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Madmaxista
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Las ciudades estudian cómo parar los pies a la proliferación de viviendas turísticas - elEconomista.es
Las ciudades estudian cómo parar los pies a la proliferación de viviendas turísticas
"Pocas reglas, claras y aplicarlas". Esta es la aparentemente sencilla receta que extiende el concejal de Vivienda y vicealcalde de Ámsterdam, Lauren Ivens, para combatir los efectos negativos que está ocasionando a las grandes ciudades el desbocado mercado del alquiler de alojamientos turísticos, un fenómeno imparable y un negocio que crece de manera exponencial, en un mundo globalizado, de la mano de plataformas de internet como Airbnb.
Esos efectos nocivos de los que se habla se resumen principalmente en dos: distorsión del mercado tradicional de alquiler residencial de viviendas -cada vez hay menos casas para alquilar por largas temporadas y unos precios más altos- y pérdida de identidad de las ciudades -los centros urbanos se vacían de vecinos, que son sustituidos por turistas, y el comercio de proximidad se tras*forma o se pierde por la presión sobre los precios del inmobiliario y por el tipo de cliente que reciben, cada vez más gente de paso.
El pasado jueves se reunieron en Madrid representantes de Ámsterdam, Londres, Barcelona y Madrid en un foro abierto -organizado por el ayuntamiento madrileño- llamado 'Viviendas turísticas. Políticas públicas en las ciudades europeas'. El objetivo del mismo no fue otro que el de analizar el tema del alquiler turístico en sus ciudades y poner en común las medidas que sobre este problema estaban tomando los respectivos gobiernos municipales.
Pese al distinto grado de madurez de cada uno de los mercados de alquiler turístico de las ciudades con representación en el foro y las distintas competencias que cada ciudad tiene en materia de turismo, del encuentro quedó clara la necesidad de que las ciudades trabajen en común sobre el asunto. "Los alquileres de viviendas turísticas no son un problema de países", aseguraba el holandés Lauren Ivens. "Afecta de forma desigual al territorio de un país. Es un problema eminentemente de ciudades, de grandes ciudades y, sobre todo, de los centros de esas grandes ciudades. Y como ciudades tenemos que unirnos y conseguir que la Unión Europea nos haga caso".
"Hay que parar el crecimiento de los alojamientos turísticos", exponía por su parte Patricia Callaghan, concejala del distrito londinense de Candem Town, foco turístico de primer orden de la capital británica. "Se trata de luchar conjuntamente para conservar comunidades sostenibles y estables dentro de las grandes ciudades". Callaghan se quejaba de que el Gobierno de Reino Unido no prestaba atención al problema y de que su distrito carecía de los recursos necesarios para actuar contra el mismo.
"Las ciudades tenemos que hablar mucho entre nosotras, el mercado del alquiler de viviendas turísticas actúa siempre igual en cualquier lugar", indicaba por su parte Albert Arias, director del Plan Estratégico de Turismo de Barcelona y representante de la Ciudad Condal en la cita.
Por otro lado, Madrid, anfitriona del encuentro y representada por su concejal de Ordenamiento Urbano Sostenible, José Manuel alopécico, y por el concejal del distrito Centro, Jorge García, y con un recién estrenado estudio sobre el alojamiento turístico en la ciudad, se mostraba de acuerdo con lo dicho por el resto de interlocutores, al tiempo que manifestaba su sorpresa, en boca de alopécico, por la rapidez del avance del tema, que de no estar en la agenda política de la capital de España dos años atrás, cuando Ahora Madrid llegó al poder, se ha convertido en uno de los asuntos que más preocupa.
Un problema de vivienda
Al hablar del problema de las viviendas turísticas parece que se está debatiendo sobre dos asuntos: el de la vivienda y el del turismo, sector este último casi intocable en países como España, ya que es el mejor activo económico que presenta el país. Sin embargo, ninguno de los representantes de las distintas ciudades en el foro lo ve así. Para ellos, cuando se habla del citado problema se está hablando básicamente de un problema de vivienda. "No tenemos nada en contra del turismo", coincidían todos. "A nuestras ciudades les gusta el turismo y los turistas y reconocemos su importancia para nuestras economías".
"Es cierto que una gran proliferación de turistas puede provocar conflictos de convivencia entre estos y los vecinos, pero no focalicemos en el turismo, esto es un problema de vivienda", pedía Albert Arias.
"La proliferación de alquileres turísticos exacerba la crisis de la vivienda", diagnosticaba la londinense Callagham, tras apuntar que en todos los distritos de Londres, durante 2016, aumentó un 126% el número de alojamientos turísticos ofertados en Airbnb.
