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A un año del fin de la Ley de Alquileres
los 7 cambios clave para los inquilinos y los desafíos pendientes
A doce meses del DNU 70/2023, cómo cambió la dinámica para alquilar. El aumento de la oferta en comparación interanual, los barrios porteños donde antes no había propiedades en pesos y cuáles son los factores que hoy definen los acuerdos entre propietarios e inquilinos
PorJosé Luis Cieri
27 Dic, 2024 11:36 p.m.Actualizado: 28 Dic, 2024 04:43 a.m.
Mañana domingo se cumple un año desde la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina. Días antes, el recién asumido presidente de la Nación, Javier Milei, había anunciado en cadena nacional la medida, formalizada a través del DNU 70/2023, con el objetivo de “que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”, según expresó el mandatario.
En aquel momento, el escenario era complejo. En la Ciudad de Buenos Aires, barrios como Mataderos y Parque Patricios mostraban una escasa disponibilidad de departamentos de dos y tres ambientes en pesos. Los pocos que se ofrecían partían de valores iniciales muy elevados para nuevos contratos. Los propietarios, descontentos con la ley vigente optaban por retirar sus propiedades del mercado o, en el mejor de los casos, aceptaban una prórroga solo si el inquilino había cumplido correctamente con los pagos y mantenido una buena relación contractual.
El principal rechazo apuntaba a los contratos obligatorios de tres años de duración y ajustes interanuales mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), que se desfasaban frente a una inflación descontrolada, muy distinta a la situación actual, donde la inflación comenzó a desacelerarse significativamente desde hace 5 meses.
A continuación, se presentan las 7 claves de un mercado que se tras*formó tras la implementación del DNU 70/2023, con una oferta que, solo en la ciudad de Buenos Aires, creció hasta un 200%, según diversas consultoras y plataformas especializadas. Estos son los cambios generados y cómo la derogación de la Ley de Alquileres favoreció acuerdos libres y directos entre propietarios e inquilinos que ahora suelen pactarse a dos años y basados en el Código Civil y Comercial de la Nación.
1 - Aumento de la oferta y dinamismo
Desde la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado experimentó un incremento récord en la oferta de propiedades para alquiler.Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario Porteño, destacó que se produjo un giro de 180 grados respecto de la rigidez previa: “Propietarios e inquilinos pactan y deciden las condiciones del contrato, adaptándolas a sus propias circunstancias. Ya no hay tensión. Las inmobiliarias disponen de entre cuatro y seis inmuebles promedio para ofrecer, aunque aún falta sumar más unidades grandes, de más de 4 ambientes que aún son escasas”.
Desde el sector coinciden que la derogación de la ley fue clave para inyectar dinamismo inmediato al mercado.
“El aumento de la oferta generó una mayor variedad de opciones y habilitó espacios de negociación más flexibles. Un dato importante es que, aunque no está prohibido firmar en dólares, el 90% de los contratos se acuerdan en pesos, lo que favorece a los inquilinos”, señaló Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
Actualmente, se estiman que hay 16.000 inmuebles en alquiler en CABA, de los cuales el 70% están en pesos y el resto en dólares.
Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), destacó que la oferta para alquilar se triplicó en el último año: “Esto no solo estabilizó los precios, sino que también eliminó las listas de espera en las inmobiliarias. Incluso hay rebajas reales en los precios de hasta un 20%, según las ubicaciones de los departamentos”.
2 - Reducción en los precios
Los valores de los alquileres mostraron una disminución en términos reales. Liotto remarcó que “los precios bajaron un 36% promedio en comparación con la inflación”.Esto permitió a los inquilinos acceder a contratos más accesibles, especialmente en los últimos meses, en un contexto donde la inflación redujo el ritmo de aumento de los precios de las viviendas en comparación con la primera mitad del año. Los ajustes recientes del ICL o del Índice de Precios al Consumidor (IPC) se ubican entre 7% y 11% para acuerdos trimestrales o cuatrimestrales, que son los más frecuentes en los nuevos contratos poste DNU.
Por su parte, Abatti explicó que, al primar el principio de libertad contractual, surgieron dinámicas antes imposibles debido a regulaciones excesivas: negociación de precios, ajustes personalizados y elección de moneda (pesos o dólares). “Esto contribuyó a fortalecer tanto la oferta como las posibilidades de los inquilinos”.
3 - Libertad contractual
La eliminación de la regulación impulsó la libertad contractual entre las partes. Cada contrato responde a necesidades específicas: “Los propietarios e inquilinos pactan ajustes acordes a las características económicas de cada uno”, dijo Liotto.Ginevra coincidió: “El mercado actual permite a las partes determinar plazos, precios y ajustes sin restricciones. Esto genera un equilibrio más justo al reflejar las necesidades individuales en cada contrato”.
