Vlad_Empalador
Será en Octubre
Los caseros multiplican las exigencias a los inquilinos: seguros de impago, avales o ver los movimientos bancarios
VIVIENDA
Activistas protestando contra un desahucio.
Cristina G. Bolinches
25 de mayo de 2023 22:53h
Actualizado el 26/05/2023 05:30h
6
Seguros de impago, avales bancarios, conocer la vida laboral del inquilino, sus movimientos bancarios, comprometerse a pagar varios meses de renta por adelantado o requerir que, si dejan la casa antes de que pase un determinado número de años, se compense al casero con el pago de varias mensualidades. Estas son algunas de las exigencias que, de forma creciente, tienen que asumir los inquilinos si quieren firmar un contrato de alquiler.
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“Te pueden pedir lo que quieran”, asumen desde el Sindicat de Llogateres. Una realidad que puede paliarse, aunque aún está por ver, con la ley de vivienda, que entra en vigor este 26 de mayo.
Los requisitos que piden los propietarios que, en teoría, sirven para demostrar que se tiene solvencia, se suman a los altos precios del alquiler en España, como ha alertado la Comisión Europea, que pone el foco en que un 40,9% de los arrendatarios tiene que destinar más del 40% de su salario al alquiler frente al 21,2% de la media europea. También el Banco de España ha avisado de que la mitad de los inquilinos está en riesgo “de pobreza o de exclusión”, como consecuencia de los altos alquileres y los bajos sueldos.
La sartén por el mango
Una de las exigencias que piden los dueños de inmuebles pasa por que sean los inquilinos quienes asuman el coste del seguro de impago, como un concepto más de la renta mensual. Un seguro que, en teoría, está pensado para que el dueño o dueña del piso −sea un particular o una empresa− no se quede sin cobrar en caso de que los arrendatarios no puedan pagar. Las diferentes fuentes consultadas indican que estas prácticas, como otras exigencias, son legales aunque éticamente puedan ser dudosas.
“Los propietarios tienen la sartén por el mango, son prácticas que pueden ser lícitas, pero al inquilino no le queda otra opción que aceptarlas”, indica el abogado Javier Rubio. “Hay cierto salvajismo”, añade.
Sobre los seguros de impago, la aseguradora Allianz afirma que van al alza como derivada de la nueva ley de vivienda. Asegura a través de un comunicado que la contratación de estos productos “ha venido registrando de manera sostenida en los últimos meses”, aunque no cuantifican el crecimiento. La aseguradora indica que se puede atribuir “a la necesidad de los propietarios de sentirse tranquilos ante eventualidades que pudiesen surgir. Esta necesidad es especialmente importante para los pequeños propietarios que cuentan con sus inmuebles como una vía para canalizar sus ahorros”, argumenta José Luis Tirador, director comercial de Allianz Partners España.
Es diferente que un propietario contrate un seguro de impago −lo que conlleva un análisis de solvencia del arrendatario− a que el coste de este seguro se incluya como otro concepto más en la renta del alquiler. También son diferentes las exigencias que pueden poner los pequeños propietarios y los grandes tenedores. En este último caso, se puede llegar a hablar de cláusulas abusivas.
Así se determinó en el caso del fondo Azora. A principios de este año, una jueza de Barcelona anuló, por primera vez en España, las cláusulas que impuso este gran tenedor a una de sus inquilinas, entre ellas una subida “abismal” del alquiler.
En esa sentencia, la jueza también señala al seguro de impago. “En la legislación de arrendamientos de carácter tuitivo, en ningún caso se dispone o establece la posibilidad de exigir o cuando menos de repercutir los gastos que puedan generar medidas que garanticen la solvencia del arrendatario” y que una plausible situación de insolvencia del inquilino “es inherente a cualquier contrato de arrendamiento”.
Además, los sindicatos de inquilinos e inquilinas recuerdan que este tipo de seguros no forman parte de los gastos generales de una vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 20, cuando habla de gastos generales, recoge que “las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”.
Para el Sindicat, se trata de una de las cláusulas que pueden ser abusivas porque el artículo 36 de la LAU fija que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico” pero, “en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.
