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Alega que estas empresas utilizaban un sistema conocido como MLS que permite a las inmobiliarias usuarias compartir inmuebles captados en régimen de exclusiva compartida.
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha sancionado con el pago de 1,25 millones de euros a Idealista, Remax, Inmovilla, Look & Find, Witei y Anaconda por haber llevado a cabo una serie de acuerdos para fijar precios e intercambiar información en el mercado de la intermediación inmobiliaria.
La mayor sanción corresponde a Idealista, que tendrá que hacer frente al pago de 730.000 euros, seguida de Remax (375.720 euros) Inmovilla (83.149), Look & Find (31.486), Witei (18.925) y Anaconda (1.749), según informa la CNMC. En el caso de Witei, que ha colaborado por medio del programa de clemencia, su sanción se ha visto minorada en un 45%.
Pese a que contra esta resolución no cabe recurso alguno en vía administrativa, sí que se puede interponer recurso contencioso-administrativo en la Audiencia Nacional en el plazo de dos meses. Competencia explica que estas empresas utilizaban un sistema conocido como MLS (Multiple Listing System), que funciona mediante una base de datos que permite a las inmobiliarias usuarias compartir inmuebles captados en régimen de exclusiva compartida.
Cuando una inmobiliaria usuaria del MLS capta un inmueble puede incluirlo en el sistema, lo que permite al resto de usuarios realizar la venta. En ese caso, la oficina captadora y la oficina vendedora comparten la comisión pactada por el servicio global de intermediación ofrecido.
En 2002, Remax y Look & Find promovieron el proyecto en España; Habitania, posteriormente adquirida por Idealista, se encargó del desarrollo tecnológico; en 2012, Inmovilla y Habitania adaptaron sus sistemas para hacerlos compatibles; y en 2017, Anaconda, constituida por Remax, Look&Find y MLS, se sumó a la estructura y se encargó de desarrollar y gestionar una base común de compartición de inmuebles.
Además de las empresas franquiciadoras Remax y Look&Find, las empresas proveedoras de software inmobiliario Idealista (a través de Idealista Tools), Inmovilia y Witei, contribuyeron de forma activa a desarrollar e implementar el sistema mediante el que se cometió la infracción.
Reglamento interno
Las franquiciadoras que desarrollaron este sistema MLS aprobaron un reglamento obligatorio para las inmobiliarias usuarias que exigía aplicar la comisión mínima del 4% en las ventas y de un mes en los alquileres. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la tras*acción.
El incumplimiento de las reglas podía conllevar sanciones disciplinarias e, incluso, la suspensión de la condición de asociado, con la consiguiente imposibilidad de acceder a la bolsa de inmuebles.Las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones de diseño del sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraban que todos los inmuebles subidos al sistema cumplían con las condiciones exigidas en el reglamento interno, según señala la CNMC.
La implantación de un software que permitía el seguimiento de honorarios en inmuebles captados de competidores y el acceso a información sensible entre ellos permitió asegurar la aplicación del sistema en el mercado inmobiliario, que se caracteriza por estar atomizado por el lado de la oferta y de la demanda.
En consecuencia, tanto las normas como los desarrollos de software limitaron la competencia entre las inmobiliarias al establecer comisiones mínimas y otras condiciones comerciales y generar un nivel de tras*parencia incompatible con la competencia necesaria entre las entidades. Además, excluyeron de las ventajas del sistema MLS a aquellas entidades que no estaban dispuestas a aceptar las reglas contrarias a la competencia contenidas en el reglamento.Reacción de Idealista
Desde el portal inmobiliario Idealista destacan que la CNMC "en ningún caso" les señala por pactar comisiones sino que, por el contrario, confirma lo que siempre defendió la firma: "el objeto de la investigación que la CNMC inició hace casi dos años no tuvo nunca nada que ver con el uso de algoritmos maliciosos para manipular el precio del alquiler", señalan en un comunicado difundido tras conocerse la resolución.
"En ningún momento plantea que Idealista establezca, influya o altere ni los precios ni las condiciones comerciales de los inmuebles que se anuncian en el mismo", sino que "reconoce expresamente que Idealista es una empresa que no opera directamente en el mercado de intermediación inmobiliaria".
La investigación se ha centrado en la legalidad de los acuerdos alcanzados entre unas concretas agencias que forman parte de dos redes inmobiliarias para supuestamente fijar comisiones mínimas de servicio en operaciones de compraventas de viviendas, y en el uso que hicieron de 3 software inmobiliarios, entre ellos Tools, el software de idealista. "Nada que ver con ningún algoritmo ni con la manipulación del precio del alquiler", insisten desde el portal.
"La CNMC considera que Tools, al igual que los otros software inmobiliarios, son meros 'colaboradores necesarios o facilitadores', pero en ningún caso vincula a los software ni con la creación de la plataforma ni con la supuesta fijación de los precios de las comisiones. Se sanciona a Tools únicamente por configurar y facilitar un filtro, ni siquiera por el uso general que las agencias hacen de este software", apuntan.
También aclaran por qué Idealista es la que recibe una menor sanción en términos porcentuales. "El importe de 730.000 euros con que la CNMC sanciona a Idealista es el resultado de aplicar el menor porcentaje a la facturación de idealista, la más alta de las empresas investigadas", aseguran.
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