"Quien más ha aprendido de la burbuja es el sector inmobiliario y financiero"

Entrevista a Raquel Rodríguez, doctora arquitecta y profesora de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Universidad Politécnica de Madrid, coautora de "De la especulación al derecho a la vivienda".


¿Vamos hacia una nueva burbuja? ¿Qué se ha hecho mal y qué posibilidades hay de avanzar hacia una política de vivenda más justa? ¿Ha reforzado la crisis el concepto de vivienda como fuente de pelotazos o ganó el discurso del derecho a habitar? Todas las respuestas pivotan sobre una historia de "contradicciones" del modelo inmobiliario español, que la urbanista Raquel Rodríguez y el investigador social Mario Espinoza recorren en De la especulación al derecho a la vivienda.

Creen que la política inmobiliaria desde el franquismo intenta combinar el impulso económico del país a través del "monocultivo del ladrillo" con la supuesta protección del derecho a la vivienda de los ciudadanos. "Y el resultado de este enfoque tan paradójico no ha sido otro que la subordinación de la rentabilidad de los productos para promotores, bancos y constructoras al derecho a habitar dignamente", exponen. Hablamos con Rodríguez para indagar en sus propuestas porque, vaticinan, "un nuevo ciclo parece estar despertando".

¿Quiénes son los grandes culpables de que nuestro modelo de vivienda dependa del “monocultivo del ladrillo”?

No sé si buscaría grandes culpables. A veces ha sido más coyuntural, y otras más por desarrollo de modelo o por no ser capaz de cambiarlo. Las tres burbujas tienen características muy distintas: la primera, que sienta las bases para establecer el cambio de modelo, tiene connotaciones muy significativas porque forman parte de la salida al capitalismo de España.

Uno de los pilares que hace que se opte por la propiedad y no por el alquiler, pero no es el único. En ese contexto el Estado no tiene liquidez, no podía poner en marcha un sistema similar al del norte de Europa con la agilidad que necesitaba, y también por la congelación de alquileres, que tenía por objeto que no se expulsara masivamente a la población.

El segundo impulso, justo después de la entrada en la Comunidad Económica Europea (CEE), tiene que ver directamente con un intento de mejora de la economía, que es una de las líneas detrás de las tres burbujas, porque el ladrillo y la construcción tienen un efecto arrastre que se reconoce en cualquier manual de economía. Y aunque el PSOE sí intenta una especie de deriva que cambie un poquito el modelo, creo que la intención no era tanto cambiarlo sino resignificar el alquiler como forma de acceso, pero no lo consigue.

Y ahí hay un gran hito: desgravar fiscalmente la compra de vivienda secundaria, una forma directa de incitar a la inversión en vivienda de la clase media, porque obviamente nadie sabe si estás invirtiendo en secundaria o en vivienda vacía.

Y el tercer boom, probablemente el más bestia de todos, tiene unas condiciones que vuelven a ser de macroeconomía pura y dura: la convergencia europea, la entrada en el euro. Y es la que más apuesta por tirar adelante con el modelo de compra venta y en meter a la clase media en este lío. ¿Qué quién es más culpable? Pues no sé si Franco, los socialistas, el PP, la clase media que se deja engañar, la banca o todos.

Porque por ejemplo, ¿con las condiciones de entrada en la UE había alternativa?

Siempre hay alternativa, el problema es que no hemos hecho esa reflexión. El punto que me parece más fuerte de todos tiene que ver con la entrada en la CEE. Porque es donde realmente se tras*forma de cero a cien el modelo productivo. Los planes de estabilización franquistas estaban tocando todo: el desarrollo de la industria por un lado, el turismo por otro, la agricultura es verdad que se deja, pero en general era un momento de “no sabemos hacia dónde tirar”.

