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(continuación)



3. Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anexos.

Cuantitativamente son las más importantes. Se determinarán como resultado del plan de financiación que deberá aprobar la asamblea general y conocer y admitir contractualmente el socio cooperativista. En caso de baja de un socio cooperativista, el reembolso de sus aportaciones para financiar la vivienda, deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio, como señala el artículo 114.5 de la Ley de Cooperativas.

Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial para terrenos, honorarios técnicos, etc., y el resto fraccionado en plazos periódicos durante las obras de ejecución.

Posteriormente se obtendrán los préstamos hipotecarios (subsidiados en los casos de viviendas protegidas) y los créditos complementarios o “puente”, en su caso.

Ventajas de la cuenta ahorro-vivienda

Si el plan de Financiación lo permite, estas cantidades se deben ingresar en “cuentas vivienda” a nombre de cada socio. La cuenta-vivienda es especialmente útil para aquellas promociones cuya iniciación se prevé para un plazo de uno y medio a dos años. Tiene las siguientes ventajas:

• Garantía de las cantidades aportadas, pues el dinero está depositado en una entidad financiera a su nombre, no pudiendo disponer del saldo sin su previo consentimiento.

• Obtener un interés más elevado del normal.

• Desgravar en el IRPF si las cantidades ahorradas se destinan a la primera adquisición (o rehabilitación) de la vivienda habitual en un plazo máximo de 4 años (5, si la cuenta se hubiese formalizado antes del 1-1-99).

• Recuperar el dinero aportado, mas los intereses en caso de baja de la cooperativa.

Seguro de cantidades a cuenta y seguro decenal

La Ley 57/1968 de 27 de julio, obligó en su día a los promotores de viviendas que no fueran de promoción oficial a garantizar, mediante la suscripción de un seguro o aval bancario, la posible devolución de las cantidades entregadas por el comprador antes de iniciar la construcción o durante la misma, para el caso de que la construcción no se iniciase o no llegase a buen fin en el plazo convenido.

Por otro lado la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (disposición adicional primera) establece como obligatorio la suscripción de un seguro para garantizar, en forma análoga a la establecida en la ley 57/68, las cantidades anticipadas a los promotores de edificaciones (no sólo ya viviendas), y en el caso de viviendas se establece que la ley de 1968 se aplicará a toda clase viviendas (también por lo tanto a las de protección oficial, antes excluidas), resaltando expresamente el precepto la inclusión de las promovidas por comunidades de propietarios y cooperativas.

Asimismo, y en ese mismo orden de garantías, las normas citadas regulan la obligación del promotor de abrir una cuenta bancaria especial, “con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor” en la que los cooperativistas ingresarán las cantidades destinadas a la edificación y de la que la cooperativa sólo podrá disponer “para las atenciones derivadas de la construcción”.

La Ley de Ordenación de la Edificación obliga además a los promotores en general a suscribir un seguro que garantice durante diez años (seguro decenal) los posibles defectos estructurales del edificio: daños en la cimentación, vigas o forjados, etc.. En relación con este seguro la cooperativa, de ordinario, contratará a una tercera empresa, que como organismo de control técnico Independiente vigile la correcta ejecución de las obras y todo el proceso promotor.

Estas cautelas, obligatorias por Ley, suponen un ligero incremento de los costes y también de los precios de las viviendas, pero, desde la óptica del socio, son una mayor garantía del adecuado cumplimiento de las obligaciones de la cooperativa con sus socios por lo que deberán cumplirse de buen grado.

Particularidades en la promoción de viviendas protegidas

Las cooperativas pueden promover tanto viviendas libres como viviendas protegidas; en este segundo caso la regulación legal (Real Decreto 2028/1995 de 22 de diciembre) ofrece algunas particularidades que las cooperativas deben cumplir, como son:

* Los poderes de representación para la gestión de la promoción deberán ser expresos y por escrito, actuando el apoderado, siempre, en nombre y por cuenta de la cooperativa y de acuerdo con las instrucciones de ésta; debiendo constar expresamente la prohibición de nombrar sustituto; no podrá admitirse cláusulas de irrevocabilidad ni de exoneración de la responsabilidad.
* La resolución (extinción) a instancia de la cooperativa del contrato de arrendamiento de servicios suscrito, no conlleva más indemnización que la derivada del perjuicio ocasionado a la otra parte.
* Las facultades concedidas en el poder o en los contratos de servicio no pueden extenderse a actos de dominio (por ejemplo la compra o venta de terrenos) o a los que sea preceptivo el acuerdo del Consejo Rector o de la Asamblea General (ver la Ley de Cooperativas y los Estatutos).
* La aprobación, revocación, o en su caso resolución (extinción) de los contratos con la gestora, la adquisición del suelo, el encargo y aprobación del proyecto de obra, la elección de la constructora, la aprobación del contrato de ejecución de obras y la recepción de obras, deberán ser ratificadas por la Asamblea General, si no estuviera establecido en los estatutos la competencia plena de dicho órgano.
* En el caso de existir contrato con la gestora antes de la inscripción de la constitución de la cooperativa en el Registro, la ratificación debe de adoptarse en la primera Asamblea General que se celebre posteriormente a la citada inscripción.

A partir de la calificación provisional de viviendas de protección oficial y durante la construcción, la cooperativa deberá garantizar las cantidades aportadas para financiar la construcción.
* Los miembros del Consejo Rector y, al menos, el 80 por 100 de los socios beneficiarios deberán reunir los requisitos para acceder a la financiación cualificada. Si hay bajas los socios sustitutos deberán reunir iguales requisitos.