Desde una postura personal, Germán Matienzo, miembro de Propietarios Unidos de Argentina, aseguró que él mismo volvió a colocar sus inmuebles en alquiler gracias a esta flexibilidad: “Se creó un combo perfecto de libre negociación, eliminando al Estado como un intermediario innecesario”, dijo.
4 - Mejores condiciones para las partes
La mayor previsibilidad económica del último año benefició tanto a propietarios como a inquilinos. Según Ginevra, “con mayor estabilidad en el dólar, una baja en la inflación y precios más justos, se recuperó la confianza de ambas partes en el sistema”.Abatti destacó que el regreso de inmuebles destinados inicialmente a la venta se dirigió nuevamente al alquiler: “La seguridad jurídica vigente incentiva el desarrollo de viviendas nuevas, una base fundamental para mejorar el acceso habitacional a largo plazo”.
5 - Desafíos en la diversificación de la oferta
Si bien la oferta aumentó considerablemente, aún persisten problemas en determinados segmentos. Liotto mencionó la escasez de unidades de cuatro ambientes: “Todavía no hay suficientes viviendas en ese rango, aunque existe la posibilidad de que la situación mejore si se estimulan nuevos desarrollos”.En Buenos Aires y varias ciudades del Gran Buenos Aires, los departamentos de 4 y 5 ambientes son escasos debido a que no se construyeron en los últimos 15 años. Los desarrolladores priorizaron unidades de 1 a 3 ambientes al considerarlas más rentables.
6 - Impulso a desarrollos y blanqueo
El DNU 1017/2024 (que permitirá comprar viviendas en pozo) y los incentivos al blanqueo de capitales son vistos como catalizadores para proyectos de vivienda en un futuro cercano.Enrique Abatti (h), abogado especializado y directivo de la Capra, recalcó que esto facilitará inversiones en fideicomisos y aumentará la oferta: “La activación hipotecaria mediante el reciente decreto permitirá un desarrollo importante del mercado habitacional, algo clave en un país con un déficit de dos millones de viviendas”.
7 - Qué falta para equilibrar el mercado
Entre las medidas necesarias para fortalecer el sistema, Abatti (h) y Bibiana Varela Guijarro, directiva de la Capra e inmobiliaria, coincidieron en la importancia de reducir la carga impositiva, garantizar estabilidad inflacionaria y continuar la política de desregulación.Según Varela Guijarro, “la seguridad jurídica y la estabilidad económica son claves para atraer inversiones nacionales e internacionales que garanticen accesibilidad habitacional”.
Además, sobre temas controvertidos como los desalojos exprés, Ginevra argumentó que estos serían beneficiosos para los sectores más vulnerables: “Menos requisitos para ingresar a un alquiler facilitan el acceso a quienes hoy están discriminados por su menor capacidad crediticia”.
La seguridad jurídica sigue siendo un tema relativo en Argentina. Ante un cambio de gobierno, persiste la incertidumbre sobre la posible reinstauración de restricciones en acuerdos privados.
Aunque las mejoras económicas benefician a propietarios e inquilinos, quienes se ven favorecidos por una mayor competencia de precios derivada de una oferta más amplia, todavía quedan desafíos por superar.
Matienzo señaló que garantizar la seguridad jurídica es clave para avanzar en este terreno. “Sería fundamental implementar políticas de Estado que aseguren la no injerencia del gobierno en acuerdos entre privados, incluso ante cambios de administración”, destacó.
Mayores oportunidades
El mercado de alquileres recuperó flexibilidad y dinamismo tras un año de la derogación de la Ley de Alquileres informan desde el mercado inmobiliario.No obstante, los valores se mantienen elevados. Un departamento de dos ambientes en CABA no baja de $350.000 mensuales, a lo que se suman expensas, que aumentaron más de 150% en el último año y no bajan de $50.000 mensuales, representan cifras desafiantes para los bolsillos de los inquilinos.
Reducir la inflación a niveles similares a los de países desarrollados es clave para atraer inversiones extranjeras. Esto debe complementarse con emisión monetaria cero, eliminación del cepo cambiario y una reducción del gasto público y de las alícuotas impositivas, simplificar un sistema tributario excesivo.
Varela Guijarro concluyó que garantizar la continuidad de políticas exitosas en alquileres e inversiones inmobiliarias es esencial: “La estabilidad legislativa permitirá consolidar la seguridad jurídica y facilitar el acceso a la vivienda digna, equilibrará además el mercado de alquileres”.
A un año del fin de la Ley de Alquileres: los 7 cambios clave para los inquilinos y los desafíos pendientes
A doce meses del DNU 70/2023, cómo cambió la dinámica para alquilar. El aumento de la oferta en comparación interanual, los barrios porteños donde antes no había propiedades en pesos y cuáles son los factores que hoy definen los acuerdos entre propietarios e inquilinos
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