Douglas MacArthur
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Las firmas del 'ladrillo' reinan en el mercado: se abre un nuevo amanecer tras el "dolor" de los tipos
- El 'real estate' es el mejor sector en la bolsa europea con un 35% en 2024
- UBS: "Ha comenzado un nuevo ciclo"
- Tras el descalabro de 2023, la actividad vuelve a subir
6:00 - 19/09/2024
El giro del BCE hacia los recortes de tipos ha tenido un impacto claro en los mercados de toda Europa: el real estate es el rey de una nueva etapa. Hasta ahora los valores del sector habían sido los grandes perdedores de un mundo de desaceleración económica y un precio del dinero en máximos. La tecnología aupada por la IA y el sector financiero eran los mayores ganadores hasta el momento. Sin embargo, en los últimos tres meses el inmobiliario fue el sector más destacado en el Stoxx Europe 600 con una ganancia de cerca del 12,4%.
Se trata de la mayor revalorización con diferencia solo comparable al de las utilities (11%), un tipo de empresas totalmente expuestas a la financiación para operar sus proyectos y por tanto, con una relación muy directa entre los tipos de interés y su rentabilidad. Esto ha permitido que consoliden unas subidas del 34% en lo que va de año. En resumen, han consolidado una remontada total que les ha permitido superar a todos los sectores como el rey en lo que llevamos de año.
La realidad en el sector del ladrillo es que esto es algo más que una simple subida, dentro del mismo creen que la travesía por el desierto ha terminado. Si bien creen que falta mucho para que se pueda si quiera plantear un escenario como el que había antes de la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, con tipos de interés muy laxos. En resumidas cuentas, el círculo vicioso en el que parecían atrapadas se habría roto, abriendo de par en par la puerta a una etapa nueva.
Esta recuperación no ha sido simétrica y, de hecho, hay una división clara entre los países del norte, donde el golpe en el inmobiliario comercial se deja sentir con intensidad, frente a países como España, Francia o Italia donde las subidas se expresan con más claridad. Incluso así países con problemas como Alemania están viendo como algunos de sus buques insignia crecen con fuerza.
Este es el caso de Vonovia, que se revaloriza un 17% en lo que va de año y un 20% desde mayo, cuando empezó a sonar con intensidad la posibilidad de un recorte de tipos en junio, que se acabó produciendo. Mayores incluso son las alzas de Leg Inmobilien, que sube un 20% en 2024. En España están los casos de Merlín y Colonial, que desde mayo avanzan un 8% y un 16% en ese periodo, aunque esta última cede un 2,38% en 2024.
En Francia hay también claros ejemplos. Unibail Rodamco, que sube un 15% en el año y Covivio, que avanza un 14%. En el caso de esta última las alzas se viven con mayor intensidad desde el mes de junio, con una revalorización del 25%. También está el caso de Klepierre con una revalorización en 2024 del 17,85%. Gecina, a pesar de que cede un 3% en el año ante las enormes caídas en el arranque del año, desde sus mínimos de julio ya ha remontado un 24%.
¿Qué está pasando?
El BCE tiene un impacto totalmente determinante y directo en la actividad del sector. En declaraciones a elEconomista,es Alberto Díaz, managing director de Colliers, explica que "se trata de vasos comunicantes". El motivo es doble. En primer lugar, está el impacto directo en el coste de la deuda, un elemento clave para la actividad las empresas y compradores, lo que limita la misma. En segundo lugar, el 'real estate' es considerado un tipo de inversión defensiva es por ello que "cuando los tipos suben hace que la renta fija gane atractivo". Por lo tanto, mucha inversión que iría al inmobiliario se redirige hacia esta otra opción.En definitiva, "las socimis ven con los recortes de tipos cómo el valor de sus activos sube", algo que tiene un impacto directo en sus cuentas y negocio. En ese sentido Díaz comenta que estamos en un momento totalmente clave, pues, ante el giro de la banca central "se están cruzando finalmente la oferta y la demanda", es decir "muchos de los propietarios que no han podido vender ahora tendrán más actividad con algunos activos pudiendo valer más ahora, incluso, que antes del inicio del ciclo".
John Murray, gestor de carteras y responsable del equipo de inmuebles residenciales de carácter privado de Pimco y François Trausch, CEO y CIO de Pimco Prime Real Estate explica que algo ha cambiado. Hasta ahora "los bancos centrales han representado una fuente persistente de frustración para el sector" generando con sus tipos "un dolor inmediato para los propietarios de bienes inmuebles, con costes más altos y caídas de valoraciones ante una menor liquidez". Sin embargo "ya han tocado techo y se ve una tendencia lenta a la baja".
