La incipiente burbuja inmobiliaria (I) | ctxt.es
PARTE 1
La reformas del sector inmobiliario lo han convertido en objetivo principal del capital financiero internacional, que ha invertido de forma masiva dando paso a un nuevo ciclo de especulación financiero-inmobiliario a partir del 2014
JAVIER GIL
20 DE JUNIO DE 2018
Queremos sacar a Guillem Martínez a ver mundo y a contarlo. Todos los meses hará dos viajes y dos grandes reportajes sobre el terreno. Ayúdanos a sufragar los gastos y sugiérenos temas (info@ctxt.es).
Estamos viviendo una burbuja inmobiliaria. Los precios de los alquileres se disparan, pero la economía de las familias y del país sigue sin recuperarse. Lo más llamativo no es que estemos ante un nuevo ciclo de especulación inmobiliaria, sino que haya sido el propio Gobierno quien haya creado la burbuja a través de mecanismos legislativos.
La crisis financiera de 2008 puso fin al ciclo de especulación que había vivido España entre 1995 y 2007. Tras el pinchazo, la reacción del Gobierno fue inmediata, y durante los años posteriores emprendió toda una serie de medidas dirigidas a reducir las pérdidas del sector financiero-inmobiliario. Su máxima expresión sería el rescate a la banca a través de la intermediación del Estado, al tiempo que miles de personas perdían sus hogares y eran desahuciadas.
En paralelo, el Gobierno inició una serie de políticas pro-burbuja para reactivar un nuevo ciclo inmobiliario y especulativo. Nadie en su sano juicio podría imaginar que en un país devastado por el pinchazo del 2008, la solución del Gobierno sería impulsar una nueva burbuja. Pero así ha sido.
1. Reforma de la ley de SOCIMIs (2012)
En 2009 el Gobierno (PSOE) introdujo en nuestro país la figura de las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Las SOCIMIs, en el argot económico, son vehículos de inversión financiera que se articulan sobre activos inmobiliarios en régimen de alquiler.
El objetivo de las SOCIMIs era atraer enormes flujos de inversiones internacionales hacia el sector inmobiliario español. Estas inversiones estaban dirigidas a la compra de los miles de activos tóxicos en manos de la banca, cuyos precios cayeron en picado. Pero esta política resultó ser un auténtico fracaso. Entre 2009 y 2012 no se creó ni una sola SOCIMI en el país. Obviamente el mercado inmobiliario español, en su fase postpinchazo, había dejado de ser rentable para los mercados internacionales.
En 2012 vuelve a intervenir el Gobierno (PP), presionado por el European Property Real Estate Association (lobby de los grandes fondos de inversión inmobiliaria), para reformar la legislación de las SOCIMIs y hacerlas más atractivas de cara a los mercados financieros. El objetivo estaba claro: si las SOCIMIs y el mercado inmobiliario no son suficientemente rentables para los mercados internacionales, habrá que aumentar su rentabilidad.
LAS MODIFICACIONES DE 2012 DOTAN A LAS SOCIMIS DE PRIVILEGIOS FISCALES CON LOS QUE NO CUENTAN EL RESTO DE SECTORES ECONÓMICOS. DE 2012 EN ADELANTE ESTARÁN EXENTAS DEL PAGO DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES, QUE HASTA ENTONCES ERA DEL 19%
Las modificaciones de 2012 dotan a las SOCIMIs de privilegios fiscales con los que no cuentan el resto de sectores económicos. De 2012 en adelante estarán exentas del pago del impuesto de sociedades, que hasta entonces era del 19%. Esto significa que cuando el Grupo Inmobiliario Colonial se constituye jurídicamente como SOCIMI, de manera automática, sin que cambie su actividad, deja de pagar 105 millones de euros en impuestos, que van directamente a su cuenta de beneficios. Pero no son beneficios “reales” fruto de la recuperación del mercado inmobiliario. Son beneficios ficticios fruto de las políticas pro-burbuja del Gobierno y de un mercado inmobiliario intervenido por el Estado
Así, el objetivo del Gobierno fue aumentar de manera artificial la rentabilidad del sector para atraer enormes flujos de inversiones hacia España, destinadas a la compra masiva de paquetes de vivienda en manos de la banca. Con esta política el Gobierno no buscaba reestructurar una economía en crisis, que impulsara aquellos sectores económicos con mayores ventajas comparativas y aumentara la competitividad de España en los mercados internacionales. Por el contrario, el objetivo del Gobierno fue restaurar al sector financiero-inmobiliario como motor de la economía española, y así mantener los privilegios de las oligarquías rentistas-financieras del país y de las redes políticas clientelares que las sostienen (muy importantes a nivel municipal y autonómico). Durante los últimos 30 años esta había sido la manera de organizar la economía, y había que buscar la forma de reproducir el modelo tras el pinchazo del 2008.
Además de estos privilegios fiscales, la reforma del 2012 introduce otra serie de medidas que facilitan la inversión internacional en el mercado inmobiliario a través de SOCIMIs. Cabe detenerse en una última.
La legislación de 2009 exigía a las SOCIMIs que mantuvieran en propiedad sus activos inmobiliarios un mínimo de siete años antes de poder proceder a su venta. La economía financiera se caracteriza por funcionar sobre mercados muy flexibles, que permitan la compraventa de activos con enorme rapidez según las oportunidades que genere cada mercado en cada momento. La obligación de mantener en propiedad las inversiones inmobiliarias capitalizadas a través de SOCIMIs durante al menos siete años, era demasiado rígida para las necesidades de los mercados internacionales. Esto llevó al Gobierno a reducir la cláusula de los siete años a tan solo tres. Era imposible reducirla menos.
