Elpaisdelasmaravillas
Madmaxista
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Se dejaron seducir por la triple s (sun, sea and sangria; sol, mar y sangría). Jubilados ingleses… perdieron sus ahorros y van a consagrar su vejez última a denunciar el modelo de corrupción urbanística a la española.
[ .. ]
-Fueron estafados por promotores corrompidos.
-Compraron casas y pisos construidos ilegalmente.
-Perdieron los ahorros de la vejez.
-La justicia española no los protege.
-Se proponen denunciar a promotores sin escrúpulos y abogados corrompidos.
-Han creado una asociación para denunciar el estado de corrupción española, ante el gobierno inglés, ante la UE y los tribunales europeos… [Investors Chronicle, 23 noviembre 2009. Clear Barrell, The pain in Spain].
The pain in Spain - Investors Chronicle
Seduced by Spanish sun, sea and sangria, thousands of British property investors have had their holiday home dreams shattered by corrupt property developers and lawyers.
For many, the azure swimming pools that looked so tempting in the brochure are no more than cracked, empty pits. Buckets of water collected from a standpipe are needed to flush the loo, and the whirr of expensive generators provides the only source of power.
When the sun sets, developments descend into darkness, meaning burglaries and vandalism are commonplace. With compensation claims mired in the bureaucracy of Spanish courts, inhabitants live under constant threat of eviction. Welcome to the Spanish property nightmare.
The plight of thousands of Britons who claim they have been ripped off by unscrupulous Spanish property developers has received precious little publicity. The natural instinct is to assume that those who have lost a fortune are speculators who have fallen victim to the slump (Spanish property prices have plunged by as much as 50 per cent since the market's 2007 peak, and over one million empty properties are estimated to be cluttering up the coastline). But this is not so.
These buyers allege they are the victims of mass fraud. Having agreed to purchase off-plan properties prior to construction, they have later discovered that developments lack planning permission, and have been illegally erected. Some properties have never been built; many more stand to be demolished.
Many thousands of investors are said to be chasing lost deposits, having pulled out of completing purchases when the facts came to light. Others have completed their purchases and moved in, but are now living out a Spanish retirement nightmare on half-finished developments that cannot be legally connected to the utilities.
Notes on a scandal
A group of over 1,000 British investors have joined forces to shame politicians into addressing their plight. Assembled under the banner of the Spanish Property Scandal Petition, signatories are fighting to receive compensation and reclaim lost deposits from Spanish lawyers and developers who they claim sold them illegally built properties.
With an average claim of €75,000 (£67,000) per signatory, their total losses amount to nearly €80m (£72m).
Suzanne Wyatt, a medical secretary from Kingston, is the somewhat unlikely leader of the compensation campaign. She personally delivered the 200-page petition to Downing Street and the EU Commission last month. The document urges relleniton Brown to publicly voice his support for the action in the European Parliament and put pressure on the Spanish government to investigate not just the original fraud, but the failure of the Spanish justice system to handle complaints. It also calls for an investigation of British estate agents who have been involved in "property abuses" in Spain.
Having received little in way of a response, this week Ms Wyatt has sent copies to Spanish Prime Minister José Zapatero and King Juan Carlos of Spain to step up the fight. Her own case is typical of the hundreds of desperate buyers she represents.
"I put down a €90,000 deposit on an off-plan property in Marbella in 2003 which still hadn't completed by 2006," she says. "The agents and lawyers in Spain wouldn't answer my calls. Then I looked on the internet, and found out that the development was illegal, and built on green-belt land."
That year, the Spanish developer behind the scheme was arrested and charged with bribery. Ms Wyatt refused to complete on the property, and demanded the return of her deposit. She won the ensuing legal battle in 2007, but the developer appealed. After a 22-month wait, last month, the developer was ordered to refund her deposit, plus legal costs and interests within 20 days. This period has elapsed, yet she is still waiting for the payment.
Nevertheless, she considers herself in a better position than many of her peers.
"Many of these cases have yet to be heard. The length of time to get to court in Spain is horrendous," she says. "Now, it's becoming even harder as so many developers are going into liquidation or bankruptcy.
There are now 1,050 complainants in Ms Wyatt's group, but she believes "many thousands" of British buyers are affected by the problem.
"Like me, many people are winning legal cases, but getting money back is another story," she adds. Three quarters of the group are chasing lost deposits; the remainder are retirees living on Spanish developments that could now be bulldozed.
These developments cannot legally be connected to utilities as all-important habitation licences have never been issued.
Whilst it is not against the law to buy a property without a habitation licence, it is illegal to occupy one. "For those living on these developments, it gets worse and worse," she says. "There is the constant threat of eviction or a huge fine."
Ms Wyatt is disgusted that most of the disenfranchised purchasers she is in touch with are paying taxes to the local administration, yet the town halls remain largely indifferent to their plight.
"There are a lot of British people living on developments with no mains water or electricity which gives rise to serious health and safety issues," she says. Generators are often hired by to provide limited power, and pump water, but swimming pools lie empty.
ACTION, NOT WORDS!
Find out more about the petition at www.spanishpropertyscandalpetition.co.uk. And you can leave your own comments or experiences at the foot of this article...
"There are serious health and safety issues over sewerage," Ms Wyatt adds. "Plus at night, it is pitch black, and properties are regularly targeted by burglars. I know one elderly lady who bought a place near Costa Blanca. She's disabled and has diabetes yet the apartment she's moved into still has no electricity or running water. At night, she has to inject her insulin by candlelight. One on occasion, she injected it wrongly, nearly went into a coma and had to be rushed to hospital."
