Inmobiliaria: La burbuja era insostenible, lo de ahora ahoga la economía: por qué españa necesita construir

El año 2024 será recordado por ser el de las colas del alquiler. El año en el que se volvieron habituales las aglomeraciones de personas delante de los portales con pisos que salían en alquiler en el centro de las ciudades a un precio razonable. Esto es, a 1.000 euros por 50 metros cuadrados en el centro de Barcelona. El problema de la vivienda ha escalado de nivel este año por el aumento de la presión social, pero aún está lejos de encauzarse. El Gobierno se ha visto forzado a anunciar varias medidas para atajar la escalada de los precios, pero las soluciones reales van muy despacio.

El precio de la vivienda ha subido un 8% en el último año, y la vivienda nueva, un 10%. Recuerden que la gran crisis inflacionista derivada de la oleada turística de Ucrania tuvo su techo en el 10,8%. En los últimos tres años, el precio de la vivienda ha subido un 27%, y un 36% los inmuebles nuevos. Está llegando a niveles insostenibles, si no los ha superado ya, pero todo apunta a que las tensiones en el mercado se intensificarán en 2025.

La escasez de vivienda genera innumerables problemas: frena la natalidad, retrasa la emancipación de los jóvenes, reduce el consumo, eleva las vacantes…, pero, sobre todo, tiene a una generación completa ahogada. Pero hay una cuestión más: España está pagando un gran coste de oportunidad por mantener la construcción congelada.

La solución a la escasez de vivienda pasa por acelerar la inversión residencial y recuperar niveles sostenibles de construcción. Una solución que generaría un impulso económico y una fuente de creación de empleo. En el pico de la burbuja inmobiliaria, la inversión en construcción residencial llegó a aportar 12 puntos del PIB, tanto como aportan hoy la industria manufacturera y el sector primario juntos (agricultura, ganadería y pesca). Sin embargo, en la actualidad no alcanza el 6%, apenas la mitad.

Los datos de la burbuja no eran sostenibles, pero tampoco los actuales. España vive, desde hace quince años, una situación de infraconstrucción de vivienda que tenía racionalidad económica durante la digestión de la burbuja, pero que ya no tiene ninguna justificación. La inversión residencial en Alemania e Italia es del 7% del PIB, un punto más que España, y en Francia, es del 6,5%, medio punto más que España.

La lentitud de la construcción explica que el problema de la vivienda haya alcanzado la categoría de drama en España. Esto explica que en una publicación reciente del FMI saliera España como el país en el que la población es más pesimista sobre la vivienda que tendrá en el futuro.

España necesitaría una inversión residencial sostenida por encima del 6% del PIB. Y temporalmente debería superar el 7% del PIB para corregir el déficit de vivienda acumulado en los tres últimos años. En este periodo se han terminado algo menos de 300.000 viviendas, pero se han creado casi 800.000 hogares.

El coste de oportunidad significa que España está perdiendo potencial de crecimiento por mantener la inversión residencial congelada. El PIB podría ser dos puntos más alto que el actual con cifras de construcción más razonables. Estamos hablando de 30.000 millones de euros adicionales. Una inversión que es, además, intensiva en mano de obra y en recaudación. Serían dos pájaros de un tiro: una aceleración del empleo (en un país con más de un 10% de tasa de paro) y una reducción del déficit público.

Una inversión muy lenta​

Las estadísticas de visados de nueva construcción han repuntado levemente en los últimos meses, lo que indica una cierta reactivación del sector. Finalmente, la construcción volverá a generar una aportación al PIB, aunque será demasiado modesta.


En los últimos 12 meses (hasta septiembre) se han concedido 123.000 visados, un 10% más que en el año anterior y el dato más alto desde 2009. Y las viviendas comenzadas han aumentado un 8%, hasta 108.000. Este repunte es importante, porque indica que la oferta empieza a reaccionar, aunque a ritmos aún muy lentos. Algunos municipios están sacando adelante planes urbanísticos congelados durante años para incorporar suelo urbanizable y las promotoras quieren aprovechar los altos precios para hacer caja.

“El indicador de ejecución de obra apunta a una aceleración de la vivienda en el cuarto trimestre”, explica el Banco de España en su último informe trimestral. En la misma línea se ha pronunciado BBVA Research: “Se prevé que la inversión en construcción de vivienda registre una aceleración en las cuentas nacionales y pase de crecer un 1,4% en 2024 a un 5,3% en 2025 y a un 6,2% en 2026”.

La construcción y los planes urbanísticos llevan 17 años (desde 2008) siendo un lastre para el crecimiento económico de España. Ya es hora de que empiecen a ser parte de la solución. Aun así, la reactivación está siendo demasiado lenta dada la magnitud del problema. Si en 2025 España consigue terminar 125.000 viviendas, apenas será un tercio del número de hogares que se van a crear, según las proyecciones del INE.



Nada apunta a que las tensiones del mercado se vayan a disipar en los próximos dos años. La demanda estará alimentada por el aumento de la población y del número de hogares, pero también por la bajada de los tipos de interés. La reducción de los costes de financiación ya está reanimando al mercado hipotecario y esta tendencia se mantendrá durante los próximos trimestres. Aunque el euríbor y el coste de las nuevas operaciones no volverán a niveles negativos, el abaratamiento facilitará que más hogares puedan permitirse comprar una vivienda.

Según las encuestas de confianza de la Comisión Europea, el porcentaje de la población que está pensando en comprar una casa es incluso superior al de la burbuja inmobiliaria. El 8% de los residentes está intentando comprar una casa, una cifra que no se veía desde el año 2002. Muchos potenciales compradores, para tan poca oferta disponible.

Por si fuera poco, los últimos datos sobre la evolución del número de hogares indican la existencia de una demanda embalsada de vivienda que no se canaliza porque no existe oferta. Por un lado, los jóvenes están retrasando su emancipación porque no tienen dinero suficiente para pagarse un alquiler. De media, la salida de casa se produce a los 32 años. El 65% de los jóvenes de 18 a 34 años sigue viviendo con sus padres, uno de los peores datos de toda Europa, el doble que en Alemania.

Por otro lado, están creciendo intensamente las viviendas con muchos miembros, lo que podría ser consecuencia del aumento de los pisos compartidos. En el último año se han creado 44.000 hogares con cinco miembros o más. Suponen uno de cada cuatro nuevos hogares creados en este periodo.

No hay solución al problema de la vivienda que no pase por la construcción. La promoción, ya sea privada o pública, supondrá un importante impulso a la actividad económica. Es previsible que vaya ganando tracción con el paso del tiempo, sobre todo si los diferentes gobiernos sitúan a la vivienda como una de sus prioridades. Sería, por tanto, un estímulo a la actividad económica que descongestionaría algunos cuellos de botella que existen actualmente. Una espiral virtuosa que España está dejando pasar.