Ya estaba casi todo hecho. La intervención del Gobierno había tras*formado al sector inmobiliario español en un mercado con una artificial pero elevada rentabilidad, muy superior a la rentabilidad de los mercados de deuda, de divisas o de valores. Había preparado el terreno inmobiliario para un nuevo ciclo de inversión masiva y de especulación. Pero seguía existiendo una pequeña barrera. La ley obliga a las SOCIMIs a mantener el 80% de sus activos en régimen de alquiler. Sin embargo, cuando se trata de viviendas, tendrá que haber inquilinos, y los inquilinos somos un problema para los fondos de inversión. Por lo tanto, había que reducir nuestros derechos. Había que reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos.
2. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (2013)
En 2013, sin mediar demanda social, el Gobierno reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los contratos de alquiler entre el inquilino y el propietario de la vivienda.
La principal modificación consistió en reducir la duración de los contratos, que pasan de cinco a tres años. A partir de los tres años el propietario de la vivienda podrá expulsar al inquilino o subir el alquiler a su antojo, sin que el inquilino pueda negarse.
En un mercado de alquiler estable, a los propietarios de las viviendas les interesa que los inquilinos permanezcan en la vivienda durante largos periodos de tiempo. Cuanto menor sea la rotación del inquilinato, menor serán los costes de gestión de la vivienda para el propietario, y mayor el beneficio. Pero la reforma de la LAU no estaba encaminada a estabilizar el mercado de alquiler, sino a que el mercado de alquiler operase a través de los efectos burbuja que iban a introducir las SOCIMIs.
LA REFORMA DE LA LAU NO ESTABA ENCAMINADA A ESTABILIZAR EL MERCADO DE ALQUILER, SINO A QUE EL MERCADO DE ALQUILER OPERASE A TRAVÉS DE LOS EFECTOS BURBUJA QUE IBAN A INTRODUCIR LAS SOCIMIS
Es sorprendente y muy revelador cómo la reforma de la LAU se adapta a la perfección a la jurisdicción de las SOCIMIs, siendo todo un ejemplo de ingeniera político-financiera. Si tras el 2012 las SOCIMIs se podrían deshacer de sus viviendas pasados tres años, también necesitaban poder deshacerse del inquilino a los tres años. Había que eliminar barreras, reducir riesgos y flexibilizar el mercado. De 2013 en adelante los derechos del inquilinato estarán subordinados a las necesidades de las SOCIMI.
La reforma de la LAU también reforma el derecho de adquisición preferente del inquilino. Cuando un propietario vende una vivienda con un contrato de alquiler vigente, el inquilino tiene derecho a ejercer su derecho de tanteo (comprar esa vivienda por el mismo precio que ha acordado el propietario de la vivienda con el nuevo comprador). La LAU de 1994 ya establecía que el inquilino pierde el derecho de tanteo cuando un único propietario compra el edificio entero. Así se facilita la compra de bloques de viviendas por parte de grandes grupos inmobiliarios, bancos y empresas. En 2013, la reforma de la LAU también introduce una nueva cláusula. El inquilino pierde el derecho de tanteo siempre y cuando el propietario lo indique en el contrato de alquiler.
Si la regulación del 2012 de las SOCIMIs tenía como objetivo favorecer la compra masiva de vivienda por inversores internacionales, la reforma de la LAU de 2013 pretendía facilitar la venta masiva de dichas viviendas y la rotación del inquilinato en paralelo a los aumentos de rentabilidad. Los inquilinos dejaban de ser una barrera para los inversores, y el mercado y los contratos de alquiler se flexibilizaban para acoplarse a la flexibilidad de los mercados financieros. Pero si las modificaciones de 2012 de las SOCIMIs estaban dirigidas a revitalizar e impulsar el sector inmobiliario en régimen de alquiler, ¿Por qué habría que facilitarles la venta masiva de esas viviendas?
Ni al Gobierno ni a las SOCIMI les interesa en última instancia el mercado de alquiler, y el objetivo era reactivar una burbuja inmobiliaria que fuera más allá del alquiler. Las inversiones masivas en activos inmobiliarios tóxicos aumentarían los precios de esos activos de manera automática, algo que solo es posible ante una inversión masiva y los efectos burbuja que esta genera. El negocio para las SOCIMIs estaba en la revalorización del activo inmobiliario entre la compra y la venta del mismo. Para el Gobierno, la clave consistía en que dichas inversiones revalorizarían el conjunto del parque inmobiliario del país, generando unos efectos riqueza en la sociedad que no se corresponden con la realidad material y económica que vivimos. El Gobierno buscaba revivir el ciclo burbuja de 1995-2007, algo imposible.
Las políticas pro-burbuja del Gobierno mandaron un mensaje claro a los mercados internacionales, y estos respondieron a la altura. A partir de estas reformas el mercado inmobiliario español se convirtió en un objetivo principal del capital financiero internacional, recibiendo inversiones masivas que darían inicio a un nuevo ciclo de especulación financiero-inmobiliario a partir del 2014.
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Javier Giles investigador en la UNED. @Gil_JavierGil
PARTE 2
La incipiente burbuja inmobiliaria (y II) | ctxt.es
La nueva legislación de las SOCIMI y la reforma de la LAU entran en vigor en 2013. Desde el año siguiente se disparan los precios de los alquileres, con subidas astronómicas lideradas por Barcelona y Madrid
JAVIER GIL
La burbuja inmobiliaria es mucho más que una burbuja de alquileres
El plan del Gobierno funcionó a la perfección, y en el periodo 2015-2017 la inversión inmobiliaria internacional se hizo masiva, llegando la inversión corporativa en el inmobiliario a alcanzar máximos históricos en 2017, y se prevé que en 2018 se alcance un nuevo récord. Fondos de inversión internacionales empezaron a comprar paquetes desorbitados de entre 200 y 2.000 viviendas por precios muy por debajo del mercado. Entre estos fondos destaca el estadounidense Blackstone, el mayor propietario inmobiliario del mundo, que en 2017 protagonizaba la mayor operación inmobiliaria privada de la historia de España, y se convertía en la segunda inmobiliaria más grande del país. Cabe recordar que Blackstone, a través de su SOCIMI Fidere, fue la entidad que adquirió en 2013 1.860 viviendas públicas por precios muy por debajo del mercado. Viviendas valoradas en más de 600 millones, que fueron compradas por 127,5 millones, y cuya compra fue de dudosa legalidad, además de vulnerar los contratos de los inquilinos.
