Entrevista: "La vivienda no está sobrevalorada"
Los
precios han provocado más de un susto a quien busca casa, a pesar de que en los últimos meses la moderación impera en el mercado. Pero, ¿por qué la vivienda alcanza estos precios? Para responder a esta pregunta, fotocasa.es ha hablado con Marisa Molina, directora general de Cohispania.
fotocasa.es: ¿De verdad una casa vale lo que hoy en día se paga por ella
Marisa Molina: Si hablamos de valor, conviene recordar que el valor de un bien es aquél que el comprador está dispuesto a pagar por él. Mientras haya compradores para la oferta existente, hay que hablar de valor. Otra cosa muy distinta es que el poder adquisitivo de la población esté disminuyendo paulatinamente y eso haga parecer que, al no venderse tan fácilmente como antes las cosas, ya no valen lo que se pide por ellas.En el instante en que el comprador no pueda acceder a la oferta o no esté dispuesto a pagar el precio que se solicita, entonces deberemos empezar a decir que las cosas no valen lo que se paga por ellas, o mejor dicho, lo que ya no se paga por ellas.
fotocasa.es: ¿Entonces no considera que la vivienda está sobrevalorada
Marisa Molina: La vivienda no está sobrevalorada, ya que la oferta se ha equilibrado con la demanda durante todo este periodo de expansión del sector inmobiliario. Lo que actualmente está ocurriendo es que el alto precio de las viviendas se está viendo limitado por el poder adquisitivo de la demanda y, a su vez, está mermado por el efecto negativo de las variables económicas indicadas anteriormente. Fundamentalmente, el que está afectando en un 0,28 por ciento al precio por cada punto porcentual que se modifican los tipos de interés. Adicionalmente, la variable IBEX implica que por cada uno por ciento de subida en este indicador bursátil afecta en un 0,42% al precio de la vivienda. Y son estos dos valores los que están teniendo un efecto más negativo sobre la vivienda.
fotocasa.es: ¿Qué papel juega el viajero en el mercado inmobiliario español?
Marisa Molina: El viajero ha sido y seguirá siendo un elemento muy positivo para el desarrollo económico del país y, por lo tanto, del sector inmobiliario. Toda vez que son una fuente importantísima en cuanto a la creación de número de hogares nuevos en España y, por lo tanto, demandantes de vivienda. Sin embargo, la parte negativa es que estos grupos son también los más débiles económicamente hablando y, por lo tanto, los que se ven afectados más directamente por la variación negativa de los tipos de interés.
fotocasa.es: Con independencia de esa evolución de tipos, parece que los precios de la vivienda comienzan a dar una tregua con aumentos cada vez más moderados. ¿Cuál cree que será la tendencia predominante a lo largo de este año?
Marisa Molina: La tendencia se inició hace 18 meses atrás. No obstante, hay que indicar que la situación actual está llegando más lejos de lo que nuestro Modelo Econométrico pronosticaba para este año 2007.De acuerdo con nuestros datos de evolución del precio de la vivienda en España en este año, el crecimiento medio estimado era de un 5,78 por ciento, desglosado en un 7,84 para la vivienda nueva y un 5,27 para la usada. Sin embargo, los últimos datos nos indican que esta evolución negativa está siendo más pronunciada de lo que ya hemos expresado y, por lo tanto, es de esperar que siga la pendiente de desaceleración.Conviene recordar que la contribución de las variables económicas al precio de la vivienda es diferente para cada una de ellas, de tal modo que los tipos de interés participan en un 19 por ciento, el PIB en un 37, la tasa de paro en un 26 y el IBEX en un 18. Teniendo en cuenta la evolución negativa que están teniendo los tipos de interés y el alto crecimiento del IBEX, a pesar del comportamiento positivo de las otras variables, es de esperar que siga esta disminución del crecimiento del precio de la vivienda.
fotocasa.es: Burbuja inmobiliaria, eso que muchos defienden y otros niegan. ¿De qué lado está usted?
Marisa Molina: No existe burbuja inmobiliaria y nunca ha existido. Así lo hemos venido diciendo en los últimos tres años. No obstante, hay que decir que este proceso de desaceleración es diferente a lo que implicaría una explosión de una supuesta burbuja, ya que, en caso de existir el efecto, sería inmediato y no dilatado y sosegado, como está ocurriendo.
fotocasa.es: Entrando en el proceso de tasación, ¿en qué consiste éste?
Marisa Molina: Una tasación tiene como finalidad la determinación del valor real de mercado de un bien. Para la obtención de dicho valor de mercado, se debe analizar el mercado existente, su volumen y características y las condiciones del mismo, motivo por el cual, los técnicos que realizan este trabajo deben ser grandes conocedores del mercado.El resultado de dicho análisis debe ser contrastado con las características propias del bien a tasar, con el fin de determinar la adecuación del mismo a la realidad del mercado, analizando todos aquellos factores diferenciadores que afectan a su valor, tanto en sentido positivo como negativo. Todo ello nos permite determinar con seguridad cuál es el valor que dicho bien puede adquirir en el mercado libre, y que un tercero estaría dispuesto a pagar por él.
fotocasa.es: ¿Qué es lo que más se valora al determinar el valor de un piso?
Marisa Molina: Existen numerosos parámetros que considerar a la hora de determinar el valor de un piso. Si tuviéramos que establecer cuáles son los elementos fundamentales, deberíamos hablar de su ubicación, así como de la calidad del mismo en cuanto a instalaciones y terminaciones. No obstante, no debemos perder de vista en ningún momento la adecuación del bien a la demanda existente, dado que es ésta la que determina el valor del mismo.
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