cuñado de bar
Hablando sin tener ni idea
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- Da más poder a las sucursales y suben al 40% el límite de ingresos antes de llevarlo a este análisis
- Los plazos en las concesiones se amplían para garantizar una cuota de amortización asumible
La banca quiere evitar una caída dramática del negocio de crédito y la mayor parte de las entidades ha decidido levantar el pie con los requisitos para evitar que el aumento de precios de las hipotecas y los créditos suponga un cuello de botella insalvable en sus departamentos de riesgos. De esta forma, dan más poder a las sucursales y evitan que operaciones que tienen un perfil de riesgo bajo tengan que llegar a un análisis profundo por el aumento del coste de la financiación, acomodando la situación de tipos al punto en que se encuentran las familias a nivel económico.
En concreto, y según señalan a elEconomista.es fuentes del mercado hipotecario, los bancos actúan en dos vías diferentes. Por un lado, es tónica generalizada el cambio de los requisitos para que la operación llegue a un análisis profundo por parte de los departamentos de riesgos de cada entidad. Así, si hasta hace unas semanas el límite se situaba comúnmente en el 35% como porcentaje máximo que el total de las deudas podían llevarse de los ingresos del o los solicitantes, éste se habría elevado, según las mismas fuentes, hasta el margen del 40%. De esta forma, las entidades buscan que el encarecimiento de los préstamos derivados del auge de los tipos de interés no provoque un atasco en los departamentos de análisis de riesgos que pueda debilitar las concesiones o alargar los plazos. "Han abierto la mano para que sea más fácil evitar que la operación pase por riesgos", admiten.
En este sentido, también han modificado algunos plazos de vencimiento. Por ejemplo, las hipotecas mixtas habitualmente se comercializaban a un máximo de 30 años, si bien fuentes del mercado hipotecario confirman a este medio que ahora se extiende –fuera de la oferta comercial habitual- hasta los 40 años. De esta forma, pese a que los intereses aumentan, la cuota mensual se reduce, haciendo que el corte del porcentaje de ingresos que supone sea más fácil de superar.
"Si yo considero que tú te puedes endeudar hasta el 40% y pagar la cuota, y considero que los tipos de interés de futuro se situarán algo más bajos que ahora, pues lo que era un 30 que sea un 33%", señalan a modo de ejemplo desde una entidad financiera, si bien señala que no se trata de un movimiento generalizado. "Hay mucha voluntad de las entidades a buscar el equilibrio con cada cliente", aseguran, apuntando que la mayor flexibilidad puede darse en las novaciones más que en la nueva concesión porque son perfiles, a menudo, más solventes al haber amortizado ya parte del préstamo o capital.
Pero no todo son facilidades, pues los requisitos de riesgo de las entidades financieras son un punto clave en su gestión, por lo que si una entidad considera que el nivel de riesgo de una operación es moderado o alto la envía al departamento de riesgos para un análisis pormenorizado. En este sentido, desde el sector financiero apuntan a que las grandes entidades han puesto más difícil superar este trámite que, hasta el inicio de la subida de los tipos de interés era, en la mayoría de los casos, una formalidad. "Los grandes bancos han incrementado las exigencias para que riesgos de luz verde", afirman desde un bróker hipotecario.
Freno al crédito
Y es que el crédito a familias se ha venido frenando en los últimos meses como consecuencia del encarecimiento de la financiación desde que comenzara la subida de tipos el pasado mes de junio. Así, según los últimos datos del Banco de España, que se corresponden con el cierre del mes de abril, la cartera viva hipotecaria menguó en 9.736 millones y se sitúa en 505.193 millones, su menor cuantía en dos años, fulminando la recuperación que había conseguido durante 2021 después de una década de contracción. El retroceso más severo ocurre en financiación al consumo, donde el saldo vivo encoge en 11.062 millones o en un 5,87% pese al buen pulso que había mantenido hasta finales del pasado ejercicio.
Con respecto a la nueva contratación hipotecaria, las cifras muestran un parón de la demanda como consecuencia de la subida de los tipos de interés. ¿Se acrecentará esta situación con la subida de tipos de interés de 25 puntos que se llevó a cabo esta misma semana? Desde iAhorro señalan que "no creemos que vaya a afectar demasiado. Seguimos viendo que las entidades apuestan por hacer promociones concretas, durante uno o dos meses para atraer a nuevos clientes, pero no suben o bajan los tipos de forma general". En este sentido, apuntan que actualmente, "vemos en las ofertas hipotecas mixtas se sitúan en torno al 2,5% TIN en el tramo fijo (los primeros 5, 10 o 15 años), las hipotecas fijas en el 3% TIN o por encima, y las hipotecas variables tienen diferenciales de hasta un 0,2%, y ya es casi imposible reducirlos más".
