Hipotecas bajo la férrea presión del Euribor
La banca insiste en que el sistema crediticio resistirá sin traumas un leve repunte de la jovenlandesesidad, aunque los clientes aún tendrán que asumir un alza del índice hipotecario a casi el 4,8% este año
Nuria Salobral (01-09-2007)
La situación del mercado hipotecario cada vez recuerda más al cuento de Pedro y el lobo. Meses de reiteradas advertencias por parte del Banco de España sobre el elevado nivel de endeudamiento de las familias españolas, de insistir en la conveniencia de contratar algún tipo de cobertura frente al alza de tipos de interés o de recordar a las entidades financieras, y en especial a las cajas, la importancia de no descuidar la calidad crediticia de la cartera con tal de seguir captando negocio.
El lobo se ha presentado ya en el mercado hipotecario de Estados Unidos y el estallido de las hipotecas sarama deja valiosas lecciones: la concesión de hipotecas a manos llenas sin apenas exigir garantías al cliente puede ser el principio de una crisis crediticia en toda regla cuando cambian las tornas, es decir, cuando los tipos de interés empiezan a subir y el boom inmobiliario entra en declive.
La fatídica combinación de cuotas imposibles de pagar y una vivienda que ha perdido valor y cuyo precio en el mercado ni siquiera llega para cubrir el importe del crédito pendiente está lejos de producirse en España, aunque haya signos de que muchas familias van a pasar serios apuros. La banca reconoce un ligero repunte de la jovenlandesesidad, consecuencia del alza imparable del euribor, referencia para la revisión de casi el 90% de las hipotecas que se conceden en España, y que ha cerrado el mes de agosto en el 4,66%, el máximo desde diciembre de 2000. 'Lo peor está pasando en la actualidad. Sí es cierto que antes existía una cierta flexibilidad en los requisitos para conceder una hipoteca, que en la actualidad se ha eliminado', reconocen en Caja España.
En niveles de casi siete años
El alza de tipos de interés, y el encarecimiento del precio de la vivienda, han estrechado el cerco peligrosamente. En muchos casos no basta con obtener una financiación por el 80% del valor de tasación, en especial entre la clientela más joven. Según datos de Unión de Créditos Inmobiliarios, financiera hipotecaria de Santander, hace tres años se concedían hipotecas por más del 80% de la tasación a un 28% de los solicitantes y ese porcentaje ha subido al 50% en la actualidad. 'Hay más demanda de seguros de protección de pagos', reconocen en una compañía especializada. De hecho, las hipotecas por más del 80% del valor de tasación requieren la presentación de avales o la contratación de un seguro para cubrir un posible impago. O incluso ambos requisitos a la vez. Y son precisamente los clientes que han pasado de forma más apurada el filtro bancario los más vulnerables en estos momentos
A comienzos de año, las previsiones apuntaban a que el euribor finalizaría 2007 en torno al 4,5%, un nivel que ya fue alcanzado en junio. Los más pesimistas apuntan que este índice podría incluso acercarse al 5% en diciembre, en el caso de que el BCE decidiera subir los tipos de interés en su próxima reunión de septiembre al 4,25%. Sin embargo, la opinión mayoritaria es que el BCE se inclinará por complacer al mercado y por no poner aún más obstáculos al pago de las deudas, lo que restaría presión al alza del euribor, que en el mes de agosto se ha aproximado al 4,8%, si bien la media del mes ha quedado en el 4,66%. 'No creo que vaya a cerrar el año en el 4,8%. Se mantendrá en un entorno razonable', considera César González, director de productos de financiación de Bankinter.
El destino más próximo de la inmensa mayoría de las hipotecas españolas queda por tanto en manos de Jean-Claude Trichet, presidente del BCE. Sólo unos pocos pueden considerarse ajenos a la marcha del euribor, aquellos que contrataron una hipoteca a tipo fijo y ahora empiezan a saborear las ventajas de haber previsto el alza de los intereses. Quienes firmaron un crédito hipotecario a tipo fijo en julio de 2005 pagan menos intereses que quienes hayan contratado una hipoteca a interés variable a partir de febrero de este año. Así, el alza del euribor ha encarecido el precio de las hipotecas variables al nivel de una a interés fijo firmada hace año y medio.
Cita con Trichet el jueves
• Jean-Claude Trichet, presidente del BCE, será el centro de todas las miradas este próximo jueves, en que la institución se reúne para debatir si decide o no subir en un cuarto de punto los tipos de interés. Las previsiones apuntan a que los mantendrá en el 4%.
• La revisión de la hipoteca con el euribor del mes de agosto supondrá un encarecimiento de la cuota mensual de 91,5 euros respecto al mismo mes del año anterior. Durante los próximos 12 meses, el titular de una hipoteca media pagará 1.100 euros adicionales, casi 150 euros más por encima de la factura de cada mes: 896 euros para una hipoteca de 150.000 euros a 26 años.
• En los dos últimos años, y contando con que la revisión del crédito hipotecario se realiza una vez al año y según el euribor de agosto, la cuota mensual de la hipoteca media se ha encarecido en nada menos que 205,74 euros.
• Las familias españolas deben bastante más de lo que ingresan. Después de varios años con los tipos de interés en mínimos históricos y con una oferta crediticia a medida para cada bolsillo, la deuda de las familias españolas ha pasado del 70,7% de su renta disponible en el año 2000 al 115% en 2006.
• El euribor ha rozado en agosto el 4,8% y ha cerrado el mes a 0,588 puntos de su récord, fijado en agosto de 2000 en el 5,248%. Con el alza de este mes, encadena 23 meses consecutivos de avances, al hilo del incremento de tipos de interés que emprendió el BCE en diciembre de 2005.