For those that have completed their purchases, an additional problem is astronomical service charges. "Often, half or one third of the whole development is empty, so the responsibility of paying for maintenance is shifted on to them," Ms Wyatt reports. For British pensioners, the current Sterling:Euro exchange rate adds to the misery.
The blame in Spain
As well as corrupt developers, the Spanish Property Scandal group blames negligence on the part of Spanish lawyers, who failed to independently advise purchasers. The problem ultimately stems from foreign buyers blithely using the lawyer recommended by the developer's agent.
"Stupidly, many of us used the Spanish lawyer recommended by the agent," Ms Wyatt says. "They speak the lingo – you just go along with it. But the lawyers have to take a huge responsibility for this mess. They haven't worked in our interests, haven't properly informed us of our legal rights and have not given us the correct advice."
Judging by the experiences of the group, the most common problem is not being informed of their legal right to demand a bank guarantee for their deposits. Had this been enforced, three quarters of the cases would never have ground on for this long.
"This is a major problem, and most of us don't have bank guarantees even though it's been the law since the 1960s," Ms Wyatt says. Some purchasers were talked into paying extra for bank guarantees, which are now not being honoured.
The group also believes that lawyers knew of the developers' dishonesty about planning applications, and deliberately kept British buyers in the dark.
"It's a triangle of corruption," Ms Wyatt alleges. "If you look at the thousand or so cases we have, the same estate agents are linked to the same lawyers and developers, time and time again. We believe if the three hadn't been working together, none of this mess would have happened."
As an example, before Ms Wyatt's development was even finished, the building licence was revoked due to planning discrepancies. "The lawyer didn't see fit to pass on this information," she says. "I only found out when I flew out to Spain to see what was happening. Even then, they wouldn't let me into the complex."
The file of complaints are being investigated by the international division of the UK Law Society, and its Spanish equivalent, the Colegio de Abogados, but so far nothing has been done.
There has also been a lukewarm response from Number 10 Downing Street; the complaint has merely been passed on to the Foreign and Commonwealth Office. Despite numerous calls made by the Investors Chronicle to the Spanish Desk, the phone was never answered.
Four questions taken from the petition were tabled in the House of Lords at the end of October, but there has been "no response as yet".
The plight of British and Spanish investors was raised in February's Auken Report, a 34-page dossier that was approved by the European Parliament in March. Despite the threat of withholding EU funds from Spain until real estate abuses are corrected and the authorities speed up the justice system, this has yet to be auctioned.
Ms Wyatt and her supporters hope that this will be embarrassing for the incoming Spanish presidency of the EU. "I hope relleniton Brown answers our complaint properly. It is outrageous the way the Spanish government has dismissed us," she says.
In the meantime, British investors in illegal Spanish property continue to face a brick wall.
Holiday homes under the hammer
TV programme A Place in the Sun isn't threatened by the Spanish property bust – if anything, it has provided an opportunity to expand the commercial business behind the programme, APITS Limited. The company will be holding its first public auction of cut price Spanish holiday homes on Sunday 13th December in central London, presided over by professional auction house Barnett Ross.
"If you are interested in Spain, this is a great time to buy," says APITS managing director Andy Bridge. "We wanted to bring back the international property market to the forefront of people's minds at a time when we hope the economy is starting to recover. Bringing buyers and sellers is what we do, through the programme, magazine and website, so an auction seemed like the next step."
The company has had "absolutely loads of calls" from people trying to sell second-hand properties, but to start with at least, it is only selling brand new "key-ready" property direct from developers. "All the legal documentation including the certificate of habitation have to be in place," says Mr Bridge, mindful of the trap that thousands of British investors have been caught in, buying illegally constructed property.
Of the 56 lots to be sold, Mr Bridges estimates that up to 50 per cent has been shaved off original 2007 list prices (though considering the extent of Spain's slump, this is probably fair market value). Of the 56 lots to be auctioned, 13 are from one developer, and six lots will have no reserve at all. The average starting bid is €150,000 and properties are concentrated around the traditional "Costa" hot spots.
"Everything we are selling had to satisfy a strict criteria of being no more than 45 minutes from an airport and 15 minutes from a beach," he adds. "We're not trying to suggest that we've done due diligence on these properties - buyer beware applies as it would in any auction."
The auction will be an interesting test of market prices in Spain, and bargain hunters will undoubtedly be watching reserve prices and the final success rate very closely.
-----------------------------------------------------------------Traducción-----------------------------------------------------------------
Seducido por el sol español, mar y sangría, miles de inversores inmobiliarios británicos han tenido su casa de vacaciones sueños destrozados por los promotores inmobiliarios corruptos y los abogados.
Para muchos, la piscina azul que parecía tan tentador en el ***eto no son más que grietas, pozos vacíos. Los cubos de agua extraída de un tubo vertical se necesita para limpiar el baño, y el zumbido de los generadores de cara proporciona la única fuente de poder.
Cuando se pone el sol, la evolución de descender a la oscuridad, es decir, los robos y el vandalismo son comunes. Las demandas de indemnización sumido en la burocracia de los tribunales españoles, habitantes viven bajo la constante amenaza de desalojo. Bienvenido a la pesadilla de propiedad española.
La difícil situación de miles de británicos que afirman haber sido estafados por los promotores inmobiliarios sin escrúpulos español ha recibido una publicidad muy poco. El instinto natural es suponer que los que han perdido una fortuna son los especuladores que han sido víctimas de la depresión (precios de las propiedades españolas se han desplomado hasta en un 50 por ciento desde el pico del mercado en 2007, y un millón de viviendas vacías se estima que ser desordenados en la costa). Pero esto no es así.
