El Pionero
Alcalde y presidente de Fútbol Paco premium
Hay quien dice que Madrid, en verano, es un infierno. Las altas temperaturas que se alcanzan en la masa de cemento que es la capital de España, la convierten en irrespirable de día, y el calor que emana del pavimento y el ladrillo se condensa por la noche para impedir el descanso de todos aquellos que no disponen de un aire acondicionado. O, aun teniéndolo, han de medir muy bien las veces que lo encienden, para evitar un trastazo en la factura a final de mes. Si hubiera que asemejar la sensación al infierno de Dante, Madrid sería, en los peores días del verano, una especie de lago de brea hirviente del que nadie puede escapar.
Pues bien, si tomamos esta alegoría por buena, cada vez hay más personas viviendo en Madrid en la primera línea contra el calor. Esto es, en los bajos o locales comerciales reconvertidos en viviendas, una de las alternativas de inversión inmobiliaria en boga desde los últimos coletazos de la esa época en el 2020 de la que yo le hablo. Y es que, el alza de los precios de la vivienda, unido al cierre de comercios por la crisis sanitaria y la implementación del teletrabajo, ha liberado cientos de espacios en la ciudad que en su mayoría fueron a parar al mercado de vivienda turística. No obstante, cada vez más, estos espacios afloran en los portales del parque de vivienda y son destinados al alquiler tradicional, con todos los problemas estructurales que estos nuevos hogares llevan aparejados.
Flavio S., de 44 años, originario de Nápoles y pizzero de profesión, lleva viviendo en Madrid diez años. Ha pasado los últimos cuatro viviendo en un local de dos alturas y unos 50 metros cuadrados habitables, reconvertido a vivienda en el madrileño barrio de Usera. "En verano es que es imposible que mi casa se ventile o tenga una temperatura aceptable, si no es con varios ventiladores o poniendo el aire a cada rato", admite. Dice que lo mismo pasa en invierno. "La casa tampoco se refrigera bien, da igual el tiempo que ponga la calefacción, que a la media hora vuelve a enfriarse. Y si no controlo lo que la enciendo, la factura me hace un agujero en la cuenta", añade.
La casa de Flavio no supone una excepción. Más bien, en las reformas realizadas con mayor antigüedad, esto la norma. Y para encontrar los motivos hay que hacer una autopsia de los edificios que se asientan sobre estas viviendas. Lo explica Hela Alvarado, arquitecta en Acuatro Arquitectos. "Muchos edificios antiguos no fueron diseñados con los criterios de eficiencia energética actuales", arranca. No obstante, sitúa varios puntos clave que marcan la calidad energética del bajo. El primero, y uno de los más importantes, si el esqueleto del edificio cuenta con aislamiento térmico. "La falta de este elemento en muros, techos y suelos contribuye significativamente a las pérdidas de energía".
Guillermo Cid Gráficos: Ana Ruiz
El siguiente punto clave son las ventanas. "Las de baja eficiencia energética, como aquellas que no cuentan con doble acristalamiento, permiten una mayor tras*ferencia del calor", prosigue Alvarado: "La presencia de calderas antiguas y sistemas de calefacción poco eficientes, como radiadores eléctricos, también disminuyen la calificación".
Al hilo de esto, Pablo Alonso, arquitecto de Reforfast, una de las empresas más asentadas en el sector de la conversión de bajos en vivienda en la capital, señala que la clave pasa por "cuidar mucho el contacto de ese local con el exterior". "En la de derechasda tiene que haber un buen cerramiento con un aislamiento térmico de calidad, una carpintería buena y con vidrios bajo emisivos, que garanticen esa eficiencia energética que ahora es tan importante". En total, calculan desde Reforfast que el coste mínimo para adecuar uno de estos antiguos locales comerciales en un hogar habitable —al menos, de acuerdo con lo que dicta la normativa del Ayuntamiento— es de "unos 30.000 a 35.000 euros". "Se puede hacer seguramente por menos, la gente tiende a fijarse en las calidades de los acabados... pero lo realmente importante está en las tripas de ese local",
Y a esto hay que sumar la inversión de los caseros en el mantenimiento de la vivienda, un problema que se extiende a todo tipo de viviendas. El desembolso inicial, incluyendo la compra y/o reforma del inmueble, muchas veces es el primero y último que se realiza en centenares de viviendas en Madrid, más allá de las intervenciones de fuerza mayor —esto es, las que impiden o dificultan el alquiler del mismo y cortan o reducen la renta de los propietarios—. "Aunque muchos locales pueden ser menos eficientes energéticamente debido a su contacto directo con el terreno y la falta de aislamiento, la eficiencia energética de una propiedad depende de una combinación de factores", resume Alvarado.