La estrategia del Gobierno estaba clara y funcionó a la perfección, pasando a ser un eje fundamental de la reestructuración del sistema financiero de España. Los bancos se deshacen de sus paquetes de viviendas tóxicas, que serán adquiridas por fondos buitre en un mercado articulado sobre SOCIMI. Al mismo tiempo, la banca española comenzaría un proceso de inversión en SOCIMI para captar parte de los beneficios del nuevo ciclo. Un negocio redondo, ya que los beneficios de las SOCIMI no dejan de crecer. Si tomamos en consideración a las cinco SOCIMI más importantes del país, Colonial, Merlin, Hispania, Axiare y Lar, sus beneficios duplican los beneficios del resto de empresas del IBEX, y solo en 2017 crecieron un 69,8%. En este contexto, la SAREB, el mayor tenedor de vivienda del país, financiada a un 45% con fondos públicos, no podía quedarse fuera, y lanzaba Tempore Properties, su propia SOCIMI, que salió a bolsa el pasado mes de abril. Tempore solo es un ejemplo más de las continuas salidas a bolsa de SOCIMI que estamos viviendo durante estos meses. De hecho, Blackstone está ultimando la salida a bolsa de Torbel Investment, su cuarta SOCIMI en España.
Pero los principales beneficios de las SOCIMI no provienen en exclusiva de los aumentos de los alquileres. Las inversiones de las SOCIMI están dirigidas al conjunto del sector inmobiliario: viviendas, hoteles, oficinas, centros comerciales, hospitales, locales comerciales, etc; ya que se trata de explotar las rentas del suelo en todas sus formas.
El caso de los hoteles es muy ilustrativo. Al igual que sucediera con el mercado de vivienda, a partir de 2014 se dispara la inversión en el sector hotelero, en caída hasta 2013. En los últimos tres años la inversión hotelera ha crecido un 261,42%, llegando a su máximo histórico en 2017. Una vez más, Blackstone juega un papel muy importante en las nuevas inversiones. No solo ha comprado hoteles por valor de 631 millones, sino que ha lanzado una OPA sobre la SOCIMI Hispania, hasta el momento la mayor propietaria de hoteles en España (participada por el multimillonario George Soros), que, de resolverse favorablemente convertirá al fondo buitre en el primer propietario hotelero del país.
La finalidad de estas inversiones no es el negocio de los hoteles en sí, sino el de la especulación. Las SOCIMI compran hoteles, pero no se encargan de la gestión de los mismos, que se externaliza sobre cadenas o empresas especializadas. El beneficio de las SOCIMI se basa en las rentas de explotación, pero sobre todo, en las expectativas de revalorización del inmueble. Lo mismo sucede con las viviendas, las oficinas, los hospitales o los centros comerciales. El objetivo no solo es el beneficio que su actividad genera en el mercado, sino la revalorización del inmueble como activo financiero-inmobiliario. La inversión masiva en activos inmobiliarios se basa en las expectativas de que dichas inversiones producen de manera automática mayores subidas del valor de los activos.
La burbuja de alquileres generada de forma intencionada por las políticas del Gobierno ha sido un medio para reactivar a su vez una burbuja inmobiliaria en toda regla. Esta estrategia fue precisamente la que utilizó el Gobierno hace más de 30 años para activar la primera burbuja financiero-inmobiliaria de nuestro país. El Decreto Boyer de 1985 reformó por completo el mercado de alquiler, eliminando de un plumazo los principales derechos del inquilinato. Esta reforma se presentó como un mecanismo para fortalecer el mercado de alquiler, pero su efecto fue el contrario: subida de precios, menor número de viviendas alquiladas e inestabilidad para el inquilinato. Pero esta reforma aumentó el valor de la propiedad de las viviendas como inversión, y activó un ciclo de burbuja.
Las fases y ciclos de la nueva burbuja inmobiliaria
En el periodo post-2008, una vez más, la intención del Gobierno ha sido reactivar una burbuja desde el sector de los alquileres, que se iba a articular sobre tres ejes y fases: una burbuja de alquileres, que impulse una burbuja de compraventa e hipotecaria, que a su vez genere un nuevo ciclo de construcción de vivienda de obra nueva.
En primer lugar, la burbuja de alquileres. Entre 2014 y 2017 se han disparado los precios de los alquileres. El hasta ahora ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, reconoció el pasado mes de abril la burbuja en los precios del alquiler, y el presidente del Consejo General de Economistas, Valentín Pich, alertó que estas subidas iban a tener impactos negativos sobre el conjunto de la economía. Esta burbuja ha hecho que España sea el país de la OCDE en que el inquilinato dedica un mayor porcentaje de sus ingresos al pago del alquiler. El efecto es que se está ahogando a la población. Suben los precios, pero las condiciones socioeconómicas de los ciudadanos se mantienen intactas, lo que genera pérdida de poder adquisitivo y que la población encuentre mayores dificultades para llegar a fin de mes. En muchos casos, las personas pierden su vivienda, ya sea por impago de alquiler o por sufrir un “desahucio invisible”. Ante las dificultades para alquilar y las subidas de precios, la opción de compra se vuelve una solución cada vez más rentable y extendida para quienes “se lo pueden permitir”. Más como necesidad que como deseo, ya que muchas de estas personas preferirían vivir de alquiler pero se ven forzadas a la compra ante los abusos del mercado de alquiler.