Estos compradores alegan que son víctimas de un fraude masivo. Después de haber aceptado adquirir propiedades fuera del plan antes de la construcción, posteriormente se han descubierto que la evolución de la falta de planificación permiso, y se han construido ilegalmente. Algunas propiedades no se han construido, más soporte a muchos a ser demolida.
Muchos miles de inversores se dice que están persiguiendo a los depósitos perdidos, después de haber sacado de completar las compras, cuando los hechos salieron a la luz. Otros han terminado sus compras y entraron, pero ahora están viviendo una pesadilla de jubilación española sobre la evolución a medio terminar que no puede ser legalmente conectado a los servicios públicos.
Notas sobre un escándalo
Un grupo de más de 1.000 inversores británicos se han unido sus fuerzas para hacer frente a los políticos la vergüenza en su difícil situación. Reunidos bajo la bandera de la petición española de Propiedad escándalo, los signatarios están luchando para recibir una indemnización y recuperar los depósitos perdidos de abogados españoles y desarrolladores que dicen los vendió propiedades construidas ilegalmente.
Con un crédito promedio de € 75,000 (£ 67,000) por cada firmante, sus pérdidas totales ascienden a cerca de € 80m (£ 72m).
Suzanne Wyatt, una secretaria médica de Kingston, es el líder de algo poco probable de que la campaña de compensación. Se entregó personalmente la petición de la página 200-a Downing Street y la Comisión de la UE el mes pasado. El documento insta a relleniton Brown públicamente su voz de apoyo a la acción en el Parlamento Europeo y ejercer presión sobre el gobierno español a investigar no sólo el fraude original, pero el fracaso de la justicia española para tramitar las reclamaciones. También pide una investigación de los agentes inmobiliarios británicos que han estado involucrados en los "abusos de propiedad" en España.
Habiendo recibido poco en forma de una respuesta, esta semana la Sra. Wyatt ha enviado copias al primer ministro español José Luis Rodríguez Zapatero y el Rey Juan Carlos de España a intensificar la lucha. Su propio caso es típico de los cientos de compradores desesperados que representa.
"Me pusieron un depósito de € 90.000 en un plan fuera de la propiedad en Marbella en 2003 y que aún no había terminado antes de 2006," ella dice. "Los agentes y abogados en España no contesta mis llamadas. Entonces miré en Internet, y descubrió que el desarrollo era ilegal, y construida sobre la tierra" cinturón verde ".
Ese año, el desarrollador español detrás del régimen fue arrestado y acusado de soborno. Sra. Wyatt se negó a terminar en la propiedad, y exigió la devolución de su depósito. Ella ganó la batalla legal en 2007, pero el desarrollador apelada. Después de 22 meses de espera, el mes pasado, se ordenó la restitución a su desarrollador de depósito, más los gastos legales y los intereses dentro de 20 días. Este período ha tras*currido, sin embargo, ella sigue esperando el pago.
Sin embargo, se considera a sí misma en una mejor posición que muchos de sus compañeros.
"Muchos de estos casos aún no han sido escuchados. La duración de tiempo para llegar a los tribunales en España es terrible", dice ella. "Ahora, cada vez es más difícil de lo que muchos desarrolladores están entrando en quiebra o liquidación.
En la actualidad hay 1.050 demandantes en el grupo D. Wyatt, pero ella cree que "muchos miles" de los compradores británicos están afectados por el problema.
"Como yo, muchas personas están ganando casos legales, pero para obtener dinero de vuelta es otra historia", añade. Tres cuartas partes del grupo están persiguiendo a los depósitos perdidos, y el resto son jubilados que viven en la evolución española que ahora podría ser derribadas.
Estos acontecimientos no pueden ser legalmente conectado a los servicios públicos como todas las licencias de vivienda importante, nunca han sido emitidos.
Aunque no es contra la ley para comprar una propiedad sin un permiso de vivienda, es ilegal ocupar uno. "Para aquellos que viven en estos acontecimientos, se pone peor y peor," dice ella. "Existe la amenaza constante de desalojo o una multa enorme".
Sra. Wyatt se disgusta que la mayoría de los compradores privados de sus derechos que esté en contacto con la están pagando los impuestos a la administración local, pero los ayuntamientos siguen en gran medida indiferentes a su difícil situación.
"Hay una gran cantidad de ciudadanos británicos que viven en la evolución, sin agua corriente o electricidad, que da lugar a graves de salud y cuestiones de seguridad", dice ella. Los generadores son a menudo contratados por prestación de un poder limitado, y la bomba de agua, pero las piscinas están vacías.
, ACCIÓN NO PALABRAS!
Obtenga más información sobre la petición en www.spanishpropertyscandalpetition.co.uk. Y puedes dejar tus propios comentarios o experiencias al pie de este artículo ...
"Hay graves problemas de salud y la seguridad sobre el alcantarillado," la Sra. Wyatt, añade. "Además por la noche, es campo de neցro, y las propiedades son a menudo blanco de los ladrones. Yo sé de una señora mayor que compraron un lugar cerca de la Costa Blanca. She's con discapacidad y tiene diabetes, sin embargo, el apartamento en que se trasladó en todavía no tiene electricidad ni agua corriente. Por la noche, ella tiene que inyectarse la insulina luz de las velas. Una vez en cuando, se inyecta mal, casi entró en coma y tuvo que ser trasladado al hospital ".
Para aquellos que han completado sus compras, un problema adicional es los gastos por servicios astronómicos. "A menudo, la mitad o un tercio de todo el desarrollo está vacía, por lo que la responsabilidad de pagar para el mantenimiento se desplaza a ellos," los informes de la Sra. Wyatt. Para los jubilados británicos, la libra actual: tipo de cambio del euro se suma a la miseria.
