ElBillet
Madmaxista
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La banca y los fondos aceleran la venta de inmuebles
Los fondos inmobiliarios y las entidades financieras han dado un giro a su estrategia de gestión de activos inmobiliarios y están acelerando las ventas de inmuebles. Toni López, director del área de inmobiliaria de empresa de Forcadell, señala que los grandes inversores temen un parón del mercado inmobiliario, que ya ha dado señales claras de enfriamiento, y sobre todo los efectos de los cambios en la ley de Arrendamiento Urbano (LAU).
Para acelerar su salida, fondos y bancos están acelerando las ejecuciones hipotecarias, vendiendo viviendas cuando aún no se ha lanzado al antiguo propietario jovenlandeseso, y vendiendo también viviendas que se adjudicaron con un pacto con el antiguo dueño que incluía una dación en pago y un alquiler a precio reducido.
“La nueva ley obliga a las empresas a hacer contratos de alquiler de 7 años y sólo permite actualizar la renta con el IPC –recuerda López– por lo que los fondos consideran que tener más años el activo no va a aportarle recorrido alcista al precio, mientras los expone al riesgo de que cambie el ciclo”, asegura.
Fuentes inmobiliarias recordaron que en muchos casos los fondos han duplicado el precio al que adquirieron el inmueble, a menudo al comprar un crédito con mucho descuento sobre su valor nominal, por lo que la venta permite materializar las plusvalías. “Con la crisis llegaron a España muchos fondos oportunistas y ahora, cinco o seis años después, consideran que es el momento de cerrar el ciclo” explica López.
En cambio, consideran que con la actual incertidumbre política y económica no tienen suficiente visibilidad como para hacer un plan de negocio a 7 años, que es la duración que se impone en el contrato de alquiler. “Antes los fondos ponían en socimis los activos buenos que se adjudicaban, para alquilarlos, y ponían a la venta los malos. Ahora los ponen todos en venta”, explican fuentes del sector.
Vender los inmuebles que se adjudican o los de sus propias carteras cuando vence el contrato de alquiler es una opción que les permite invertir poco en los pisos. Fuentes inmobiliarias aseguran que para vender un piso un fondo invierte de media en él 6.000 euros en pintura y pequeñas reparaciones, mientras que acondicionarlo para ponerlo en alquiler requiere un desembolso mucho mayor.
Igualmente, los grandes propietario ven con recelo las restricciones que les ha impuesto la LAU para hacer desahucios: es obligatoria la intervención de los servicios sociales si se trata de una familia en situación vulnerable, y el procedimiento se suspende tres meses. Además, hay proyectos en marcha para que en esos casos estén obligados a ofrecer un alquiler social al deudor, como fijó la Generalitat en el proyecto de ley de alquiler, que finalmente no obtuvo el respaldo del Parlament.
“Los bancos especialmente, pero en menor medida los fondos, están muy preocupados por su imagen ante la opinión pública y ahora prefieren vender los inmuebles antes de llegar al desahucio, aunque sea a costa de realizar un descuento importante en el precio de venta”, reconoce López.
El nuevo comprador se subroga de los derechos y obligaciones del banco o fondo y puede completar el desahucio sin restricciones. También en caso de inmuebles okupados, el banco no puede recuperar la posesión de la vivienda negociando con los okupas, para evitar un “efecto llamada”, pero muchos pequeños propietarios sí lo hacen.
Los expertos inmobiliarios advierten que la llegada al mercado de un gran volumen de pisos de estos grandes propietarios está acelerando la frenada de los precios. “La mayoría de vivienda que sale al mercado está en las peores zonas, donde la demanda es menos fuerte. Por ello, en esas zonas van a volver a caer los precios, aunque han subido mucho menos que en Madrid o Barcelona, o en el mejor de los casos, las subidas que algunos preveían que se extenderían desde las capitales no se producirán”, señalan.
Así está actuando el sector
Servihabitat: Aumenta un 28% su oferta de activos
La inmobiliaria de Lone Star y CaixaBank ha incrementado un 28% los activos listos a la venta en el primer semestre del 2019 y centra sus recursos en intensificar la salida de nuevo stock al mercado. En verano lanzó una campaña con cerca de 11.500 inmuebles, 9.300 de los cuales eran viviendas, con descuentos de hasta el 35%. Los pisos, tanto de obra nueva como de segunda mano, salían a la venta desde los 20.000 euros, y con 85.000 euros de precio medio. Ubicados en 50 provincias de toda España, destacaban Toledo, Murcia, Sevilla, Alicante y Valencia por la mayor oferta disponible.