"Los precios han subido enormemente, sobre todo, en algunas zonas y eso ha reducido la demanda de familias para comprar casas. Pero, sobre todo, ha caído la compraventa, no tanto por el aumento de precios sino por la menor concesión de hipotecas. Y eso es así porque, con la subida de tipos, se necesitan claramente más saldo, ocupa más de la renta disponible de las familias para que puedan pagar una vivienda", señala por su parte Santiago Casanova, socio de Bain & Company en la oficina de Madrid.
Impacto de los tipos
Fuentes del sector financiero apuntan a elEconomista.es que la brusca subida de tipos vivida en el último año y su traspaso al euríbor –ya ha tocado el 4%– ha impactado sobremanera en los hipotecados. "La persona que revisó el año pasado la hipoteca, por ejemplo, en abril prácticamente revisó al mismo tipo de inicio de año que era 0% o –0,5% o –0,20%", recuerdan, "y ahora está revisando al 3,80%. Ese impacto se lo lleva en la primera revisión", apunta. Es precisamente por ello que en los últimos meses se ha producido un importante incremento de las amortizaciones anticipadas. "Ahí se traslada, que es lógico, ese ahorro que piensan que no les está rentando o que les renta mucho menos de lo que se ha apreciado la hipoteca", apuntan las mismas fuentes en relación a la escasa remuneración de los depósitos por parte de la gran banca.
Pese a ello, la banca señala que la jovenlandesesidad sigue contenida y no aprecia indicios de ningún gran cambio en este sentido. "Vemos un entorno un poco peor, habrá incumplimientos, pero no un drama de jovenlandesesidad en la última parte del ejercicio. Si una cosa hemos aprendido es a gestionar las entidades con prudencia y ser anticipativos en las medidas para mitigar la jovenlandesesidad", dijo Ángel Rivera, CEO de Santander España en un foro esta misma semana.
"El endurecimiento del crédito es la consecuencia de la política monetaria, que lo que pretende es eso. No es solo un tema de oferta, que se ve incidida por los tipos de interés, sino que es un tema de demanda también", señaló por su parte el presidente de CaixaBank, José Ignacio Goirigolzarri.
Crédito al consumo
En el lado del crédito al consumo, como se puede ver en el gráfico adjunto, aún no se ha dejado notar el parón pese a que flojea la concesión. "En el lado del consumo, las peticiones, la demanda de ampliación de líneas de crédito y de uso, por ejemplo, de tarjetas de crédito ha aumentado, a diferencia de lo que ocurre en el sector hipotecario, pero las entidades están siendo cautas" (...) en general, estamos viendo más rechazos que antes", apunta Casanova.
A futuro, en una entidad financiera reconocen que el menor margen de las familias con sus presupuestos por el encarecimiento de la cesta de la compra por la inflación y de su financiación podría acarrear otras consecuencias. "Y eso podría tener otros impactos: ahora ya no me compro algo que tenían pensado y no es urgente, ahora ya no necesito un crédito para, por ejemplo, cambiar el coche. Va a tener un impacto en el volumen de activo mucho más significativo que si la subida de tipos hubiese sido mucho más escalonada", estiman.
Los intereses multiplican por 2,2 veces el peso en la cuota mensual
La escalada del euríbor provoca que gran parte de la cuotas de amortización hipotecaria sean para atender el tipo de interés y no para repagar el dinero solicitado al banco. "Las subidas del euribor han multiplicado por 2,2 veces el peso de los intereses en las cuotas giradas en los préstamos hipotecarios de tipo variable de nuestras carteras en gestión", desvela Juan Arsuaga, director de Soluciones para Cliente en Pepper Advantage España. Un informe de esta firma especialista en la gestión de riesgos y recuperación de deuda cifró en abril en un 7,85% el aumento que estaba experimentando el repudio o rechazo de las facturas ligadas a préstamos en España por la presión que introducen en los presupuestos domésticos el encarecimiento de esas cuotas al actualizarlas con el euríbor y la subida generalizada de los precios por la inflación. Según Arsuaga, la tensión ha ido en aumento, "requiriéndonos una gestión más activa con los deudores, en especial aquellos situados en las zonas de mayor riesgo (relativo al PIB per cápita y la tasa de desempleo)". Por geografías, su estudio detectó la mayor tensión hipotecaria en en los hogares de Andalucía, Extremadura, Asturias, Murcia y Castilla La Mancha.
Resumen. Que las entidades te dejan endeudarte más y a más años. Sólo falta hipotecarse al 120% para el viaje y el suv y volvemos al 2008.