¿Qué cambia con la ley de vivienda?
La nueva legislación no entra en el fondo de los requisitos que se piden a los inquilinos, pero sí supone cambios. “Ha reformado parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero no toda”, explica Javier Rubio. Uno de los cambios tiene que ver con quién paga los honorarios de las agencias. “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”, recoge la nueva legislación.
La nueva legislación abre la puerta a cambios, que no siempre serán inmediatos. “Ante estas zonas grises de la ley, donde el mercado impone condiciones que pueden ser abusivas, es previsible que en los próximos años se desarrollen acciones en defensa de los inquilinos consumidores”, argumenta Javier Rubio. Acciones con las que “se vaya forzando a cambiar unas exigencias que a veces son de salvajismo inmobiliario”. Además, Rubio apunta que “había argumentos” para que la ley fuese más lejos de lo que ha ido, por ejemplo “defender que no es lícito pedir la vida económica de una persona en los últimos diez años para exigir la solvencia, choca con el derecho a la intimidad”.
Esa verificación de solvencia, además, no es el único desembolso que se pide a los inquilinos en el momento de entrar a vivir en un inmueble en arrendamiento. “A eso hay que sumar la fianza o uno o más meses en concepto de garantía. Para un alquiler en Barcelona se pueden llegar a pedir más de 5.000 euros y eso es otra barrera de entrada” al alquiler, apuntan desde el Sindicat de Llogateres.
Y hay nuevas variables que pueden entrar en juego. Seis firmas inmobiliarias catalanas, Forcadell, Anzizu, Amat, Arnal, Masifill y Bourgeois, han lanzado una startup para analizar y cribar la reputación digital de los posibles inquilinos, según recoge La Vanguardia en este artículo. El objetivo de esta especie de pasaporte digital es hacer un cribado de candidatos a alquilar en función de sus perfiles en redes sociales o de las notas que tienen en aplicaciones como pueden ser, por ejemplo, Uber o Wallapop.
- La ley de vivienda puede abrir la puerta a que se desarrollen acciones en defensa de los derechos de los arrendatarios, que por ejemplo ya no tienen que pagar las comisiones de las agencias
- — Cobrar 1.500 euros y no poder alquilar un piso en Madrid: la frustración de querer vivir sola en la capital
VIVIENDA
Cristina G. Bolinches
25 de mayo de 2023 22:53h
Actualizado el 26/05/2023 05:30h
6
Seguros de impago, avales bancarios, conocer la vida laboral del inquilino, sus movimientos bancarios, comprometerse a pagar varios meses de renta por adelantado o requerir que, si dejan la casa antes de que pase un determinado número de años, se compense al casero con el pago de varias mensualidades. Estas son algunas de las exigencias que, de forma creciente, tienen que asumir los inquilinos si quieren firmar un contrato de alquiler.
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“Te pueden pedir lo que quieran”, asumen desde el Sindicat de Llogateres. Una realidad que puede paliarse, aunque aún está por ver, con la ley de vivienda, que entra en vigor este 26 de mayo.
Los requisitos que piden los propietarios que, en teoría, sirven para demostrar que se tiene solvencia, se suman a los altos precios del alquiler en España, como ha alertado la Comisión Europea, que pone el foco en que un 40,9% de los arrendatarios tiene que destinar más del 40% de su salario al alquiler frente al 21,2% de la media europea. También el Banco de España ha avisado de que la mitad de los inquilinos está en riesgo “de pobreza o de exclusión”, como consecuencia de los altos alquileres y los bajos sueldos.
La sartén por el mango
Una de las exigencias que piden los dueños de inmuebles pasa por que sean los inquilinos quienes asuman el coste del seguro de impago, como un concepto más de la renta mensual. Un seguro que, en teoría, está pensado para que el dueño o dueña del piso −sea un particular o una empresa− no se quede sin cobrar en caso de que los arrendatarios no puedan pagar. Las diferentes fuentes consultadas indican que estas prácticas, como otras exigencias, son legales aunque éticamente puedan ser dudosas.