Ámsterdam, con una oferta a turistas de 22.000 alojamientos (18.000 de ellos completos) y un aumento de los mismos de un 35% en 2016 defiende un turismo sostenible.
Por su parte, Barcelona puso sobre la mesa sus 10.000 viviendas turísticas legalizadas y habló de otras 6.000 ilegales, mientras que Madrid contabilizó casi 10.000 viviendas a disposición de los turistas tan sólo en el distrito Centro de la capital y aportó datos tan significativos como que en el barrio de Sol algo más del 31% de todas las viviendas existentes están a disposición de los turistas.
Toda esa oferta de alojamiento turístico tiene un indudable impacto directo sobre el alquiler residencial de larga duración, sigue creciendo e incide sobre espacios céntricos de ciudades donde ya de por sí la oferta de viviendas para el alquiler suele ser escasa, coincidían en diagnosticar los participantes en el foro, que también estuvieron de acuerdo en señalar a las plataformas digitales de comercialización de esta oferta de viviendas turísticas como aceleradoras del problema y, por tanto, parte del mismo.
Airbnb y amigos
Dentro de esas "aceleradoras" del problema, la reina es Airbnb, un gigante nacido en San Francisco y valorado en 31.000 millones de dólares, a punto de salir a bolsa, operando en más de 65.000 ciudades de todo el mundo y rentable desde los primeros meses de 2016.
Nunca fue tan fácil poner en el mercado turístico una vivienda y gestionarla y, del mismo modo, nunca fue tan fácil como ahora reservar una vivienda de vacaciones. La sencillez de esas operaciones anima el negocio y lo que se le pide a las distintas plataformas es que ayuden a que se cumpla la ley de los diferentes entornos en los que operan. El director del Plan Estratégico de Turismo de Barcelona indica que hay que pedirles responsabilidad subsidiaria por su labor comercializadora y lo cierto es que, de una u otra manera, las ciudades están negociando individualmente con ellas, con resultados desiguales.
Mientras que Ámsterdam fue la primera ciudad en el mundo en llegar a un avanzado acuerdo con Airbnb en 2014, y renovarlo luego en 2016, Barcelona es con esa compañía norteamericana con la única que no ha llegado a un pacto y anda de pleitos; mientras Londres ha cerrado también acuerdos de autorregulación con las distintas plataformas, Madrid aún está en la fase de tanteo y acercamiento a un director general de Airbnb para España y Portugal, Arnaldo Muñoz, que todavía se encuentra en la fase discursiva de presentar su firma como únicamente representante pura de la economía colaborativa del 'homesharing' -como lo pudo ser en sus orígenes-, pese a que las estadísticas en la capital española indican, por ejemplo, que el 80% de pisos ofertados en Airbnb se ofrecen enteros y que el 58% del total son de multipropietarios (microempresas, empresas y fondos de inversión han visto la oportunidad de negocio que brinda en la capital española un sector prácticamente virgen en cuanto a regulación y están haciendo notar su presencia).
En la capital holandesa el máximo al año que se puede alquilar como vivienda turística una propiedad es de 60 días y la ciudad ha logrado que Airbnb colabore para que se cumpla con ese límite facilitando las investigaciones municipales. Además, cobra a sus usuarios un impuesto turístico (un 5% de la factura) que luego entrega al municipio para que éste lo dedique a sufragar los gastos del personal de investigación que vela por que se cumpla lo que dice la legislación.
No existen pues acuerdos globales entre ciudades y comercializadoras sobre cómo deberían actuar estas últimas siempre, otra razón de más para que las ciudades se planteen abordar en común el tema.
Medidas contra el problema
El alumno aventajado del foro sobre vivienda turística celebrado el jueves en Madrid fue sin duda alguna Ámsterdam. Una vez establecida por ley la prohibición de alquilar a turistas una propiedad por más de 60 días al año, la holandesa está invirtiendo en tener un equipo humano y técnico que le posibilite hacer cumplir la legislación.
Paralelamente, ha creado un sistema eficaz de sanciones que conlleva desde cierres de viviendas a multas administrativas, con las que recaudó 2 millones de euros en 2016.
Para evitar problemas de convivencia, la ciudad mantiene operativo 24 horas un teléfono en el que informar sobre cualquier problema de molestias y ruidos que pudieran generar los usuarios de las viviendas turísticas.