Se trata de una inversión importante, pero sensiblemente menor al de una vivienda al uso. "Es que uno mira la cantidad que hay de estos locales desocupados, porque estos comercios han sido desplazados por las grandes superficies y la venta por internet y viendo la poca oferta en alquiler que hay en Madrid, es una rentabilidad garantizada", apunta Paquí Martí, gerente de Reforfast.
A esto hay que sumar los casos de aquellos dispuestos a pasar por alto la normativa haciendo la reforma del bajo "de estrangis", como confirma Martí, con tal de comerse un trozo de la suculenta tarta que es ser propietario de una vivienda para alquilar en Madrid. "Todos los días nos vienen personas con un local, que piensan que la reforma es un mero trámite, y cuando se les dice que su local no cumple con los requisitos para convertise en vivienda, nos ofrecen hacerlo sin licencia".
Es decir, los barrios que están atrayendo a esa población que huye de un centro masificado y que mira a la periferia como refugio para encontrar una vivienda más asequible y habitable dentro de un entorno diseñado más para la vida vecinal que para el turista. Son esos barrios y distritos, como explicó este diario (Vicálvaro, Hortaleza, Vallecas, Fuencarral-El Pardo), los que están recogiendo a toda esa gente que ahora mira más allá de la M-30 para poder seguir viviendo en Madrid. Y esta es una oportunidad que muchos no han dejado escapar para colarse en el mercado del alquiler, que sitúa el metro cuadrado en la Villa en 19,8 euros —y subiendo—, cuando hace cinco años este estaba en 15,6 euros.
No obstante, en Acuatro arquitectos señalan un cambio de tendencia en los últimos meses. Los alquileres turísticos también se están abriendo camino en barrios hasta ahora a salvo de este fenómeno. "Hemos observado un incremento en las solicitudes para tramitar viviendas de uso turístico en zonas periféricas como Ciudad Lineal, Hortaleza, Puente de Vallecas, y en localidades como Parla, Alcobendas y Valdemoro", asegura Alvarado.
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Pues bien, si tomamos esta alegoría por buena, cada vez hay más personas viviendo en Madrid en la primera línea contra el calor. Esto es, en los bajos o locales comerciales reconvertidos en viviendas, una de las alternativas de inversión inmobiliaria en boga desde los últimos coletazos de la esa época en el 2020 de la que yo le hablo. Y es que, el alza de los precios de la vivienda, unido al cierre de comercios por la crisis sanitaria y la implementación del teletrabajo, ha liberado cientos de espacios en la ciudad que en su mayoría fueron a parar al mercado de vivienda turística. No obstante, cada vez más, estos espacios afloran en los portales del parque de vivienda y son destinados al alquiler tradicional, con todos los problemas estructurales que estos nuevos hogares llevan aparejados.
Flavio S., de 44 años, originario de Nápoles y pizzero de profesión, lleva viviendo en Madrid diez años. Ha pasado los últimos cuatro viviendo en un local de dos alturas y unos 50 metros cuadrados habitables, reconvertido a vivienda en el madrileño barrio de Usera. "En verano es que es imposible que mi casa se ventile o tenga una temperatura aceptable, si no es con varios ventiladores o poniendo el aire a cada rato", admite. Dice que lo mismo pasa en invierno. "La casa tampoco se refrigera bien, da igual el tiempo que ponga la calefacción, que a la media hora vuelve a enfriarse. Y si no controlo lo que la enciendo, la factura me hace un agujero en la cuenta", añade.
La casa de Flavio no supone una excepción. Más bien, en las reformas realizadas con mayor antigüedad, esto la norma. Y para encontrar los motivos hay que hacer una autopsia de los edificios que se asientan sobre estas viviendas. Lo explica Hela Alvarado, arquitecta en Acuatro Arquitectos. "Muchos edificios antiguos no fueron diseñados con los criterios de eficiencia energética actuales", arranca. No obstante, sitúa varios puntos clave que marcan la calidad energética del bajo. El primero, y uno de los más importantes, si el esqueleto del edificio cuenta con aislamiento térmico. "La falta de este elemento en muros, techos y suelos contribuye significativamente a las pérdidas de energía".
Guillermo Cid Gráficos: Ana Ruiz
El siguiente punto clave son las ventanas. "Las de baja eficiencia energética, como aquellas que no cuentan con doble acristalamiento, permiten una mayor tras*ferencia del calor", prosigue Alvarado: "La presencia de calderas antiguas y sistemas de calefacción poco eficientes, como radiadores eléctricos, también disminuyen la calificación".