En segundo lugar, la burbuja de compraventa e hipotecaria. Entre 2008 y 2013 se desplomaron los precios de la vivienda, al igual que el mercado hipotecario y el de compraventa. Pero la tendencia se revierte después del 2013. En el periodo 2014-2017, el número de compraventas de vivienda registradas incrementó un 48,57%, y las hipotecas concedidas sobre viviendas aumentaron un 57%, según datos del INE. En los tres últimos años, el precio de la vivienda incrementó un 20,87% de media, según el Colegio de Registradores. Ante las dificultades para alquilar y las subidas de los precios, por muy increíble que parezca, emergen una vez más los discursos pre-2008: es mucho mejor comprar que alquilar, una hipoteca a 30 años es más rentable y se paga menos que alquilando. En algunos distritos de Madrid y Barcelona los precios de compraventa ya superan los máximos históricos, y otros distritos están muy cerca de los máximos, al igual que en otros municipios. El problema de estas subidas es que no van acompañadas de una recuperación de la economía ni de los ingresos de las familias, lo que genera nuevos desajustes socioeconómicos y síntomas de burbuja.
En tercer lugar, un nuevo ciclo de construcción de obra nueva. En el periodo 2014-2017 el ritmo de crecimiento de los visados de obra nueva, en caída desde 2007, creció un 136,02%, según el Ministerio de Fomento, y la construcción de vivienda de obra nueva aumentó un 15% solo en 2017. Esto llevó al antiguo director general de Vivienda del Ministerio de Fomento, Antonio Aguilar, a afirmar que “en España se vive un momento de euforia” dentro del sector de la construcción, que ya constituye un 4,83% al PIB.
El Gobierno del PP y los especialistas del sector, insistían una y otra vez en que las subidas de los alquileres se deben a que la demanda de vivienda supera a la oferta, y en que la solución pasa por edificar más vivienda. Pero las políticas de oferta, basadas en la construcción masiva de vivienda, solo buscan aumentar la burbuja, ya que España es uno de los países del mundo con más vivienda construida por habitante y con más vivienda vacía de Europa. Construir vivienda significa que entren en juego promotoras, recalificaciones de suelo, mordidas a políticos y contabilidad B, pero también que se amplíe la cantidad de capital financiero movilizado. Según Aguilar y el antiguo ministro de la Serna, los municipios deben facilitar que se construya más vivienda, y para ello deben crear suelo urbanizable: introducir suelo en el mercado y poner suelo a disposición de los promotores. La nueva ley de suelo de la Comunidad de Madrid, aprobada in extremis por PP y Ciudadanos unos días antes de la caída de Cristina Cifuentes, es un ejemplo palmario.
Cómo ya sucedió con la burbuja de 1995-2007, cuanto más se construya y cuanto más se urbanice, mayor será la subida de los precios de la vivienda y mayores serán los beneficios de los actores económicos y políticos implicados. Pero las subidas no responden a cuestiones del mercado ni de recuperación del sector, ya que los mecanismos de formación de precios tienen una lógica propia cuando funcionan bajo los efectos de una burbuja. La magia de las burbujas hace que la revalorización inmobiliaria de un hospital en un barrio, influya en el valor inmobiliario de un bloque de oficinas en el barrio colindante, y sobre los precios de las viviendas en ambos territorios.
En algunos casos ni siquiera hace falta edificar. Las burbujas funcionan a través de mecanismos de expectativas. Basta con generar expectativas de que se va a edificar o de que van a subir los precios, para que los precios de la vivienda suban, y cuanto mayor sea la subida de los precios, mayor será la presión a que sigan subiendo -hasta que estallan-. Estas condiciones solo son propias de las dinámicas de burbuja y siguen un patrón propio. En ningún caso responden a cuestiones de mercado, como los posibles desajustes entre oferta y demanda, por mucho que políticos y especialistas del sector insistan en lo contrario. Es precisamente por esta lógica que llegado un punto las burbujas estallan y se desploman los precios, como sucedió en 2008.
¿Cuánto se hinchará la burbuja?
Dos elementos parecen indicar que será imposible que esta burbuja adquiera la magnitud de la burbuja pre-2008. En primer lugar, la situación financiera internacional y la situación económica de España. El periodo de reactivación de la nueva burbuja coincide con la crisis financiera internacional, que somete a los mercados internacionales a una enorme inseguridad y volatilidad, lo que aumenta el riesgo de las inversiones y de los mercados, incluido el mercado de nuestra particular burbuja. Lo que hoy son enormes rentabilidades, mañana pueden ser tremendas pérdidas.
La reactivación de la burbuja también coincide con los programas de inyección masiva de liquidez del Banco Central Europeo en economías como la española, el denominado Quantitative Easing. La inyección de liquidez ha amortiguado los efectos de la crisis, presentando una apariencia de relativa recuperación de la economía, que en realidad solo ha sido posible a través de la política intervencionista del BCE. Pero estas políticas se han comenzado a eliminar paulatinamente durante 2018. El final de estas probablemente coincida con las subidas estimadas de los tipos de interés y del precio del petróleo. En este contexto, es probable que la economía española, lejos de recuperarse, empeore a partir de 2019, lo que hará más difícil el hinchamiento de la burbuja.
En segundo lugar, la nueva burbuja, a diferencia de la burbuja pre-2008, también se ha reactivado sobre una economía en crisis y sobre una población empobrecida. El ciclo de burbuja 1995-2007 se articuló sobre un flujo masivo de crédito de los bancos hacia la población. Aunque se esté flexibilizando el crédito, ni la situación del mercado laboral ni la situación de los bancos van a posibilitar un endeudamiento masivo de la población como el que se vivió en el periodo previo. Es imposible estimar hasta dónde se hinchará la burbuja, pero cuanto más se hinche, mayor será el pinchazo. En este caso, el pinchazo va a recaer sobre una población que ya tiene serios problemas económicos, lo que aumentará de manera exponencial el impacto del pinchazo sobre la vida de las personas.
En este contexto, se necesitan otro tipo de políticas que reviertan los efectos de las políticas pro-burbuja. No solo para frenar, sino para restituir el crecimiento de la burbuja inmobiliaria y la subida de los precios. Además, ante un eventual pinchazo de la burbuja, también se necesitará poner fin a las políticas pro-burbuja y de rescate del sistema financiero-inmobiliario llevadas a cabo por el Gobierno desde 2008.