En cualquier caso, para el vicealcalde de la ciudad el permiso de 60 días anuales de alquiler a turistas de una vivienda es demasiado y aboga por recortarlo a la mitad. Ivens afirma que "una casa no es un modelo para hacer negocio" y que alquilándola a turistas todos los días permitidos al año un inquilino casi podría pagar la totalidad del alquiler anual de la vivienda, algo -a su entender- excesivo.
Por su parte, Londres también dispone de un sistema que limita el número anual de alquiler de una propiedad a turistas. En su caso son 90 días. Sin embargo, y en palabras de Patricia Callaghan, en su ciudad carecen de medios para hacer que se cumpla con ese límite y, mientras, "el problema sigue tomando impulso".
El caso de Barcelona presenta como singularidad que sí posee un registro de viviendas de uso turístico, con su correspondiente licencia, compuesto por cerca de 10.000 propiedades. Desde 2014 la ciudad ya no concede nuevas licencias, aunque tampoco puede revocar las anteriores. Con una cifra estimada de 6.000 plazas ilegales para turistas, Albert Arias cree que un buen sistema de inspección, como el de Ámsterdam, es básico para mantener la situación bajo control. Como novedad, tienen muy claro que para atajar el problema es necesario trabajar junto a las plataformas de comercialización de viviendas turísticas, exigiéndoles que no publiquen ofertas de pisos ilegales. Obligando a sus usuarios propietarios a introducir el número de su licencia turística a la hora de dar de alta su oferta sería suficiente, cree Arias.
Tras analizar los modelos implantados en distintas ciudades del mundo, Madrid baraja acordar el establecimiento de un máximo de días de alquiler al año (60, posiblemente), a imagen y semejanza de Ámsterdam o Londres y estudia garantizar que sea sólo el residente habitual de una vivienda el que pueda ponerla en alquiler, con lo que se seguiría permitiendo la parte de economía colaborativa del asunto, pero se excluiría a los multipropietarios del sector. También se plantea cobrar una tasa al alojamiento turístico.
Sin embargo, el gran problema que tiene Madrid a la hora de poner en práctica lo que planea es que la regulación del sector turístico está en manos de la Comunidad de Madrid y no hay indicios de que Cifuentes esté pensando en mover ficha al respecto. Según la legislación madrileña actual, basta con inscribir una propiedad en el registro de este tipo de alojamientos turísticos para poder funcionar sin problema alguno.
Las ciudades estudian cómo parar los pies a la proliferación de viviendas turísticas
"Pocas reglas, claras y aplicarlas". Esta es la aparentemente sencilla receta que extiende el concejal de Vivienda y vicealcalde de Ámsterdam, Lauren Ivens, para combatir los efectos negativos que está ocasionando a las grandes ciudades el desbocado mercado del alquiler de alojamientos turísticos, un fenómeno imparable y un negocio que crece de manera exponencial, en un mundo globalizado, de la mano de plataformas de internet como Airbnb.
Esos efectos nocivos de los que se habla se resumen principalmente en dos: distorsión del mercado tradicional de alquiler residencial de viviendas -cada vez hay menos casas para alquilar por largas temporadas y unos precios más altos- y pérdida de identidad de las ciudades -los centros urbanos se vacían de vecinos, que son sustituidos por turistas, y el comercio de proximidad se tras*forma o se pierde por la presión sobre los precios del inmobiliario y por el tipo de cliente que reciben, cada vez más gente de paso.
El pasado jueves se reunieron en Madrid representantes de Ámsterdam, Londres, Barcelona y Madrid en un foro abierto -organizado por el ayuntamiento madrileño- llamado 'Viviendas turísticas. Políticas públicas en las ciudades europeas'. El objetivo del mismo no fue otro que el de analizar el tema del alquiler turístico en sus ciudades y poner en común las medidas que sobre este problema estaban tomando los respectivos gobiernos municipales.
Pese al distinto grado de madurez de cada uno de los mercados de alquiler turístico de las ciudades con representación en el foro y las distintas competencias que cada ciudad tiene en materia de turismo, del encuentro quedó clara la necesidad de que las ciudades trabajen en común sobre el asunto. "Los alquileres de viviendas turísticas no son un problema de países", aseguraba el holandés Lauren Ivens. "Afecta de forma desigual al territorio de un país. Es un problema eminentemente de ciudades, de grandes ciudades y, sobre todo, de los centros de esas grandes ciudades. Y como ciudades tenemos que unirnos y conseguir que la Unión Europea nos haga caso".
