LA EQUIPARACIÓN DE PRECIOS PODRÍA NO SER LA ÚNICA SORPRESA
Lo nunca visto: Casas en el mercado libre más baratas que las de protección oficial
* El metro de las VPPL en cualquier localización de Madrid se vende por 2.425 euros
* Las libres se ofrecen en metros cuadrados construidos y la protegida en útiles
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Actualizado viernes 20/03/2009 01:40 (CET)
MARTA BELVER
MADRID.- El titular de este reportaje lo dice casi todo: hay casas en el mercado residencial libre más baratas (o menos caras, según se prefiera) que las de protección oficial, teóricamente destinadas a los ciudadanos con recursos limitados. Nadie con memoria inmobiliaria recuerda una paradoja semejante en los anales de la historia del ladrillo y se acaba de escribir su primera página.
En un edificio del PAU de Vallecas, por ejemplo, el metro cuadrado de un piso a estrenar se cotiza a 2.000 euros. Y las Viviendas Protegidas de Precio Limitado (VPPL) en cualquier localización del municipio de Madrid se venden por 2.425 euros/metro.
Así, la diferencia entre comprar directamente a una inmobiliaria y cumplir los requisitos para entrar en un sorteo público y que el azar saque de un bombo (generalmente muy concurrido) la bola correspondiente es de 30.000 euros para un inmueble de 70 m2; 30.000 euros que se ahorraría un adquirente que, además, podrá vender su propiedad cuando quiera y, en principio, al precio que le dé la gana.
¿Qué va a pasar?
Las promociones de precios libres son más competitivos que los de protección
De momento las promociones de precios libres más competitivos que los de protección son la excepción que confirma no se sabe muy bien qué regla. Pero con los primeros enfilados en el carril de descenso desde hace meses y los segundos tradicionalmente abonados a la movilidad escasa y, en todo caso, siempre hacia arriba, ¿qué va a pasar en el mercado?
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Puede haber determinadas viviendas vendiéndose a 2.000 euros/m², pero son ofertas especiales de algunas promociones, o valores de venta forzada, para liquidar el 'stock', así que realmente estos precios no conforman un mercado, ni un valor de mercado", considera José Manuel Sánchez, director de Análisis de Proyectos y Estudios de la consultora Knight Frank.
"Ahora bien, no veo por qué no se podría bajar el valor de venta de las viviendas de protección, aunque eso también agujerearía unos cuantos bolsillos empresariales y no haría otra cosa que anular la salida de estas casas al mercado, ya que los márgenes [de beneficio] con las mismas son muy bajos para el promotor", apunta este experto.
El Ministerio de Vivienda es quien fija los precios máximos de venta para las distintas tipologías de pisos protegidos.Cada Gobierno autonómico tiene después un margen de subida que puede aplicar en función de las peculiaridades inmobiliarias de su región.
"En todo caso, se trata de precios máximos. El promotor puede decidir si los baja y, obviamente, si no vende, tendrá que hacerlo", puntualizan en la Comunidad de Madrid (CAM).
Hasta el momento de la llamada telefónica de SU VIVIENDA no se tenía constancia de que en la capital hubiera hogares libres en venta más asequibles que algunos de promoción pública.
¿Quién se beneficia de esta tendencia, más o menos acusada, a la equiparación de precios entre las casas que llegaron a encarecerse más de un 18% al año y las que históricamente se han considerado bombones para paladares realmente afortunados?
En opinión de José Antonio Pérez, profesor del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), "las bajadas del precio del 'stock' pendiente de venta, que no del resto del producto, no consiguen reactivar las operaciones de compraventa". "Y cuando dicho 'stock' esté a precio del mejor postor volverán a manos de inversores y especuladores, luego no beneficiamos a quien necesita y no puede adquirir una casa", se lamenta.
"De ahí el éxito de la Vivienda de Protección Oficial (VPO) siempre que las cuotas mensuales sean asequibles a los salarios netos y haya disponibilidad en los lugares donde la demanda puede residir en base a tiempos de movilidad hacia el trabajo, ocio, enseñanza, salud, etc.", agrega Pérez. Lo que se debe mejorar es la financiación a dichos pisos y su disponibilidad para que sean asequibles a mayores capas de la población según sus ingresos".