Es ficticio pensar que vamos hacia otra burbuja, la situación de la clase media ha cambiado
Y la potencia de la construcción tiene mucho que ver con el cambio de modelo territorial, al pasar de un mundo rural a un mundo urbano. Eso necesariamente pasa por un impulso a la construcción. El momento más fuerte coincide con la desindusrtialización, o la reconversión industrial –que nunca se reconvirtió en nada-, los pactos que se firman sobre la agricultura y el sector primario con la entrada en la UE, que nos dejan en un callejón sin salida: turismo, sector servicios y sin una alternativa real.

¿Hemos aprendido algo de la última burbuja?

Aquí la cosa es quién construye el relato. El empeño este último que tenemos de pensar que estamos volviendo a otra burbuja es un poco ficticio, a veces entendiendo que los tres anteriores estaban basados en el acceso a la vivienda de la clase media, de un porcentaje bastante considerable de la población.

Ahora mismo la situación no es igual: es verdad que hay un problema muy grande con el alquiler que creo que está concentrado en las grandes ciudades, pero lo que hay es un cambio de agentes, de forma de acceso a la vivienda y de un cambio de la estructura completa que estaba manteniendo esta ficción, que era la misma en el franquismo que en la época del PSOE que en la de Aznar. Aznar no inventó grandes cosas, tiró de un hilo que había funcionado.

La población lo que intenta es acceder a la vivienda, como pueda. Y en la mayoría de los casos sigue siendo más barato comprar que alquilar
¿Y qué haces de repente con agentes como las socimis, los fondos de inversión,…? Para mí el problema va por ahí. ¿Qué hemos aprendido? Pues probablemente el que más ha aprendido es el sistema inmobiliario. El sistema financiero. ¿La población ha aprendido? La población lo que intenta es acceder a la vivienda, como pueda. ¿Qué aprendes, si en la mayoría de los casos sigue siendo más barato comprar que alquilar? Si tienes recursos, es más barato.

¿Cuál es el mensaje último de "De la especulación al derecho a la vivienda"?

Se trata de intentar vislumbrar cuáles son las grietas o las líneas estratégicas en las que se debería avanzar para garantizar el acceso a la vivienda, para hacer una política de vivienda que fuese un poco más justa.

Es un panorama general, qué cosas no se han abordado, líneas que evidentemente son a largo plazo. Espero que nadie piense que somos capaces de tras*formar el régimen de tenencia del 80% de propietarios al 20% en cuatro ni ocho años. Eso sería absurdo. Lo que tendría que ocurrir es que el acceso sea razonable.

¿Ves posible la existencia de un parque de vivienda público a la altura de países del entorno? A lo mejor no como el 30% de viviendas públicas en Países Bajos pero desde luego algo más que el 2,5% que dan los últimos datos para España.

Mayor es muy fácil, porque el de ahora es entre un 1 y un 2%. Cuando hablamos de parque público se debe entender que estamos hablando de propiedad pública gestionada desde lo público y en alquiler. Con la política que ha habido hasta ahora, era imposible de medir porque cuando hay un parque de alquiler con opción a compra ¿en qué situación está? ¿Qué parque necesitamos y cuál somos capaces de construir? Creo que las Administraciones Públicas no tienen capacidad para pasar de repente de un 2% a un 5% o un 7%. Es verdad que no hay voluntad general, pero tampoco creo que tengamos capacidad.

¿Y sobre las viviendas vacías?

El problema es que no sabemos qué pasa. El censo da una cifra que ha estado en discusión durante muchísimo tiempo, y el último censo es una encuesta, ni siquiera un censo real, por lo que no tenemos ni idea de qué hay detrás.

Los censos son una foto fija, también. Me preocupa lo que están descubriendo en Barcelona, están viendo que las cifras no salen. ¿De dónde viene ese mito o no mito? Creo que de lo que entendemos nosotros y el encuestador por vivienda vacía: efectivamente ese inmueble no esta ocupado por residentes, pero puede estar ocupado por una peluquería, un despacho de arquitectos. Estamos en el mismo caso que las viviendas de uso turístico: una usurpación por parte de otros usos de las viviendas construidas para que sean habitadas por ciudadanos. El gran debate es si queremos eso o no, ¿el uso que sustituye tiene sentido conservarlo o no? Pero sin conocer los datos y lo que pasa es muy complicado tomar decisiones.