PARTE 1
La reformas del sector inmobiliario lo han convertido en objetivo principal del capital financiero internacional, que ha invertido de forma masiva dando paso a un nuevo ciclo de especulación financiero-inmobiliario a partir del 2014
JAVIER GIL
20 DE JUNIO DE 2018
Queremos sacar a Guillem Martínez a ver mundo y a contarlo. Todos los meses hará dos viajes y dos grandes reportajes sobre el terreno. Ayúdanos a sufragar los gastos y sugiérenos temas (info@ctxt.es).
Estamos viviendo una burbuja inmobiliaria. Los precios de los alquileres se disparan, pero la economía de las familias y del país sigue sin recuperarse. Lo más llamativo no es que estemos ante un nuevo ciclo de especulación inmobiliaria, sino que haya sido el propio Gobierno quien haya creado la burbuja a través de mecanismos legislativos.
La crisis financiera de 2008 puso fin al ciclo de especulación que había vivido España entre 1995 y 2007. Tras el pinchazo, la reacción del Gobierno fue inmediata, y durante los años posteriores emprendió toda una serie de medidas dirigidas a reducir las pérdidas del sector financiero-inmobiliario. Su máxima expresión sería el rescate a la banca a través de la intermediación del Estado, al tiempo que miles de personas perdían sus hogares y eran desahuciadas.
En paralelo, el Gobierno inició una serie de políticas pro-burbuja para reactivar un nuevo ciclo inmobiliario y especulativo. Nadie en su sano juicio podría imaginar que en un país devastado por el pinchazo del 2008, la solución del Gobierno sería impulsar una nueva burbuja. Pero así ha sido.
1. Reforma de la ley de SOCIMIs (2012)
En 2009 el Gobierno (PSOE) introdujo en nuestro país la figura de las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Las SOCIMIs, en el argot económico, son vehículos de inversión financiera que se articulan sobre activos inmobiliarios en régimen de alquiler.
El objetivo de las SOCIMIs era atraer enormes flujos de inversiones internacionales hacia el sector inmobiliario español. Estas inversiones estaban dirigidas a la compra de los miles de activos tóxicos en manos de la banca, cuyos precios cayeron en picado. Pero esta política resultó ser un auténtico fracaso. Entre 2009 y 2012 no se creó ni una sola SOCIMI en el país. Obviamente el mercado inmobiliario español, en su fase postpinchazo, había dejado de ser rentable para los mercados internacionales.
En 2012 vuelve a intervenir el Gobierno (PP), presionado por el European Property Real Estate Association (lobby de los grandes fondos de inversión inmobiliaria), para reformar la legislación de las SOCIMIs y hacerlas más atractivas de cara a los mercados financieros. El objetivo estaba claro: si las SOCIMIs y el mercado inmobiliario no son suficientemente rentables para los mercados internacionales, habrá que aumentar su rentabilidad.
LAS MODIFICACIONES DE 2012 DOTAN A LAS SOCIMIS DE PRIVILEGIOS FISCALES CON LOS QUE NO CUENTAN EL RESTO DE SECTORES ECONÓMICOS. DE 2012 EN ADELANTE ESTARÁN EXENTAS DEL PAGO DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES, QUE HASTA ENTONCES ERA DEL 19%
Las modificaciones de 2012 dotan a las SOCIMIs de privilegios fiscales con los que no cuentan el resto de sectores económicos. De 2012 en adelante estarán exentas del pago del impuesto de sociedades, que hasta entonces era del 19%. Esto significa que cuando el Grupo Inmobiliario Colonial se constituye jurídicamente como SOCIMI, de manera automática, sin que cambie su actividad, deja de pagar 105 millones de euros en impuestos, que van directamente a su cuenta de beneficios. Pero no son beneficios “reales” fruto de la recuperación del mercado inmobiliario. Son beneficios ficticios fruto de las políticas pro-burbuja del Gobierno y de un mercado inmobiliario intervenido por el Estado
Así, el objetivo del Gobierno fue aumentar de manera artificial la rentabilidad del sector para atraer enormes flujos de inversiones hacia España, destinadas a la compra masiva de paquetes de vivienda en manos de la banca. Con esta política el Gobierno no buscaba reestructurar una economía en crisis, que impulsara aquellos sectores económicos con mayores ventajas comparativas y aumentara la competitividad de España en los mercados internacionales. Por el contrario, el objetivo del Gobierno fue restaurar al sector financiero-inmobiliario como motor de la economía española, y así mantener los privilegios de las oligarquías rentistas-financieras del país y de las redes políticas clientelares que las sostienen (muy importantes a nivel municipal y autonómico). Durante los últimos 30 años esta había sido la manera de organizar la economía, y había que buscar la forma de reproducir el modelo tras el pinchazo del 2008.
Además de estos privilegios fiscales, la reforma del 2012 introduce otra serie de medidas que facilitan la inversión internacional en el mercado inmobiliario a través de SOCIMIs. Cabe detenerse en una última.
La legislación de 2009 exigía a las SOCIMIs que mantuvieran en propiedad sus activos inmobiliarios un mínimo de siete años antes de poder proceder a su venta. La economía financiera se caracteriza por funcionar sobre mercados muy flexibles, que permitan la compraventa de activos con enorme rapidez según las oportunidades que genere cada mercado en cada momento. La obligación de mantener en propiedad las inversiones inmobiliarias capitalizadas a través de SOCIMIs durante al menos siete años, era demasiado rígida para las necesidades de los mercados internacionales. Esto llevó al Gobierno a reducir la cláusula de los siete años a tan solo tres. Era imposible reducirla menos.