La culpa en España
Así como los desarrolladores de corrupción, el grupo español El escándalo de la Propiedad culpa a negligencia por parte de los abogados españoles, que no de forma independiente asesorar a los compradores. El problema se deriva en última instancia de los compradores extranjeros alegremente con el abogado recomendado por el agente del desarrollador.
"Estúpidamente, muchos de nosotros utiliza el abogado español recomendado por el agente," dice la Sra. Wyatt. "Ellos hablan la jerga - que acaba de ir junto con él. Pero los abogados han de tener una gran responsabilidad en este desastre. No han trabajado en nuestros intereses, no han informado adecuadamente de nuestros derechos legales y no nos han ayudado el consejo correcto. "
A juzgar por las experiencias del grupo, el problema más común no está siendo informado de su derecho legal a exigir una garantía bancaria por sus depósitos. Si esto hubiera sido forzada, tres cuartas partes de los casos no habría motivo para que esta larga.
"Este es un problema importante, y la mayoría de nosotros no tienen las garantías bancarias a pesar de que ha sido la ley desde la década de 1960," dice la Sra. Wyatt. Algunos compradores se habló en el pago extra por las garantías bancarias, que ahora no puedan ser respetados.
El grupo también considera que los abogados conocían de falta de honradez de los desarrolladores acerca de las aplicaciones de planificación y deliberadamente los compradores británicos en la oscuridad.
"Es un triángulo de corrupción", afirma la Sra. Wyatt. "Si nos fijamos en el millar de casos que tenemos, los agentes de bienes mismos están vinculados a los mismos abogados y desarrolladores, y otra vez. Creemos que si los tres no habían estado trabajando juntos, nada de esto habría ocurrido lío ".
Como ejemplo, antes de desarrollar la Sra. Wyatt fue aún terminado, la licencia de construcción fue revocada debido a la planificación de las discrepancias. "El abogado no tuvo a bien tras*mitir esta información," dice ella. "Sólo me enteré cuando llegué a España para ver qué estaba pasando. Aun así, no me dejaba en el complejo".
El archivo de las denuncias están siendo investigadas por la división internacional de la Law Society del Reino Unido, y su equivalente español, el Colegio de Abogados, pero hasta ahora nada se ha hecho.
También ha habido una respuesta poco entusiasta de número 10 de Downing Street, la denuncia sólo ha sido tras*mitida a la de Relaciones Exteriores y del Commonwealth. A pesar de los numerosos llamamientos realizados por la Crónica de los inversores en el mostrador de español, el teléfono nunca fue contestada.
Cuatro preguntas tomadas de la petición se presentó en la Cámara de los Lores, a finales de octubre, pero no ha habido "ninguna respuesta todavía".
La difícil situación de los inversores británicos y españoles se planteó en el Informe Auken febrero, un expediente de 34 páginas que fue aprobado por el Parlamento Europeo en marzo. A pesar de la amenaza de la retención de fondos de la UE desde España hasta los abusos de bienes raíces se han corregido y las autoridades acelerar el sistema de justicia, esto aún no se ha subastado.
Sra. Wyatt y sus partidarios la esperanza de que esto será embarazosa para la Presidencia española entrante de la UE. "Espero que relleniton Brown, responde a nuestras quejas adecuadamente. Es indignante la forma en que el gobierno español ha despedido de nosotros," dice ella.
Mientras tanto, los inversores británicos en materia de propiedad española ilegales siguen haciendo frente a una pared de ladrillo.
Casa de vacaciones bajo el martillo
Programa de televisión Un lugar en el Sol no se vea amenazada por el busto de propiedad española - en todo caso, ha proporcionado una oportunidad para expandir las actividades comerciales en torno al programa, APITS Limited. La compañía llevará a cabo su primera subasta pública de precios de casas de vacaciones corte española el domingo 13 de diciembre en el centro de Londres, presidida por el profesional de la casa de subastas Barnett Ross.
"Si usted está interesado en España, este es un buen momento para comprar", dice el director gerente APITS Andy Bridge. "Quisimos traer de vuelta el mercado inmobiliario internacional a la vanguardia de la mente de las personas en momentos en que esperamos que la economía está comenzando a recuperarse. Reuniendo a compradores y vendedores es lo que hacemos, a través del programa, la revista y sitio web, por lo que parecía una subasta como el siguiente paso. "
La compañía ha tenido "absolutamente cargas de las llamadas" de gente tratando de vender propiedades de segunda mano, pero para empezar, al menos, es sólo la venta de nuevo "clave-ready" de propiedad directa de los desarrolladores. "Toda la documentación legal, incluido el certificado de vivienda tienen que estar en su lugar", dice Puente, conscientes de la trampa en la que miles de inversores británicos han sido capturados en, compra de propiedades construidas ilegalmente.
De los 56 lotes para la venta, el Sr. Puentes estima que hasta un 50 por ciento se ha afeitado el 2007 original lista de precios (aunque teniendo en cuenta el grado de depresión de España, este es probablemente el valor justo de mercado). De los 56 lotes que serán subastados, 13 son de un desarrollador, y seis lotes no tendrá ninguna reserva en todos. El promedio de precio de salida es de € 150.000 y propiedades se concentran alrededor de la tradicional "Costa" puntos calientes.
"Todo lo que están vendiendo tuvo que satisfacer un criterio estricto de no ser más de 45 minutos de un aeropuerto ya 15 minutos de la playa", añade. "No estamos tratando de sugerir que hemos hecho la debida diligencia en estas propiedades - el comprador tenga cuidado ya que se aplica en cualquier subasta".