"Hay que parar el crecimiento de los alojamientos turísticos", exponía por su parte Patricia Callaghan, concejala del distrito londinense de Candem Town, foco turístico de primer orden de la capital británica. "Se trata de luchar conjuntamente para conservar comunidades sostenibles y estables dentro de las grandes ciudades". Callaghan se quejaba de que el Gobierno de Reino Unido no prestaba atención al problema y de que su distrito carecía de los recursos necesarios para actuar contra el mismo.
"Las ciudades tenemos que hablar mucho entre nosotras, el mercado del alquiler de viviendas turísticas actúa siempre igual en cualquier lugar", indicaba por su parte Albert Arias, director del Plan Estratégico de Turismo de Barcelona y representante de la Ciudad Condal en la cita.
Por otro lado, Madrid, anfitriona del encuentro y representada por su concejal de Ordenamiento Urbano Sostenible, José Manuel alopécico, y por el concejal del distrito Centro, Jorge García, y con un recién estrenado estudio sobre el alojamiento turístico en la ciudad, se mostraba de acuerdo con lo dicho por el resto de interlocutores, al tiempo que manifestaba su sorpresa, en boca de alopécico, por la rapidez del avance del tema, que de no estar en la agenda política de la capital de España dos años atrás, cuando Ahora Madrid llegó al poder, se ha convertido en uno de los asuntos que más preocupa.
Un problema de vivienda
Al hablar del problema de las viviendas turísticas parece que se está debatiendo sobre dos asuntos: el de la vivienda y el del turismo, sector este último casi intocable en países como España, ya que es el mejor activo económico que presenta el país. Sin embargo, ninguno de los representantes de las distintas ciudades en el foro lo ve así. Para ellos, cuando se habla del citado problema se está hablando básicamente de un problema de vivienda. "No tenemos nada en contra del turismo", coincidían todos. "A nuestras ciudades les gusta el turismo y los turistas y reconocemos su importancia para nuestras economías".
"Es cierto que una gran proliferación de turistas puede provocar conflictos de convivencia entre estos y los vecinos, pero no focalicemos en el turismo, esto es un problema de vivienda", pedía Albert Arias.
"La proliferación de alquileres turísticos exacerba la crisis de la vivienda", diagnosticaba la londinense Callagham, tras apuntar que en todos los distritos de Londres, durante 2016, aumentó un 126% el número de alojamientos turísticos ofertados en Airbnb.
Ámsterdam, con una oferta a turistas de 22.000 alojamientos (18.000 de ellos completos) y un aumento de los mismos de un 35% en 2016 defiende un turismo sostenible.
Por su parte, Barcelona puso sobre la mesa sus 10.000 viviendas turísticas legalizadas y habló de otras 6.000 ilegales, mientras que Madrid contabilizó casi 10.000 viviendas a disposición de los turistas tan sólo en el distrito Centro de la capital y aportó datos tan significativos como que en el barrio de Sol algo más del 31% de todas las viviendas existentes están a disposición de los turistas.
Toda esa oferta de alojamiento turístico tiene un indudable impacto directo sobre el alquiler residencial de larga duración, sigue creciendo e incide sobre espacios céntricos de ciudades donde ya de por sí la oferta de viviendas para el alquiler suele ser escasa, coincidían en diagnosticar los participantes en el foro, que también estuvieron de acuerdo en señalar a las plataformas digitales de comercialización de esta oferta de viviendas turísticas como aceleradoras del problema y, por tanto, parte del mismo.
Airbnb y amigos
Dentro de esas "aceleradoras" del problema, la reina es Airbnb, un gigante nacido en San Francisco y valorado en 31.000 millones de dólares, a punto de salir a bolsa, operando en más de 65.000 ciudades de todo el mundo y rentable desde los primeros meses de 2016.
Nunca fue tan fácil poner en el mercado turístico una vivienda y gestionarla y, del mismo modo, nunca fue tan fácil como ahora reservar una vivienda de vacaciones. La sencillez de esas operaciones anima el negocio y lo que se le pide a las distintas plataformas es que ayuden a que se cumpla la ley de los diferentes entornos en los que operan. El director del Plan Estratégico de Turismo de Barcelona indica que hay que pedirles responsabilidad subsidiaria por su labor comercializadora y lo cierto es que, de una u otra manera, las ciudades están negociando individualmente con ellas, con resultados desiguales.