Haya Real Estate: descuentos de hasta el 60%
Haya Real Estate, el servicer controlado por Cerberus, ha lanzado con Cajamar una campaña para vender más de 3.900 inmuebles con una rebaja media del 30%, que llega hasta el 60% en algunos activos. La venta incluye 1.000 viviendas por menos de 60.000 euros, la mayor parte de ellos en la Comunitat Valenciana (con más de 1.895 inmuebles), a la que siguen Andalucía (880) y Murcia (720 activos). El servicer gestiona también la venta de inmuebles de Bankia, BBVA, ING, Sareb y Liberbank, con quien ha lanzado una campaña de descuentos del 40% en más de 2.200 viviendas.
Bankia: Miles de viviendas judicializadas en venta
Bankia ha acelerado los objetivos de reducir su exposición inmobiliaria. Y para ello ha empezado a vender miles de inmuebles “judicializados”, es decir, aquellos procedentes de ejecuciones hipotecarias en los que el juzgado ya les ha reconocido el derecho a recuperar el inmueble pero de los que aún no tiene las escrituras ni la posesión, porque aún están habitados por el acreedor que ha impagado el crédito. Vender las viviendas en esta fase, cuando aún falta cerca de un año para que esté disponible para vivir en ella, reduce su precio para los posibles compradores pero el banco prefiere ahora acelerar.
Aliseda: 171 promociones de obrar nueva
Aliseda Inmobiliaria, el servicer participado por Blackstone y Banco Santander, ha acelerado la construcción de obras inacabadas durante la crisis y la edificación de nuevas promociones. Así, ha puesto en venta 71 promociones de obra nueva de primera residencia en distintas provincias españolas, en una campaña con 2.500 activos con descuentos de hasta el 40%, de los que 1.500 son viviendas. Igualmente, el servicer ha acelerado la venta de segundas residencias, con 100 promociones de obra nueva: en total, ha sacado al mercado este verano 1.200 viviendas en destinos de golf, playa y montaña en veintisiete provincias.
Solvia: nueva campaña tras el cambio de dueño
Solvia, la inmobiliaria fundada por Banc Sabadell controlada mayoritariamente por Intrum desde abril, ha acelerado también sus ventas a la vuelta del verano. En “el momento perfecto para plantearse nuevos propósitos y retos”, Solvia ha lanzado una campaña con 1.800 activos inmobiliarios de todo tipo que incluyen viviendas a partir de los 20.900 euros. Las comunidades con más inmuebles son Comunidad Valenciana (450 inmuebles), Catalunya (311), Andalucía (277), Comunidad de Madrid (251), Castilla-La Mancha (144), Galicia (125), Región de Murcia (62), Asturias (41) y Baleares (38).
Altamira: pisos de la Sareb con descuentos del 30%
Altamira Asset Management, el servicer controlado por Fortress, ha acelerado la campaña de ventas de inmuebles de la Sareb, con tres campañas simultáneamente de viviendas, oficinas, naves logísticas y locales comerciales. En vivienda, venden 1.729 activos, con el lema “Descuentos que llegan pisando fuerte”, con rebajas que llegan al 30%. La mayoría de las viviendas se concentra en Comunidad Valenciana, con más de 200 viviendas en 33 municipios como Peñíscola, Oropesa y Altea, y Catalunya, con 376 viviendas de tipo unifamiliar, adosados y nuevas promociones con amplias zonas comunes y 800 locales comerciales.
La banca ya vendió sus inmobiliarias
La banca ha vendido sus activos en grandes carteras en sus últimos años. Las ultimas operaciones las han hecho Banc Sabadell (que vendió en agosto su promotora SDI a Oaktree y en abril la inmobiliaria Solvia a Intrum) y el fondo Apollo, que compro Altamira, el servicer del Santander, y lo ha revendido a otro fondo, Fortress. El año pasado fue CaixaBank la que traspasó el 80% de Servihabitat al fondo Lone Star, valorándola en 7.000 millones.