Tras llegar a su pico en septiembre de 2023, el BCE arrancó en junio los primeros recortes de tipos, abriendo la puerta a una nueva etapa en su plan de política monetaria. El primer movimiento, fue tímido y dejó pasar el verano para ver sí debía comprometerse con el camino de la flexibilización para confirmar en septiembre esta ruta con un nuevo descenso de 25 puntos básicos. Ahora las perspectivas se mantienen en una bajada por trimestre, es decir, una pausa en octubre para volver a mover ficha en diciembre. Además, el mercado de swaps da por hecho que esta tendencia se mantendrá en el tiempo y, de hecho, se acelerará en 2025, con un descenso por reunión.
Kerstin Hansen, de UBS, señala que hemos entrado en una nueva fase pues hasta ahora, la caída de valor en los activos ha ido llevando a una paulatina caída de los volúmenes de inversión y actividad en el sector. "Los compradores se muestran cautelosos al entrar en un mercado con evolución de precios negativos y se crea un círculo vicioso". Sin embargo creen que ya ha arrancado el recorrido opuesto. "A medida que los tasadores actualizan sus estimaciones de los valores de mercado, las expectativas de los vendedores sobre los precios de venta se ajustan. Los compradores y vendedores interesados se encuentran con un conjunto más similar de expectativas. Se concretan acuerdos. el volumen de inversión aumenta, los precios se estabilizan... Comienza un nuevo ciclo" .
Esta se sostendría sobre lo que desde DWS definen como "un año excepcional" pues "los mayores rendimientos de entrada, la caída de los tipos de interés, los sólidos fundamentos y una menor oferta de activos apuntan a un período de recuperación y rentabilidades elevadas". Para la firma creen que vendrá con las bajadas de tipos "un repunte de liquidez liderado por inversores con mucho efectivo que busquen aprovechar el momento oportuno para entrar en el mercado". DWS concluye que "a medida que el mercado gane impulso, respaldado por nuevos recortes, nuestras previsiones muestran un impacto positivo en los rendimientos que sostendrá el crecimiento del valor hasta bien entrada la segunda mitad de la década".
Este rebote ya se está notando según las cifras de actividad de CBRE, que apuntan a un avance interanual del 10% en el primer semestre de 2024, con 86.000 millones de euros. El segundo trimestre, donde se cristalizó el movimiento del BCE la subida fue incluso mayor, del 16%, hasta los 45.500 millones de euros. "El aumento de los volúmenes de inversión permitirá descubrir los precios, lo que generará más confianza en el mercado en torno a los niveles de precios. Esto, a su vez, respaldará la liquidez y sostendrá el crecimiento durante todo el año", comentaba la consultora.
Ese cambio, para los analistas de Abrdn supone un giro hacia la rentabilidad en este tipo de inversión que irá regando de ingresos a las compañías. "Los mercados inmobiliarios europeos están mostrando señales de recuperación, respaldados por la estabilización de las valoraciones, el enfriamiento gradual de la inflación y los recortes de tipos del Banco Central Europeo" explicaba Craig Wright, analista en jefe de Inversión Inmobiliario Europea. Esto cristalizará en "una rentabilidad total de los inmuebles europeos del 5,9% durante todo el año que se mantendrá hasta junio de 2025".
En cualquier caso desde Pimco señalan una cierta cautela. "Se podría, aunque no se debe, considerar que esta tendencia (del BCE) conlleva una recuperación drástica como la que se vió tras la expansión cuantitativa post crisis financiera mundial". La diferencia respecto a entonces es que ahora "los tipos reales seguirán por encima de los niveles de 2021, aún elevados". En ese sentido ve problemas "a medida que en los próximos dos años vayan venciendo los préstamos que aquejan al sector".
Desde Colliers comentan que la subida bursátil al calor de este nuevo entorno se mantendrá siempre y cuando siga el contexto de bajadas de tipos. "Si realmente cuando sigue esta tendencia en los próximos seis meses habrá un clima de recortes continuo y cada vez irá entrando más inversión".
La resiliencia del residencial
Pero la evolución variará (y está variando) bastante en función de los activos más dominantes en el portfolio. Pimco señala que ve una recuperación más rápida en el área residencial en el caso europeo. "Los alquileres están subiendo de forma constante y no hay indicios de retroceso. La oferta limitada, exacerbada por los altos costes relativos a la promoción y las regulaciones ambientales más estrictas, está satisfaciendo una demanda cada vez más firme a medida que se acelera la formación de hogares y continúa la migración a las principales regiones metropolitanas".Los expertos de Colliers explican que la resistencia previa del mercado ya llamaba la atención. "El mercado residencial vivió un fenómeno rarísimo, tendría que haber perdido mucho más atractivo con la subida de tipos pero había tan poca oferta y tanta demanda que se generó un círculo vicioso para los usuarios". En primer lugar "mucha gente que, no podía asumir con los tipos la hipoteca entró en el alquiler creando una demanda que generó una buena rentabilidad y manteniendo en cierta medida los precios de estos activos.
