un 7% anual bruto, en vez del 8 y pico que dice arriba.
200K al 7% son 14.000 EUR brutos.
Pongamos (muy a lo bestia) 50 EUR/año de comisiones por compras y mantenimiento conexion broker etc.
Restemosle los impuestos del capital en Spain (-21%): Rentabilidad neta 5.53%
Descontamos comisiones etc. (50/14000) = 0,35% a descontar. (redondeamos a 0,50% para hacerlo más 'realista')
(5,53% - 0,50% comisiones redondeadas)
A mi, yo, myself......no me salen los números con el ladrillo.
talueC
y no contamos con impuestos de compra, de venta, de heredar, por plusvalia tras la compra que cuenta como rendimientos del capital, etc.