La subasta será una prueba interesante de los precios de mercado en España, y los cazadores de gangas, sin duda, estarán observando los precios de reserva y la tasa de éxito final muy de cerca.
[ .. ]
-Fueron estafados por promotores corrompidos.
-Compraron casas y pisos construidos ilegalmente.
-Perdieron los ahorros de la vejez.
-La justicia española no los protege.
-Se proponen denunciar a promotores sin escrúpulos y abogados corrompidos.
-Han creado una asociación para denunciar el estado de corrupción española, ante el gobierno inglés, ante la UE y los tribunales europeos… [Investors Chronicle, 23 noviembre 2009. Clear Barrell, The pain in Spain].
The pain in Spain - Investors Chronicle
Seduced by Spanish sun, sea and sangria, thousands of British property investors have had their holiday home dreams shattered by corrupt property developers and lawyers.
For many, the azure swimming pools that looked so tempting in the brochure are no more than cracked, empty pits. Buckets of water collected from a standpipe are needed to flush the loo, and the whirr of expensive generators provides the only source of power.
When the sun sets, developments descend into darkness, meaning burglaries and vandalism are commonplace. With compensation claims mired in the bureaucracy of Spanish courts, inhabitants live under constant threat of eviction. Welcome to the Spanish property nightmare.
The plight of thousands of Britons who claim they have been ripped off by unscrupulous Spanish property developers has received precious little publicity. The natural instinct is to assume that those who have lost a fortune are speculators who have fallen victim to the slump (Spanish property prices have plunged by as much as 50 per cent since the market's 2007 peak, and over one million empty properties are estimated to be cluttering up the coastline). But this is not so.
These buyers allege they are the victims of mass fraud. Having agreed to purchase off-plan properties prior to construction, they have later discovered that developments lack planning permission, and have been illegally erected. Some properties have never been built; many more stand to be demolished.
Many thousands of investors are said to be chasing lost deposits, having pulled out of completing purchases when the facts came to light. Others have completed their purchases and moved in, but are now living out a Spanish retirement nightmare on half-finished developments that cannot be legally connected to the utilities.
Notes on a scandal
A group of over 1,000 British investors have joined forces to shame politicians into addressing their plight. Assembled under the banner of the Spanish Property Scandal Petition, signatories are fighting to receive compensation and reclaim lost deposits from Spanish lawyers and developers who they claim sold them illegally built properties.
With an average claim of €75,000 (£67,000) per signatory, their total losses amount to nearly €80m (£72m).
Suzanne Wyatt, a medical secretary from Kingston, is the somewhat unlikely leader of the compensation campaign. She personally delivered the 200-page petition to Downing Street and the EU Commission last month. The document urges relleniton Brown to publicly voice his support for the action in the European Parliament and put pressure on the Spanish government to investigate not just the original fraud, but the failure of the Spanish justice system to handle complaints. It also calls for an investigation of British estate agents who have been involved in "property abuses" in Spain.
Having received little in way of a response, this week Ms Wyatt has sent copies to Spanish Prime Minister José Zapatero and King Juan Carlos of Spain to step up the fight. Her own case is typical of the hundreds of desperate buyers she represents.
"I put down a €90,000 deposit on an off-plan property in Marbella in 2003 which still hadn't completed by 2006," she says. "The agents and lawyers in Spain wouldn't answer my calls. Then I looked on the internet, and found out that the development was illegal, and built on green-belt land."
That year, the Spanish developer behind the scheme was arrested and charged with bribery. Ms Wyatt refused to complete on the property, and demanded the return of her deposit. She won the ensuing legal battle in 2007, but the developer appealed. After a 22-month wait, last month, the developer was ordered to refund her deposit, plus legal costs and interests within 20 days. This period has elapsed, yet she is still waiting for the payment.
Nevertheless, she considers herself in a better position than many of her peers.
"Many of these cases have yet to be heard. The length of time to get to court in Spain is horrendous," she says. "Now, it's becoming even harder as so many developers are going into liquidation or bankruptcy.
There are now 1,050 complainants in Ms Wyatt's group, but she believes "many thousands" of British buyers are affected by the problem.
"Like me, many people are winning legal cases, but getting money back is another story," she adds. Three quarters of the group are chasing lost deposits; the remainder are retirees living on Spanish developments that could now be bulldozed.
These developments cannot legally be connected to utilities as all-important habitation licences have never been issued.
Whilst it is not against the law to buy a property without a habitation licence, it is illegal to occupy one. "For those living on these developments, it gets worse and worse," she says. "There is the constant threat of eviction or a huge fine."
Ms Wyatt is disgusted that most of the disenfranchised purchasers she is in touch with are paying taxes to the local administration, yet the town halls remain largely indifferent to their plight.
"There are a lot of British people living on developments with no mains water or electricity which gives rise to serious health and safety issues," she says. Generators are often hired by to provide limited power, and pump water, but swimming pools lie empty.
ACTION, NOT WORDS!
Find out more about the petition at www.spanishpropertyscandalpetition.co.uk. And you can leave your own comments or experiences at the foot of this article...
"There are serious health and safety issues over sewerage," Ms Wyatt adds. "Plus at night, it is pitch black, and properties are regularly targeted by burglars. I know one elderly lady who bought a place near Costa Blanca. She's disabled and has diabetes yet the apartment she's moved into still has no electricity or running water. At night, she has to inject her insulin by candlelight. One on occasion, she injected it wrongly, nearly went into a coma and had to be rushed to hospital."
For those that have completed their purchases, an additional problem is astronomical service charges. "Often, half or one third of the whole development is empty, so the responsibility of paying for maintenance is shifted on to them," Ms Wyatt reports. For British pensioners, the current Sterling:Euro exchange rate adds to the misery.