Sobre estas exigencias así como sobre todo lo relacionado con las viviendas protegidas: obtención de la calificación, requisitos de los socios-adquirientes para obtener las ayudas, etc, el órgano competente dentro de la administración de la Comunidad de Madrid, es la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, en cuyas oficinas se podrá obtener información al respecto.

Información previa: recomendaciones

Es recomendable obtener referencias externas de la cooperativa de viviendas. Para ello se puede obtener información en la Unión de Cooperativas de Viviendas de Madrid, en los servicios técnicos o Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento correspondiente, en las Cajas de Ahorros o Entidades de Crédito relacionadas con la Cooperativa de Viviendas, en el Registro de la Propiedad correspondiente a los terrenos donde se pretende construir, y, en su caso, en la Junta de Compensación que urbanice dichos terrenos. Asimismo es recomendable informarse en varias cooperativas y seleccionar las ofertas.

¿Cómo se reparte el coste de una promoción de viviendas en régimen de cooperativa?

Si está interesado en el destino de las aportaciones que los socios realizan a una cooperativa de viviendas, así como de las cantidades financiadas, estas son las cifras aproximadas:

Terrenos.........................................2 5%-50%
Construcción..................................40%-50%
Urbanización interior................................1%
Proyectos......................................... ..........4%
Licencias......................................... ..........3%
Varios............................................ .........0,5%
Gestión........................................... ......8-10%
Gastos préstamos......................................5%

¿Cómo enterarse de que cooperativas tienen promociones abiertas?

El Registro de Cooperativas no tiene normalmente conocimiento de las promociones de vivienda que ejecutan las cooperativas. El Registro se limita a inscribir su constitución, los estatutos por los que se rige, los cargos y apoderamientos, las segundas y posteriores fases o promociones y algunos otros actos, con lo cual podrá facilitar listados de cooperativas, pero ello no resulta normalmente eficaz para enterarse de qué cooperativas admiten socios y en qué barrio intentan construir (o están ya construyendo); tampoco tiene información de si la cooperativa tiene o no terrenos o si éstos tienen todas las autorizaciones pertinentes para construir.

Consecuentemente, las personas interesadas habrán de acudir a otras fuentes para averiguar lo que les interesa, así en nuestra comunidad autónoma, se puede obtener información de cooperativas con promociones en marcha o en proyecto, que tengan vacantes de socios, en la Unión de Cooperativas de Viviendas de Madrid, donde existe también organizado un Registro de Expectantes (no oficial); otro lugar a visitar es el Ayuntamiento donde deseen residir, y en Madrid capital la Junta del Distrito. Localizadas las cooperativas (o la cooperativa) que admiten aún nuevos socios y antes de formalizar la inscripción, conviene hacer algunas otras averiguaciones de acuerdo con las recomendaciones que se han hecho anteriormente.

Hay que insistir no obstante, que una seguridad al cien por cien en todo el proceso es muy difícil obtenerla, ni siquiera en supuestos de cooperativas que tienen detrás entidades o gestoras de acreditado prestigio, debido a lo complejo del camino a seguir: obtención del suelo ( si es mediante concurso de los ayuntamientos, se presentan varios oferentes y sólo se selecciona uno); los planes urbanísticos pueden estar pendientes de aprobación; pueden variar los precios del suelo y de la construcción, etc., en definitiva, adquirir una vivienda en cooperativa no es lo mismo que comprar llave en mano un piso, pero al final el precio y la calidad del producto suele compensar el esfuerzo.

Normas jurídicas aplicables a las cooperativas de viviendas

Normativa principal:

* Ley (de la Comunidad de Madrid) 4/1999 de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid.
* Ley 20/1990 de 19 de diciembre, de Régimen Fiscal de Cooperativas.
* Real Decreto 2028/1995 de 22 de diciembre, condiciones de acceso a la financiación cualificada estatal de las promovidas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios al amparo de los planes estatales de viviendas.
* Ley 57/1968, de 27 de julio, por la que se regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
* Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Normativa supletoria de la legislación cooperativa madrileña:

Ley (estatal) 27/1999 de 16 de julio, de Cooperativas.

* Real Decreto 136/2002 de 1 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Cooperativas.

Direcciones de interés

- Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid:
Calle de la Princesa nº 5-2ª planta, 28008 Madrid.
Teléfonos, 91 5804447- 91 580 92 83; fax, 91 580 44 11.

- Registro (nacional) de Cooperativas (Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales):
Calle Pío Baroja nº 6, 28071 Madrid.
Teléfono, 91 363 18 00; fax 91 574 96 03

- Inspección de Trabajo y Seguridad Social (Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales):
Calle José Abascal nº 39 Madrid.
Teléfono, 91 363 73 09; fax 91 363 71 80..

- Unión de Cooperativas de Viviendas de Madrid (antes Federación):
Calle Vallehermoso nº 15-1º, 28015 Madrid.
Teléfonos, 91 593 11 95-91 447 93 01. Fax, 91 593 90 72..

- Dirección General de Arquitectura y Vivienda (Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y tras*portes):
OFICINA DE INFORMACIÓN ,Calle Marcelina, 12, local calle, 28029 Madrid.
Teléfono: 91 315 55 88;
SERVICIO DE VIVIENDA DE OBRA NUEVA, Calle Maudes, 17, 28003 Madrid.
Teléfono 91 580 35 83-31 07-44 24.



D.G. de Trabajo

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Código Postal: 28008
Distrito: Moncloa-Aravaca
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Fax: 91.580.44.11


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