¿Madrid está recabando datos?

Madrid no está haciendo censo.

¿Cómo valoras la política de vivienda del Ayuntamiento de Madrid?

Creo que están haciendo agunas cosas bien, no todo mal, y lo que se puede. A veces creo que somos injustos y no reconocemos cosas obvias que conllevan un trabajo interno complicado. Por ejemplo, todo el parque que tenía el Ayuntamiento estaba pensado para ser vendido. La tras*formación de ese parque de la venta al alquiler llevó detrás un lío impresionante, y eso es una de las cosas buenas que se han hecho.

Lo que sí que es preocupante es que salgamos diciendo que se han parado los desahucios cuando no es verdad. Hay cosas que no están funcionando nada bien, como la oficina de intermediación hipotecaria. También cre que Madrid va muchas veces con la lengua fuera: es evidente que la mayoría de los desahucios son ahora por alquiler, y tienen una tipología y una complejidad distinta, para empezar por los plazos.

Con todo lo que tiene que ver con subidas de precio del alquiler el Ayuntamiento no puede hacer nada, la bronca hay que darla en otro lado, en el Estado. A veces nos liamos, nos confundimos, porque es la administración más cercana.

Es preocupante que salgamos diciendo que se han parado los desahucios cuando no es verdad
¿Apostarías por un modelo de limitación del precio del alquiler?

Lo que hay que garantizar es la seguridad del inquilino, y siempre pasa por dos patas: el tiempo en el que puede estar en la vivienda y el precio. Estar cambiando de hogar cada tres años es una locura. Y el precio: estaría muy bien controlarlo, pero a ver si vamos a conseguir congelar el precio del alquiler en el momento donde está más alto. Y menos cuando tu única referencia está en los precios del mercado. Habría que pensar siempre es la famosa cifra: ningún hogar debería gastar más del 30% en la renta del alquiler.

Hay ciudades que han establecido sus criterios para intentar dar estabilidad al inquilino y mecanismos para que pueda al menos plantear el 'no' a esa subida de precio. Ha habido iniciativas en este país pero mal hechas: por ejemplo, doy una ayuda al inquilino para lel exceso de precio que no puede pagar. Pero si hago eso tengo que atornillar al propietario, para que esa ayuda no se vaya por el desague. Necesito controlar que mi ayuda no va en incremento del alquiler, y esto ya lo hizo Zapatero. Ayudas a menores de 30 y había propietarios que de repente querían inquilinos menores de 30. En el contexto en el que no entiendes la vivienda como un derecho, un uso, sino un negocio, esta visión errónea... ¿por qué dejamos que la vivienda se convierta en eso?

¿Crees que podemos cambiar ese concepto?

Es sí o sí, probablemente ese sea el principal reto, una de las cosas que más habría que agradecerle a la PAH. Que ha visibilizado la vivienda desde otra perspectiva. Esto viene del sufrimiento de las familias, no se nos puede olvidar, pero ha convertido una especie de obviedad en un discurso que debería haber sido mucho más tras*versal, PP y Ciudadanos incluidos.

Porque es absurdo: estoy intentándolo todo desde la Administración, poner suelo en carga, construir, generar licencias, y luego el que tiene la licencia hace lo que quiere con eso. No, perdón, yo no construyo las ciudades ni monto este mecanismo para el negocio, sino para que mis ciudadanos vivan en algún lado.

Hoy publicaba Airbnb que el 11% de sus anfitriones habían evitado un desahucio gracias a la plataforma.