Mientras que Ámsterdam fue la primera ciudad en el mundo en llegar a un avanzado acuerdo con Airbnb en 2014, y renovarlo luego en 2016, Barcelona es con esa compañía norteamericana con la única que no ha llegado a un pacto y anda de pleitos; mientras Londres ha cerrado también acuerdos de autorregulación con las distintas plataformas, Madrid aún está en la fase de tanteo y acercamiento a un director general de Airbnb para España y Portugal, Arnaldo Muñoz, que todavía se encuentra en la fase discursiva de presentar su firma como únicamente representante pura de la economía colaborativa del 'homesharing' -como lo pudo ser en sus orígenes-, pese a que las estadísticas en la capital española indican, por ejemplo, que el 80% de pisos ofertados en Airbnb se ofrecen enteros y que el 58% del total son de multipropietarios (microempresas, empresas y fondos de inversión han visto la oportunidad de negocio que brinda en la capital española un sector prácticamente virgen en cuanto a regulación y están haciendo notar su presencia).
En la capital holandesa el máximo al año que se puede alquilar como vivienda turística una propiedad es de 60 días y la ciudad ha logrado que Airbnb colabore para que se cumpla con ese límite facilitando las investigaciones municipales. Además, cobra a sus usuarios un impuesto turístico (un 5% de la factura) que luego entrega al municipio para que éste lo dedique a sufragar los gastos del personal de investigación que vela por que se cumpla lo que dice la legislación.
No existen pues acuerdos globales entre ciudades y comercializadoras sobre cómo deberían actuar estas últimas siempre, otra razón de más para que las ciudades se planteen abordar en común el tema.
Medidas contra el problema
El alumno aventajado del foro sobre vivienda turística celebrado el jueves en Madrid fue sin duda alguna Ámsterdam. Una vez establecida por ley la prohibición de alquilar a turistas una propiedad por más de 60 días al año, la holandesa está invirtiendo en tener un equipo humano y técnico que le posibilite hacer cumplir la legislación.
Paralelamente, ha creado un sistema eficaz de sanciones que conlleva desde cierres de viviendas a multas administrativas, con las que recaudó 2 millones de euros en 2016.
Para evitar problemas de convivencia, la ciudad mantiene operativo 24 horas un teléfono en el que informar sobre cualquier problema de molestias y ruidos que pudieran generar los usuarios de las viviendas turísticas.
En cualquier caso, para el vicealcalde de la ciudad el permiso de 60 días anuales de alquiler a turistas de una vivienda es demasiado y aboga por recortarlo a la mitad. Ivens afirma que "una casa no es un modelo para hacer negocio" y que alquilándola a turistas todos los días permitidos al año un inquilino casi podría pagar la totalidad del alquiler anual de la vivienda, algo -a su entender- excesivo.
Por su parte, Londres también dispone de un sistema que limita el número anual de alquiler de una propiedad a turistas. En su caso son 90 días. Sin embargo, y en palabras de Patricia Callaghan, en su ciudad carecen de medios para hacer que se cumpla con ese límite y, mientras, "el problema sigue tomando impulso".
El caso de Barcelona presenta como singularidad que sí posee un registro de viviendas de uso turístico, con su correspondiente licencia, compuesto por cerca de 10.000 propiedades. Desde 2014 la ciudad ya no concede nuevas licencias, aunque tampoco puede revocar las anteriores. Con una cifra estimada de 6.000 plazas ilegales para turistas, Albert Arias cree que un buen sistema de inspección, como el de Ámsterdam, es básico para mantener la situación bajo control. Como novedad, tienen muy claro que para atajar el problema es necesario trabajar junto a las plataformas de comercialización de viviendas turísticas, exigiéndoles que no publiquen ofertas de pisos ilegales. Obligando a sus usuarios propietarios a introducir el número de su licencia turística a la hora de dar de alta su oferta sería suficiente, cree Arias.
Tras analizar los modelos implantados en distintas ciudades del mundo, Madrid baraja acordar el establecimiento de un máximo de días de alquiler al año (60, posiblemente), a imagen y semejanza de Ámsterdam o Londres y estudia garantizar que sea sólo el residente habitual de una vivienda el que pueda ponerla en alquiler, con lo que se seguiría permitiendo la parte de economía colaborativa del asunto, pero se excluiría a los multipropietarios del sector. También se plantea cobrar una tasa al alojamiento turístico.
Sin embargo, el gran problema que tiene Madrid a la hora de poner en práctica lo que planea es que la regulación del sector turístico está en manos de la Comunidad de Madrid y no hay indicios de que Cifuentes esté pensando en mover ficha al respecto. Según la legislación madrileña actual, basta con inscribir una propiedad en el registro de este tipo de alojamientos turísticos para poder funcionar sin problema alguno.