The blame in Spain
As well as corrupt developers, the Spanish Property Scandal group blames negligence on the part of Spanish lawyers, who failed to independently advise purchasers. The problem ultimately stems from foreign buyers blithely using the lawyer recommended by the developer's agent.
"Stupidly, many of us used the Spanish lawyer recommended by the agent," Ms Wyatt says. "They speak the lingo – you just go along with it. But the lawyers have to take a huge responsibility for this mess. They haven't worked in our interests, haven't properly informed us of our legal rights and have not given us the correct advice."
Judging by the experiences of the group, the most common problem is not being informed of their legal right to demand a bank guarantee for their deposits. Had this been enforced, three quarters of the cases would never have ground on for this long.
"This is a major problem, and most of us don't have bank guarantees even though it's been the law since the 1960s," Ms Wyatt says. Some purchasers were talked into paying extra for bank guarantees, which are now not being honoured.
The group also believes that lawyers knew of the developers' dishonesty about planning applications, and deliberately kept British buyers in the dark.
"It's a triangle of corruption," Ms Wyatt alleges. "If you look at the thousand or so cases we have, the same estate agents are linked to the same lawyers and developers, time and time again. We believe if the three hadn't been working together, none of this mess would have happened."
As an example, before Ms Wyatt's development was even finished, the building licence was revoked due to planning discrepancies. "The lawyer didn't see fit to pass on this information," she says. "I only found out when I flew out to Spain to see what was happening. Even then, they wouldn't let me into the complex."
The file of complaints are being investigated by the international division of the UK Law Society, and its Spanish equivalent, the Colegio de Abogados, but so far nothing has been done.
There has also been a lukewarm response from Number 10 Downing Street; the complaint has merely been passed on to the Foreign and Commonwealth Office. Despite numerous calls made by the Investors Chronicle to the Spanish Desk, the phone was never answered.
Four questions taken from the petition were tabled in the House of Lords at the end of October, but there has been "no response as yet".
The plight of British and Spanish investors was raised in February's Auken Report, a 34-page dossier that was approved by the European Parliament in March. Despite the threat of withholding EU funds from Spain until real estate abuses are corrected and the authorities speed up the justice system, this has yet to be auctioned.
Ms Wyatt and her supporters hope that this will be embarrassing for the incoming Spanish presidency of the EU. "I hope relleniton Brown answers our complaint properly. It is outrageous the way the Spanish government has dismissed us," she says.
In the meantime, British investors in illegal Spanish property continue to face a brick wall.
Holiday homes under the hammer
TV programme A Place in the Sun isn't threatened by the Spanish property bust – if anything, it has provided an opportunity to expand the commercial business behind the programme, APITS Limited. The company will be holding its first public auction of cut price Spanish holiday homes on Sunday 13th December in central London, presided over by professional auction house Barnett Ross.
"If you are interested in Spain, this is a great time to buy," says APITS managing director Andy Bridge. "We wanted to bring back the international property market to the forefront of people's minds at a time when we hope the economy is starting to recover. Bringing buyers and sellers is what we do, through the programme, magazine and website, so an auction seemed like the next step."
The company has had "absolutely loads of calls" from people trying to sell second-hand properties, but to start with at least, it is only selling brand new "key-ready" property direct from developers. "All the legal documentation including the certificate of habitation have to be in place," says Mr Bridge, mindful of the trap that thousands of British investors have been caught in, buying illegally constructed property.
Of the 56 lots to be sold, Mr Bridges estimates that up to 50 per cent has been shaved off original 2007 list prices (though considering the extent of Spain's slump, this is probably fair market value). Of the 56 lots to be auctioned, 13 are from one developer, and six lots will have no reserve at all. The average starting bid is €150,000 and properties are concentrated around the traditional "Costa" hot spots.
"Everything we are selling had to satisfy a strict criteria of being no more than 45 minutes from an airport and 15 minutes from a beach," he adds. "We're not trying to suggest that we've done due diligence on these properties - buyer beware applies as it would in any auction."
The auction will be an interesting test of market prices in Spain, and bargain hunters will undoubtedly be watching reserve prices and the final success rate very closely.
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Seducido por el sol español, mar y sangría, miles de inversores inmobiliarios británicos han tenido su casa de vacaciones sueños destrozados por los promotores inmobiliarios corruptos y los abogados.
Para muchos, la piscina azul que parecía tan tentador en el ***eto no son más que grietas, pozos vacíos. Los cubos de agua extraída de un tubo vertical se necesita para limpiar el baño, y el zumbido de los generadores de cara proporciona la única fuente de poder.
Cuando se pone el sol, la evolución de descender a la oscuridad, es decir, los robos y el vandalismo son comunes. Las demandas de indemnización sumido en la burocracia de los tribunales españoles, habitantes viven bajo la constante amenaza de desalojo. Bienvenido a la pesadilla de propiedad española.
La difícil situación de miles de británicos que afirman haber sido estafados por los promotores inmobiliarios sin escrúpulos español ha recibido una publicidad muy poco. El instinto natural es suponer que los que han perdido una fortuna son los especuladores que han sido víctimas de la depresión (precios de las propiedades españolas se han desplomado hasta en un 50 por ciento desde el pico del mercado en 2007, y un millón de viviendas vacías se estima que ser desordenados en la costa). Pero esto no es así.
Estos compradores alegan que son víctimas de un fraude masivo. Después de haber aceptado adquirir propiedades fuera del plan antes de la construcción, posteriormente se han descubierto que la evolución de la falta de planificación permiso, y se han construido ilegalmente. Algunas propiedades no se han construido, más soporte a muchos a ser demolida.