Que Airbnb decida que ha sido él con su plataforma quien ha evitado desahucios... No, el que ha evitado el desahucio es el propietario que se ha buscado la vida para poder pagar. Es increíble. Es muy importante por eso quién controla el discurso dominante. Los listillos de Airbnb han decidido que a través de una cosa que ellos llaman economía colaborativa, se forran. El primero que está usurpando los impuestos a todo el mundo son ellos. ¿Donde pagan impuestos y qué impuestos pagan?

¿Hay miedo a regularlo?

Es complicado. La gran cuestión en Madrid es: ¿Las viviendas de uso turístico son de uso terciario o no terciario? Si yo a una cosa la llamo "vivienda de uso turístico”, ¿qué tiene de vivienda? Es que igual no se tiene que llamar así.

Eso es un uso nuevo. Y para decirle a alguien que puede o no hacer algo la Administración necesita un marco. Y esto pasa muchísimas veces: igual que cuando los negocios al por mayor invadieron Lavapiés. Este tipo de procesos, las llegadas de un uso masivo que inunda y vacía de contenido los barrios no son nuevos, es la historia de la ciudad en el capitalismo.

En Lavapiés fue muy especial porque efectivamente hubo un impacto muy negativo y se veía muy rápido, del comercio de barrio a montar un polígono industrial en calles estrechas del centro. Eso era un polvorín. Pero si vemos lo que ha pasado con calle Hortaleza o Fuencarrral y la sustitución en esos ámbitos del comercio, ahí nadie entiende que esos usos sean agresivos, pero hemos tras*formado un comercio igual de especializado en tiendas de ropa que normalmente son franquicias. Ese tipo de procesos es inherente a la forma que tenemos de construcción de la ciudad.

Decís que “no existe el gen mediterráneo de la propiedad” sino que todo es fiscalidad. ¿Podemos solo con fiscalidad volver atrás o ir a un sitio mejor?

Es uno de los grandes temas pendientes. El ciudadano hace lo que es mejor para él y muchas veces lo que le incitas a hacer. La desgravación en el IRPF de vivienda probablemente haya sido la mayor inversión en política de vivienda desde el franquismo en adelante. Si sumáramos la cantidad de millones que nos hemos dejado ahí veríamos dónde ha estado en realidad la política de vivienda.

Y ahora veamos qué ha pasado con el alquiler. Si lo analizamos fue tremendo: en el 98 se elimina la desgravación al alquiler, que llevaba muy poco tiempo porque se había levantado la congelación de los alquileres. Y se cambia porque se decide que no se fomenta.

Luego se lo piensan e introducen criterios paranormales en algunas comunidades: tienes que ser joven, pobre, rubio y bajito. Eso sí fue desventaja y desigualdad. Y Zapatero inventó, para mover el parque vacío, desgravar lo que ingresas si pones tu vivienda en alquiler. Al inquilino que le den, pero al propietario que pone la casa le ayudamos.

Seguimos diciéndole al propietario que en la declaración de la renta meta sus ingresos por haber alquilado vivienda y le desgrava. ¿Y por qué? Debería desgravar si me garantizas que el precio es acorde a una medida o si me garantizas que no se echa al inquilino.

Vosotros escribís que el cambio de modelo urbanístico que se avecina es “un terreno en disputa”. ¿Quién tiene las de ganar?

Como no nos pongamos las pilas va a ganar el de siempre. Pero la pregunta es: ¿Tenemos herramientas suficientes para combatirlo? Habría que actuar ya, yo creo que en este momento no.

Si es que la Comunidad Autónoma de Madrid no tiene marco legal en vivienda. Muchas veces nos quejamos de que el Ayuntamiento no hace esto o lo otro, pero es que no tenemos ley de derecho a la vivienda. Otras comunidades lo tienen y algunas lo tienen recurrido con el Constitucional. Pero una cosa es tenerlo ahí y otra no tener marco.

Y se niegan siquiera a debatir la Iniciativa Legislativa Popular que se lleva a la Asamblea. No entiendo que la vivienda no se haya convertido en un tema tras*versal, donde todo el mundo entienda, PP y Ciudadanos incluidos, que esto es un problemón.

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