Los fondos inmobiliarios y las entidades financieras han dado un giro a su estrategia de gestión de activos inmobiliarios y están acelerando las ventas de inmuebles. Toni López, director del área de inmobiliaria de empresa de Forcadell, señala que los grandes inversores temen un parón del mercado inmobiliario, que ya ha dado señales claras de enfriamiento, y sobre todo los efectos de los cambios en la ley de Arrendamiento Urbano (LAU).
Para acelerar su salida, fondos y bancos están acelerando las ejecuciones hipotecarias, vendiendo viviendas cuando aún no se ha lanzado al antiguo propietario jovenlandeseso, y vendiendo también viviendas que se adjudicaron con un pacto con el antiguo dueño que incluía una dación en pago y un alquiler a precio reducido.
“La nueva ley obliga a las empresas a hacer contratos de alquiler de 7 años y sólo permite actualizar la renta con el IPC –recuerda López– por lo que los fondos consideran que tener más años el activo no va a aportarle recorrido alcista al precio, mientras los expone al riesgo de que cambie el ciclo”, asegura.
Fuentes inmobiliarias recordaron que en muchos casos los fondos han duplicado el precio al que adquirieron el inmueble, a menudo al comprar un crédito con mucho descuento sobre su valor nominal, por lo que la venta permite materializar las plusvalías. “Con la crisis llegaron a España muchos fondos oportunistas y ahora, cinco o seis años después, consideran que es el momento de cerrar el ciclo” explica López.
En cambio, consideran que con la actual incertidumbre política y económica no tienen suficiente visibilidad como para hacer un plan de negocio a 7 años, que es la duración que se impone en el contrato de alquiler. “Antes los fondos ponían en socimis los activos buenos que se adjudicaban, para alquilarlos, y ponían a la venta los malos. Ahora los ponen todos en venta”, explican fuentes del sector.
Vender los inmuebles que se adjudican o los de sus propias carteras cuando vence el contrato de alquiler es una opción que les permite invertir poco en los pisos. Fuentes inmobiliarias aseguran que para vender un piso un fondo invierte de media en él 6.000 euros en pintura y pequeñas reparaciones, mientras que acondicionarlo para ponerlo en alquiler requiere un desembolso mucho mayor.
Igualmente, los grandes propietario ven con recelo las restricciones que les ha impuesto la LAU para hacer desahucios: es obligatoria la intervención de los servicios sociales si se trata de una familia en situación vulnerable, y el procedimiento se suspende tres meses. Además, hay proyectos en marcha para que en esos casos estén obligados a ofrecer un alquiler social al deudor, como fijó la Generalitat en el proyecto de ley de alquiler, que finalmente no obtuvo el respaldo del Parlament.
“Los bancos especialmente, pero en menor medida los fondos, están muy preocupados por su imagen ante la opinión pública y ahora prefieren vender los inmuebles antes de llegar al desahucio, aunque sea a costa de realizar un descuento importante en el precio de venta”, reconoce López.
El nuevo comprador se subroga de los derechos y obligaciones del banco o fondo y puede completar el desahucio sin restricciones. También en caso de inmuebles okupados, el banco no puede recuperar la posesión de la vivienda negociando con los okupas, para evitar un “efecto llamada”, pero muchos pequeños propietarios sí lo hacen.
Los expertos inmobiliarios advierten que la llegada al mercado de un gran volumen de pisos de estos grandes propietarios está acelerando la frenada de los precios. “La mayoría de vivienda que sale al mercado está en las peores zonas, donde la demanda es menos fuerte. Por ello, en esas zonas van a volver a caer los precios, aunque han subido mucho menos que en Madrid o Barcelona, o en el mejor de los casos, las subidas que algunos preveían que se extenderían desde las capitales no se producirán”, señalan.
Así está actuando el sector
Servihabitat: Aumenta un 28% su oferta de activos
La inmobiliaria de Lone Star y CaixaBank ha incrementado un 28% los activos listos a la venta en el primer semestre del 2019 y centra sus recursos en intensificar la salida de nuevo stock al mercado. En verano lanzó una campaña con cerca de 11.500 inmuebles, 9.300 de los cuales eran viviendas, con descuentos de hasta el 35%. Los pisos, tanto de obra nueva como de segunda mano, salían a la venta desde los 20.000 euros, y con 85.000 euros de precio medio. Ubicados en 50 provincias de toda España, destacaban Toledo, Murcia, Sevilla, Alicante y Valencia por la mayor oferta disponible.