Muchos miles de inversores se dice que están persiguiendo a los depósitos perdidos, después de haber sacado de completar las compras, cuando los hechos salieron a la luz. Otros han terminado sus compras y entraron, pero ahora están viviendo una pesadilla de jubilación española sobre la evolución a medio terminar que no puede ser legalmente conectado a los servicios públicos.
Notas sobre un escándalo
Un grupo de más de 1.000 inversores británicos se han unido sus fuerzas para hacer frente a los políticos la vergüenza en su difícil situación. Reunidos bajo la bandera de la petición española de Propiedad escándalo, los signatarios están luchando para recibir una indemnización y recuperar los depósitos perdidos de abogados españoles y desarrolladores que dicen los vendió propiedades construidas ilegalmente.
Con un crédito promedio de € 75,000 (£ 67,000) por cada firmante, sus pérdidas totales ascienden a cerca de € 80m (£ 72m).
Suzanne Wyatt, una secretaria médica de Kingston, es el líder de algo poco probable de que la campaña de compensación. Se entregó personalmente la petición de la página 200-a Downing Street y la Comisión de la UE el mes pasado. El documento insta a relleniton Brown públicamente su voz de apoyo a la acción en el Parlamento Europeo y ejercer presión sobre el gobierno español a investigar no sólo el fraude original, pero el fracaso de la justicia española para tramitar las reclamaciones. También pide una investigación de los agentes inmobiliarios británicos que han estado involucrados en los "abusos de propiedad" en España.
Habiendo recibido poco en forma de una respuesta, esta semana la Sra. Wyatt ha enviado copias al primer ministro español José Luis Rodríguez Zapatero y el Rey Juan Carlos de España a intensificar la lucha. Su propio caso es típico de los cientos de compradores desesperados que representa.
"Me pusieron un depósito de € 90.000 en un plan fuera de la propiedad en Marbella en 2003 y que aún no había terminado antes de 2006," ella dice. "Los agentes y abogados en España no contesta mis llamadas. Entonces miré en Internet, y descubrió que el desarrollo era ilegal, y construida sobre la tierra" cinturón verde ".
Ese año, el desarrollador español detrás del régimen fue arrestado y acusado de soborno. Sra. Wyatt se negó a terminar en la propiedad, y exigió la devolución de su depósito. Ella ganó la batalla legal en 2007, pero el desarrollador apelada. Después de 22 meses de espera, el mes pasado, se ordenó la restitución a su desarrollador de depósito, más los gastos legales y los intereses dentro de 20 días. Este período ha tras*currido, sin embargo, ella sigue esperando el pago.
Sin embargo, se considera a sí misma en una mejor posición que muchos de sus compañeros.
"Muchos de estos casos aún no han sido escuchados. La duración de tiempo para llegar a los tribunales en España es terrible", dice ella. "Ahora, cada vez es más difícil de lo que muchos desarrolladores están entrando en quiebra o liquidación.
En la actualidad hay 1.050 demandantes en el grupo D. Wyatt, pero ella cree que "muchos miles" de los compradores británicos están afectados por el problema.
"Como yo, muchas personas están ganando casos legales, pero para obtener dinero de vuelta es otra historia", añade. Tres cuartas partes del grupo están persiguiendo a los depósitos perdidos, y el resto son jubilados que viven en la evolución española que ahora podría ser derribadas.
Estos acontecimientos no pueden ser legalmente conectado a los servicios públicos como todas las licencias de vivienda importante, nunca han sido emitidos.
Aunque no es contra la ley para comprar una propiedad sin un permiso de vivienda, es ilegal ocupar uno. "Para aquellos que viven en estos acontecimientos, se pone peor y peor," dice ella. "Existe la amenaza constante de desalojo o una multa enorme".
Sra. Wyatt se disgusta que la mayoría de los compradores privados de sus derechos que esté en contacto con la están pagando los impuestos a la administración local, pero los ayuntamientos siguen en gran medida indiferentes a su difícil situación.
"Hay una gran cantidad de ciudadanos británicos que viven en la evolución, sin agua corriente o electricidad, que da lugar a graves de salud y cuestiones de seguridad", dice ella. Los generadores son a menudo contratados por prestación de un poder limitado, y la bomba de agua, pero las piscinas están vacías.
, ACCIÓN NO PALABRAS!
Obtenga más información sobre la petición en www.spanishpropertyscandalpetition.co.uk. Y puedes dejar tus propios comentarios o experiencias al pie de este artículo ...
"Hay graves problemas de salud y la seguridad sobre el alcantarillado," la Sra. Wyatt, añade. "Además por la noche, es campo de neցro, y las propiedades son a menudo blanco de los ladrones. Yo sé de una señora mayor que compraron un lugar cerca de la Costa Blanca. She's con discapacidad y tiene diabetes, sin embargo, el apartamento en que se trasladó en todavía no tiene electricidad ni agua corriente. Por la noche, ella tiene que inyectarse la insulina luz de las velas. Una vez en cuando, se inyecta mal, casi entró en coma y tuvo que ser trasladado al hospital ".
Para aquellos que han completado sus compras, un problema adicional es los gastos por servicios astronómicos. "A menudo, la mitad o un tercio de todo el desarrollo está vacía, por lo que la responsabilidad de pagar para el mantenimiento se desplaza a ellos," los informes de la Sra. Wyatt. Para los jubilados británicos, la libra actual: tipo de cambio del euro se suma a la miseria.