El fin de la generosidad crediticia de la banca también es el eje sobre el que gira el pronóstico de Knight Frank para el corto medio-plazo, aunque en la multinacional de asesoramiento se otea el horizonte con moderado optimismo: "Pensemos que tampoco se están dando hipotecas para casas protegidas, así que si la vivienda libre se queda en valores de viviendas de protección o menores mejor que mejor para el comprador".
"No confundamos viviendas sociales con viviendas de protección, ya que estas últimas deben poseer las mismas calidades, aunque casi nunca sea cierto, que las libres, con el inconveniente de que no tienes la libertad de desprenderte de ellas en las condiciones que quieras", aprovecha para precisar José Manuel Sánchez. "Las casas protegidas ni se regalan, ni las hace la administración pública (qué más quisiéramos), salvo raras excepciones, son sólo casas con unas ventajas en el acceso y unas dificultades en la venta", concluye.
Evolución del precio
Desde 2005 el precio medio de la VPO en la CAM ha caminado lento, pero sin pausa, y siempre hacia arriba. Los 1.006 euros/m2 de entonces se habían tras*formado a finales del año pasado en 1.204.
En Madrid capital, dentro del grupo de los municipios más caros, la horquilla antes de la última actualización se abría entre 1.052 y 1.850 euros/m2 (en función del tipo de casa) y ahora lo hace entre 1.212 y 2.425. Siempre al alza.
La vivienda libre, que hasta hace pocos meses se desentendía del dicho todo lo que sube tiene que bajar, cambió su rumbo entre 2007 y 2008. Los 3.007 euros/m2 que había que desembolsar para firmar una hipoteca en territorio madrileño en el clímax del 'boom' de las grúas se cotrajeron el último mes de diciembre hasta 2.778.
"A pesar de estas caídas, sinceramente, no veo nada probable que la VPO pueda bajar de precio", expone Gonzalo Feltrer, del departamento de Asesoramiento Inmobiliario de Arnaiz Consultores. Echando cuentas, "el suelo supone un 25% del precio y el resto va a parar a los costes de promoción, a la construcción y al beneficio.
Comprar hoy un suelo a 600 euros/m2 , incluso estando cualificado para vivienda protegida, es impensable".
Suelo a 3.000 euros/m2
De hecho, en el mismo PAU de Vallecas donde ahora se pueden comprar pisos libres terminados a partir de 2.000 euros/m2, hace no muchos años se vendía el metro de terreno edificable (probablemente en el que se han construido las casas a la espera de ocupantes) por casi 3.000 euros. "¡Uf! Se me ponen los pelos de punta sólo de pensarlo", confiesa el director de Análisis de Proyectos y Estudios de Knight Frank.
Con estos antecedentes económicos, "si en estos momentos se están cerrando operaciones de viviendas libres a precios parecidos o inferiores a la VPO lógicamente se está vendiendo en pérdidas", asegura Feltrer. Pero el hecho es que se venden.
En un residencial de 11 inmuebles de uno y dos dormitorios se podía adquirir esta semana una casa de 73 m2 por 150.500 euros; esto es, a 2.065 euros/m2. Por un coste del metro cuadrado similar al de las VPPL que gestiona el Ejecutivo madrileño la mudanza se podía hacer a una urbanización con jardín y piscina.
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Hay que tener en cuenta que en las promociones libres se suele hablar de metros cuadrados construidos, cuando el precio de la vivienda protegida se ofrece en útiles, y que a lo mejor no incluyen garaje y trastero [obligatorio en las VPO], con lo que puede que la diferencia de precio entre unas y otras no sea tan acusada", matizan en Arnaiz Consultores.
En todo caso, el eco que resuena en el sector residencial es que los tiempos en los que las casas de protección pública costaban un tercio de las normales son ya prehistóricos. La equiparación de precios entre ambas podría no ser la última sorpresa de las múltiples que ofrece últimamente el mercado del ladrillo