Haya Real Estate: descuentos de hasta el 60%
Haya Real Estate, el servicer controlado por Cerberus, ha lanzado con Cajamar una campaña para vender más de 3.900 inmuebles con una rebaja media del 30%, que llega hasta el 60% en algunos activos. La venta incluye 1.000 viviendas por menos de 60.000 euros, la mayor parte de ellos en la Comunitat Valenciana (con más de 1.895 inmuebles), a la que siguen Andalucía (880) y Murcia (720 activos). El servicer gestiona también la venta de inmuebles de Bankia, BBVA, ING, Sareb y Liberbank, con quien ha lanzado una campaña de descuentos del 40% en más de 2.200 viviendas.
Bankia: Miles de viviendas judicializadas en venta
Bankia ha acelerado los objetivos de reducir su exposición inmobiliaria. Y para ello ha empezado a vender miles de inmuebles “judicializados”, es decir, aquellos procedentes de ejecuciones hipotecarias en los que el juzgado ya les ha reconocido el derecho a recuperar el inmueble pero de los que aún no tiene las escrituras ni la posesión, porque aún están habitados por el acreedor que ha impagado el crédito. Vender las viviendas en esta fase, cuando aún falta cerca de un año para que esté disponible para vivir en ella, reduce su precio para los posibles compradores pero el banco prefiere ahora acelerar.
Aliseda: 171 promociones de obrar nueva
Aliseda Inmobiliaria, el servicer participado por Blackstone y Banco Santander, ha acelerado la construcción de obras inacabadas durante la crisis y la edificación de nuevas promociones. Así, ha puesto en venta 71 promociones de obra nueva de primera residencia en distintas provincias españolas, en una campaña con 2.500 activos con descuentos de hasta el 40%, de los que 1.500 son viviendas. Igualmente, el servicer ha acelerado la venta de segundas residencias, con 100 promociones de obra nueva: en total, ha sacado al mercado este verano 1.200 viviendas en destinos de golf, playa y montaña en veintisiete provincias.
Solvia: nueva campaña tras el cambio de dueño
Solvia, la inmobiliaria fundada por Banc Sabadell controlada mayoritariamente por Intrum desde abril, ha acelerado también sus ventas a la vuelta del verano. En “el momento perfecto para plantearse nuevos propósitos y retos”, Solvia ha lanzado una campaña con 1.800 activos inmobiliarios de todo tipo que incluyen viviendas a partir de los 20.900 euros. Las comunidades con más inmuebles son Comunidad Valenciana (450 inmuebles), Catalunya (311), Andalucía (277), Comunidad de Madrid (251), Castilla-La Mancha (144), Galicia (125), Región de Murcia (62), Asturias (41) y Baleares (38).
Altamira: pisos de la Sareb con descuentos del 30%
Altamira Asset Management, el servicer controlado por Fortress, ha acelerado la campaña de ventas de inmuebles de la Sareb, con tres campañas simultáneamente de viviendas, oficinas, naves logísticas y locales comerciales. En vivienda, venden 1.729 activos, con el lema “Descuentos que llegan pisando fuerte”, con rebajas que llegan al 30%. La mayoría de las viviendas se concentra en Comunidad Valenciana, con más de 200 viviendas en 33 municipios como Peñíscola, Oropesa y Altea, y Catalunya, con 376 viviendas de tipo unifamiliar, adosados y nuevas promociones con amplias zonas comunes y 800 locales comerciales.
La banca ya vendió sus inmobiliarias
La banca ha vendido sus activos en grandes carteras en sus últimos años. Las ultimas operaciones las han hecho Banc Sabadell (que vendió en agosto su promotora SDI a Oaktree y en abril la inmobiliaria Solvia a Intrum) y el fondo Apollo, que compro Altamira, el servicer del Santander, y lo ha revendido a otro fondo, Fortress. El año pasado fue CaixaBank la que traspasó el 80% de Servihabitat al fondo Lone Star, valorándola en 7.000 millones.