“Los propietarios tienen la sartén por el mango, son prácticas que pueden ser lícitas, pero al inquilino no le queda otra opción que aceptarlas”, indica el abogado Javier Rubio. “Hay cierto salvajismo”, añade.
Sobre los seguros de impago, la aseguradora Allianz afirma que van al alza como derivada de la nueva ley de vivienda. Asegura a través de un comunicado que la contratación de estos productos “ha venido registrando de manera sostenida en los últimos meses”, aunque no cuantifican el crecimiento. La aseguradora indica que se puede atribuir “a la necesidad de los propietarios de sentirse tranquilos ante eventualidades que pudiesen surgir. Esta necesidad es especialmente importante para los pequeños propietarios que cuentan con sus inmuebles como una vía para canalizar sus ahorros”, argumenta José Luis Tirador, director comercial de Allianz Partners España.
Es diferente que un propietario contrate un seguro de impago −lo que conlleva un análisis de solvencia del arrendatario− a que el coste de este seguro se incluya como otro concepto más en la renta del alquiler. También son diferentes las exigencias que pueden poner los pequeños propietarios y los grandes tenedores. En este último caso, se puede llegar a hablar de cláusulas abusivas.
Así se determinó en el caso del fondo Azora. A principios de este año, una jueza de Barcelona anuló, por primera vez en España, las cláusulas que impuso este gran tenedor a una de sus inquilinas, entre ellas una subida “abismal” del alquiler.
En esa sentencia, la jueza también señala al seguro de impago. “En la legislación de arrendamientos de carácter tuitivo, en ningún caso se dispone o establece la posibilidad de exigir o cuando menos de repercutir los gastos que puedan generar medidas que garanticen la solvencia del arrendatario” y que una plausible situación de insolvencia del inquilino “es inherente a cualquier contrato de arrendamiento”.
Además, los sindicatos de inquilinos e inquilinas recuerdan que este tipo de seguros no forman parte de los gastos generales de una vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 20, cuando habla de gastos generales, recoge que “las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”.
Para el Sindicat, se trata de una de las cláusulas que pueden ser abusivas porque el artículo 36 de la LAU fija que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico” pero, “en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.
¿Qué cambia con la ley de vivienda?
La nueva legislación no entra en el fondo de los requisitos que se piden a los inquilinos, pero sí supone cambios. “Ha reformado parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero no toda”, explica Javier Rubio. Uno de los cambios tiene que ver con quién paga los honorarios de las agencias. “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”, recoge la nueva legislación.
La nueva legislación abre la puerta a cambios, que no siempre serán inmediatos. “Ante estas zonas grises de la ley, donde el mercado impone condiciones que pueden ser abusivas, es previsible que en los próximos años se desarrollen acciones en defensa de los inquilinos consumidores”, argumenta Javier Rubio. Acciones con las que “se vaya forzando a cambiar unas exigencias que a veces son de salvajismo inmobiliario”. Además, Rubio apunta que “había argumentos” para que la ley fuese más lejos de lo que ha ido, por ejemplo “defender que no es lícito pedir la vida económica de una persona en los últimos diez años para exigir la solvencia, choca con el derecho a la intimidad”.
Esa verificación de solvencia, además, no es el único desembolso que se pide a los inquilinos en el momento de entrar a vivir en un inmueble en arrendamiento. “A eso hay que sumar la fianza o uno o más meses en concepto de garantía. Para un alquiler en Barcelona se pueden llegar a pedir más de 5.000 euros y eso es otra barrera de entrada” al alquiler, apuntan desde el Sindicat de Llogateres.
Y hay nuevas variables que pueden entrar en juego. Seis firmas inmobiliarias catalanas, Forcadell, Anzizu, Amat, Arnal, Masifill y Bourgeois, han lanzado una startup para analizar y cribar la reputación digital de los posibles inquilinos, según recoge La Vanguardia en este artículo. El objetivo de esta especie de pasaporte digital es hacer un cribado de candidatos a alquilar en función de sus perfiles en redes sociales o de las notas que tienen en aplicaciones como pueden ser, por ejemplo, Uber o Wallapop.