La culpa en España
Así como los desarrolladores de corrupción, el grupo español El escándalo de la Propiedad culpa a negligencia por parte de los abogados españoles, que no de forma independiente asesorar a los compradores. El problema se deriva en última instancia de los compradores extranjeros alegremente con el abogado recomendado por el agente del desarrollador.
"Estúpidamente, muchos de nosotros utiliza el abogado español recomendado por el agente," dice la Sra. Wyatt. "Ellos hablan la jerga - que acaba de ir junto con él. Pero los abogados han de tener una gran responsabilidad en este desastre. No han trabajado en nuestros intereses, no han informado adecuadamente de nuestros derechos legales y no nos han ayudado el consejo correcto. "
A juzgar por las experiencias del grupo, el problema más común no está siendo informado de su derecho legal a exigir una garantía bancaria por sus depósitos. Si esto hubiera sido forzada, tres cuartas partes de los casos no habría motivo para que esta larga.
"Este es un problema importante, y la mayoría de nosotros no tienen las garantías bancarias a pesar de que ha sido la ley desde la década de 1960," dice la Sra. Wyatt. Algunos compradores se habló en el pago extra por las garantías bancarias, que ahora no puedan ser respetados.
El grupo también considera que los abogados conocían de falta de honradez de los desarrolladores acerca de las aplicaciones de planificación y deliberadamente los compradores británicos en la oscuridad.
"Es un triángulo de corrupción", afirma la Sra. Wyatt. "Si nos fijamos en el millar de casos que tenemos, los agentes de bienes mismos están vinculados a los mismos abogados y desarrolladores, y otra vez. Creemos que si los tres no habían estado trabajando juntos, nada de esto habría ocurrido lío ".
Como ejemplo, antes de desarrollar la Sra. Wyatt fue aún terminado, la licencia de construcción fue revocada debido a la planificación de las discrepancias. "El abogado no tuvo a bien tras*mitir esta información," dice ella. "Sólo me enteré cuando llegué a España para ver qué estaba pasando. Aun así, no me dejaba en el complejo".
El archivo de las denuncias están siendo investigadas por la división internacional de la Law Society del Reino Unido, y su equivalente español, el Colegio de Abogados, pero hasta ahora nada se ha hecho.
También ha habido una respuesta poco entusiasta de número 10 de Downing Street, la denuncia sólo ha sido tras*mitida a la de Relaciones Exteriores y del Commonwealth. A pesar de los numerosos llamamientos realizados por la Crónica de los inversores en el mostrador de español, el teléfono nunca fue contestada.
Cuatro preguntas tomadas de la petición se presentó en la Cámara de los Lores, a finales de octubre, pero no ha habido "ninguna respuesta todavía".
La difícil situación de los inversores británicos y españoles se planteó en el Informe Auken febrero, un expediente de 34 páginas que fue aprobado por el Parlamento Europeo en marzo. A pesar de la amenaza de la retención de fondos de la UE desde España hasta los abusos de bienes raíces se han corregido y las autoridades acelerar el sistema de justicia, esto aún no se ha subastado.
Sra. Wyatt y sus partidarios la esperanza de que esto será embarazosa para la Presidencia española entrante de la UE. "Espero que relleniton Brown, responde a nuestras quejas adecuadamente. Es indignante la forma en que el gobierno español ha despedido de nosotros," dice ella.
Mientras tanto, los inversores británicos en materia de propiedad española ilegales siguen haciendo frente a una pared de ladrillo.
Casa de vacaciones bajo el martillo
Programa de televisión Un lugar en el Sol no se vea amenazada por el busto de propiedad española - en todo caso, ha proporcionado una oportunidad para expandir las actividades comerciales en torno al programa, APITS Limited. La compañía llevará a cabo su primera subasta pública de precios de casas de vacaciones corte española el domingo 13 de diciembre en el centro de Londres, presidida por el profesional de la casa de subastas Barnett Ross.
"Si usted está interesado en España, este es un buen momento para comprar", dice el director gerente APITS Andy Bridge. "Quisimos traer de vuelta el mercado inmobiliario internacional a la vanguardia de la mente de las personas en momentos en que esperamos que la economía está comenzando a recuperarse. Reuniendo a compradores y vendedores es lo que hacemos, a través del programa, la revista y sitio web, por lo que parecía una subasta como el siguiente paso. "
La compañía ha tenido "absolutamente cargas de las llamadas" de gente tratando de vender propiedades de segunda mano, pero para empezar, al menos, es sólo la venta de nuevo "clave-ready" de propiedad directa de los desarrolladores. "Toda la documentación legal, incluido el certificado de vivienda tienen que estar en su lugar", dice Puente, conscientes de la trampa en la que miles de inversores británicos han sido capturados en, compra de propiedades construidas ilegalmente.
De los 56 lotes para la venta, el Sr. Puentes estima que hasta un 50 por ciento se ha afeitado el 2007 original lista de precios (aunque teniendo en cuenta el grado de depresión de España, este es probablemente el valor justo de mercado). De los 56 lotes que serán subastados, 13 son de un desarrollador, y seis lotes no tendrá ninguna reserva en todos. El promedio de precio de salida es de € 150.000 y propiedades se concentran alrededor de la tradicional "Costa" puntos calientes.
"Todo lo que están vendiendo tuvo que satisfacer un criterio estricto de no ser más de 45 minutos de un aeropuerto ya 15 minutos de la playa", añade. "No estamos tratando de sugerir que hemos hecho la debida diligencia en estas propiedades - el comprador tenga cuidado ya que se aplica en cualquier subasta".
La subasta será una prueba interesante de los precios de mercado en España, y los cazadores de gangas, sin duda, estarán observando los precios de reserva y la tasa de éxito final muy de cerca.
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