Ya estaba casi todo hecho. La intervención del Gobierno había tras*formado al sector inmobiliario español en un mercado con una artificial pero elevada rentabilidad, muy superior a la rentabilidad de los mercados de deuda, de divisas o de valores. Había preparado el terreno inmobiliario para un nuevo ciclo de inversión masiva y de especulación. Pero seguía existiendo una pequeña barrera. La ley obliga a las SOCIMIs a mantener el 80% de sus activos en régimen de alquiler. Sin embargo, cuando se trata de viviendas, tendrá que haber inquilinos, y los inquilinos somos un problema para los fondos de inversión. Por lo tanto, había que reducir nuestros derechos. Había que reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos.
2. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (2013)
En 2013, sin mediar demanda social, el Gobierno reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los contratos de alquiler entre el inquilino y el propietario de la vivienda.
La principal modificación consistió en reducir la duración de los contratos, que pasan de cinco a tres años. A partir de los tres años el propietario de la vivienda podrá expulsar al inquilino o subir el alquiler a su antojo, sin que el inquilino pueda negarse.
En un mercado de alquiler estable, a los propietarios de las viviendas les interesa que los inquilinos permanezcan en la vivienda durante largos periodos de tiempo. Cuanto menor sea la rotación del inquilinato, menor serán los costes de gestión de la vivienda para el propietario, y mayor el beneficio. Pero la reforma de la LAU no estaba encaminada a estabilizar el mercado de alquiler, sino a que el mercado de alquiler operase a través de los efectos burbuja que iban a introducir las SOCIMIs.
LA REFORMA DE LA LAU NO ESTABA ENCAMINADA A ESTABILIZAR EL MERCADO DE ALQUILER, SINO A QUE EL MERCADO DE ALQUILER OPERASE A TRAVÉS DE LOS EFECTOS BURBUJA QUE IBAN A INTRODUCIR LAS SOCIMIS
Es sorprendente y muy revelador cómo la reforma de la LAU se adapta a la perfección a la jurisdicción de las SOCIMIs, siendo todo un ejemplo de ingeniera político-financiera. Si tras el 2012 las SOCIMIs se podrían deshacer de sus viviendas pasados tres años, también necesitaban poder deshacerse del inquilino a los tres años. Había que eliminar barreras, reducir riesgos y flexibilizar el mercado. De 2013 en adelante los derechos del inquilinato estarán subordinados a las necesidades de las SOCIMI.
La reforma de la LAU también reforma el derecho de adquisición preferente del inquilino. Cuando un propietario vende una vivienda con un contrato de alquiler vigente, el inquilino tiene derecho a ejercer su derecho de tanteo (comprar esa vivienda por el mismo precio que ha acordado el propietario de la vivienda con el nuevo comprador). La LAU de 1994 ya establecía que el inquilino pierde el derecho de tanteo cuando un único propietario compra el edificio entero. Así se facilita la compra de bloques de viviendas por parte de grandes grupos inmobiliarios, bancos y empresas. En 2013, la reforma de la LAU también introduce una nueva cláusula. El inquilino pierde el derecho de tanteo siempre y cuando el propietario lo indique en el contrato de alquiler.
Si la regulación del 2012 de las SOCIMIs tenía como objetivo favorecer la compra masiva de vivienda por inversores internacionales, la reforma de la LAU de 2013 pretendía facilitar la venta masiva de dichas viviendas y la rotación del inquilinato en paralelo a los aumentos de rentabilidad. Los inquilinos dejaban de ser una barrera para los inversores, y el mercado y los contratos de alquiler se flexibilizaban para acoplarse a la flexibilidad de los mercados financieros. Pero si las modificaciones de 2012 de las SOCIMIs estaban dirigidas a revitalizar e impulsar el sector inmobiliario en régimen de alquiler, ¿Por qué habría que facilitarles la venta masiva de esas viviendas?
Ni al Gobierno ni a las SOCIMI les interesa en última instancia el mercado de alquiler, y el objetivo era reactivar una burbuja inmobiliaria que fuera más allá del alquiler. Las inversiones masivas en activos inmobiliarios tóxicos aumentarían los precios de esos activos de manera automática, algo que solo es posible ante una inversión masiva y los efectos burbuja que esta genera. El negocio para las SOCIMIs estaba en la revalorización del activo inmobiliario entre la compra y la venta del mismo. Para el Gobierno, la clave consistía en que dichas inversiones revalorizarían el conjunto del parque inmobiliario del país, generando unos efectos riqueza en la sociedad que no se corresponden con la realidad material y económica que vivimos. El Gobierno buscaba revivir el ciclo burbuja de 1995-2007, algo imposible.
Las políticas pro-burbuja del Gobierno mandaron un mensaje claro a los mercados internacionales, y estos respondieron a la altura. A partir de estas reformas el mercado inmobiliario español se convirtió en un objetivo principal del capital financiero internacional, recibiendo inversiones masivas que darían inicio a un nuevo ciclo de especulación financiero-inmobiliario a partir del 2014.
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Javier Giles investigador en la UNED. @Gil_JavierGil
PARTE 2
La incipiente burbuja inmobiliaria (y II) | ctxt.es
La nueva legislación de las SOCIMI y la reforma de la LAU entran en vigor en 2013. Desde el año siguiente se disparan los precios de los alquileres, con subidas astronómicas lideradas por Barcelona y Madrid
JAVIER GIL
La burbuja inmobiliaria es mucho más que una burbuja de alquileres
El plan del Gobierno funcionó a la perfección, y en el periodo 2015-2017 la inversión inmobiliaria internacional se hizo masiva, llegando la inversión corporativa en el inmobiliario a alcanzar máximos históricos en 2017, y se prevé que en 2018 se alcance un nuevo récord. Fondos de inversión internacionales empezaron a comprar paquetes desorbitados de entre 200 y 2.000 viviendas por precios muy por debajo del mercado. Entre estos fondos destaca el estadounidense Blackstone, el mayor propietario inmobiliario del mundo, que en 2017 protagonizaba la mayor operación inmobiliaria privada de la historia de España, y se convertía en la segunda inmobiliaria más grande del país. Cabe recordar que Blackstone, a través de su SOCIMI Fidere, fue la entidad que adquirió en 2013 1.860 viviendas públicas por precios muy por debajo del mercado. Viviendas valoradas en más de 600 millones, que fueron compradas por 127,5 millones, y cuya compra fue de dudosa legalidad, además de vulnerar los contratos de los inquilinos.