Guillaume Cassou, analista de KKR, hablaba de que "los fundamentos han sido persistentemente sólidos, con bajas tasas de vacancia y una perspectiva positiva para el crecimiento de los alquileres". En ese sentido coinciden en que esperan un clima que vaya mejorando poco a poco a medida que "el acceso a la financiación está mejorando mientras los tipos de interés comienzan a moderarse". Sin embargo, "los mayores costos de capital siguen restringiendo a quienes tienen presiones de refinanciación o fondos abiertos con reembolsos crecientes. Esto está reduciendo la competencia en el mercado y aumentando las oportunidades de compra".
De hecho, el fondo habla de una "oportunidad inmobiliaria" tras el batacazo de 2023, donde de la mano de unos altos tipos de interés y tensiones geopolíticas las tras*acciones se desmoronaron un 50%. Tras ese golpe y con el giro monetario "ahora estamos viendo que los volúmenes de tras*acciones comienzan a aumentar. Los compradores y vendedores se están acercando a las expectativas de precios a medida que un amplio grupo de propietarios de propiedades se ve sometido a una mayor presión para vender activos y la disponibilidad de financiación mejora".
Perspectivas para 'el sector maldito'
Incluso en las oficinas, un sector lastrado a nivel mundial y con muchas contraindicaciones por el ascenso del teletrabajo y las condiciones de mercado (donde hubo un exceso de construcción que ahora se ha convertido en un shock de oferta en lugares como EEUU), Europa tiene un potencial superior al resto de regiones. "En Europa, existe una demanda relativamente saludable de edificios ecológicos y de alta calidad en los principales distritos comerciales centrales".Desde Colliers inciden que en los países del sur la ventaja es esa alta ocupación del 98%. "El sur de Europa no tiene nada que ver con el norte, aquí el teletrabajo no afecta tanto y, aunque hay zonas donde si se puede haber construido de más, la realidad es que dentro de las ciudades la desocupación es muy baja".
En cualquier caso, este, para los expertos seguirá siendo el sector más débil debido a los problemas que lleva atravesando en numerosos mercados. "Las oficinas seguirán rezagadas". Desde Cushman & Wakefiel defienden que, a pesar de que "están cerca de tocar fondo por los movimientos de los tipos de interés" la realidad es que "ha seguido lidiando con los mayores costes de endeudamiento y un crecimiento económico lento", comentaba Sukhdeep Dhillon, analista de la firma. Desde Savilis esperan que el rendimiento promedio, situado 4,9%, "se mantengan estables, con pocos movimientos internos esperados".
Los dos 'diamantes' inesperados
Al margen de estos dos frentes que han sido las claves para definir el sector, los expertos creen que hay dos factores extra que están mejorando de forma clara la valoración de estas firmas: el auge de los centros de datos y la fortaleza que están marcando los activos logísticos, dos mercados que aportarán un crecimiento más potente.En primer lugar, los centros de datos suponen la joya de la corona, pues la IA y el crecimiento general de la demanda de datos para todo tipo de aplicaciones están generando un boom en este tipo de activos, haciendo que todos los sectores relacionados con este negocio desarrollen ambiciosos planes, dada su proyección. Según las estimaciones de Mckinsey puede esperarse cerca de un 10% de crecimiento anual de esta industria.
Desde NAI Global comentan que "en cualquier predicción en la que uno crea, la tendencia general al alza es clara. La evidencia de indicadores como la construcción, el arrendamiento y la actividad de inversión respaldan una perspectiva de crecimiento sostenido y una demanda continua de bienes raíces para centros de datos en los próximos años".
Algo que coincide con las perspectivas de Colliers, que alega que, además, España tendrá una posición privilegiada en esta industria "por su posición geográfica" y ven un mercado donde "la demanda siga creciendo ante un gran apetito inversor". Desde UBS añaden que "estos activos, que son la sala de máquinas de la IA, tendrán una adaptación generalizada a medida que las empresas incorporen IA". En ese sentido "se espera que la datasfera anual, que mide la cantidad de nuevos datos creados a nivel mundial, se duplique ya en 2027 e indica un fuerte crecimiento en la demanda de centros de datos en el futuro".
Los activos logísticos seguirán sumando pero se trata de una historia más madura. Tras la esa época en el 2020 de la que yo le hablo "se generó un periodo de demanda logística sin precedentes", comentan desde CBRE, algo que catapultó este segmento. Ahora los expertos esperan un normalización. Sin embargo, la consultora estima que se necesitarán cerca de 1 millones pies cuadrados adicionales de espacio logístico por cada 1.000 millones de dólares que crezca el sector. Teniendo en cuenta que sus estimaciones hablan de un crecimiento del 14% interanual del mercado mundial, este será uno de los elementos de mayor proyección. Sin embargo, el gran pastel a repartir se dará en Asia, que representa el 80% de la cuota mundial.
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