Al hilo de esto, Pablo Alonso, arquitecto de Reforfast, una de las empresas más asentadas en el sector de la conversión de bajos en vivienda en la capital, señala que la clave pasa por "cuidar mucho el contacto de ese local con el exterior". "En la de derechasda tiene que haber un buen cerramiento con un aislamiento térmico de calidad, una carpintería buena y con vidrios bajo emisivos, que garanticen esa eficiencia energética que ahora es tan importante". En total, calculan desde Reforfast que el coste mínimo para adecuar uno de estos antiguos locales comerciales en un hogar habitable —al menos, de acuerdo con lo que dicta la normativa del Ayuntamiento— es de "unos 30.000 a 35.000 euros". "Se puede hacer seguramente por menos, la gente tiende a fijarse en las calidades de los acabados... pero lo realmente importante está en las tripas de ese local",
Y a esto hay que sumar la inversión de los caseros en el mantenimiento de la vivienda, un problema que se extiende a todo tipo de viviendas. El desembolso inicial, incluyendo la compra y/o reforma del inmueble, muchas veces es el primero y último que se realiza en centenares de viviendas en Madrid, más allá de las intervenciones de fuerza mayor —esto es, las que impiden o dificultan el alquiler del mismo y cortan o reducen la renta de los propietarios—. "Aunque muchos locales pueden ser menos eficientes energéticamente debido a su contacto directo con el terreno y la falta de aislamiento, la eficiencia energética de una propiedad depende de una combinación de factores", resume Alvarado.
Se trata de una inversión importante, pero sensiblemente menor al de una vivienda al uso. "Es que uno mira la cantidad que hay de estos locales desocupados, porque estos comercios han sido desplazados por las grandes superficies y la venta por internet y viendo la poca oferta en alquiler que hay en Madrid, es una rentabilidad garantizada", apunta Paquí Martí, gerente de Reforfast.
A esto hay que sumar los casos de aquellos dispuestos a pasar por alto la normativa haciendo la reforma del bajo "de estrangis", como confirma Martí, con tal de comerse un trozo de la suculenta tarta que es ser propietario de una vivienda para alquilar en Madrid. "Todos los días nos vienen personas con un local, que piensan que la reforma es un mero trámite, y cuando se les dice que su local no cumple con los requisitos para convertise en vivienda, nos ofrecen hacerlo sin licencia".
El anillo de la M-30
Si en un primer momento esta tendencia apuntaba a los barrios y las zonas más turísticas, por el hecho de que la vivienda para uso vacacional es una inversión con un alto retorno económico, se observa cómo este modelo está ganando peso en los barrios periféricos a la M-30. Especialmente en zonas del sur de Madrid, en barrios como Los Carmenes (13,23%), Puerta del Ángel (13,08%) o Palomeras (12,5%). No obstante, también se observan porcentajes similares en otros barrios que quedan fuera de la cápsula que conforma la circunvalación más importante de Madrid. Se trata de los barrios de Castilla (17,7%), Pinar del Rey (15,38%) o Canillas (12,36%).Es decir, los barrios que están atrayendo a esa población que huye de un centro masificado y que mira a la periferia como refugio para encontrar una vivienda más asequible y habitable dentro de un entorno diseñado más para la vida vecinal que para el turista. Son esos barrios y distritos, como explicó este diario (Vicálvaro, Hortaleza, Vallecas, Fuencarral-El Pardo), los que están recogiendo a toda esa gente que ahora mira más allá de la M-30 para poder seguir viviendo en Madrid. Y esta es una oportunidad que muchos no han dejado escapar para colarse en el mercado del alquiler, que sitúa el metro cuadrado en la Villa en 19,8 euros —y subiendo—, cuando hace cinco años este estaba en 15,6 euros.
No obstante, en Acuatro arquitectos señalan un cambio de tendencia en los últimos meses. Los alquileres turísticos también se están abriendo camino en barrios hasta ahora a salvo de este fenómeno. "Hemos observado un incremento en las solicitudes para tramitar viviendas de uso turístico en zonas periféricas como Ciudad Lineal, Hortaleza, Puente de Vallecas, y en localidades como Parla, Alcobendas y Valdemoro", asegura Alvarado.
La primera línea contra el calor de Madrid vive en lo que era tu frutería: "Si no controlo, la luz me hace un agujero"
Cada vez más personas viven en Madrid en bajos comerciales reconvertidos en vivienda. La falta de oferta de alquiler ha hecho que muchos miren esta alternativa con buenos ojos. Pero no está exenta de problemas (y más en verano)