La estrategia del Gobierno estaba clara y funcionó a la perfección, pasando a ser un eje fundamental de la reestructuración del sistema financiero de España. Los bancos se deshacen de sus paquetes de viviendas tóxicas, que serán adquiridas por fondos buitre en un mercado articulado sobre SOCIMI. Al mismo tiempo, la banca española comenzaría un proceso de inversión en SOCIMI para captar parte de los beneficios del nuevo ciclo. Un negocio redondo, ya que los beneficios de las SOCIMI no dejan de crecer. Si tomamos en consideración a las cinco SOCIMI más importantes del país, Colonial, Merlin, Hispania, Axiare y Lar, sus beneficios duplican los beneficios del resto de empresas del IBEX, y solo en 2017 crecieron un 69,8%. En este contexto, la SAREB, el mayor tenedor de vivienda del país, financiada a un 45% con fondos públicos, no podía quedarse fuera, y lanzaba Tempore Properties, su propia SOCIMI, que salió a bolsa el pasado mes de abril. Tempore solo es un ejemplo más de las continuas salidas a bolsa de SOCIMI que estamos viviendo durante estos meses. De hecho, Blackstone está ultimando la salida a bolsa de Torbel Investment, su cuarta SOCIMI en España.
Pero los principales beneficios de las SOCIMI no provienen en exclusiva de los aumentos de los alquileres. Las inversiones de las SOCIMI están dirigidas al conjunto del sector inmobiliario: viviendas, hoteles, oficinas, centros comerciales, hospitales, locales comerciales, etc; ya que se trata de explotar las rentas del suelo en todas sus formas.
El caso de los hoteles es muy ilustrativo. Al igual que sucediera con el mercado de vivienda, a partir de 2014 se dispara la inversión en el sector hotelero, en caída hasta 2013. En los últimos tres años la inversión hotelera ha crecido un 261,42%, llegando a su máximo histórico en 2017. Una vez más, Blackstone juega un papel muy importante en las nuevas inversiones. No solo ha comprado hoteles por valor de 631 millones, sino que ha lanzado una OPA sobre la SOCIMI Hispania, hasta el momento la mayor propietaria de hoteles en España (participada por el multimillonario George Soros), que, de resolverse favorablemente convertirá al fondo buitre en el primer propietario hotelero del país.
La finalidad de estas inversiones no es el negocio de los hoteles en sí, sino el de la especulación. Las SOCIMI compran hoteles, pero no se encargan de la gestión de los mismos, que se externaliza sobre cadenas o empresas especializadas. El beneficio de las SOCIMI se basa en las rentas de explotación, pero sobre todo, en las expectativas de revalorización del inmueble. Lo mismo sucede con las viviendas, las oficinas, los hospitales o los centros comerciales. El objetivo no solo es el beneficio que su actividad genera en el mercado, sino la revalorización del inmueble como activo financiero-inmobiliario. La inversión masiva en activos inmobiliarios se basa en las expectativas de que dichas inversiones producen de manera automática mayores subidas del valor de los activos.
La burbuja de alquileres generada de forma intencionada por las políticas del Gobierno ha sido un medio para reactivar a su vez una burbuja inmobiliaria en toda regla. Esta estrategia fue precisamente la que utilizó el Gobierno hace más de 30 años para activar la primera burbuja financiero-inmobiliaria de nuestro país. El Decreto Boyer de 1985 reformó por completo el mercado de alquiler, eliminando de un plumazo los principales derechos del inquilinato. Esta reforma se presentó como un mecanismo para fortalecer el mercado de alquiler, pero su efecto fue el contrario: subida de precios, menor número de viviendas alquiladas e inestabilidad para el inquilinato. Pero esta reforma aumentó el valor de la propiedad de las viviendas como inversión, y activó un ciclo de burbuja.
Las fases y ciclos de la nueva burbuja inmobiliaria
En el periodo post-2008, una vez más, la intención del Gobierno ha sido reactivar una burbuja desde el sector de los alquileres, que se iba a articular sobre tres ejes y fases: una burbuja de alquileres, que impulse una burbuja de compraventa e hipotecaria, que a su vez genere un nuevo ciclo de construcción de vivienda de obra nueva.
En primer lugar, la burbuja de alquileres. Entre 2014 y 2017 se han disparado los precios de los alquileres. El hasta ahora ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, reconoció el pasado mes de abril la burbuja en los precios del alquiler, y el presidente del Consejo General de Economistas, Valentín Pich, alertó que estas subidas iban a tener impactos negativos sobre el conjunto de la economía. Esta burbuja ha hecho que España sea el país de la OCDE en que el inquilinato dedica un mayor porcentaje de sus ingresos al pago del alquiler. El efecto es que se está ahogando a la población. Suben los precios, pero las condiciones socioeconómicas de los ciudadanos se mantienen intactas, lo que genera pérdida de poder adquisitivo y que la población encuentre mayores dificultades para llegar a fin de mes. En muchos casos, las personas pierden su vivienda, ya sea por impago de alquiler o por sufrir un “desahucio invisible”. Ante las dificultades para alquilar y las subidas de precios, la opción de compra se vuelve una solución cada vez más rentable y extendida para quienes “se lo pueden permitir”. Más como necesidad que como deseo, ya que muchas de estas personas preferirían vivir de alquiler pero se ven forzadas a la compra ante los abusos del mercado de alquiler.
En segundo lugar, la burbuja de compraventa e hipotecaria. Entre 2008 y 2013 se desplomaron los precios de la vivienda, al igual que el mercado hipotecario y el de compraventa. Pero la tendencia se revierte después del 2013. En el periodo 2014-2017, el número de compraventas de vivienda registradas incrementó un 48,57%, y las hipotecas concedidas sobre viviendas aumentaron un 57%, según datos del INE. En los tres últimos años, el precio de la vivienda incrementó un 20,87% de media, según el Colegio de Registradores. Ante las dificultades para alquilar y las subidas de los precios, por muy increíble que parezca, emergen una vez más los discursos pre-2008: es mucho mejor comprar que alquilar, una hipoteca a 30 años es más rentable y se paga menos que alquilando. En algunos distritos de Madrid y Barcelona los precios de compraventa ya superan los máximos históricos, y otros distritos están muy cerca de los máximos, al igual que en otros municipios. El problema de estas subidas es que no van acompañadas de una recuperación de la economía ni de los ingresos de las familias, lo que genera nuevos desajustes socioeconómicos y síntomas de burbuja.
En tercer lugar, un nuevo ciclo de construcción de obra nueva. En el periodo 2014-2017 el ritmo de crecimiento de los visados de obra nueva, en caída desde 2007, creció un 136,02%, según el Ministerio de Fomento, y la construcción de vivienda de obra nueva aumentó un 15% solo en 2017. Esto llevó al antiguo director general de Vivienda del Ministerio de Fomento, Antonio Aguilar, a afirmar que “en España se vive un momento de euforia” dentro del sector de la construcción, que ya constituye un 4,83% al PIB.
El Gobierno del PP y los especialistas del sector, insistían una y otra vez en que las subidas de los alquileres se deben a que la demanda de vivienda supera a la oferta, y en que la solución pasa por edificar más vivienda. Pero las políticas de oferta, basadas en la construcción masiva de vivienda, solo buscan aumentar la burbuja, ya que España es uno de los países del mundo con más vivienda construida por habitante y con más vivienda vacía de Europa. Construir vivienda significa que entren en juego promotoras, recalificaciones de suelo, mordidas a políticos y contabilidad B, pero también que se amplíe la cantidad de capital financiero movilizado. Según Aguilar y el antiguo ministro de la Serna, los municipios deben facilitar que se construya más vivienda, y para ello deben crear suelo urbanizable: introducir suelo en el mercado y poner suelo a disposición de los promotores. La nueva ley de suelo de la Comunidad de Madrid, aprobada in extremis por PP y Ciudadanos unos días antes de la caída de Cristina Cifuentes, es un ejemplo palmario.
Cómo ya sucedió con la burbuja de 1995-2007, cuanto más se construya y cuanto más se urbanice, mayor será la subida de los precios de la vivienda y mayores serán los beneficios de los actores económicos y políticos implicados. Pero las subidas no responden a cuestiones del mercado ni de recuperación del sector, ya que los mecanismos de formación de precios tienen una lógica propia cuando funcionan bajo los efectos de una burbuja. La magia de las burbujas hace que la revalorización inmobiliaria de un hospital en un barrio, influya en el valor inmobiliario de un bloque de oficinas en el barrio colindante, y sobre los precios de las viviendas en ambos territorios.
En algunos casos ni siquiera hace falta edificar. Las burbujas funcionan a través de mecanismos de expectativas. Basta con generar expectativas de que se va a edificar o de que van a subir los precios, para que los precios de la vivienda suban, y cuanto mayor sea la subida de los precios, mayor será la presión a que sigan subiendo -hasta que estallan-. Estas condiciones solo son propias de las dinámicas de burbuja y siguen un patrón propio. En ningún caso responden a cuestiones de mercado, como los posibles desajustes entre oferta y demanda, por mucho que políticos y especialistas del sector insistan en lo contrario. Es precisamente por esta lógica que llegado un punto las burbujas estallan y se desploman los precios, como sucedió en 2008.
¿Cuánto se hinchará la burbuja?
Dos elementos parecen indicar que será imposible que esta burbuja adquiera la magnitud de la burbuja pre-2008. En primer lugar, la situación financiera internacional y la situación económica de España. El periodo de reactivación de la nueva burbuja coincide con la crisis financiera internacional, que somete a los mercados internacionales a una enorme inseguridad y volatilidad, lo que aumenta el riesgo de las inversiones y de los mercados, incluido el mercado de nuestra particular burbuja. Lo que hoy son enormes rentabilidades, mañana pueden ser tremendas pérdidas.
La reactivación de la burbuja también coincide con los programas de inyección masiva de liquidez del Banco Central Europeo en economías como la española, el denominado Quantitative Easing. La inyección de liquidez ha amortiguado los efectos de la crisis, presentando una apariencia de relativa recuperación de la economía, que en realidad solo ha sido posible a través de la política intervencionista del BCE. Pero estas políticas se han comenzado a eliminar paulatinamente durante 2018. El final de estas probablemente coincida con las subidas estimadas de los tipos de interés y del precio del petróleo. En este contexto, es probable que la economía española, lejos de recuperarse, empeore a partir de 2019, lo que hará más difícil el hinchamiento de la burbuja.
En segundo lugar, la nueva burbuja, a diferencia de la burbuja pre-2008, también se ha reactivado sobre una economía en crisis y sobre una población empobrecida. El ciclo de burbuja 1995-2007 se articuló sobre un flujo masivo de crédito de los bancos hacia la población. Aunque se esté flexibilizando el crédito, ni la situación del mercado laboral ni la situación de los bancos van a posibilitar un endeudamiento masivo de la población como el que se vivió en el periodo previo. Es imposible estimar hasta dónde se hinchará la burbuja, pero cuanto más se hinche, mayor será el pinchazo. En este caso, el pinchazo va a recaer sobre una población que ya tiene serios problemas económicos, lo que aumentará de manera exponencial el impacto del pinchazo sobre la vida de las personas.
En este contexto, se necesitan otro tipo de políticas que reviertan los efectos de las políticas pro-burbuja. No solo para frenar, sino para restituir el crecimiento de la burbuja inmobiliaria y la subida de los precios. Además, ante un eventual pinchazo de la burbuja, también se necesitará poner fin a las políticas pro-burbuja y de rescate del sistema financiero-inmobiliario llevadas a cabo por el Gobierno desde 2008.
